TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT PRIX

N° F.I. : N° RG 24/00030 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZQ2T

Minute N° :

Date : 25 Novembre 2024

OPERATION : Exercice du droit de préemption sur la commune de [Localité 23]

ENTRE :

COMMUNE DE [Localité 23]

[Adresse 22]

[Localité 19]

représentée par Maître Isabelle CASSIN de la SELARL GENESIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0225

et

Monsieur [L] [V]

[Adresse 18]

[Localité 20]

représenté par Maître Bertrand JULIÉ de la SCP CABINET ASLOR, avocats au barreau de PARIS

En présence de Monsieur [I] [H] et [Y] [Z], commissaires du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 04 Novembre 2024, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

Le Président : Clément DELSOL

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

Par requête du 13 mai 2024 accompagnée d’un mémoire du titulaire du droit de préemption urbain visés par le greffe le 16 mai 2024, la commune de meudon a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer le prix dû à [L] [V] au titre de la préemption des lots n°906 et 1014 ainsi que les 45/103100e des parties communes de l’ensemble en copropriété situé12[Adresse 2] Meudon sur les parcelles cadastrées AR N°[Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 10], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] au montant de 163 800 €.

Par ordonnance du 08 août 2024 minute 24/115, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 2 octobre 2024 et le 04 novembre 2024. Un procès-verbal des opérations a été établi en présence des parties et mentionne les éléments suivants :

I/ Environnement

Il a été convenu de reprendre les éléments d’environnement présents dans les conclusions des parties, ici ceux rédigés par le commissaire du Gouvernement, en l’absence d’autre descriptif :

“ Le bien se situe dans le quartier de [Localité 24], en limite de la commune de [Localité 26] (78) et [Localité 21]. Il bénéficie d’une bonne desserte avec l’implantation du nouveau tramway T6 et la proximité immédiate de la N118 ".

II/ Extérieur et Intérieur

L’immeuble dans lequel se situe le bien s’élève sur 10 étages. Les parties communes sont en très bon état. L’appartement visité se situe au 4ème étage, il est actuellement occupé. La porte d’entrée est dans un très bon état, la sonnette est fonctionnelle. L’entrée donne sur la pièce de vie, laquelle dispose d’une grande fenêtre côté rue et d’un grand placard de rangement. Il y a du carrelage sous la moquette du salon. Ce dernier dispose d’un balcon, accessible par une porte à côté de la fenêtre et qui longe la cuisine. Face à l’entrée se trouvent deux placards, dans un petit couloir menant, à sa droite à une cuisine avec fenêtre donnant côté rue et recouverte de carrelage au sol et aux murs, et à sa gauche, aux toilettes. A droite du salon se trouve une chambre avec du carrelage au sol. A gauche de l’entrée, un petit couloir côté parc dessert une salle de bain avec une baigneoire. Elle est entièrement carrelée et équipée d’un lavabo. Au bout du couloir se trouve une chambre à coucher disposant d’une grande fenêtre occupant tout le mur. A gauche se trouve une autre chambre avec des espaces de rangement. La fenêtre occupe ici la quasi totalité du mur. Cette pièce est également carrelée au sol.

Observations : il est précisé que la peinture est fraîche, il y a du carrelage au sol partout et l’appartement est équipé du chauffage au sol. Toutes les fenêtres sont équipées du double vitrage. L’isolation a été refaite, le DPE passera en conséquence de l’indice D à C. Il n’y a pas eu de pourparlers.

Les parties sont d’accord sur l’utilisation de la méthode par comparaison pour la fixation du prix du bien.

Il est ajouté que le tramway est à 10 min à pied, un arrêt de bus se trouve à proximité immédiate et dessert notamment le pont de [Localité 25], situé à 10 min en bus. Il y a des commerces dans le quartier et également le centre commercial [Localité 27] à proximité.

L’appartement dispose d’une cave qui n’a pas pu être visitée en l’absence de clé. Les parties ont affirmé pouvoir fournir des photos et un descriptif dans leurs conclusions.

Par mémoire n°2 visé par le greffe le 28 octobre 2024, la commune de [Localité 23] sollicite la fixation du prix à 163 800 € hors droits, taxes ou charges en valeur occupée et le débouté de [L] [V] en toutes ses prétentions.

Par conclusions avant transport du 19 septembre 2024 visées par le greffe le 26 septembre 2024, le Commissaire du gouvernement a retenu un prix de 182 000 €.

Par un mémoire visé par le greffe le 30 octobre 2024, [L] [V] sollicite du juge de l’expropriation qu’il fixe le prix en valeur occupée à 217 183 € et qu’il condamne la commune de [Localité 23] à lui payer 6 000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des dépens.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le 4 novembre 2024, les parties ont plaidé conformément aux écritures susvisées.

MOTIFS

L’article R213-11 alinéas 1 et 2 du code de l’urbanisme dispose que si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné à l’article R. 213-10 (b) est exagéré, il peut, dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière d’expropriation par lettre recommandée adressée au secrétariat de cette juridiction. Une copie, en double exemplaire, du mémoire du titulaire du droit de préemption est jointe à la lettre adressée au secrétariat de la juridiction. Le propriétaire doit en être informé simultanément. Il est ensuite procédé comme il est dit aux articles R. 311-9 à R. 311-32 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

*

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

I/ Sur la date de référence

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 23] a été approuvé par délibération du conseil municipal du 13 avril 2020 et mis à jour le 03 janvier 2024.

En conséquence, la date de référence est fixée au 03 janvier 2024.

II/ Sur le prix

L’article R. 311-22 du code de l’expropriation dispose que le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose ».

En l’espèce, il convient, à titre liminaire, de préciser que c’est souverainement que le propriétaire du bien, [L] [V], a renoncé à sa première déclaration d’intention d’aliéner du 20 juillet 2023 pour réaliser des travaux d’amélioration de son logement et ainsi augmenter sa valeur sur le marché de l’immobilier, avant de le remettre en vente et d’adresser une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner le 12 décembre 2023.

La commune ne peut pas opportunément critiquer les travaux d’investissement exécutés par le propriétaire pour valoriser son bien alors que la préemption est un mécanisme juridique qui s’insère justement dans le cadre du marché de l’immobilier sur lequel les acteurs sont libres de réaliser les actes nécessaires pour valoriser les biens.

En conséquence, les travaux réalisés doivent être pris en considération pour déterminer le prix du bien.

Conformément à l’accord des parties, la méthode comparative sera utilisée pour déterminer le prix. Celui-ci sera fixé en recherchant la valeur vénale à ce jour du bien préempté, la valeur vénale étant déterminée d’après les données du marché immobilier par comparaison avec des prix de vente constatés à l’occasion de mutations similaires, présentant des caractéristiques comparables, notamment au regard de l’emplacement et de la date de construction, ces transactions reflétant le jeu normal de l’offre et de la demande à un moment donné.

En l’espèce, eu égard aux caractéristiques du bien expropriés constatées lors du transport sur les lieux et résultant des pièces et écritures des parties, il convient de retenir uniquement les termes suivants qui se situent à proximité immédiate du bien préempté:

9224P02 2023P10690 du 09/06/23, [Adresse 7], surface loi Carrez de 69,10m², 219 000 € : 3 169,32 €/m²

9224P02 2023P11031 du 14/06/23, [Adresse 14], surface loi Carrez de 69,97m², 212 500 € : 3 037,06 €/m²

9224P02 2023P04029 du 09/02/23, [Adresse 4], surface loi Carrez de 70,05m², 228 000 € : 3 254,82 €/m²

vente du 12/07/24 du bien similaire situé dans le m me immeuble appartenant [R] [D] au prix de 224 700 €, surface loi Carrez identique au bien préempté : 3 445,79 €/m²

Le surplus des termes soumis sont écartés en ce qu’ils sont plus éloignées du bien litigieux que les termes susvisés ou qu’ils n’ont pas les mêmes qualités notamment quant au nombre de pièces.

Ainsi, le spectre du marché oscille de 3 037,06 €/m² à 3 445,79 €/m² avec une moyenne à 3 226,75 €.

Il convient de rappeler que le coût de travaux d’amélioration réalisés par le préempté ne peut pas être ajouté, cette méthode constituant un correctif incompatible avec la valorisation des biens immobilier sur le marché. En revanche, il convient de tenir compte de la qualité extrinsèque du bien préempté qui en résulte et qui place celui-ci dans les valeurs supérieures du marché, voir au-delà.

Ainsi, considérant les constatations sur les lieux, il convient de retenir une assiette en valeur libre de 3 500 €/m².

3 500 x 65,21 = 228 235

Eu égard à l’occupation du bien donné à bail jusqu’en 2026, il convient d’appliquer un abattement de 10 %:

228 235 / 100 x 90 = 205 411,50

Ainsi, le prix en valeur occupée est fixé à 205 412 € arrondi à l’unité.

III/ Sur les autres demandes

Il convient de condamner la commune de [Localité 23], à l’initiative de la procédure de préemption, aux dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la commune de [Localité 23] à payer 3 000 € à [L] [V] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation près du tribunal judiciaire de Paris statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

FIXE à 205 412 € en valeur occupée le prix hors droits, taxes ou charges en préemption des lots n°906 et 1014 ainsi que les 45/103100e des parties communes de l’ensemble en copropriété situé12[Adresse 1] à [Localité 23] sur les parcelles cadastrées AR N°[Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 10], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] appartenant à [L] [V] ;

CONDAMNE la commune de [Localité 23] aux dépens ;

CONDAMNE la commune de [Localité 23] à payer 3 000 € à [L] [V] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

En foi de quoi le jugement est signé par le magistrat et par le greffier, le 25 novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION