TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [L] [C] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/04176 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ULH

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 12 novembre 2024

DEMANDERESSE

[Localité 5] HABITAT – OPH Etablissement public (anciennement OPAC de [Localité 5]), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [C] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 novembre 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 12 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/04176 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ULH

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 18 mai 2021, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [L] [C] [E] sur des locaux situés au [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 novembre 2023, le bailleur a sommé Monsieur [L] [C] [E] de justifier de l’occupation de son logement dans le délai d’un mois.

Puis, par ordonnance sur requête du 11 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a autorisé le bailleur a dresser un procès-verbal des conditions d’occupation des lieux.

Par suite, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [L] [C] [E], par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, résilier le contrat de bail aux torts exclusifs du preneur pour inoccupation personnelle et cession du bail, ordonner son expulsion sous astreinte journalière de 50 euros par jour et avec suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, statuer sur le sort des meubles et condamner Monsieur [L] [C] [E] à lui payer les sommes suivantes :

– une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré de 30%, outre les taxes et charges, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération des lieux,

– 1 068,89 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation au titre de la dette locative, avec capitalisation des intérêts,

– 1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat.

L’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] le 22 mars 2024.

Lors de l’audience du 09 septembre 2024, le requérant, représenté par son conseil, a maintenu les demandes formées dans son acte introductif d’instance.

Monsieur [L] [C] [E], bien que régulièrement assigné à comparaître en étude, ne s’est pas présenté ni fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Les articles 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil font obligation au preneur d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En application de ces textes, le preneur ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Plus spécifiquement, s’agissant des habitations à loyer modéré mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1 du code de la construction et de l’habitation, l’article L442-3-5 de ce même code prévoit que dans les logements mentionnés, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Il a déjà été jugé que hébergement prononcé d’un tiers au bail, alors que le preneur n’occupe plus le logement, est assimilable à une cession prohibée justifiant la résiliation du bail.

Il est ainsi constant que le preneur d’un logement d’une habitation à loyer modéré s’oblige occuper personnellement et continuellement son logement, qui doit ainsi constituer son obligation principale.

En l’espèce, le contrat de bail signé par Monsieur [L] [C] [E] et versé au dossier contient un article 3 aux termes duquel cette obligation est rappelée en ces termes « le preneur reconnaît avoir droit à la présente location que dans la mesure où celle-ci constitue le lieu de son habitation principale qui doit être occupée au moins huit mois par an . Ce contrat de location est consenti au preneur à l’exclusion de toute autre personne. Il en résulte qu’il ne pourra, sous peine de résiliation du contrat, sous-louer, céder, échanger ou transférer son droit au présent contrat ».

Or l’établissement publique [Localité 5] HABITAT OPH produit :

– un courrier envoyé le 13 octobre 2023 au preneur par courrier recommandé avec accusé de réception relative à l’inoccupation supposée de son logement, non réclamé,

– une sommation interpellative du 28 novembre 2023 signifiée par commissaire de justice dont il ressort qu’un certain Monsieur [P] [G], se présentant comme un ami du locataire en titre, était présent dans le logement et indiquait n’y passer que la journée,

– un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice les 31 janvier, 8 février et 14 février 2024 dont il ressort que le logement n’est pas entretenu, est meublé plus que sommairement et ne contient ni vêtements, ni objets personnels, ni document administratif et que la voisine de pallier de Monsieur [L] [C] [E] indique que celui-ci ne vit plus les lieux depuis longtemps mais qu’une autre personne y demeure.

Par ailleurs, les relevés de compte locataire montrent que le loyer n’est plus réglé depuis le mois d’octobre 2023 en raison du rejet des prélèvements automatiques jusqu’en février 2024 puis, en l’absence de tout versement à compter de cette date.

Il résulte de ces éléments qu’un faisceau d’indice suffisant permet de conclure à l’inoccupation personnelle du logement par Monsieur [L] [C] [E] qui n’est plus vu par le voisinage depuis longtemps, n’a pas déféré aux interpellations qui lui ont été adressées par son bailleur entre octobre 2023 et février 2024, ne règle plus son loyer depuis un an, ne dispose d’aucune affaire personnelle dans l’appartement pris à bail, lequel est meublé de manière très résiduelle et pas entretenu.

Outre cette inoccupation, il apparaît que des personnes tiers au bail occupent le logement de manière non officielle.

Les infractions au contrat de bail apparaissent ainsi caractérisées et sont suffisamment graves pour justifier la résiliation de ce contrat aux torts exclusifs de Monsieur [L] [C] [E].

Il convient par conséquent de résilier le bail pour inoccupation personnelle des lieux et cession illicite du contrat de bail et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [C] [E] et de tous les occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Monsieur [L] [C] [E] est entré dans les lieux à raison du contrat de bail qui lui a été consenti et sa mauvaise foi n’est pas démontrée par le demandeur. Les conditions ne sont donc pas réunies pour supprimer le délai prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH sera débouté de cette demande.

Par ailleurs, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH sera également débouté de sa demande d’astreinte, laquelle n’apparaît pas utile, la présente décision pouvant faire l’objet d’une exécution forcée avec recours à la force publique et le demandeur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Monsieur [L] [C] [E] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er mars 2024, Monsieur [L] [C] [E] lui devait la somme de 1 068,89 euros. Aucune actualisation de la dette n’est possible en l’absence du défendeur et faute de lui avoir signifié des conclusions en ce sens avant l’audience.

Monsieur [L] [C] [E] ne comparaissant pas et n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, sera ainsi condamné au paiement de la somme de 1 068,89 euros au titre des loyers et charges impayés, somme arrêtée au 1er mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la date de la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation, date à laquelle cette réclamation a été formalisée pour la première fois.

Monsieur [L] [C] [E] sera par ailleurs condamné à verser au requérant une indemnité d’occupation à compter du prononcé de la présente décision et jusqu’à libération effective des lieux d’un montant qu’il convient de fixer au montant du loyer majoré de 30%, compte-tenu de l’inoccupation personnelle du logement par le défendeur, augmenté des charges.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [C] [E], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du constat du 14 février 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [L] [C] [E] à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 18 mai 2021 entre l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH d’une part et Monsieur [L] [C] [E] d’autre part, aux torts exclusifs de celui-ci,

ORDONNE, par conséquent à Monsieur [L] [C] [E] de libérer immédiatement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4],

AUTORISE l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est et d’un serrurier le cas échéant,

RAPPELLE que les dispositions de l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatives au sursis à expulsion pendant la trêve hivernale ont vocation à s’appliquer,

DÉBOUTE l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande de suppression du délai légal prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande d’astreinte,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [L] [C] [E] à verser à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 1068,89 euros au titre de l’arriéré locatif et des charges impayées, montant arrêté au 1er mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse,

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE Monsieur [L] [C] [E] à verser à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers majoré de 30% et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de ce jour et jusqu’au départ effectif des lieux,

CONDAMNE Monsieur [L] [C] [E] à verser à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [L] [C] [E] aux dépens, en ce compris le coût du constat du 14 février 2024,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 5] le 12 novembre 2024

le greffier le Président