TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00029 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JDXM

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 07 Janvier 2026

E.P.I.C. INOLYA

C/

[W] [X] [C]

[B] [D] épouse [X] [C]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

M^e POTEL-BLOOMFIELD – 11

M^e Sabrina SIMAO – 133

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

M^e POTEL-BLOOMFIELD – 11

M^e Sabrina SIMAO – 133

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA – RCS [Localité 9] 780 705 703, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Madame [M] [N], Chargée Juridique et social, régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [X] [C]

né le 28 Décembre 1962 à [Localité 11] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Anne-Charlotte POTEL-BLOOMFIELD, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 11

Madame [B] [D] épouse [X] [C]

née le 12 Juillet 1970 à [Localité 11] (ALGERIE), ayant élu domicile chez Maître [Y] [U], [Adresse 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-001683 du 19/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représentée par M^e Sabrina SIMAO, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 133

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de Monsieur [E] [L], Greffier-stagiaire

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 29 Avril 2025

Date des débats : 07 Octobre 2025

Date de la mise à disposition : 07 Janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 10 août 2016, l’OPH Inolya a donné à bail à Monsieur [W] [X] [C] et Madame [B] [D] épouse [X] [C] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 419,80 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 198,47 euros.

Par acte extrajudiciaire du 22 juillet 2024, notifié à la CCAPEX qui en a accusé réception le 27 août 2024, l’OPH Inolya a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1.509,89 euros au titre des loyers et charges impayés au 27 juin 2024, terme de juin 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date des 5 et 6 décembre 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 9 décembre 2024, l’OPH Inolya a fait assigner les époux [X] [C] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

résiliation judiciaire du bailexpulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique,condamnation solidaire au paiement :* de la somme de 2.901,73 euros représentant les loyers et charges impayés échus au 30 septembre 2024, mois de septembre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges mensuels à compter de la résiliation judiciaire du bail, majorée de l’indexation contractuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

* de la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

À l’audience du 7 octobre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, l’OPH Inolya, représenté par Madame [M] [N], dûment munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 5.786,49 euros, selon décompte arrêté au 30 septembre 2025 et ajoute se désister à l’encontre de Madame [D] divorcée [X] [C]. Il soutient qu’il n’y a pas eu de reprise des paiements avant l’audience.

Madame [D] divorcée [X] [C] comparaît représentée par son conseil.

Monsieur [X] [C], représenté par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, sollicite :

le rejet de la demande de résiliation judiciaire,subsidiairement, la suspension des effets de la clause résolutoire,le rejet, en conséquence, de la demande d’expulsion formée à son encontre,les plus larges délais de paiement,l’exclusion des frais de procédure et toute sorte de dépens,que les dépens soient laissés à charge de l’OPH Inolya,le rejet de la demande formée par l’OHP Inolya au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de ses demandes il souligne que la résolution résulte du non-respect d’une clause du bail, tandis que, la résiliation judiciaire relève de l’appréciation du juge ; aussi, il estime que, le bailleur sollicitant au juge le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, ce dernier doit alors apprécier la gravité des manquements du locataire à l’aune de sa situation de grande vulnérabilité, de la vocation sociale du demandeur et de l’absence de proposition de relogement adapté.

Il fait également valoir qu’il est aujourd’hui divorcé et que cela a été très douloureux. Il explique que, c’était son ex-conjointe qui était chargée de la gestion administrative et financière.

Il ajoute être sous mesure de sauvegarde et que l’expulsion ne serait pas une bonne solution car il est dans une situation de grande vulnérabilité et dispose de ressources faibles, composées de l’AAH à hauteur de 1.016,05 euros mensuels.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 7 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le désistement des demandes formulées à l’encontre de Madame [B] [D] divorcée [X] [C]

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

L’article 395 du même code poursuit en indiquant que, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

L’article 397 dudit code précise que le désistement est exprès ou implicite ; il en est de même de l’acceptation.

En l’espèce, l’OPH Inolya indique à l’audience se désister de ses demandes à l’encontre de Madame [D] divorcée [X] [C] compte tenu du jugement du 22 avril 2025 rendu par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Caen et prononçant notamment le divorce entre cette dernière et Monsieur [X] [C], ainsi que de son départ effectif des lieux.

Aussi, il convient de prendre acte du désistement de l’OPH Inolya quant à ses demandes formulées à l’encontre de Madame [D] divorcée [X] [C].

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement de la somme de 5.786,49 euros, l’OPH Inolya produit aux débats :

le contrat de bail d’habitation du 10 août 2016,le commandement de payer du 22 juillet 2024, portant sur la somme en principal de 1.509,89 euros au titre des loyers et charges impayés au 27 juin 2024, terme de juin 2024 inclus,un décompte locatif portant sur la période de janvier 2024 à septembre 2025 inclus, arrêté au 6 octobre 2025 et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme en principal de 5.786,49 euros (6.049,65 euros – 263,16 euros au titre des frais de procédure).

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [X] [C] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges, ce qu’il ne conteste pas par ailleurs et qu’il est débiteur d’une dette locative s’élevant à la somme en principal de 5.804,21 euros selon décompte arrêté au 6 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

Par conséquent, Monsieur [X] [C] sera condamné à payer à l’OPH Inolya, la somme de 5.786.49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 6 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2.901,73 euros à compter du 5 décembre 2025, date de l’assignation qui lui a été délivrée et sur le surplus, à compter de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette,

2° Le montant mensuel du loyer et des charges,

3° Le décompte de la dette,

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion,

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière,

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, l’OPH Inolya sollicite, suivant le dispositif de son assignation, de voir « constater la résiliation judiciaire du bail […] en application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 » ; de sorte qu’il ne fait aucun doute que, la demande de l’OPH Inolya porte sur le constat de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire et ce, d’autant plus que, l’article 24 alinéa 1er évoquant la clause résolutoire est visé et qu’au demeurant, la motivation de ladite assignation mentionne que « les causes dudit commandement de payer visant la clause résolutoire du bail n’ont pas été honorées […] le requérant est bien fondé à demander au juge des contentieux de la protection de constater, par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail ».

Un commandement de payer a bien été signifié à Monsieur [X] [C] par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2024, portant sur la somme en principal de 1.509,89 euros au titre des loyers et charges impayés au 27 juin 2024, terme de juin 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois, à l’issue duquel la dette locative s’élève à la somme en principal de 2.143,77 euros, terme d’août 2024 inclus (2.273,97 euros – 130,20 euros représentant le coût du commandement de payer).

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisie par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail à usage d’habitation par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 22 septembre 2024.

Sur la demande reconventionnelle de délais

Sur la demande de délai de paiement

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, Monsieur [X] [C] sollicite les plus larges délais de paiement afin d’apurer sa dette locative.

Cependant, Monsieur [X] [C] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience ; étant précisé que le dernier règlement effectif date du 19 juin 2025 et porte sur la somme de 100 euros, tandis que les loyers et charges mensuels s’élèvent à la somme de 640,01 euros.

De sorte qu’il ne peut pas lui être octroyé des délais de paiement sur 36 mois en application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

En outre, il n’apparaît pas non plus en situation de régler sa dette locative par le biais d’un échelonnement de celle-ci durant 24 mois ; étant rappelé que, faute pour lui de reprendre le paiement des échéances courantes, sa dette de loyer augmente chaque mois.

De sorte que, Monsieur [X] [C] n’apparaissant pas en situation de régler sa dette locative, ni en une échéance, ni par le biais de plusieurs mensualités, sa demande de délai de paiement sera rejetée.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, quoique Monsieur [X] [C] sollicite son maintien dans les lieux, dans la mesure où il n’a pas repris le paiement du loyer intégral courant avant l’audience et qu’il n’apparaît pas en situation de régler sa dette locative, aucun délai de paiement ne lui a été accordé et il ne peut dès lors pas être fait droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Au surplus, la vocation sociale du bailleur et l’absence de proposition de relogement sont sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’impossibilité pour le juge d’en suspendre les effets en l’absence notamment de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Par conséquent, Monsieur [X] [C] sera débouté de sa demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

Occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 22 septembre 2024, Monsieur [X] [C] devra les libérer dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux depuis la résolution du bail en date du 22 septembre 2024, Monsieur [X] [C] cause un préjudice à l’OPH Inolya qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté de la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail et qui sera fixée à la somme de 627,76 euros (par référence au terme de septembre 2024) à compter du 22 septembre 2024 (date de résolution du bail) après déduction des sommes déjà comptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés.

Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation ni de révision compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. La demande formée de ce chef par les bailleurs sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [C], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE le désistement de l’OPH Inolya quant à ses demandes formulées à l’encontre de Madame [B] [D] divorcée [X] [C] ;

CONDAMNE Monsieur [W] [X] [C] à payer à l’OPH Inolya la somme de 5.786,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 6 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2.901,73 euros à compter du 5 décembre 2025 et sur le surplus, à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [X] [C] de sa demande de délais de paiement ;

CONSTATE la résolution du bail à usage d’habitation conclu le 10 août 2016 entre d’une part, l’OPH Inolya et d’autre part, Monsieur [W] [X] [C] (restant seul locataire en titre) portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Adresse 6], à la date du 22 septembre 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [X] [C] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

DIT que Monsieur [W] [X] [C] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 22 septembre 2024 ;

DIT que Monsieur [W] [X] [C] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l’OPH Inolya à faire expulser Monsieur [W] [X] [C] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ;

CONDAMNE Monsieur [W] [X] [C] à payer à l’OPH Inolya une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 627,76 euros (par référence au terme de septembre 2024) à compter du 22 septembre 2024, après déduction des sommes déjà comptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles justifiées de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE Monsieur [W] [X] [C] aux dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE l’OPH Inolya de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée par le greffe à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION