Tribunal Judiciaire de Paris, 2e chambre 2e section, 19 décembre 2024, n° 21/10951

TJ Paris 19 décembre 2024

Arguments

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Rejeté
Accord sur le prix et le bien
La cour a constaté qu'aucun acte authentique n'a été dressé pour constater le transfert de propriété, et que la SCI MACKINTOSH n'a pas produit les documents nécessaires à la signature de l'acte, ce qui empêche le paiement du prix de vente.
Rejeté
Préjudice matériel causé par le retard de signature
La cour a jugé qu'aucune faute ne pouvait être reprochée à l'EPFIF concernant le retard, et a donc rejeté la demande de dommages et intérêts.
Rejeté
Perte de chance de conclure un contrat
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'aucune faute ne pouvait être imputée à l'EPFIF.
Accepté
Préjudice causé par l'immobilisation de la somme consignée
La cour a jugé que l'EPFIF était fondé à demander réparation pour le préjudice causé par l'immobilisation de la somme consignée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 2e ch. 2e sect., 19 déc. 2024, n° 21/10951
Numéro(s) :	21/10951
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Mohamed El Moctar TOUREClaire-Marie DUBOIS-SPAENLE
Cabinet(s) :	SEBAN ET ASSOCIES
Parties :	S.C.I. MACKINTOSH c/ Etablissement public foncier d'Ile de France - EPFIF

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 21/10951 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CU2DT

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Août 2021

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. MACKINTOSH

[Adresse 5]

[Localité 10]

Représentée par Maître Michel POMBIA, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D2069 et par Maître Mohamed EL MOCTAR TOURE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant,

DÉFENDERESSE

Etablissement public foncier d’Ile de France – EPFIF

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0498

Décision du 19 Décembre 2024

2ème chambre civile

N° RG 21/10951 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU2DT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Catherine LECLERCQ RUMEAU, 1ère Vice-présidente, statuant en juge unique.

Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 10 Juin 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement sreait rendu le 05 Septembre 2024.

Ultérieurement, la date du délibéré a été prorogée au 09 Octobre 2024 puis au 19 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe

Contradictoire et en premier ressort

____________________

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

La SCI MACKINTOSH est propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 8] (93), cadastré section AY n°[Cadastre 9], [Cadastre 12], [Cadastre 1] et [Cadastre 2]. Elle a adressé le 7 janvier 2019, une déclaration d’intention d’aliéner à la Mairie d'[Localité 13], prévoyant une cession amiable de l’ensemble immobilier, pour un prix de 705 000 euros, outre une commission d’agence d’un montant de 30 000 euros.

Par décision du 3 avril 2019, l’Etablissement public foncier d’Ile de France (ci-après l’EPFIF) agissant a exercé son droit de préemption urbain pour ce bien au prix de 578 000 euros.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 31 mai 2019, la SCI MACKINTOSH a informé l’EPFIF de son accord sur le prix proposé, l’acte authentique de vente devant être signé dans un délai de trois mois.

L’EPFIF a procédé à la consignation du prix de vente soit la somme de 578 000 euros, le 31 juillet 2019, auprès de la Caisse des dépôts et de consignation.

La signature de l’acte de vente était reportée au 18 décembre 2019.

La vente n’était toutefois pas conclue à cette date.

Par courrier du 10 septembre 2020, la SCI MACKINTOSH a demandé à l’EPFIF de l’indemniser du préjudice subi du fait du retard de signature de l’acte authentique de vente.

Par courrier du 26 novembre 2020, l’EPFIF a refusé d’indemniser la SCI MACKINTOSH.

Dans ces conditions, par exploits d’huissier en date du 23 août 2021, la SCI MACKINTOSH a fait assigner l’EPFIF devant le Tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles et principales qu’il soit condamné à lui verser la somme de 578 000 euros au titre du prix de vente outre des dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel.

Par ordonnance en date du 16 septembre 2022, le juge de la mise en état a rejeté l’exception d’incompétence territoriale soulevée par l’EPFIF.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25 juillet 2023, la SCI MACKINTOSH demande au tribunal, au visa des articles L. 213-14, R 213-12 et L 213-2 du code de l’urbanisme, les articles 1104 et 1112 et 1240 du code civil, de :

Recevoir la SCI Mackintosh en son action et ses demandes ; Débouter l’Etablissement Public Foncier d’Ile De France de l’ensemble de ses moyens, défenses et demandes reconventionnelles ;

A titre principal:

Condamner l’EPFIF à régler à la SCI Mackintosh la somme de 578 000 EUROS en principal, avec intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure en date du 27 janvier 2020. Condamner l’E.P.F.I.F à payer à la SCI MACKINTOSH le préjudice matériel différentiel entre le montant de la préemption et l’offre faite par l’acquéreur évincé soit 127 000 € ;

A titre subsidiaire:

Condamner l’E.P.F.I.F à payer à la SCI Mackintosh la somme de 200 000 € représentant la perte de chance de conclure un contrat avec un nouvel acquéreur ; Condamner l’E.P.F.I.F à payer à la SCI Mackintosh au titre des frais et dépenses engendrés par l’immobilisation du bien depuis la date supposée de signature du contrat de vente, soit depuis le 4 octobre 2019 à hauteur de 87 € par jour ;Condamner l’E.P.F.I.F à payer à la SCI Mackintosh la somme de 67 565,51 euros sur les intérêts de crédit immobilier dus à la Banque Populaire Rive de [Localité 14] du 04 avril 2019 au 02 octobre 2023, date de la prochaine mise en état, à actualiser à la date de la décision à intervenir.

En tout état de cause,

Rappeler l’exécution provisoire de la décision à venir ;Condamner l’E.P.F.I. F à payer à la SCI la somme de 7 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner l’E.P.F.I. F aux entiers dépens ;

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 5 mai 2023, l’EPFIF demande au tribunal de :

A titre principal,

DEBOUTER la SCI MACKINTOSH de l’ensemble de ses demandes ;

A titre reconventionnel,

CONSTATER que la vente portant sur le bien sis [Adresse 7], cadastré section AY, numéro [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 1] et [Cadastre 2] entre la SCI MACKINTOSH et l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIET D’ILE DE France est parfaite ; ENJOINDRE à la SCI MACKINTOSH de transmettre au notaire instrumentaire l’intégralité des pièces sollicitées et nécessaires à la rédaction de l’acte authentique ; ORDONNER la signature de l’acte de vente dans un délai d’un mois à compter à compter de la production de l’intégralité des pièces nécessaires à la rédaction de l’acte authentique ; CONDAMNER la SCI MACKINTOSH à payer à l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE France la somme de 17.463,60 euros à titre de dommages-intérêts;

En tout état de cause,

CONDAMNER la SCI MACKINTOSH à payer à l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE France la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un exposé détaillé des moyens de droit et de fait développés au soutien de leurs prétentions, qui sont succinctement présentés ci-après.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 10 juin 2023.

Décision du 19 Décembre 2024

2ème chambre civile

N° RG 21/10951 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU2DT

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la vente

La SCI MACKINTOSH sollicite, à titre principal, la condamnation de l’EPFIF à lui verser la somme de 578 000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 janvier 2020.

Au soutien de sa demande, elle fait valoir que la vente du bien situé [Adresse 6] est parfaite en raison de l’accord sur le prix et le bien intervenu entre elle et l’EPFIF, de sorte que ce dernier est débiteur à son égard du prix de vente dont elle demande le paiement. Elle ajoute que le défaut de signature de l’acte de vente ne saurait lui être imputé et relève de la responsabilité exclusive du défendeur qui a retardé l’opération dans un souci de pure spéculation financière.

L’EPFIF s’accorde sur le caractère parfait de la vente mais conteste la demande en paiement du prix de vente en l’absence de production par la SCI MACKINTOSH des documents nécessaires à l’établissement de l’acte de vente, et notamment des autorisations de mainlevée de la Banque populaire et du Trésor.

Reconventionnellement, il demande en conséquence au tribunal d’enjoindre à la SCI MACKINTOSH de communiquer ces pièces sous astreinte au notaire instrumentaire et de la condamner à signer l’acte authentique de vente dans un délai d’un mois à compter de cette communication.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1583 du Code civil :

« la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. »

Aux termes de l’article L 213-14 du Code de l’urbanisme :

« En cas d’acquisition d’un bien par voie de préemption ou dans les conditions définies à l’article L. 211-5, le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l’acte authentique.

Le prix d’acquisition est payé ou, en cas d’obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d’acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d’expropriation, soit la date de l’acte ou du jugement d’adjudication.

En cas de non-respect du délai prévu au deuxième alinéa du présent article, le vendeur peut aliéner librement son bien.

Le propriétaire qui a repris son bien dans les conditions prévues au présent article peut alors l’aliéner librement. »

Décision du 19 Décembre 2024

2ème chambre civile

N° RG 21/10951 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU2DT

Selon l’article R 213-12 du Code de l’urbanisme,

« En cas d’accord sur le prix indiqué par le propriétaire ou sur le prix offert par le titulaire du droit de préemption, un acte authentique est dressé dans un délai de trois mois à compter de cet accord pour constater le transfert de propriété… »

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces versées aux débats que par courrier RAR en date du 31 mai 2019 réception de 3 juin 2019, la SCI MACKINTOSH a accepté l’offre de préemption de l’EPFIF notifiée par acte d’huissier du 4 avril 2019.

Il est constant qu’aucun acte authentique n’a été dressé pour constater le transfert de propriété, comme le prévoit l’article R 213-12 du Code de l’urbanisme précité.

Les deux parties ne remettent pas en cause le caractère parfait de la vente en raison de l’accord intervenu sur la chose (l’immeuble situé [Adresse 8]) et sur le prix (578 000 euros).

La contestation porte uniquement sur l’imputabilité du défaut de signature de l’acte de vente, la SCI MACKINTOSH et l’EPFIF se renvoyant mutuellement la responsabilité.

Ainsi, l’EPFIF prétend qu’il manque à ce jour les documents suivants réclamés à plusieurs reprises par son notaire, et pour la dernière fois par courriel du 20 avril 2023 :

1. un Kbis actualisé mentionnant le nom du nouveau gérant, [V] [G]

2. l’état locatif actualisé

3. la copie de l’acte notarié du 28 juillet 1861 matérialisant la servitude de passage

4. la copie de l’arrêté de l’insalubrité

5. l’immatriculation de la copropriété

6. l’autorisation de mainlevée de la Banque Populaire

7. l’autorisation de mainlevée du Trésor

8. le mandat de l’agent immobilier

Il ajoute que l’absence de ces pièces l’a contraint à effectuer le 1er août 2019 une consignation du prix de vente en raison d’un obstacle manifeste à la signature de la vente prévue le 2 août 2019 en application de l’article L 213-14 du Code de l’urbanisme.

La SCI MACKINTOSH dénonce la mauvaise foi de l’EPFIF qui a attendu une mise en demeure du 9 octobre 2019 pour réclamer des éléments. Elle soutient que tous les justificatifs demandés ont été fournis et que la véritable motivation du refus de signature était l’incapacité financière de la ville d'[Localité 13] d’acquérir l’immeuble avant la fin de l’année 2019.

Force est de constater cependant que dès le 30 juillet 2019, le notaire de l’EPFIF informait par mail son confrère en charge des intérêts de la SCI MACKINTOSH que le dossier était incomplet pour envisager une régularisation de de l’acte d’ici le 2 août prochain, précisant que

« Parmi les pièces manquantes figurent notamment :

l’intégralité des titres de propriété permettant de remonter à une origine trentenaire,la copie du titre du 25 octobre 1994 contenant constitution de servitude de passage,les statuts à jour de la société venderesse,un état hypothécaire en cours de validitéle numéro d’immatriculation de la copropriété »

Il ressort de l’examen des pièces versées aux débats qu’il ne peut être reproché à la SCI MACKINTOSH de ne pas avoir communiqué :

— l’état locatif actualisé en l’absence de locataires,

— la copie de l’acte du 20 juillet 1961 mentionnant la servitude en raison d’un dégât des eaux ayant détruit les archives notariales,

— l’arrêté d’insalubrité en raison de l’absence de réponse de la commune,

— le mandat de l’agent immobilier qui n’a pas été mandaté par elle

— le numéro d’immatriculation , en l’absence d’immatriculation de la copropriété

En revanche, il appartient à la SCI MACKINTOSH de produire un extrait kbis actualisé suite au changement de gérant ainsi que les autorisations de mainlevées données par le Trésor et la Banque populaire actualisées à la date de la vente, ce qu’elle ne fait pas.

Par suite, aucune faute ne peut être imputée à l’EPFIF concernant le défaut de signature de l’acte de vente.

Dès lors, la SCI MACKINTOSH sera déboutée de sa demande en exécution forcée de la vente et paiement de la somme de 578 000 euros.

La SCI MACKINTOSH sera enjointe de communiquer un extrait kbis actualisé et les autorisations de mainlevées données par le Trésor et la Banque populaire actualisées à la date de la vente et condamnée à signer l’acte authentique de vente dans un délai d’un mois à compter de cette communication.

Il n’y a pas lieu de prévoir le prononcé d’une astreinte

Sur les demandes de dommages et intérêts :

La SCI MACKINTOSH sollicite la condamnation de l’EPFIF à lui verser la somme de 127 000 euros en réparation de son préjudice matériel différentiel, exposant que l’acte de préemption de l’EPFIF a bloqué la vente de l’immeuble dont le prix était fixé à la somme de 705 000 euros.

Subsidiairement, elle demande la condamnation de l’EPFIF à l’indemniser des préjudices suivants :

Perte de chance de conclure un contrat avec un nouvel acquéreur : 200 000 eurosFrais et dépenses engendrés par l’immobilisation du bien : 87 euros par jour à compter du 4 octobre 2019Intérêts du crédit immobilier : 67 565,51 euros à la date du 2 octobre 2023

De son coté, l’EPFIF réclame également des dommages et intérêts à hauteurs de 17 463,60 euros correspondant au montant des intérêts au taux légal sur la somme de 578 000 euros consignée par lui depuis le 31 juillet 2019.

Sur ce,

Pour les motifs qui précèdent, aucune faute ne pouvant être reprochée à l’EPFIF, les demandes de dommages et intérêts formées par la SCI MACKINTOSH seront rejetées.

L’EPFIF apparaît bienfondé à solliciter la réparation du préjudice causé par l’immobilisation de la somme de 578 000 euros depuis le 31 juillet 2019.

De ce chef, la SCI MACKINTOSH sera condamnée à lui régler la somme de 17 463,60 euros arrêtée à la date du 2 octobre 2023.

Sur les demandes accessoires

La SCI MACKINTOSH qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer à l’EPFIF la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort;

Déboute la SCI MACKINTOSH de sa demande en paiement de la somme de 578 000 euros ;

Enjoint à la SCI MACKINTOSH de communiquer un extrait kbis actualisé et les autorisations de mainlevées données par le Trésor et la Banque populaire actualisées à la date de la vente ;

Condamne la SCI MACKINTOSH à signer l’acte authentique de vente dans un délai d’un mois à compter de cette communication ;

Déboute la SCI MACKINTOSH de ses demandes de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI MACKINTOSH à payer à l’EPFF la somme de 17 463,60 euros arrêtée à la date du 2 octobre 2023 à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI MACKINTOSH aux dépens ;

Condamne la SCI MACKINTOSH à payer à l’EPFIF la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 14] le 19 Décembre 2024

La Greffière La Présidente