TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 24/53359

N° Portalis 352J-W-B7I-C4VL5

N° : 5

Assignation du :

24 Avril 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 décembre 2024

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

La société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE AGECO

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS – #R0054

DEFENDERESSE

La société ADC INSTITUT

[Adresse 2]

[Localité 3]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 31 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 21 mai 1991, la société Etude Intercontinentale de Gestion Immobilière a renouvelé le contrat de bail commercial consenti à la société Motton’s, portant sur des locaux sis [Adresse 2].

Par acte sous seing privé du 27 avril 2000, la Société civile immobilière Ageco, venant aux droits de la société Etude Intercontinentale de Gestion Immobilière, a renouvelé le bail au profit de la société Latour Cosmétiques, venant elle-même aux droits de la société Motton’s.

Aux termes d’un autre acte sous seing privé en date du 31 janvier 2006, la société Latour Cosmétiques a cédé son fonds de commerce, comprenant le droit au bail, au profit de la société Institut Olivier.

Le 25 janvier 2010, la Société civile immobilière Ageco, a renouvelé le bail commercial au profit de la société Institut Olivier. Les parties ont convenu dans cet acte d’une nouvelle clause résolutoire se substituant à celle du bail original signé le 21 mai 1991.

Selon acte sous seing privé du 3 juillet 2018, la Société civile immobilière Ageco a de nouveau renouvelé le bail commercial au profit de la société Institut Olivier, pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2018, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 20.294,82 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement d’avance. Cet acte précise que « Les clauses et conditions du bail conclu en date du 1er avril 1991 et de ses renouvellements de baux, ne contredisants pas les présentes, sont maintenues en vigueur, chacune des parties ayant un exemplaire en sa possession […] ».

Le 7 septembre 2018, la société Institut Olivier a cédé son fonds de commerce, comprenant le droit au bail, au profit de la société ADC Institut, aux termes d’un acte précisant notamment qu’une copie de l’acte de renouvellement du bail commercial du 3 juillet 2018 est annexée à chaque exemplaire de l’acte de cession.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploit du 17 janvier 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 10 841,92 euros, échue à cette date au titre des loyers, charges et taxes impayés.

Se prévalant de l’absence de régularisation intégrale des causes du commandement dans le délai imparti, la Société civile immobilière Ageco, a, par exploit du 24 avril 2024, fait citer la société ADC Institut devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

« – constater l’acquisition de la clause résolutoire, avec effet au 17 février 2024 et ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef comme sans droit ni titre avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;

— ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans un garde meubles du choix de la demanderesse aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

— condamner par provision la SAS ADC INSTITUT à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE AGECO la somme de 21.555,86 euros, correspondant d’une part aux arriérés de loyers et charges dus sur la période du 4ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2024 inclus (17.963,86 euros), d’autre part à la clause de majoration contractuellement prévue (3.592,00 euros) ;

— condamner par provision la SAS ADC INSTITUT à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE AGECO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 3.384,00 euros à compter du 17 février 2024 et ceci jusqu’à la libération effective, totale et définitive des locaux litigieux ;

— ordonner que le dépôt de garantie actuellement détenu par la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE AGECO soit définitivement conservé par cette dernière ;

— condamner la SAS ADC INSTITUT à payer à la demanderesse la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en raison des frais irrépétibles occasionnés par la présente instance ;

— condamner la défenderesse aux entiers dépens en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer en date du 17 janvier 2024. ».

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 juillet 2024, lors de laquelle la partie requérante, représentée, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2024, date à laquelle il a été procédé à la réouverture des débats afin que les parties s’expliquent sur l’opposabilité de la substitution de la clause résolutoire du bail signé le 21 mai 1991 par celle insérée dans l’acte de renouvellement du 25 janvier 2010.

A l’audience du 31 octobre 2024, dans ses conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la Société civile immobilière Ageco a maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Invitée à s’expliquer sur l’opposabilité de la substitution de de la clause résolutoire du bail signé le 21 mai 1991 par celle insérée dans l’acte de renouvellement du 25 janvier 2010, la Société civile immobilière Ageco a indiqué qu’il fallait se référer à la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 21 mai 1991 puisque le renouvellement de bail du 3 juillet 2018 n’en contient pas.

Elle a par ailleurs exposé que les clauses résolutoires figurant dans le contrat du 21 mai 1991 et dans le contrat de renouvellement du 25 janvier 2010 ont un contenu identique, celles-ci prévoyant que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et un mois après un commandement de payer resté infructueux et qu’en tout état de cause, la reproduction de clause résolutoire dans le commandement de payer n’est pas une formalité obligatoire affectant la validité de l’acte.

Bien que régulièrement assignée à personne morale, la société ADC Institut n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Il sera rappelé à cet égard qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

Au cas particulier, le commandement de payer qui a été délivré le 17 janvier 2024 à la société AD Institut pour avoir paiement de la somme au principal de 10 841, 92 euros arrêtée au 15 janvier 2024 reproduit la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial du 21 mai 1991.

Or, l’acte de renouvellement de bail du 25 janvier 2010 au profit de la société Institut Olivier contient une nouvelle clause résolutoire se substituant à celle du bail original conclut le 21 mai 1991 et l’acte de renouvellement du 3 juillet 2018, toujours au profit de la société Institut Olivier, indique que « les clauses et conditions du bail conclu le 1er avril 1991 et de ses renouvellements de baux ne contredisant pas les présentes, sont maintenues en vigueur” et ajoute que chacune des parties a un exemplaire en sa possession.

Dès lors, la clause résolutoire insérée dans le contrat de renouvellement de bail du 25 janvier 2010 s’est substituée à celle contenue dans le contrat de renouvellement de bail du 21 mai 1991, ce qui est opposable à la société ADC Institut puisque l’acte de cession de fonds de commerce à son profit du 7 décembre 2018 précise qu’une copie de l’acte de renouvellement du bail commercial du 3 juillet 2018 est annexé à chaque exemplaire de l’acte de cession.

Pour autant, si le contenu de la clause résolutoire contenue dans le bail du 21 mai 1991 n’est pas identique à celui de la clause résolutoire contenue dans le bail du 25 janvier 2020, dès lors que cette dernière ne fait aucune référence au défaut de paiement d’une fraction de terme, leur contenu est en substance le même. En effet, l’absence de mention du défaut de paiement d’une fraction d’un terme n’empêche pas le bailleur de faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire lorsque le preneur ne règle que partiellement ses loyers à l’échéance. En effet, lorsqu’un preneur ne règle qu’une partie du loyer qu’il doit, il ne règle pas un terme du loyer au sens de la clause résolutoire contenue dans le bail du 25 janvier 2020.

Ainsi, le preneur ne pouvait avoir aucun doute sur le sens et la portée des obligations qui lui incombaient.

En outre, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Comme indiqué plus-avant, la reproduction de la clause résolutoire y figure, tout comme celle de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit arrêté au 17 avril 2024 permet de constater que la défenderesse n’a pas intégralement soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 17 février 2024.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La majoration de 25% de l’indemnité d’occupation demandée par la requérante qui n’est pas prévue contractuellement, s’analyserait de toute façon comme une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif et relèverait de l’appréciation de ce seul juge.

Ainsi, en l’espèce, l’indemnité d’occupation due par la société ADC Institut jusqu’à la libération effective des lieux sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande relative à l’arriéré locatif

En l’espèce, la Société civile immobilière Ageco sollicite la condamnation de la société ADC Institut à lui payer la somme de 17 963,86 euros au titre des loyers et charges impayés au 2ème trimestre 2024.

Il ressort du décompte arrêté au 17 avril 2024 qu’une somme intitulée « Frais d’huissier » pour 176,09 euros est comprise dans les sommes appelées par la bailleresse, somme qui correspond au coût du commandement de payer, déjà réclamée au titre des dépens. Cette somme devra être déduite.

Ainsi, l’obligation de la société ADC Institut au titre des loyers, charges, taxes, accessoires n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 17.787,77 euros (17.963,86 euros – 176,09 euros – échéance du 2ème trimestre 2024 comprise), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société ADC Institut.

Sur la demande relative à la clause pénale

La bailleresse sollicite également la condamnation de la société ADC Institut à lui verser la somme de 3 592 euros au titre de clause pénale contractuelle.

Cette clause pénale de majoration contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie

La bailleresse sollicite la conservation du dépôt de garantie en vertu de l’article 15.1 du bail commercial.

Toutefois, la clause relative à la conservation du dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La société ADC Institut, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, ainsi qu’à verser à la Société civile immobilière Ageco une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 17 février 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société ADC Institut et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société ADC Institut, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNONS par provision la société ADC INSTITUT à payer à la SCI AGECO la somme de 17 787,77 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 17 avril 2024 (2e trimestre 2024 inclus) ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS la société ADC Institut aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

CONDAMNONS la société ADC Institut à payer à la Société civile immobilière Ageco la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 05 décembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Paul MORRIS Sophie COUVEZ