TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [M] [N]

Monsieur [B] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Laurent ABSIL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 23/07430 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2Z56

N° MINUTE :

1/2024

ORDONNANCE DE REFERE

INITIALEMENT EN DATE DU 04 AVRIL 2024

PROROGÉE AU 23 AVRIL 2024

DEMANDERESSE

[Localité 3] HABITAT-OPH

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par ACTIS AVOCATS prise en la personne de Maître Laurent ABSIL, avocat au barreau du VAL DE MARNE, toque PC 001

DÉFENDEURS

Madame [M] [N]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 1]

comparant en personne

Monsieur [B] [R]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Imen GRAA, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 avril 2024 par Imen GRAA, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 23 avril 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 23/07430 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2Z56

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 30 janvier 2020, [Localité 3] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [R] [B] et Madame [N] [M] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 804,04 euros.

Par actes de commissaire de justice du 19 mai 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2866,59 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [R] [B] et Madame [N] [M] le 20 mai 2022.

Par assignations du 5 juillet 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [B] et Madame [N] [M], être autorisé à procéder à la séquestration des biens garnissant le logement, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3711,28 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 juillet 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé le 18 octobre 2023. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Il en ressort que les locataires étaient en fin de contrat de travail à la période du COVID, que la dette locative est apparue à ce moment-là, qu’ils ont négocié un plan d’apurement avec le bailleur qui avait été respecté un temps avant de ne plus l’être lors de la grossesse de Madame [N]. Le paiement des loyers est repris. Eu égard à la situation familiale, une demande FSL maintien est envisageable. Le service social préconise l’octroi de délai de paiement à hauteur de 150 euros mensuels sur 36 mois.

À l’audience du 23 janvier 2024, [Localité 3] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 janvier 2024, s’élève désormais à 5835,04 euros. [Localité 3] HABITAT-OPH précise qu’entre septembre 2023 et janvier 2024, le couple n’a pas payé les loyers, qu’il a repris le paiement du loyer résiduel en janvier 2024. Il doute sur les capacités financières du couple à solder la dette, et ajoute s’en rapporter à l’appréciation de la juridiction quant à l’octroi de délais de paiements suspensifs.

Madame [N] [M] expose que le dossier FSL a bien été déposé, que l’APL est suspendue, qu’elle a repris le paiement du loyer résiduel. Elle perçoit 1100 euros au titre de l’ARE et 1000 euros d’allocations familiales. Monsieur [R] n’a pas de revenus. Ils élèvent ensemble 5 enfants dont un majeur. Elle sollicite des délais de paiements suspensifs à hauteur de 150 euros par mois sur 36 mois.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [R] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [R] [B] et Madame [N] [M] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Comme dûment autorisé, [Localité 3] HABITAT-OPH a transmis en cours de délibérés un décompte actualisé faisant état d’une dette de 6902, 96 euros au 14 mars 2024.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, 23 avril 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

[Localité 3] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 19 mai 2022.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2866,59 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 20 juillet 2022.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, malgré les déclarations contraires du bailleur, Monsieur [R] [B] et Madame [N] [M] justifient avoir repris le paiement d’au moins un loyer courant entre l’assignation et l’audience, sans que puisse leur être opposée sur ce point l’absence de rétablissement du versement des allocations d’aide au logement, étant relevé que la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives n’avait pas encore statué au jour de l’audience sur le maintien ou non de ces aides.

En conséquence, la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience sera ici réputée satisfaite par le paiement intégral de la part de loyer dite résiduelle, déduction faite des aides au logement dans leur ultime montant.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Monsieur [R] [B] et Madame [N] [M] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 150 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Monsieur [R] [B] et Madame [N] [M] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Il sera également rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Par conséquent, [Localité 3] HABITAT-OPH sera déboutée de sa demande de séquestration des meubles garnissant le logement.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 3] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 mars 2024, Monsieur [R] [B] et Madame [N] [M] lui devaient la somme de 6730,67 euros, soustraction faite des frais de procédure de 172,29 euros du 25 mai 2022 (6902,96-172,29).

Monsieur [R] [B] et Madame [N] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2022 sur la somme de 2694,30 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1016,98 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [R] [B] et Madame [N] [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, qui sera provisoirement fixée au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 juillet 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 3] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [R] [B] et Madame [N] [M], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 mai 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 janvier 2020 entre [Localité 3] HABITAT-OPH, d’une part, et Monsieur [R] [B] et Madame [N] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 20 juillet 2022,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [B] et Madame [N] [M] à payer à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 6730,67 euros (six-mille-sept cent trente euros et soixante-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 14 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2022 sur la somme de 2694,30 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1016,98 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [R] [B] et Madame [N] [M] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [R] [B] et Madame [N] [M],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 juillet 2022,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [B] et Madame [N] [M] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [R] [B] et Madame [N] [M] seront solidairement condamnés à verser à [Localité 3] HABITAT-OPH une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE [Localité 3] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [B] et Madame [N] [M] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 19 mai 2022 et celui des assignations du 5 juillet 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 avril 2024, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le Greffier La Juge