TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Sophie ETCHEGOYEN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabienne BALADINE,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/02684 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4HOG

N° MINUTE :

5/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 novembre 2024

DEMANDERESSE

La société SEQENS, SA d’HLM dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par Maître Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0744

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [H]

demeurant [Adresse 3]

assisté de Maître Sophie ETCHEGOYEN de la SELARL SO-LAW, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D1227

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-016624 du 26/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 septembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 novembre 2024 par Eloïse CLARAC, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 22 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/02684 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4HOG

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 juin 2022, la SA d’HLM SEQENS a consenti un bail d’habitation à M. [X] [H] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Adresse 5] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 238,69 euros et d’une provision pour charges de 44,40 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1544,70 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [H] le 21 novembre 2023.

Par assignation du 22 février 2024, la SA d’HLM SEQENS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [H], statuer sur le sort des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2553,63 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 février 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 19 septembre 2024, la SA d’HLM SEQENS, représentée par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 septembre 2024, s’élève désormais à 4795,26 euros. Elle considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

M. [X] [H] comparait, assisté de son avocat, il reconnaît le montant de la dette locative, il précise n’avoir aucune ressource. Il explique qu’il détenait un titre de séjour pour lui permettre de se soigner, ce qui lui permettait de percevoir des aides financières pour payer son loyer. Cependant, il indique ne pas avoir obtenu le renouvèlement de son titre et être dans l’attente de l’instruction d’une nouvelle demande. Il sollicite la suspension de la clause résolutoire dans l’attente de la décision de la préfecture et subsidiairement que lui soit accordé un délai pour quitter les lieux.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée, la SA d’HLM SEQENS a donné son accord à l’octroi de délai de paiement à M. [X] [H] compte tenu de l’aide sur quittance qui lui a été accordée, soit une aide de 300,09 euros par mois pendant six mois.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA d’HLM SEQENS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 20 novembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1544,70 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 janvier 2024.

Sur la dette locative

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la SA d’HLM SEQENS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 septembre 2024, M. [X] [H] lui devait la somme de 4542,10 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [X] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023 sur la somme de 1544,70 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1008,93 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Cependant, eu égard à la situation personnelle de M. [X] [H] et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation provisionnelle sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi, à partir du 21 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA d’HLM SEQENS ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 juin 2022 entre la SA d’HLM SEQENS, d’une part, et M. [X] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] est résilié depuis le 21 janvier 2024,

CONDAMNE M. [X] [H] à payer à la SA d’HLM SEQENS la somme de 4542,10 euros (quatre mille cinq cent quarante-deux euros et dix centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2024, échéance d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023 sur la somme de 1544,70 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1008,93 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [X] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 30 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir le 31 mars 2025, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [X] [H],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 janvier 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [X] [H] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [X] [H] sera condamné à verser à titre de provision à la SA d’HLM SEQENS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la SA d’HLM SEQENS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 novembre 2023 et celui de l’assignation du 22 février 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge