TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Mathilde ANDRE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Rachid ELMAM

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/04425 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4WQU

N° MINUTE :

10 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 17 décembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [O] [D], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Rachid ELMAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0240

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [I] [M], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Mathilde ANDRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0480

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2024 par Olivier ADAM, Vice-président assisté de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 17 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/04425 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4WQU

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat de location signé le 21 janvier 2021, Madame [O] [D] a loué à Monsieur [S] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Un congé pour vente a été délivré par la bailleresse au locataire par acte d’huissier du 27 juin 2023 à effet au 20 janvier 2024. Cependant le locataire s’est ensuite maintenu dans les lieux malgré mise en demeure par LRAR du 20 janvier 2024.

Dès lors, par acte d’huissier du 29 mars 2024, Madame [O] [D] a fait assigner Monsieur [S] [M] devant le tribunal de céans aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire du jugement à intervenir, de :

Concilier les parties si faire se peut, à défaut bien vouloir :Déclarer valide au fond et en la forme le congé délivré le 27 juin 2023 à effet au 20 janvier 2024,Déclarer le défendeur occupant sans droit ni titre et ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier;Condamner Monsieur [S] [M] au paiement de la somme de 300 Euros par jour de retard à titre d’astreinte à compter de la décision jusqu’à libération des lieux,Dire qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner et ce en garantie des indemnités d’occupation et des réparations locatives qui pourront être dues,Fixer et faire condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation, révisable selon l’indice du coût de la construction, mensuelle égale au dernier loyer soit 1320 Euros hors charges, 240 Euros au titre des charges et 85 Euros au titre du parking,Débouter le défendeur de toute demande d’octroi de délai,Voir condamner le défendeur au paiement d’une somme de 3600 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du congé et de l’assignation,Prononcer l’exécution provisoire.L’affaire a été appelée à l’audience du 22 mai 2024 et renvoyée pour plaidoirie au 24 octobre 2024.

Monsieur [S] [M], représenté, in limine litis expose que le congé n’est pas valide en ce qu’il ne précise pas suffisamment les conditions de vente, n’est pas accompagné d’une notice et mentionne un prix de vente excessif. Il ajoute que Madame [D] n’avait pas l’intention réelle et sérieuse de vendre le bien.

Madame [O] [D], représentée, maintient ses prétentions exposant que le congé est suffisamment précis, comprend la notice et mentionne un prix raisonnable tandis qu’elle avait réellement l’intention de vendre le bien.

Monsieur [S] [M], représenté, indique sur le fond qu’il n’a pas pu quitter les lieux n’ayant pas trouvé d’appartement comparable et qu’il a deux enfants à charge ; Il sollicite un délai pour quitter les lieux de 12 mois ne pouvant trouver de logement à louer comparable dans le même quartier.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024. Il sera statué par jugement contradictoire susceptible d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé :

L’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

L’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce le bailleur produit notamment la copie de l’acte portant congé pour vendre est ses annexes, ledit acte mentionnant que le bien est vendu pour offre à 350 000 Euros les conditions de vente mentionnées comme étant le versement comptant le jour de l’acte authentique les frais étant à la charge de l’acquéreur tandis que par ailleurs, l’acte apparaît régulier en la forme ;

En conséquence, et alors qu’il ne peut être demandé la mention dans l’acte du montant précis des honoraires, en cas de mandat, et frais annexes lors de la vente, dont le montant n’est pas connu par définition au moment du congé qui peut précéder toute commercialisation, il apparaît que le bailleur produit les éléments suffisants pour considérer l’acte en la forme valide ;

S’agissant du prix de vente et de l’intention du bailleur de vendre le bien en question, Madame [O] [D] produit plusieurs mandats et échanges de mail avec des agences remontant à juin 2023 tandis que les avis de valeur mentionnent un prix au M2 bien supérieur au prix retenu (5380 Euros m2) par le bailleur explicable par le fait que dans un premier temps le bailleur a souhaité vendre le bien immobilier loué. A cet égard le défendeur ne produit aucun document. En revanche il indique se référant à des recherches sur internet que le prix est excessif. Il convient cependant de rappeler que les estimations en ligne formulent une fourchette de prix, non reprise ici par le défendeur dans ses écritures (reprise uniquement du prix plancher) tandis que l’exemple donné s’agissant d’un autre appartement vendu 360 000 Euros n’est pas suffisamment probant, chaque logement devant être estimé au regard de ses caractéristiques (étage, état, type d’immeuble etc…). Le défendeur n’apporte donc pas de preuve suffisante démontrant que le bailleur a sur-estimé manifestement le bien. De même il n’apporte pas d’élément concernant la supposée mauvaise foi du bailleur.

Dès lors les moyens soulevés par le défendeur ne seront pas retenus et le congé déclaré valide en la forme et au fond. Le locataire et tous occupants de son chef devront être considéré comme occupants sans droit ni titre à compter du 20 janvier 2024. Il sera donc fait droit à la demande d’expulsion laquelle sera assortie d’une astreinte de 50 Euros par jour de retard courant à compter de l’expiration du délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1231-1 du Code Civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient en conséquence de condamner le défendeur au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, charges comprises, jusqu’au départ effectif et définitif des lieux.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux :

L’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce le défendeur sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux compte tenu de la scolarité de ses enfants, indiquant qu’il ne peut trouver un logement comparable dans le quartier ; Il produit à ce titre le jugement du juge aux affaires familiales accordant la résidence des enfants au père et un droit de visite à la mère. Il produit en outre deux certificats de scolarité et son avis d’imposition.

Au regard de ces éléments et compte tenu des articles L 412-3 et L 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, il n’est cependant pas démontré que le relogement du défendeur ne peut être effectué dans des conditions normales en l’absence de tout élément démontrant que des démarches ont été effectuées en vue du relogement ; à cet égard l’avis d’imposition produit pose questions dans la mesure ou d’une part il mentionne un domicile fiscal, soit centre des intérêts du défendeur, situé à [Localité 5] et non à [Localité 4], et d’autre part mentionne un revenu annuel pour 2023 égal à 8441 Euros qui en principe n’a pu lui permettre le paiement en 2023 d’un loyer charges comprises d’environ 1500 Euros mensuels. A cet égard le demandeur produit plusieurs recherches internet montrant que Monsieur [S] [M] est dirigeant de plusieurs sociétés dans des domaines différents. Enfin, s’il est essentiel que la scolarité des enfants se poursuive dans le secteur pour 2024-2025, il n’en résulte pas que le logement à rechercher doive se trouver dans le quartier actuel ou aux abords immédiats du logement actuel.

En conséquence, les pièces produites ne permettent pas démontrer que le défendeur se trouve effectivement dans une situation relevant des articles précités. Force est de constater en conséquence qu’il ne peut être fait droit à la demande de délai pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [S] [M] supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût des actes d’huissier.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, de la durée de l’instance et des démarches judiciaires accomplies, Monsieur [S] [M] sera condamné à payer la somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

VALIDE le congé délivré par Madame [O] [D] à Monsieur [S] [M] par acte d’huissier du 27 juin 2023 à effet au 20 janvier 2024,

CONSTATE que Monsieur [S] [M] et tous occupants de son chef occupent depuis le 20 janvier 2024 sans droit ni titre les lieux sis [Adresse 2],

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [M] de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [O] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

CONDAMNE Monsieur [S] [M] au paiement d’une astreinte de 50 Euros par jour de retard en cas de maintien dans les lieux, à compter de la fin du délai de 2 mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, jusqu’à départ des lieux et remise des clefs,

DIT que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-1 à R 437-1, R 441-1, R 442-1, et R451-1 à R451-4 du Code des Procédures civiles d’Exécution,

CONDAMNE Monsieur [S] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer du logement et du parking, charges comprises, à compter du 20 janvier 2024 jusqu’au départ effectif et définitif des lieux,

CONDAMNE Monsieur [S] [M] à payer à Madame [O] [D] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [S] [M] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût des actes d’huissier,

REJETTE toute autre demande des parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi ordonné et prononcé au Tribunal judiciaire de Paris, pôle proximité, au jour, mois et an susdits,

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,