TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04305 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VGG

N° MINUTE : 11/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 novembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. L’OLIVERAIE, [Adresse 1], représentée par M^e Emilie CAMBOURNAC, avocat au barreau de BORDEAUX, [Adresse 2]

DÉFENDERESSE

Madame [Y], [V] [C], demeurant [Adresse 4], représentée par M^e CHAUVEAU Isabelle, avocat au barreau de Paris, [Adresse 3], Toque P176, aide juridictionnelle n° C 75056-2024-013872 du 5 Juin 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, juge des contentieux de la protection

assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 12 septembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 12 novembre 2024 par Jean CORBU, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 12 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04305 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VGG

Suivant bail signé le 8 avril 2016 à effet du même jour, la SCI L’OLIVERAIE a donné à bail à Madame [Y] ,[V] [C], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel fixé à 894,75 euros dont 40 euros de charges.

La locataire ayant cessé de payer régulièrement ses loyers à compter du mois de janvier 2023, le 17 avril 2023, la bailleresse lui a fait délivrer un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4881,45 euros au titre des loyers et charges impayés (outre 156,12 euros de coût d’acte) , resté infructueux.

Par assignation en référé délivrée le 19 mars 2023, la SCI L’OLIVERAIE a attrait Madame [Y],[V] [C], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Le bailleur a demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;

— d’ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et sous astreinte de 50 euros par jour de retard, et se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— de condamner par provision Madame [Y],[V] [C] au paiement des sommes suivantes:

—  9390,07 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers charges et indemnités d’occupation) allant du 1er janvier 2023 au 17 juin 2023, et l’indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 18 juin 2023 et le 1er avril 2024, outre intérêts légaux à compter du commandement de payer du 17 avril 2023 ;

— Une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer mensuel indexé, plus charges du contrat de bail qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail, pour la période allant du 1er mai 2024 à la date de libération effective et totale des lieux ;

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 avril 2023.

L’affaire appelée à l’audience du 30 mai 2024 a fait l’objet d’un report pour être appelée et retenue à celle du 12 septembre 2024.

Lors de l’audience, les parties représentées ont demandé au tribunal de donner force exécutoire à l’accord suivant :

Madame [Y],[V] [C] s’engage à payer la somme de 664,64 euros par mois en sus des loyers courants (de 1011,22 euros), d’août 2024 à décembre 2024, la dette totale étant de 1994,24 euros à la date de l’audience ;

Cet échéancier est suspensif de la clause résolutoire,

A défaut de respect de l’accord, clause de déchéance du terme et maintien des demandes d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion, de condamnation à une indemnité d’occupation,

Pas de demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Les dépens sont mis à la charge de Madame [Y],[V] [C].

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilite de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (20 mars 2024).

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 (18 avril 2023).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [Y],[V] [C], le 17 avril 2023, au titre des loyers et charges impayés.

Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 juin 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [Y],[V] [C] est redevable des loyers impayés en application du bail et des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La SCI L’OLIVERAIE produit un décompte démontrant que Madame [Y],[V] [C] reste lui devoir la somme de 1994,24 euros au 4 septembre 2024 au titre de l’arriéré locatif (loyers charges et indemnités d’occupation).

Il convient en conséquence de condamner Madame [Y],[V] [C] à payer à la SCI L’OLIVERAIE, la somme provisionnelle de 1994,24 euros au 4 septembre 2024 au titre de l’arriéré locatif (loyers charges et indemnités d’occupation), outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire que le demande, qui a repris le paiement des loyers courants et en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu des besoins de la bailleresse et de la situation de la locataire, il convient d’autoriser des délais dans les termes du dispositif, et de prévoir dans ce même dispositif les conséquences du non- respect de cet échéancier, notamment en termes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Compte tenu de l 'accord exprimé par les parties à l’audience, Madame [Y],[V] [C] s’engageant à payer la somme de 664,64 euros par mois en sus des loyers courants (de 1011,22 euros), d’août 2024 à décembre 2024, la dette totale étant de 199,24 euros a 4 septembre 2024;

Cet échéancier est suspensif de la clause résolutoire, Madame [Y],[V] [C] pourra ainsi se libérer de sa dette, dans les termes du dispositif et tout en prévoyant dans ce même dispositif les conséquences du non- respect de cet échéancier, notamment en termes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Il n’y a pas lieu à condamnation sous astreinte, le recours possible à la force publique et à un serrurier, outre l’exécution provisoire de la présente décision étant suffisants pour en garantir la mise en œuvre.

Sur les demandes accessoires

Selon accord des parties, Madame [Y],[V] [C] supportera la charge des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 avril 2023.

Il sera constaté que la SCI L’OLIVERAIE se désiste de sa demande faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action de la SCI L’OLIVERAIE;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 8 avril 2016, conclu entre la SCI L’OLIVERAIE et Madame [Y],[V] [C], concernant l’appartement situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 18 juin 2023,

CONSTATONS que Madame [Y],[V] [C] est donc, depuis cette date, occupante sans droit ni titre des lieux loués,

CONDAMNONS, à titre de provision, Madame [Y],[V] [C] à payer à la SCI L’OLIVERAIE, la somme de 1994,24 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers charges et indemnités d’occupation) selon décompte arrêté au 4 septembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Constatant l’accord des parties à l’audience,

AUTORISONS Madame [Y],[V] [C] à s’acquitter de cette dette par 5 versements mensuels consécutifs de 664,64 euros du mois d’août 2024 à septembre 2024, en sus des loyers et charges courants ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais, et disons qu’en cas de respect de ces modalités, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité au titre du retard comme d’un seul terme courant comme il vient d’être dit:

— la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire du bail sera réputée acquise,

Dans ce cas et en conséquence,

ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [Y],[V] [C], du logement situé [Adresse 4], ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile,

RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation sous astreinte et REJETONS la demande de la SCI L’OLIVERAIE ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS, à compter du 18 juin 2023, l’indemnité mensuelle d’occupation due à titre provisionnel par Madame [Y],[V] [C] égale au montant du loyer mensuel indexé, plus charges du contrat de bail qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail, et au besoin CONDAMNONS Madame [Y],[V] [C] à verser à la SCI L’OLIVERAIE ladite indemnité mensuelle provisionnelle et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 de chaque mois ;

DEBOUTONS des autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Madame [Y],[V] [C] au paiement des dépens, en ce compris les frais de commandement de payer du 17 avril 2023 ;

CONSTATONS le désistement de la SCI L’OLIVERAIE de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge