TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expédition exécutoire:

— Maître Catherine TRONCQUEE

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/04351

N° Portalis 352J-W-B7H-CZJXS

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Mars 2023

JUGEMENT

rendu le 12 Décembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la société ANDRE GRIFFATON, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0351

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. RODOM, exploitant sous le nom [Adresse 7], et exploitant un établissement principal a Centre Commercial Créolis, [Adresse 8]

[Adresse 9]

[Localité 6]

non- représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 12 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/04351 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZJXS

DÉBATS

A l’audience publique du 25 Septembre 2024

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

La SARL Rodom est propriétaire des lots n° 138 et 183 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] , soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier du 24 avril 2019, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SARL Rodom en paiement de charges de copropriété impayées.

Au moment de la délivrance de l’assignation, la SARL Rodom était bien débitrice des charges impayées pour la période du 1er janvier 2017 au 1er janvier 2019. Mais constatant qu’elle avait réglé les sommes sollicitées, le tribunal judiciaire a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes par jugement en date du 28 mai 2020.

Par acte d’huissier en date du 25 juin 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SARL Rodom devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement notamment d’un arriéré de charges arrêté au 31 mai 2021.

Par jugement en date du 13 janvier 2022, le tribunal a notamment condamné la SARL Rodom à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] :

—  9.742,90 euros de charges de copropriété arrêtées au 31 mai 2021, correspondant à des charges de copropriété demeurées impayées, portant intérêts au taux légal sur la somme de 3.128,18 euros à compter du 22 janvier 2020, sur 6.428,03 euros à compter du 1er septembre 2020, 7.962,36 euros à compter du 28 octobre 2020, et pour le surplus, à compter de l’exploit introductif d’instance, avec capitalisation des intérêts dans les termes de de l’article 1343-2 du code civil ;

—  204 euros de frais nécessaires au recouvrement de ladite créance, prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, portant intérêts au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance, avec capitalisation des intérêts dans les termes de de l’article 1343-2 du Code civil ;

—  500 euros de dommages et intérêts.

Par acte d’huissier en date du 17 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SARL Rodom en paiement de charges de copropriété impayées.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par acte d’huissier le 9 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de condamner la SARL Rodom à lui verser, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la somme de 5 550, 36 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre la capitalisation des intérêts,

— la somme de 400 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre la capitalisation des intérêts,

—  2000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 janvier 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 25 septembre 2024, a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la demande en paiement de charges formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] réclame la somme totale de 5 550, 36 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire des lots n°138 et 183 de la SARL Rodom,

* un décompte individuel de charges du 1er juillet 2021 au 16 octobre 2023, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 5 550, 36 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à la SARL Rodom entre le premier trimestre 2021 et le dernier trimestre 2023,

* les procès-verbaux des assemblées générales des 15 mai 2019, 25 juin 2020, 19 mai 2021 et 3 mai 2022.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 5 550, 36 euros.

La SARL Rodom sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 mars 2023.

II – Sur les frais :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Décision du 12 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/04351 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZJXS

Dès lors, les frais de désarchivage des pièces facturés pour la somme de 400 euros ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires de recouvrement.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] devra être intégralement débouté de sa demande en paiement formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

III – Sur la demande de dommages et intérêts :

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce, il ressort des débats que le syndicat des copropriétaires a été contraint de saisir à plusieurs reprises la justice depuis 2019 pour obtenir le règlement de charges de copropriété impayées. La SARL Rodom ne fournit aucune explication sur sa situation actuelle et sur les raisons de sa carence dans son obligation au titre des charges de copropriété.

Par conséquent, il convient de la condamner à verser la somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts.

IV-Sur les autres demandes :

La capitalisation des intérêts sur les sommes précitées sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile, au regard de la nature de l’affaire, de l’ancienneté de la dette et de la nécessité de faire réaliser en urgence plusieurs travaux votés par l’assemblée générale.

La SARL Rodom, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 2.500,00 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] au titre des frais irrépétibles.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la SARL Rodom à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 5 550, 36 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 1er octobre 2023, incluant l’appel de fonds du 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 mars 2023 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur les sommes précitées, dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

CONDAMNE la SARL Rodom à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le défaut de paiement des charges ;

CONDAMNE la SARL Rodom aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SARL Rodom à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 2.500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de ses autres demandes plus amples ou contraires.

Faite et rendue à [Localité 10] le 12 Décembre 2024

La Greffière La Présidente