TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Olivier MAYRAND

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Bernard BENAIEM

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 23/08975 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3KVL

N° MINUTE :

4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 septembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [J] [V],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Olivier MAYRAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0162

Madame [Z] [V],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier MAYRAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0162

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [O], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Bernard BENAIEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0500

S.C.I. BRULEFER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Bernard BENAIEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0500

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 mai 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 septembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 05 septembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 23/08975 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3KVL

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 01/09/2021, [J] [V] et [Z] [S] épouse [V] ont donné à bail à la SCI BRULEFER, représentée par [L] [O], un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 1], pour un loyer initial de 4939 euros par mois, outre provisions sur charges mensuelles de 350 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 06/10/2023 à la SCI BRULEFER et le 19/10/2023 à [L] [O] pour avoir paiement d’un arriéré de 11449,20 euros.

Par actes de commissaire de justice en date du 15/11/2023 délivrés à personne, [J] [V] et [Z] [S] épouse [V] ont fait assigner la SCI BRULEFER et [L] [O] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référés, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;

— ordonner l’expulsion de la SCI BRULEFER et [L] [O] ainsi que tous occupants de leur chef, à compter de la signification du présent jugement, avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;

— condamner solidairement la SCI BRULEFER et [L] [O] au paiement d’une somme provisionnelle de 17173,80 euros, montant des loyers, charges, indemnités arrêtés au mois de novembre 2023 ;

— condamner solidairement la SCI BRULEFER et [L] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer et des charges indexés, à savoir un loyer de 5724,60 euros ;

— condamner solidairement la SCI BRULEFER et [L] [O] au paiement d’une somme de 2500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût des commandements de payer.

L’affaire était appelée à l’audience du 14/02/2024 et faisait l’objet d’un renvoi à l’audience du 14/05/2024.

[J] [V] et [Z] [S] épouse [V], représentés par leur conseil, sollicitent en vertu de leurs dernières conclusions de voir :

— débouter les défendeurs de leurs demandes ;

— les condamner solidairement à donner accès à l’entreprise choisie par les bailleurs pour réaliser les travaux listés dans le devis CORDOVA DEO en date du 23/01/2023 sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours suivant la signification de la décision ;

— les condamner solidairement à verser la somme provisionnelle de 3000 euros à valoir sur le préjudice moral ;

— condamner solidairement les mêmes à verser la somme de 4000 euros au titre de l’article 400 du code de procédure civile et au paiement des dépens dont le coût des commandements de payer.

Ils se désistent de leur demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire, du constat de la résiliation du bail, de l’expulsion et de ses conséquences.

La SCI BRULEFER et [L] [O], représentés par leur conseil, sollicitent en vertu de leurs dernières écritures de voir :

— déclarer les demandes irrecevables et mal fondés en leurs demandes, dire que l’assignation est irrecevable pour défaut d’intérêt à agir ;

— subsidiairement : dire que l’assignation est irrecevable compte tenu du commandement de payer fructueux ;

— à titre reconventionnel : condamner les demandeurs à effectuer les travaux tels que décrits dans les devis produits et autoriser les locataires à suspendre le paiement du loyer dans l’attente des travaux ;

— en tout hypothèse : condamner les demandeurs à verser la somme de 3000 euros ç titre de dommages et intérêts, les condamner à une amende civile, les débouter de leurs demandes et la condamner à verser la somme de 1000 euros au titre d l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se référer aux écritures des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision était mise en délibéré au 05/09/2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la nullité et l’irrecevabilité de l’assignation

La SCI BRULEFER et [L] [O] sollicitent le prononcé de la nullité de l’assignation en constat de résiliation de bail, estimant que la signification de l’assignation avant l’échéance du délai prévu au commandement de payer a privé les demandeurs d’intérêt à agir.

Il convient de rappeler que la nullité de l’assignation ne peut être prononcée qu’en cas de vice de forme prévu aux articles 56 et suivants du code de procédure civile, et dans le cas d’une irrégularité de fond pour défaut de capacité d’ester en justice, défaut de pouvoir d’une personne représentant une personne morale ou en incapacité tels que prévus par l’article 117 du code de procédure civile.

La partie soulevant l’exception de nullité doit démontrer de l’existence d’un grief.

En l’espèce, le moyen soulevé par les défendeurs ne constitue pas une cause de nullité de l’assignation tel que prévu par les textes susvisés.

La demande de prononcé de la nullité de l’assignation sera rejetée.

S’agissant de la demande de prononcé d’irrecevabilité de l’assignation, il convient de redonner à cette prétention sa juste qualification juridique, soit une demande d’irrecevabilité de l’action.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que les assignations ont été remises aux défendeurs avant l’échéance du délai prévu par le commandement de payer pour régler l’arriéré locatif. Les demandeurs ne disposaient donc pas d’un intérêt né, actuel et certain et leur action au titre du constat de l’acquisition de la clause résolutoire est irrecevable.

Toutefois, les demandeurs se sont désistés de leurs demandes au titre de l’acquisition de la clause résolutoire, et le prononcé de l’irrecevabilité de cette action est donc sans objet.

En outre, les défendeurs ont soulevé au cours de l’instance à titre reconventionnel de nouvelles demandes. L’irrecevabilité de la demande initiale au titre du constat de l’acquisition de la clause résolutoire n’entraîne pas l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles.

Sur les demandes des parties au titre des travaux

Sur la demande reconventionnelle des locataires

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Par ailleurs, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que les travaux de réfection de grande ampleur ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction ou une suspension du loyer, avec ou sans consignation jusqu’à l’exécution des travaux de mise en conformité.

En l’espèce, la SCI BRULEFER et [L] [O] estiment que les bailleurs ne respectent pas leur obligation de délivrance conforme, alors que le bien présente des défauts graves d’isolation (fenêtres) et absence de fonctionnement du système alarme. Toutefois, il ne résulte pas des pièces produites qu’il existe un trouble manifestement illicite. En effet, les locataires ne justifient pas que l’indécence du logement ait été signalée ou constatée par les services de l’habitat de la Ville de PARIS. Les photographies prises par le commissaire de justice montrent effectivement quelques défauts dans l’appartement, mais ces éléments n’apparaissent pas constituer un trouble manifestement illicite relevant de la violation de l’obligation de délivrance du bailleur.

Les bailleurs soulèvent des contestations sérieuses en indiquant avoir effectué des travaux de remise à neuf en 2021 avant l’entrée des lieux dans l’appartement, qu’ils ne sont pas opposés à toute demande de travaux puisque des interventions ont eu lieu au cours de l’occupation des locataires, et que les logements classés DPE E ne sont pas interdits à la location.

Dans ces conditions, il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de statuer sur cette demande et les parties seront renvoyées à mieux se pouvoir devant le juge du fond.

Sur la demande des bailleurs d’accès au logement pour travaux

Aux termes de l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

L’article 7e) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

En l’espèce, les bailleurs sollicitent la condamnation des locataires à laisser le libre accès au logement pour que des travaux dans la salle de bain, au niveau de l’isolation des fenêtres selon un devis de la SAS CORDOVA DECO du 23/01/2023.

Toutefois, les bailleurs ne justifient pas du caractère urgent de ces travaux et donc de l’existence d’un trouble manifestement illicite constitué par le refus d’accès au logement pour effectuer ces travaux. Il résulte par ailleurs des conclusions et pièces des parties qu’un désaccord existe quant à la nature des travaux et l’entreprise mandatée pour les faire.

Dans ces conditions, il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de statuer sur cette demande et les parties seront renvoyées à mieux se pouvoir devant le juge du fond.

Sur les demandes de dommages et intérêts des parties

Les parties sollicitent chacune des dommages et intérêts, sans justifier néanmoins de l’existence d’un préjudice moral. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à ces demandes, qui seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit.

[J] [V] et [Z] [S] épouse [V] seront condamnés à verser à la SCI BRUELFER et [L] [O] la somme de 300 euros eu titre de l’article 700 du code de procédure civile.

[J] [V] et [Z] [S] épouse [V] seront condamnés au paiement des dépens de la procédure.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire en premier ressort, mise à disposition au greffe :

CONSTATE le désistement de l’action de [J] [V] et [Z] [S] épouse [V] au titre de l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences ;

REJETTE la demande de prononcé de la nullité de l’assignation ;

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre des travaux et des dommages et intérêts ;

CONDAMNE [J] [V] et [Z] [S] épouse [V] aux dépens ;

CONDAMNE [J] [V] et [Z] [S] épouse [V] à la SCI BRULEFER à payer à la SCI BRULEFER et [L] [O] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection