MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 12 Mai 2025

DOSSIER : N° RG 21/05036 – N° Portalis DBX4-W-B7F-QLEU

NAC : 74C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 3

JUGEMENT DU 12 Mai 2025

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER

Madame GIRAUD, Greffier lors des débats

Madame CHAOUCH, Greffier lors du prononcé

DEBATS

à l’audience publique du 07 Mars 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par M. William HOENIG, magistrat en formation.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEUR

M. [O] [L]

né le 01 Janvier 1970 à [Localité 10], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Bertrand BILLA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 141

DEFENDERESSES

S.A.R.L. KAUFMAN & BROAD MIDI-PYRENEES, RCS [Localité 9] 320 955 362, dont le siège social est sis [Adresse 4]

S.C.I. LES JARDINS D’IRIS SIREN 851 102 137, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentées par Maître Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 93

EXPOSE DU LITIGE :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Monsieur [O] [L] est propriétaire d’une maison à usage d’habitation sise [Adresse 7], implantée sur la parcelle ayant pour références cadastrales [Cadastre 8] BC [Cadastre 5].

La société D4 PROMOTION a entrepris la construction d’un ensemble immobilier de 86 logements, situé [Adresse 3] et [Adresse 2], après avoir obtenu un permis de construire par arrêté du 16 avril 2019.

Monsieur [L] et la société D4 PROMOTION ont établi un protocole d’accord par lequel la société s’engageait à :

Déposer en mairie un permis de construire modificatif,[11] à Monsieur [L] une somme de 20.000 euros,Réaliser des aménagements consistant en une plantation d’une haie de bambous de 3 mètres de haut, et en la construction d’une clôture avec soubassement en béton de 20 centimètres, surmonté de panneaux rigides occultants.

En contrepartie, Monsieur [L] s’engageait à ne pas introduire de recours à l’encontre du permis de construire et contre un arrêté de transfert de ce permis.

Le 3 juin 2019, une demande de transfert de permis de construire de la société D4 PROMOTION à la SCI LES JARDINS D’IRIS a été régularisée.

Considérant que les termes du protocole n’ont pas été respectés, par courrier du 16 octobre 2020, Monsieur [L], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la société KAUFMAN & BROAD de notamment :

Procéder à la plantation en pleine terre de la haie de bambous, mais désormais à 5 mètres de haut en lieu et place de celle de 3 mètres initialement prévue,Réaliser le soubassement en béton de 20 cm surmonté de panneaux rigides occultants d’une hauteur de 1,80 mètres.

Puis, par courrier en date du 27 janvier 2021, Monsieur [L], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la SCI LES JARDINS D’IRIS de notamment :

Mettre en place un système d’arrosage pour la haie de bambous pour assurer sa pérennité,Réaliser le soubassement en béton de 20 cm,Mettre en œuvre le brise-vue pour occulter la vue à partir de la fenêtre du R+2 (bâtiment E).

Par exploit d’huissier de justice du 22 octobre 2021, Monsieur [L] a fait assigner la société KAUFMANN & BROAD MIDI-PYRENEES devant le tribunal judiciaire de Toulouse afin de voir cette dernière condamnée à lui payer la somme de 16.920 euros au titre de la réalisation d’une haie végétalisée, à réaliser un soubassement en béton sous astreinte, et aux fins d’indemnisation du préjudice lié à la création d’une vue et d’un préjudice moral. L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 21/05036.

Par acte du 21 juillet 2022, Monsieur [L] a fait assigner la SCI LES JARDINS D’IRIS devant le tribunal judiciaire de Toulouse, afin de voir cette dernière condamnée, in solidum avec la société KAUFMAN & BROAD, à lui payer la somme de 16.920 euros au titre de la réalisation d’une haie végétalisée, à réaliser un soubassement en béton sous astreinte, et aux fins d’indemnisation du préjudice lié à la création d’une vue et d’un préjudice moral. L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 22/03137.

Cette seconde procédure a été jointe à la procédure enregistrée sous le n° RG 21/05036 par ordonnance du juge de la mise en état du 26 août 2022.

Par ordonnance du 6 juillet 2023, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables les demandes de Monsieur [L] formées contre la société KAUFMAN & BROAD, au motif d’un défaut d’intérêt à agir.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 4 juin 2024. L’affaire a été fixée à l’audience du 7 mars 2025 et mise en délibéré, à l’issue de cette audience, par mise à disposition au greffe à la date du 12 mai 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 février 2024, Monsieur [O] [L] demande au tribunal de :

Condamner la SCI LES JARDINS D’IRIS à lui payer la somme de 16.920 euros, au titre de la réalisation d’une haie végétalisée,Condamner la SCI LES JARDINS D’IRIS à réaliser un soubassement en béton tel que prévu au titre du protocole transactionnel sous astreinte de 300 euros par jour de retard,Condamner la SCI LES JARDINS D’IRIS à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de la vue créée en R+1 du bâtiment E,Condamner la SCI LES JARDINS D’IRIS à lui payer la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral,Condamner la SCI LES JARDINS D’IRIS à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la SCI LES JARDINS D’IRIS à supporter les dépens.

Au soutien de sa demande de paiement au titre de la réalisation d’une haie végétalisée, se fondant sur les dispositions des articles 1103, 1104 et 1231-1 et 2044 du code civil, Monsieur [L] fait valoir que la SCI LES JARDINS D’IRIS n’a pas respecté les modalités de réalisation prévues au protocole transactionnel, en raison du retard pris dans l’installation de ladite haie et du fait que cette dernière n’a pas été installée sur son terrain. Il précise qu’il n’a pas donné son accord pour modifier l’assiette d’implantation de la haie, et qu’il ne lui a été proposé aucune compensation équivalente pour ce changement. Il ajoute que la haie réalisée connaît un défaut d’entretien, qu’elle ne permet pas d’atteindre l’objectif d’occultation recherché, et qu’il a donc dû procéder lui-même aux plantations.

Au soutien de sa demande de condamnation à la réalisation d’un soubassement en béton sous astreinte, se fondant sur les articles 1103, 1104, 1221 et 1341 du code civil, le demandeur fait valoir que la SCI LES JARDINS D’IRIS n’a pas entrepris la construction de ce soubassement pourtant prévu au protocole transactionnel. Monsieur [L] précise que la défenderesse ne démontre pas, au moyen du procès-verbal de constat qu’elle produit, que ledit soubassement a été établi en conformité avec les caractéristiques prévues par le protocole transactionnel, et tout au long de la limite de propriété.

Au soutien de sa demande d’indemnisation au titre de la vue créée, du fait de l’existence d’une fenêtre donnant directement sur sa propriété, Monsieur [L] se fonde notamment sur le manquement à l’obligation de loyauté contractuelle, qui découle de l’article 1104 du code civil. Il soutient que le motif substantiel ayant déterminé son consentement dans le cadre du protocole transactionnel consistait à éviter la création de vues donnant sur sa propriété. Il précise que la SCI LES JARDINS D’IRIS a dissimulé l’existence d’une fenêtre au premier étage du bâtiment E, manquant ainsi à son obligation de loyauté contractuelle. Il ajoute que la SCI LES JARDINS D’IRIS a reconnu l’existence de cette fenêtre, s’est engagée à installer un dispositif occultant, sans pour autant s’être exécutée. Il indique que la fenêtre litigieuse, dont l’existence n’est pas contestée par la défenderesse, lui cause un préjudice notamment caractérisé par la dépréciation de sa propriété.

Au soutien de se demande de préjudice moral, il fait valoir que ce préjudice découle des manquements de la SCI LES JARDINS D’IRIS à ses obligations contractuelles, notamment en raison des retards pris dans les travaux et dans les aménagements.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 2 avril 2024, la SCI LES JARDINS D’IRIS demande au tribunal de :

Débouter Monsieur [L] de l’ensemble de ses demandes,Condamner Monsieur [L] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Monsieur [L] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître SPINAZZE.

Au soutien de sa demande de rejet de toute condamnation en lien avec la réalisation de la haie de végétaux, la SCI LES JARDINS D’IRIS fait valoir qu’elle a effectivement fait procéder à la plantation de la haie de bambous. Elle précise que si cette haie n’a pas été réalisée sur l’assiette du terrain de Monsieur [L], comme cela était prévu au protocole transactionnel, mais sur l’assiette de la construction qu’elle a édifiée, c’est uniquement en raison de l’impossibilité technique relevée par l’entreprise intervenante, étant donné que le système racinaire des végétaux aurait engendré des désordres au niveau de la piscine et des plages de la piscine de Monsieur [L]. Elle ajoute qu’ayant rempli son obligation, le demandeur ne peut ni arguer d’un préjudice, ni solliciter une quelconque compensation, pour la simple modification du lieu d’implantation de la haie.

Au soutien du débouté de la demande de réalisation du soubassement en béton sous astreinte, la SCI LES JARDINS D’IRIS fait valoir qu’elle a bien fait dresser cet ouvrage. Elle précise que son engagement relatif à la construction de ce soubassement, tel que prévu au protocole transactionnel, a été parfaitement respecté, et que le demandeur n’apporte pas la preuve contraire.

Au soutien du rejet de la demande formulée au titre de la création de vue, se fondant sur l’article 9 du code de procédure civile, la SCI LES JARDINS D’IRIS argue d’abord que Monsieur [L] ne rapporte nullement la preuve du préjudice qu’il allègue. Elle ajoute que le demandeur ne qualifie pas le préjudice évoqué, et que le terme de « dépréciation de sa propriété » n’est pas clairement défini, de sorte qu’elle fait valoir que Monsieur [L] ne caractérise le préjudice ni dans son principe, ni dans son quantum. Elle souligne également que le demandeur a déjà perçu une indemnité de 20.000 euros dans le cadre de la régularisation du protocole transactionnel, et qu’il a donc été indemnisé au titre des préjudices invoqués. Par ailleurs, la SCI LES JARDINS D’IRIS indique qu’aucun engagement contractuel n’a été pris entre les parties, au sujet de la pose d’un brise-vue au niveau de la fenêtre litigieuse. Elle précise que ladite fenêtre se situant dans un dressing et donnant sur une terrasse inaccessible de la propriété du demandeur, ce dernier ne peut subir aucun préjudice tant de jouissance, que de perte d’intimité lié à cette vue.

Enfin, au soutien du débouté de la demande formée au titre du préjudice moral, se fondant sur l’article 9 du code de procédure civile et sur la jurisprudence de la cour de cassation, la SCI LES JARDINS D’IRIS fait valoir que la réalité du préjudice doit être rapportée, que tel n’est pas le cas en l’espèce, et que l’évaluation forfaitaire du préjudice est prohibée. Elle ajoute que le préjudice moral suppose l’atteinte à la personne, dans son affection, sa réputation ou son honneur. Elle précise enfin que Monsieur [L] a déjà perçu la somme de 20.000 euros à titre d’indemnisation des préjudices subis.

MOTIFS

I/ Sur la demande de paiement au titre de la réalisation de la haie de végétaux

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il ressort de l’article 1217 du code civil que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit rapporter la preuve de l’existence de cette obligation, et réciproquement, il appartient à celui qui se prétend libéré, de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du protocole transactionnel versé aux débats que la SCI LES JARDINS D’IRIS avait pour obligation de procéder, dans le délai d’un mois suivant le début des travaux, à la plantation d’une haie de bambous de 3 mètres de haut en pleine terre, sur la propriété de Monsieur [L], à 50 centimètres de la limite de propriété. Dans le plan annexé au protocole, la haie de bambou est matérialisée par un large trait apparaissant en majeure partie du côté de la clôture située sur le terrain du demandeur, mais également sur l’assiette du projet immobilier de la défenderesse au niveau de l’angle situé au sud de la parcelle [Cadastre 5], et dans le prolongement de cet angle côté est.

Un courrier du conseil de Monsieur [L], en date du 16 octobre 2020, évoque l’absence de plantation de la haie végétalisée, rappelant qu’elle devait être implantée dans le mois suivant le démarrage des travaux, afin que la hauteur de pousse puisse permettre la protection des vues lors de la période printemps/été 2021.

D’un procès-verbal de constat dressé le 10 décembre 2020, à la requête du demandeur, il ressort que le long de la clôture, sur le terrain de Monsieur [L], il n’y a pas de bambous.

Dans un courrier du conseil de Monsieur [L] en date du 27 janvier 2021, il est évoqué l’implantation récente d’une haie de bambous, d’une hauteur de 3 à 4 mètres, sur la parcelle du projet immobilier, avec une mise en demeure adressée à la SCI LES JARDINS D’IRIS de mettre en place un système d’arrosage pour la haie végétalisée.

De fait, la présence de la haie de bambous est confirmée par le procès-verbal de constat dressé le 3 mai 2022 à la requête de la SCI LES JARDINS D’IRIS, lequel fait apparaître, du côté de la clôture situé sur la parcelle supportant le projet immobilier de la défenderesse, une haie de bambous se poursuivant sur toute la longueur de la limite séparative des deux propriétés.

Dans un courrier du 2 avril 2021, le promoteur reconnaît avoir implanté cette haie avec retard.

Il s’évince de ces éléments qu’une haie de bambous a bien été plantée, mais avec retard, et du mauvais côté de la limite séparative des deux fonds.

Compte tenu des termes du protocole d’accord, lequel édicte une obligation de résultat à la charge du promoteur, la SCI LES JARDINS D’IRIS a commis une faute contractuelle en ne positionnant pas la haie à l’endroit prévu et en l’installant avec retard.

Toutefois, l’engagement de sa responsabilité contractuelle suppose que cette faute soit à l’origine d’un préjudice subi par Monsieur [L].

L’affirmation de Monsieur [L] selon laquelle la date d’implantation a été fixée afin de s’assurer d’une certaine hauteur des plantations au moment de la livraison de l’ouvrage n’est pas contestée, et se trouve au contraire confirmée par le contenu du courrier adressé par la société KAUFMAN & BROAD MIDI-PYRENEES au conseil de Monsieur [L], le 2 avril 2021. En effet, cette dernière répond au constat selon lequel les plantations ont été réalisées avec retard en indiquant : « mais les végétaux plantés mesurent une hauteur de 4,50 mètres ».

Pour autant, la charge de la preuve de l’existence d’un préjudice résultant du retard de plantation incombe à Monsieur [L], qui ne démontre pas que les bambous implantés sont insuffisants à remplir leur office. En effet, aucune photographie n’est produite aux débats depuis sa propriété, et contrairement à son affirmation, le procès-verbal de constat établi le 3 mai 2022 montre qu’il a été réalisé une plantation régulière et le plus souvent fournie, de nature à développer rapidement l’effet occultant recherché.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré que la faute constituée par le retard d’implantation des bambous a causé un préjudice à Monsieur [L].

Quant à la faute constituée par le caractère non conforme aux prévisions contractuelles de l’implantation de la haie, la SCI LES JARDINS D’IRIS produit un courrier du président de la société JOIGNEAUX PAYSAGISTE selon lequel l’entreprise d’espaces verts a réalisé les travaux de plantation sur le terrain assiette du projet immobilier, au motif que la plantation de tels végétaux à proximité de la piscine du riverain aurait endommagé à terme la piscine et ses plages, compte tenu du système racinaire des bambous. Il ajoute que ce choix s’est opéré avec l’accord verbal du maître d’œuvre et des riverains.

Au regard de la nature des végétaux choisis, à savoir des bambous, cette explication apparaît sérieuse, et il peut être relevé à cet endroit que Monsieur [L] a finalement choisi de planter un autre type de végétaux, à savoir des lauriers, sur sa propriété.

Surtout, il n’est aucunement établi par Monsieur [L] que le déplacement de la haie de l’autre côté de la limite séparative lui cause un quelconque préjudice.

Cette absence de préjudice est au contraire confirmée au regard de l’économie générale du protocole d’accord et du plan qui y est annexé il ressort que :

Une implantation à seulement 50 centimètres de la limite de propriété était prévue, faisant que l’implantation finale, effectuée de l’autre côté de la clôture, mais à proximité de celle-ci, comme démontré par le procès-verbal de constat du 3 mai 2022, n’apparaît pas particulièrement éloignée de celle initialement prévue,il était également prévu une implantation partielle de la haie sur l’assiette du projet immobilier.

D’ailleurs, le demandeur, dans la mise en demeure envoyée par l’intermédiaire de son conseil le 27 janvier 2021 a simplement sollicité de la SCI LES JARDINS D’IRIS la mise en place d’un système d’arrosage afin d’assurer sa pérennité et sa pousse, et non une modification du lieu d’implantation.

A cet égard, concernant le manquement imputé à la défenderesse, consistant en un défaut d’entretien de la haie végétalisée, il n’est pas démontré par les pièces versées aux débats. En effet, l’aspect éventuellement clairsemé de certaines parties de la haie seulement ne suffit pas à caractériser un tel manquement, d’autant qu’un tuyau d’irrigation apparaît installé le long de la haie végétalisée sur les photographies jointes au procès-verbal de constat du 3 mai 2022.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [L] échoue à rapporter la preuve que les manquements de la SCI LES JARDINS D’IRIS à ses obligations contractuelles, consistant d’une part en un retard d’exécution et d’autre part en une non-conformité de l’implantation de la haie lui ont causé un préjudice, et qu’il s’est vu contraint, pour atteindre les objectifs du protocole d’accord, de planter une haie de lauriers sur sa propriété.

Par conséquent, Monsieur [L] sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 16.920 euros au titre de la réalisation d’une haie végétalisée.

II/ Sur la demande de condamnation à la réalisation d’un soubassement en béton, sous astreinte

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il ressort de l’article 1217 du code civil que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit rapporter la preuve de l’existence de cette obligation, et réciproquement, il appartient à celui qui se prétend libéré, de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du protocole transactionnel que la SCI LES JARDINS D’IRIS s’est engagée à établir une clôture avec un soubassement béton de 20 centimètres, surmonté de panneaux rigides occultants d'1,80 mètres.

Le procès-verbal de constat en date du 10 décembre 2020, dressé à la demande de Monsieur [L], mentionne la présence d’une clôture constituée de lattes de bois d'1,80 mètres de hauteur fixées sur des piquets métalliques, l’ensemble étant supporté par une bande de béton, qui selon les déclarations de l’épouse de Monsieur [L], Madame [G], préexistait et supportait une précédente clôture grillagée. Il est également mentionné, sans précision sur la localisation de la partie de clôture concernée, que des lattes de bois descendent jusqu’au sol, avec une absence de soubassement d’une vingtaine de centimètres sous les lattes.

Les photographies prises de haut, jointes au procès-verbal, permettent de distinguer une bande de béton, bordée par de la végétation, plus large que les piquets métalliques et les lattes de bois qu’elle supporte, sans que ses dimensions ne soient indiquées.

Du procès-verbal de constat en date du 3 mai 2022, dressé à la requête de la SCI LES JARDINS D’IRIS, il ressort qu’une clôture sépare le parking de la résidence de la propriété de Monsieur [L], et qu’il est précisé que cette clôture est composée d’un soubassement en béton d’approximativement 20 centimètres sur lequel se trouvent des panneaux de grillages rigides sur piquets métalliques, avec des lamelles de bois insérées dans les grillages. Il est également mentionné que la clôture dépasse une hauteur de 2 mètres.

L’huissier instrumentaire a expressément indiqué que la présence d’une clôture composée d’un soubassement en béton et de panneaux avec des lattes de bois, d’abord constatée depuis le parking de la résidence, a également été constatée à partir du premier étage de la résidence, ce qui a permis de vérifier qu’elle se poursuivait sur toute la longueur de la propriété de Monsieur [L], faisant que la propriété du demandeur se trouve entièrement close par rapport à la propriété supportant le projet immobilier.

Les photographies jointes au procès-verbal permettent de constater que, sur les différentes parties de la clôture photographiées, un support en béton apparaît à l’identique.

Il s’évince de ces éléments qu’un soubassement, qui correspond à la partie inférieure d’une construction sur laquelle porte l’édifice, a bien été réalisé le long de l’intégralité de la limite de propriété séparant la parcelle de Monsieur [L] de celles supportant le projet immobilier. L’huissier de justice a d’ailleurs relevé que la clôture dépasse 2 mètres de hauteur, ce qui apparaît cohérent par rapport aux caractéristiques de la clôture prévue au protocole transactionnel, à savoir un soubassement en béton de 20 centimètres surmonté de panneaux rigides occultants de 1,80 mètres.

Cet état de fait n’est pas contredit par le procès-verbal de constat du 10 décembre 2020, qui ne fait pas ressortir l’éventuelle préexistence de la bande de béton supportant les panneaux, ni la hauteur de cette bande, et qui, surtout, est bien antérieur au deuxième procès-verbal de constat versé aux débats.

A l’inverse, le procès-verbal de constat du 3 mai 2022 apparaît précis et circonstancié, puisqu’il fait bien mention d’une présence du soubassement d’environ 20 centimètres, tout au long de la clôture délimitant la propriété du demandeur.

L’obligation contractuelle relative à la construction d’un soubassement de 20 centimètres afin de supporter la clôture, telle que prévue par le protocole transactionnel et à la charge de la SCI LES JARDINS D’IRIS, apparaît donc satisfaite.

En conséquence, Monsieur [L] sera débouté de sa demande de condamnation sous astreinte à réaliser le soubassement en béton.

III/ Sur la demande indemnitaire au titre de la vue créée

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Il ressort des écritures de Monsieur [L], que pour solliciter une somme de 10.000 euros en réparation du préjudice relatif à la dépréciation de sa propriété, il évoque à la fois la création d’une vue au bâtiment R+1 donnant directement sur sa piscine, un manquement à l’obligation de loyauté contractuelle et l’engagement formel de la SCI LES JARDINS D’IRIS d’installer un dispositif occultant. En outre, dans le dispositif de ses écritures, Monsieur [L] sollicite la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de la vue créée.

Ainsi, la demande de Monsieur [L] doit être analysée, comme une demande tendant à la réparation du préjudice découlant de la création d’une vue irrégulière ou constitutive d’un trouble anormal du voisinage.

Aux termes de l’article 678 du code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

Selon l’article 679 du même code, on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance.

L’article 680 du code civil précise que la distance dont il est parlé dans les deux articles précités se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés.

Par ailleurs, si l’établissement d’une vue par la construction d’un immeuble ayant des fenêtres donnant sur la terrasse d’une maison voisine peut constituer un trouble anormal du voisinage, la création d’une vue nouvelle sur le fonds du propriétaire voisin ne constitue pas nécessairement un tel trouble anormal. En effet, il est de principe que pour conduire à un préjudice indemnisable, par exemple au titre de la perte de valeur de la maison, la création de vue doit excéder les inconvénients normaux du voisinage, en ce qu’elle porte notamment atteinte à l’intimité. Aussi, il doit être pris en compte, pour déterminer le caractère anormal du trouble, la configuration des lieux, les distances relevées et la densité de l’habitat dans la zone concernée.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, pour évoquer l’existence d’une fenêtre située au premier étage du bâtiment E, donnant directement sur la piscine de sa propriété, Monsieur [L] produit uniquement une partie d’un plan de construction et un courrier de la SCI LES JARDINS D’IRIS en date du 2 avril 2021, mentionnant que :

La fenêtre litigieuse est située dans un dressing donnant sur une terrasse inaccessible, située à une dizaine de mètres de la limite de propriété, qui ne peut générer les nuisances évoquées par Monsieur [L],Afin de satisfaire le demandeur, une démarche peut être entreprise auprès des acquéreurs de l’appartement concerné, afin d’envisager l’installation d’un brise-vue, sans pouvoir s’engager à obtenir les accords nécessaires à une telle installation.

Au préalable, il n’est pas inutile de préciser que, contrairement à ce que soutient Monsieur [L], il n’y a pas eu d’engagement de la part de la SCI LES JARDINS D’IRIS consistant à accepter d’installer un brise-vue au niveau de la fenêtre litigieuse, le contenu du courrier ne pouvant s’analyser que comme une proposition, soumise à l’acceptation des acquéreurs de l’appartement, avec d’ailleurs la mention expresse que la défenderesse ne pouvait s’engager sur l’obtention des accords nécessaires.

Si cette proposition ne peut caractériser un quelconque engagement de la SCI LES JARDINS D’IRIS, il doit être souligné qu’elle ne peut davantage constituer une reconnaissance de la création d’une vue directe qui serait constitutive d’un trouble anormal du voisinage. En effet, dans son courrier du 2 avril 2021, la défenderesse a contesté les nuisances évoquées par Monsieur [L], lequel s’était plaint dans la mise en demeure du 27 janvier 2021, adressée par l’intermédiaire de son conseil, d’une création de vue directe sur sa piscine et son jardin, de nature à entraîner une moins-value considérable de la maison. Ainsi, la SCI LES JARDINS D’IRIS paraît contester, dans ce courrier, la création d’une vue directe, en précisant que la fenêtre litigieuse donnait sur une terrasse qui n’était pas accessible, et qui se situait à une dizaine de mètres environ de la limite de propriété.

Surtout, le demandeur n’établit nullement l’existence d’un trouble anormal du voisinage qui serait caractérisé par la création de la fenêtre litigieuse.

En effet, Monsieur [L] ne produit aucun élément permettant de démontrer que ladite fenêtre permet une vue directe du voisinage sur sa piscine. Il ne verse ainsi ni photographie, ni procès-verbal de constat par exemple, de nature à établir cet état de fait. Il n’apporte pas davantage d’éléments relatifs à la densité de la zone d’habitation, à la hauteur de cette vue par rapport au terrain supportant sa piscine, et à la distance précise existant entre la fenêtre litigieuse et ladite piscine. Il apparaît également une incertitude sur la situation de la fenêtre incriminée, dans la mesure où dans la mise en demeure adressée le 27 janvier 2021, par l’intermédiaire de son conseil, Monsieur [L] évoque une fenêtre au niveau R+2, alors que dans ses conclusions il mentionne une vue créée en R+1.

Il résulte de ce qui précède que le demandeur échoue à apporter la preuve de l’existence d’un trouble anormal du voisinage qui découlerait de la création d’une vue directe donnant sur sa piscine. Il ne démontre pas davantage que les articles 678 et suivants du code civil n’auraient pas été respectés.

Au surplus, Monsieur [L] n’établit pas la réalité de son préjudice, puisqu’il ne produit aucun élément permettant de caractériser, tant dans son principe que dans son quantum, le préjudice invoqué de dépréciation de sa propriété.

En conséquence, Monsieur [L] sera débouté de sa demande de paiement d’une somme de 10.000 euros formée au titre de la vue créée.

IV/ Sur le préjudice moral

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Un préjudice moral peut découler du retard pris dans l’exécution des obligations contractuelles du débiteur, mais un tel préjudice doit être démontré et distingué du préjudice matériel ou économique découlant de ce retard.

En l’espèce, il résulte des développements qui précédent que la SCI LES JARDINS D’IRIS a rempli ses obligations contractuelles.

Seul un certain retard dans la mise en œuvre des travaux et aménagements qui ont fait l’objet du protocole transactionnel peut lui être imputé.

Si un retard dans l’exécution d’une obligation contractuelle est susceptible de causer un préjudice, notamment moral, un tel préjudice doit être démontré, ce qui n’est pas le cas en l’occurrence. En effet, Monsieur [L] procède par affirmation dans ses écritures, sans démontrer en quoi consiste son préjudice moral et sans le caractériser.

Par conséquent, Monsieur [L] sera débouté de sa demande d’indemnisation au titre de préjudice moral.

V/ Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [L], partie perdante, sera condamné aux dépens, et il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître SPINAZZE.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [L], partie condamnée aux dépens, sera également condamné à payer à la SCI LES JARDINS D’IRIS une somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 euros. Il sera par ailleurs débouté de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par voie de mise à disposition au greffe,

Déboute Monsieur [O] [L] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne Monsieur [O] [L] à payer à la SCI LES JARDINS D’IRIS la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Mathieu SPINAZZE, Avocat ;

Rejette la demande de Monsieur [O] [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [O] [L] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

Le greffier, La présidente,