TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître POMMIER

Maître CONVAIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01666 – N° Portalis 352J-W-B7I-C37T3

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 18 décembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [N] [Y] [E] veuve [H], domiciliée : chez Mme [R] [P], [Adresse 2]

assistée par Maître POMMIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #A112

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [Z] [T],

demeurant [Adresse 3]

assisté par Maître CONVAIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C0024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 18 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/01666 – N° Portalis 352J-W-B7I-C37T3

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 14 décembre 2014, Mme [N] [Y] [E] veuve [H] a loué à M. [U] [Z] [T] un studio situé [Adresse 4] [Localité 5], pour un loyer mensuel de 750 euros, outre une provision pour charge de 50 euros par mois, inchangés depuis le 15 décembre 2014.

Suite à décision judiciaire et après expulsion réalisée le 13 juin 2022, M. [U] [Z] [T] a réintégré les lieux le 20 octobre 2022, sans toutefois procéder au paiement des loyers.

Malgré congé pour reprise en date du 26 avril 2023 à effet au 14 décembre 2023 et sommation de quitter les lieux, délivrée le 15 décembre 2023, M. [U] [Z] [T] s’est maintenu dans les lieux.

C’est dans ces circonstances que Mme [N] [Y] [E] veuve [H] a fait assigner M. [U] [Z] [T], par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) en date du 16 janvier 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, au visa de l’article 1728 du Code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— validation du congé délivré le 26 avril 2023 à effet au 14 décembre 2023 et à titre subsidiaire résiliation du bail,

— expulsion de M. [U] [K] devenu occupant sans droit ni titre et de tout occupant de son chef, avec au besoin assistance de la force publique,

— décision quant au sort des meubles,

— condamnation M. [U] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer jusqu’à libération effective des lieux, soit à la somme de 750 euros outre une provision pour charges de 50 euros par mois,

— condamnation de M. [U] [K] au paiement de la somme de 12 135,96 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 5 janvier 2024,

— condamnation de M. [U] [K] aux dépens et à payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire renvoyée aux audiences des 6 mai et 2 juillet 2024 pour permettre aux parties de se mettre en état a été retenue à l’audience du 5 novembre 2024, où les parties ont comparu assistées de leurs conseils qui ont exposé leurs conclusions déposées et visées par le greffe.

Mme [N] [Y] [E] veuve [H] a repris ses demandes sauf à y ajouter l’irrecevabilité des demandes de M. [U] [Z] [T] au titre des provisions pour charges et du trop-perçu de loyer en raison de la prescription triennale. Elle actualise également le montant de la dette de loyers arrêtée au 20 septembre 2024, sauf à parfaire, à la somme de 17 540,32 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2023 et 1 308,72 euros au titre des charges locatives et de la taxe d’ordure ménagère dues entre le 14 décembre 2014 et 20 septembre 2024, sauf à ramener ladite somme à 940,81 euros si la prescription triennale était appliquée.

M. [U] [Z] [T], représenté par son conseil désigné au titre de l’aide juridique, au visa des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du Code de procédures civiles d’expulsion et de l’article 378 et suivants du Code de procédure civile, sollicite du juge de céans de :

— surseoir à statuer dans l’attente de l’arrêt de la Cour de cassation à intervenir

— débouter Mme [N] [Y] [E] veuve [H] de l’ensemble de ses demandes

A titre reconventionnel :

— ordonner la nullité du congé pour défaut de motivation réelle et sérieuse,

— condamner Mme [N] [Y] [E] veuve [H] au paiement de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Mme [N] [Y] [E] veuve [H] à restituer les 10 000 euros indûment versés en début de bail,

— condamner Mme [N] [Y] [E] veuve [H] au paiement de 4 800 euros au titre des provisions sur charges payées non justifiées,

— condamner Mme [N] [Y] [E] veuve [H] au paiement de la somme de 21 600 euros au titre des trop perçus de loyers,

Subsidiairement,

— accorder à M. [U] [Z] [T] un délai de 12 mois pour quitter les lieux et de 36 mois pour apurer la dette locative,

En tous les cas,

— écarter l’exécution provisoire,

— condamner Mme [N] [Y] [E] veuve [H] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, les conseils des parties ayant plaidé conformément aux écritures déposées, il convient de renvoyer à celles-ci pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soulevés.

Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de sursis à statuer

Par ordonnance en date du 5 mai 2021, le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail et prononcé sous bénéfice de l’exécution provisoire l’expulsion de M. [U] [Z] [T].

L’appel de cette décision d’expulsion formé le 9 juin 2021 par M. [U] [Z] [T] a été déclaré caduc dans un premier temps par le président de chambre puis par arrêt rendu sur déféré en date du 2 mars 2022, concluant à l’absence de caducité, l’affaire a été remise au rôle.

Par décision du 30 juin 2022, la cour d’appel a infirmé l’ordonnance du 5 mai 2021 au motif qu’il n’y avait lieu à référé sur les demandes de Mme [N] [Y] [E] veuve [H] (pièce 20 de M. [U] [Z] [T]). C’est à la suite de cette décision que le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] saisi par M. [U] [Z] [T] a rendu un jugement de réintégration de ce dernier dans les lieux appartenant à Mme [N] [Y] [E] veuve [H].

A l’appui de sa demande de sursis à statuer, M. [U] [Z] [T] produit un courrier d’avocat indiquant que l’affaire DE [A] GOMES/ [Y] [E] est inscrite au rôle de l’audience de la deuxième chambre civile qui se tiendra le 27 novembre 2024.

Il n’est pas précisé l’objet du pourvoi, de sorte que le juge de céans n’est pas en mesure d’apprécier le lien entre l’affaire présente et les conséquences de la décision qui sera rendue.

Par ailleurs, la cour d’appel de [Localité 6] déjà saisie d’une demande de sursis à statuer en raison d’un pourvoi en cassation contre l’arrêt déféré ayant dit n’y avoir lieu à caducité de l’appel, a jugé dans sa décision du 30 juin 2022 par des motifs que le présent juge adopte qu’aucune disposition ne prévoit qu’un pourvoi peut être formé contre un arrêt rendu sur déféré.

La demande de sursis à statuer sera par conséquent rejetée.

Sur la validation du congé

L’article 15 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose : « I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. »

En application des dispositions précitées, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit ainsi indiquer les raisons concrètes pour lesquelles il souhaite récupérer le logement loué et en cas de contestation il doit apporter les justificatifs nécessaires à en justifier. Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer ou y installer un de ses proches.

En l’espèce, le bail consenti le 14 décembre 2014 à M. [U] [Z] [T] pour une durée initiale de 12 mois à compter du 15 décembre et requalifié en bail soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, a été tacitement reconduit pour expirer le 15 décembre 2023.

Le congé du bailleur en date du 26 avril 2023, a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien par la propriétaire actuellement hébergée chez une tierce personne (Mme [B]) et qu’en raison de son âge, de son état de santé et de ses revenus, elle souhaite vivre en toute indépendance et habiter dans le logement dont elle est propriétaire.

Le congé a ainsi été délivré dans les délais et formes requises.

Pour contester le caractère réel et sérieux du congé pour reprise, M. [U] [Z] [T] fait observer que l’adresse donnée par Mme [N] [Y] [E] veuve [H] est de complaisance alors qu’handicapée elle ne peut monter 5 étages sans ascenseur ; qu’elle vit chez sa fille et que les motifs invoqués ne caractérisent pas la capacité de la demanderesse à vivre en toute indépendance.

Il sera relevé que par attestation du 21 décembre 2023 qui respecte les conditions de l’article 202 du Code civil, Mme [W] [B] atteste héberger gratuitement Mme [N] [Y] [E] veuve [H]. Cette domiciliation chez Mme [B] est mentionnée au congé pour reprise délivré, le 26 avril 2023, de sorte que la résidence de Mme [N] [Y] [E] veuve [H] est confirmée dans un acte de commissaire de justice.

Il est par ailleurs confirmé à cette attestation que Mme [N] [Y] [E] veuve [H] est hébergée au 5ème étage et, comme le relève le défendeur, qu’en l’absence d’ascenseur cette situation ne saurait être pérenne compte tenu de l’handicap de la demanderesse qui se déplace à l’aide d’une canne.

Enfin, la motivation du congé confirme que Mme [N] [Y] [E] veuve [H] remplit les conditions de santée et de ressources pour vivre en toute indépendance dans le logement situé à un étage inférieur (1er étage). L’analyse, donnée par le défendeur, de la rédaction des motifs au congé de reprise n’est, en effet, que le fruit d’une interprétation du défendeur à son avantage.

Le congé sera par conséquent déclaré valide et M. [U] [Z] [T] est devenu occupant sans droit ni titre à compter du 15 décembre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [U] [Z] [T] ainsi qu’à tous occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [N] [Y] [E] veuve [H] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux, M. [U] [Z] [T] ne justifie pas de renouvellement de demande de logement social depuis l’année 2019 (pièce 6) ni de suivi par une assistante sociale depuis le 17 septembre 2021 (pièce 12) ; que l’attestation de l’association ANTIGEL en date du 24 juin 2024 ne fait pas mention des actions en cours en vue d’une recherche de logement.

En l’absence de justificatifs d’actions en cours en vue de trouver un autre logement ni dans le secteur social ni dans le secteur privé, M. [U] [Z] [T] sera débouté de sa demande de délai d’un an pour quitter les lieux.

Néanmoins, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux et que les circonstances de l’espèce ne justifient pas de les réduire ou d’écarter le bénéfice de la période de trêve hivernale.

Il sera également rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la dette locative

Au dernier état des demandes, Mme [N] [Y] [E] veuve [H] sollicite le paiement des loyers sur la période comprise entre le 20 octobre 2022 (date de réintégration des lieux par M. [U] [Z] [T] suite à décision judiciaire) et le 20 novembre 2024 soit la somme de 19 040,32 euros sur la base d’un loyer mensuel de 750 euros.

En réponse M. [U] [Z] [T] conteste le montant du loyer au motif qu’il excède le loyer de référence pour l’année 2016.

Selon les dispositions de l’article 140 III de la loi du 23 novembre 2018 pris dans sa rédaction applicable au présent litige, dans les territoires où s’applique l’encadrement des loyers, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat.

Cette loi est applicable aux contrats signés ou renouvelés à compter du 1er juillet 2019.

En l’espèce, le bail conclu le 14 décembre 2014 et reconduit tacitement n’est pas soumis aux dispositions relatives à l’encadrement des loyers.

M. [U] [Z] [T] sera, par conséquent, débouté de sa demande en restitution des trop-perçus de loyers.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En conséquence M. [U] [Z] [T] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 750 euros, augmentée de la provision pour charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 décembre 2023, et sera due jusqu’à libération effective des lieux (volontaire ou forcée).

La dette locative de M. [U] [Z] [T] sera par conséquent fixée à la somme de 19 040,32 euros pour la période comprise entre le 20 octobre 2022 et le 20 novembre 2024, selon décompte produit, arriéré locatif et indemnité d’occupation comprise.

La taxe d’ordure ménagère de 2023 ajouté aux somme revendiquées sera néanmoins exclu de la dette locative arrêtée puisqu’il n’est pas possible de s’assurer à l’avis produit que cette somme concerne le logement donné à bail.

Les charges locatives revendiquées pour les années 2022, 2023 et 2024 étant justifiées aux débats par les récapitulatifs du syndic, produits concernant les lots 45 et 46, soit deux pièces situées au 2ème étage du [Adresse 1] alors que le logement donné en location à M. [U] [Z] [T] est au premier étage, seront exclues de la dette locative.

M. [U] [Z] [T] sera dès lors condamné au paiement de la somme de 19 040,32 euros pour la période comprise entre le 20 octobre 2022 et le 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 janvier 2024 valant mise en demeure.

A défaut de justifier de ressources suffisantes pour envisager un étalement de la dette, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement de M. [U] [Z] [T].

Toute action dérivant d’un contrat de bail est prescrite par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Le point de départ du délai de prescription de trois ans de l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur est le jour de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision.

A défaut de régularisation des charges, M. [U] [Z] [T] est donc bien fondé à revendiquer le remboursement des provisions pour charges versées depuis le 15 décembre 2014 soit la somme de 4 800 euros, au paiement de laquelle Mme [N] [Y] [E] veuve [H] sera condamnée.

Mme [N] [Y] [E] veuve [H] ne conteste pas avoir reçu la somme de 10 000 euros à l’entrée des lieux de M. [U] [Z] [T]. Elle reconnait devoir cette somme qui viendra en déduction de la dette locative de M. [U] [Z] [T].

En revanche M. [U] [Z] [T] ne justifie pas avoir versé la somme de 2 700 euros évoquée dans ses écritures et dont le remboursement n’est d’ailleurs pas sollicité au dispositif des conclusions du défendeur qui seul lie le juge.

Mme [N] [Y] [E] veuve [H] sera par conséquent condamnée à verser à M. [U] [Z] [T] la somme de 14 800 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

M. [U] [Z] [T] sollicite réparation de l’expulsion opérée le 13 juin 2022 en exécution d’une décision de justice, infirmée en cour d’appel qui a donné lieu à sa réintégration le 20 octobre 2020.

Par jugement du 7 octobre 2022 ordonnant la réintégration de M. [U] [Z] [T] dans le logement loué, Mme [N] [Y] [E] veuve [H] a été condamnée à verser à M. [U] [Z] [T] la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice moral subi en raison de la privation de logement, de ses effets et de la détresse psychologique.

Il ne justifie pas à la présente instance un préjudice supplémentaire et sera par conséquent débouté de sa demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Chacune des parties, perdante en ses prétentions, conservera la charge des dépens par elle engagée et des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de Procédure civile, l’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en publiquement et en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu à sursis à statuer ;

CONSTATE que les conditions de délivrance à M. [U] [Z] [T] par Mme [N] [Y] [E] veuve [H] d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 14 décembre 2014 concernant l’appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 4] [Localité 5], sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 15 décembre 2023;

ORDONNE en conséquence à M. [U] [Z] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [U] [Z] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [N] [Y] [E] veuve [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [U] [Z] [T] à verser à Mme [N] [Y] [E] veuve [H] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 750 euros, augmentée de la provision pour charges ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux, volontaire ou forcée, par M. [U] [Z] [T] ;

CONDAMNE M. [U] [Z] [T] à verser à Mme [N] [Y] [E] veuve [H] la somme de 19 040,32 euros au titre de la dette de loyer et d’indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 20 octobre 2022 et le 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024 ;

CONDAMNE Mme [N] [Y] [E] veuve [H] à restituer à M. [U] [Z] [T] 14 800 euros au titre des sommes indûment perçues avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2024 ;

LAISSE à chacune des parties la charge des dépens par elle engagées;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection