TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Copies délivrées

le :

— M^e DE LA VASSELAIS / CCC + CE

— M^e REZEAU / CCC + CE

■

18° chambre

2ème section

N° RG 23/05605

N° Portalis 352J-W-B7H-CZTEE

N° MINUTE : 4

Assignation du :

14 Avril 2023

Contradictoire

JUGEMENT

rendu le 18 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LE RELAIS DE LA VICTOIRE

[Adresse 8]

[Localité 9]

représentée par Maître Laure DE LA VASSELAIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0343

DÉFENDERESSE

S.C. ISSA

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par Maître Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0158

Décision du 18 Septembre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 23/05605 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZTEE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente

Madame Sophie GUILLARME, Vice-présidente

assistées de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier lors des débats et de Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS

A l’audience du 10 Avril 2025, tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 mars 2001, les consorts [Y], aux droits desquels se trouve la société ISSA, ont donné à bail commercial, en renouvellement, à la société DUTONNER, aux droits de laquelle se trouve la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE, des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 14], pour une durée de neuf années du 1er avril 2000 au 31 mars 2009, l’exercice de l’activité de « café, bar et restaurant » et un loyer annuel de 156 000 francs, soit 23 782,05 euros, hors taxes et hors charges.

Le bail a été renouvelé au 1er avril 2009 par l’effet d’une demande de renouvellement notifiée par la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE le 07 novembre 2008 et le loyer annuel fixé à la somme de 30 500 euros par un jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Paris en date du 27 septembre 2012.

A son expiration le 31 mars 2018, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte d’huissier de justice signifié le 17 mars 2020, la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE a sollicité de la société ISSA le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2020 pour une durée de neuf ans.

Par acte d’huissier de justice signifié le 26 mai 2020, la société ISSA a délivré congé à la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE pour le 31 décembre 2020 avec refus de renouvellement du bail et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Selon ordonnance en date du 09 avril 2021, à la demande de la société ISSA et au contradictoire de la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment ordonné une mesure d’expertise en désignant pour y procéder Mme [H] [Z], expert près la cour d’appel de Paris, avec mission de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, et condamner la société ISSA à payer à la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE une provision ad litem de 10 000 euros.

L’expert a déposé son rapport le 21 novembre 2022.

C’est ainsi que par acte d’huissier de justice signifié le 14 avril 2023, la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE a assigné la société ISSA à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses dernières conclusions (conclusions en réponse n°1 notifiées par voie électronique le 18 décembre 2023), la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE demande au tribunal de :

« Juger que le refus de renouvellement est à effet au 1er avril 2020 et qu’il entraîne la perte du fonds de commerce, impliquant la réparation de l’entier préjudice subi, dans les conditions prévues par l’article L 145-14 du Code de Commerce ;

A – Fixer les indemnités revenant à la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE comme suit ;

I- indemnité principale (droit au bail) : 265.700 €

II – Indemnités accessoires usuelles :

• Frais de remploi : 42.597 €

• Trouble commercial: 7.900 €

• Frais de réinstallation: réservé

• Frais de déménagement : 3.000 €

• Pertes sur stocks : sur justificatifs

• Frais administratifs et commerciaux: 3.000 €

• Frais de licenciement: sur justificatifs

III – En réparation du préjudice résultant pour la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE de ce que – du fait du refus de renouvellement – elle se trouve redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 1e avril 2020, non pas du loyer plafonné qui aurait été appliqué en l’absence d’éviction :

— Condamner la SCI ISSA à régler à la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE le différentiel entre le montant de l’indemnité d’occupation annuelle qui sera fixée et le loyer plafonné annuel de 34.393,55 € entre le 1er avril 2020 et le jour de la restitution des lieux ou de l’exercice par la SCI ISSA de son droit de repentir ;

B – Condamner la SCI ISSA au paiement de ces indemnités comme suit :

— Désigner le service séquestre de l’ordre des avocats du barreau de Paris et condamner la SCI ISSA à verser ces indemnités au séquestre qui procèdera conformément aux dispositions de l’article L 145-29 du code de Commerce

— Rappeler qu’en cas de maintien dans les lieux de la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE après séquestre des indemnités, la pénalité de l’article L 145-30 alinéa 1 du code de commerce ne sera encourue que lorsque les indemnités auront été fixées par une décision passée en force jugée.

C – Fixer l’indemnité annuelle d’occupation comme suit :

I – À la somme de 36.553 € après abattements pour charges exorbitantes et précarité, si l’indemnité sollicitée au point III qui précède, relative au préjudice résultant de la perte du bénéfice d’un loyer plafonné pendant la durée de la procédure, a été consacrée.

II- Subsidiairement, si l’indemnité sollicitée au point III qui précède n’était pas allouée à la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE, ramener l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 32.898 €, pour tenir compte du préjudice inhérent au règlement d’une indemnité d’occupation plutôt que d’un loyer plafonné, en tenant ainsi compte dans les termes de l’article L 145-28 du code de commerce de compte de « tous les éléments d’appréciation » ;

D – Dépens et article 700 du code de procédure civile :

Condamner la SCI ISSA à régler à la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE, en sus de la provision allouée par le juge des référés, une somme de 20.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de Procédure civile ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront ceux des frais d’expertise judiciaire dont elle a fait l’avance.

E – Débouter la SI ISSA de toutes demandes contraires. ».

Dans ses dernières conclusions (conclusions en réponse n°2 notifiées par voie électronique le 04 janvier 2024), la société ISSA demande au tribunal de :

« – DECLARER la Société LE RELAIS DE LA VICTOIRE irrecevable et mal fondée en ses demandes,

— CONSTATER que le bail renouvelé à compter du 1er avril 2009 a pris fin le 1er avril 2020,

— CONSTATER que le refus de renouvellement entraîne la perte du fonds de commerce de la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE,

— CONSTATER que la valeur du fonds de commerce de la Société LE RELAIS DE LA VICTOIRE est nulle,

EN CONSÉQUENCE,

— FIXER l’indemnité d’éviction due par la Société ISSA à la Société LE RELAIS DE LA VICTOIRE comme suit :

o Indemnité principale : 33.617,64 €

o Indemnités accessoires :

▪ 3.361,76 € au titre des frais de remploi,

▪ 2.500 € au titre du trouble commercial,

▪ 1.500 € au titre des frais de déménagement,

▪ 1.000 € au titre des frais administratifs et commerciaux,

— AUTORISER la Société ISSA à consigner les sommes dues au titre des indemnités accessoires et à ne les libérer que sur présentation d’un justificatif d’acquisition d’un droit au bail,

— CONDAMNER la Société LE RELAIS DE LA VICTOIRE au paiement d’une indemnité d’occupation entre le 1er avril 2020 et la date de départ effectif des lieux de 38.632,32 € au 1er avril 2020, indexée sur l’ILC, outre les charges et taxes refacturables au titre du bail,

— CONDAMNER la Société LE RELAIS DE LA VICTOIRE à l’intérêt légal sur les sommes dues de leur date d’échéance jusqu’au complet paiement,

— DÉBOUTER la Société LE RELAIS DE LA VICTOIRE de toutes ses demandes et prétentions plus amples ou contraires,

— CONDAMNER chaque partie à conserver la charge des frais et dépens qu’elle a avancés. ».

Les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

Par ordonnance du 26 févier 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire et l’a renvoyée à l’audience collégiale du 10 avril 2025 à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 18 septembre 2025.

MOTIFS

Il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater que » et « juger que » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

1 – Sur les demandes en fixation et en paiement de l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est acquis que l’indemnité d’éviction doit compenser l’entier préjudice subi par le preneur du fait de l’éviction et qu’elle s’évalue à la date la plus proche de l’éviction, soit, en l’espèce à la date du jugement dès lors que la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE continue à occuper les locaux en vertu de son droit au maintien dans les lieux.

a) Sur l’indemnité principale

La société LE RELAIS DE LA VICTOIRE déclare approuver l’analyse de l’expert basée sur la perte du fonds de commerce et son évaluation selon la valeur du droit au bail dans la mesure où celle-ci est supérieure à la valeur du fonds de commerce. Elle évalue l’indemnité principale à la valeur du droit au bail de 265 700 euros. Elle indique s’en tenir aux données retenues par l’expert, notamment en ce qui concerne les surfaces et le loyer de renouvellement théorique plafonné au 1er avril 2020. Selon elle, la valeur de marché pour la partie commerciale des locaux ne saurait être inférieure à 900 euros/m2P compte tenu des caractéristiques du bail et de celles des locaux, notamment leur emplacement, ainsi que des références mentionnées dans le rapport d’expertise. Elle souligne que le caractère assez confidentiel de l’emplacement retenu par l’expert doit être tempéré par la présence de trois hôtels de tourisme et d’innombrables immeubles de bureaux qui assurent une animation et le passage de chalands, même si la rue n’abrite pratiquement pas de commerces de détail. Elle considère que la société ISSA fait état de références totalement inadaptées et/ou déformées. Elle sollicite que le coefficient de capitalisation soit fixé à 8 au lieu de 7,5, ainsi que l’a retenu l’expert, afin de tenir compte de l’avantage rare que constitue pour le commerce exercé le logement annexe.

La société ISSA conteste les évaluations faites par l’expert de la valeur du fonds de commerce et de la valeur du droit au bail. En ce qui concerne l’évaluation de la valeur du fonds de commerce, elle expose que l’expert a écarté la méthode de la rentabilité alors qu’elle était parfaitement justifiée puisqu’en l’espèce la faiblesse de la rentabilité ne s’explique pas par les choix de gestion. Elle considère qu’en application de cette méthode la valeur du fonds de commerce est nulle. Subsidiairement, après application de la méthode d’évaluation par le chiffre d’affaires, elle évalue le fonds de commerce à 89 536,85 euros en expliquant accepter le chiffre d’affaires moyen retenu par l’expert mais contester le taux de valorisation de 85% retenu par celui-ci pour appliquer un taux de 65% au regard des caractéristiques du fond éclairées par l’analyse de sa rentabilité. En ce qui concerne l’évaluation du droit au bail, la société ISSA indique accepter un loyer plafonné comme loyer de renouvellement mais considère que le loyer plafonné à retenir est celui au plus proche du jour où le juge statue, soit celui évalué sur la base de l’indice des loyers commerciaux du 4ème trimestre 2022 et non pas celui arrêté au 1er avril 2020, compte tenu de la révision triennale du 1er avril 2023, soit un loyer plafonné de 37 321,86 euros. Elle considère ensuite que la valeur locative de marché de 900 euros/m2P proposée par l’expert est démesurée et évaluée selon des valeurs de comparaison dépourvues de pertinence qu’il y a lieu de rejeter pour ne conserver que les valeurs réellement comparables. Elle en conclut qu’une valeur de 500 euros/m2P est justifiée. Elle soutient enfin qu’il doit être appliqué un coefficient de capitalisation fixé à 6 compte tenu de la jurisprudence et de l’emplacement des locaux, dans une rue très peu commerciale et pas du tout touristique.

Sur ce,

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail, laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d’un coefficient de situation suivant l’intérêt de l’emplacement. Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et elle est dite de remplacement et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail.

— Sur le caractère transférable du fonds de commerce

L’expert souligne que la société ISSA ne propose aucun local de remplacement à la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE. Elle considère que compte tenu de la situation commerciale moyenne pour l’activité exercée de café-bar-restaurant mais dans le quartier central des affaires et à proximité des grands magasins, de la nature de l’activité exercée, laquelle s’adresse à la chalandise du secteur et en particulier à la clientèle de bureaux, ainsi que de la rareté des emplacements disponibles dans le secteur, un transfert du fonds de commerce dans un local équivalent semble impossible sans perte significative de clientèle. Elle retient donc l’hypothèse de la perte du fonds de commerce exploité dans les locaux.

Aucune des parties n’invoque une possibilité de transfert du fonds de commerce et ne conteste les conclusions de l’expert.

Dès lors, il convient de retenir que l’éviction entraîne la perte du fonds de commerce et de considérer que l’indemnité à évaluer correspond à une indemnité de remplacement, laquelle sera égale à la valeur du fonds de commerce et ne pourra être inférieure à la valeur du droit au bail.

— Sur l’évaluation de l’indemnité principale

Aucune des parties n’invoque que la valeur du fonds de commerce serait supérieure à celle du droit au bail.

La société ISSA critique la méthode d’évaluation du fonds de commerce adoptée par l’expert et considère que la valeur du fonds de commerce s’avère inférieure à celle retenue par l’expert mais elle ne démontre pas que cette valeur serait supérieure à celle du droit au bail.

Dès lors, compte tenu de la position des parties, l’indemnité principale doit être fixée à la valeur du droit au bail.

— Sur la valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail peut se calculer par la différence entre la valeur locative de marché et le loyer théorique du bail s’il avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de l’intérêt de la situation des locaux pour l’activité exercée.

• Sur la valeur locative de marché

Il est rappelé que les locaux loués se situent à [Localité 15], [Adresse 8], et plus précisément, ainsi que le note l’expert, dans le quartier des grands magasins.

L’expert indique que la rue est une assez longue (750 m) et assez étroite voie secondaire, à sens unique de circulation automobile, avec un tronçon piéton, qui relie la [Adresse 26] à la [Adresse 25]. Les locaux loués se situent dans le tronçon de la rue située entre la [Adresse 33] et la [Adresse 19], à proximité immédiate de celle-ci.

L’expert considère qu’il s’agit d’un quartier prisé et animé de la capitale, à la fois résidentiel (à pouvoir d’achat élevé) et de bureaux (recherché au sein du quartier central des affaires) bénéficiant d’une bonne, voire très bonne commercialité et d’une clientèle nombreuse et variée (résidentielle, de bureaux et touristique) en raison de la proximité des grands magasins, de la gare [34] ou de l’Opéra Garnier.

Elle relève que les locaux loués sont bien desservis par les transports en communs compte tenu des cinq stations de métro, des deux stations de RER et des nombreuses lignes de bus à proximité. Elle note néanmoins que le stationnement est très difficile mais facilité par la proximité de deux parkings publics.

L’expert souligne cependant que le tronçon de la [Adresse 20] dont dépendent les locaux loués est assez confidentiel, en retrait par rapport à l’animation du quartier et comprend essentiellement des immeubles de bureaux qui fournissent l’essentiel de la clientèle du fonds de commerce. Elle indique que sa commercialité est bien inférieure à celle de la [Adresse 19] pourtant très proche, avec très peu de commerces en pied d’immeuble (un hôtel, un restaurant asiatique, une agence bancaire et une boutique de prêt-à-porter pour enfants, toutes deux à l’angle avec la [Adresse 19]).

L’expert en conclut que les locaux bénéficient d’une situation moyenne pour l’activité exercée.

Il s’avère que les éléments invoqués par la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE pour modérer le caractère confidentiel de l’emplacement des locaux, à savoir la présence de trois hôtels et d’immeubles de bureaux à proximité, ont déjà été pris en compte par l’expert pour considérer qu’en l’absence de suffisamment de commerces en pied d’immeuble dans la portion de la rue concernée, l’emplacement bénéficie essentiellement de la chalandise des immeubles de bureaux et d’une commercialité inférieure à celle du quartier. Si la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE mentionne l’existence de trois hôtels alors que l’expert ne fait état que d’un seul hôtel, il s’avère que deux de ces trois hôtels sont situés dans le tronçon précédent de la rue, situé entre la [Adresse 28] et la [Adresse 33], et qu’ils sont donc sans intérêt pour l’appréciation de la commercialité du tronçon concerné.

Par conséquent l’analyse de l’expert doit être retenue.

L’expert mentionne en outre que les locaux dépendent d’un ensemble immobilier organisé autour d’une cour intérieure et comprennent une boutique et des dépendances situées dans le bâtiment en façade sur la [Adresse 20] et un appartement de trois pièces principales et une cave situés dans le bâtiment C, au fond de la cour intérieure.

L’immeuble dans lequel se situent les locaux commerciaux est un immeuble ancien avec façade en pierre de taille, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée avec commerces, de trois étages droits, d’un quatrième étage en léger retrait derrière un balcon et d’un cinquième étage sous combles.

Les locaux loués sont situés à gauche de l’immeuble et de sa porte d’entrée et bénéficient d’une visibilité correcte grâce à un linéaire de façade d’environ 4 m, avec une devanture de verre et une porte d’entrée simple située au milieu, un store déroulant à l’enseigne « LE RELAIS DE LA VICTOIRE » et une enseigne drapeau sur la gauche.

Les locaux se développent sur deux niveaux reliés entre eux par un escalier intérieur et un monte-plats et se composent :

— au rez-de-chaussée, d’un niveau de 60 m2 environ, de configuration moyenne, assez étroite de 3,70 m environ puis très étroite de 1,70 m environ, se développant en profondeur sur 21,70 m environ et d’une hauteur correcte de 2,80 à 3 m, aménagé de manière traditionnelle pour l’activité exercée, avec une salle de restaurant en deux compartiments, le premier avec une vingtaine de couverts, un grand bar, le départ de l’escalier vers le sous-sol, et un sanitaire, le second avec quatorze couverts environ, très étroit, moyennement éclairé par des baies opaques sur la cour intérieure de l’immeuble, une cuisine équipée simplement, avec monte-plats ;

— au R-1, d’un niveau de 53,40 m2 de configuration assez correcte et d’une hauteur correcte comprenant une salle de restaurant de 35 couverts environ, faiblement éclairée par un panneau de pavés de verre opaque, outre plusieurs caves aménagées en réserves/espaces de stockage avec monte-plats, placard et vestiaire.

L’immeuble dans lequel se trouve l’appartement est accessible depuis l’entrée de l’immeuble sur rue et se trouve au fond de la cour. Il s’agit d’un immeuble ancien, avec façade en maçonnerie enduite, élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée et de cinq étages droits.

L’appartement se trouve au premier étage, accessible depuis un petit hall par un escalier en bois simple. D’une surface de 42,10 m2 environ, il se compose de trois pièces principales, correctement éclairées sur la cour intérieure, un salon et deux chambres, le tout offrant des prestations et équipements simples, la salle de douche avec sanitaire et la cuisine étant en état assez médiocre. Au sous-sol se trouve une cave qui n’a pas été visitée par l’expert.

L’expert précise que l’ensemble est de taille assez recherchée. La partie commerciale est relativement fonctionnelle, équipée et aménagée très simplement, l’ensemble en état correct, et la partie habitation assez petite pour trois pièces, moyennement configurée et en état général très moyen, avec des équipements anciens.

Aucune des parties ne conteste ces éléments, lesquels seront retenus dès lors qu’ils procédent des constatations objectives de l’expert.

L’expert évalue la surface de la partie commerciale à 136,80 m2 et la surface de la partie habitation à 42,10 m2, outre la cave retenue pour mémoire, selon les plans établis en décembre 1999 par M. [M] [T], géomètre-expert, et la surface pondérée de la partie commerciale à 61,59 m2, qu’elle arrondit à 61,60 m2B, selon la Nouvelle charte de l’expertise applicable depuis le 1er juillet 2015 et ses ajustements entérinés pour les expertises postérieures au 11 novembre 2019.

Cette surface pondérée, qui a été évaluée conformément à l’usage et qui n’est pas contestée par les parties, doit être retenue.

La destination des locaux prévue au contrat de bail est celle de « café, bar et restaurant », ce qui constitue une destination large, et il est également précisé que l’appartement est « réservé exclusivement à l’habitation ».

L’expert analyse en outre le marché locatif des boutiques et des appartements d’habitation à proximité des locaux, notamment en relevant des loyers de comparaison.

En ce qui concerne le marché locatif des boutiques, elle mentionne les références suivantes :

• deux références de loyer fixé judiciairement de 580 euros/m2P et 480 euros/m2P, pour des surfaces situées [Adresse 16] et [Adresse 25], de 22,20 m2B et 68,10 m2B, des renouvellements à effet en février 2016 et janvier 2016, et des locaux dans lesquels sont exercées des activités de prêt-à-porter pour bébés et restauration ;

• trois références de loyer de renouvellement amiable de 749 euros, 947 euros et 875 euros/m2P, pour des surfaces situées [Adresse 21] et [Adresse 23], de 37,40 m2B, 26,40 m2B et 32 m2B, des renouvellements à effet en janvier 2016 et janvier 2014 et des locaux dans lesquels sont exercés des activités de bijouterie fantaisie, bureau de change, burgers ;

• onze références de loyer de location nouvelle, dont une de 881 euros/m2P pour une surface située [Adresse 20], de 41 m2B, un renouvellement à effet en juin 2021 et un local dans lequel est exercé une activité de restaurant libanais, outre dix références de 565 euros, 500 euros, 380 euros, 460 euros, 527 euros, 1 591 euros, 1 000 euros, 2 313 euros, 1 051 euros et 725 euros/m2B, pour des surfaces situées [Adresse 30] [Adresse 19], [Adresse 17] [Adresse 22] [Adresse 18] et [Adresse 27], de 41 m2B, 34 m2B, 377 m2B, 374 m2B, 43,95 m2B, 98 m2B, 55 m2B, 30 m2B, 187 m2B, 44,25 m2B et 82,80 m2B, des renouvellements à effet de décembre 2015 à juin 2021, et des locaux dans lesquels sont exercées des activités de caviste, supermarché asiatique, épicerie, restaurant, restaurant japonais, opticien, restaurant italien, prêt-à-porter pour enfants, cosmétiques et chaussures italiennes ;

• six références de loyer décapitalisé, dont une de 633 euros/m2B (loyer annuel de 30 000 euros et droit au bail de 36 000 euros décapitalisé au coefficient 7,5), pour une surface située [Adresse 20], de 55 m2B, un renouvellement à effet en décembre 2016 et un local dans lequel est exercée une activité de création de sites web, outre cinq références de 1 360 euros (loyer annuel de 48 024 euros et droit au bail de 240 000 euros décapitalisé au coefficient 8), 2 534 euros (loyer annuel de 267 500 euros et droit au bail de 375 000 euros décapitalisé au coefficient 8,5), 2 460 euros (loyer annuel de 110 000 euros et droit au bail de 900 000 euros décapitalisé au coefficient 8,5), 775 euros (loyer annuel de 24 840 euros et droit au bail de 130 000 euros décapitalisé au coefficient 8), 1 237 euros (loyer annuel de 15 000 euros et droit au bail de 170 000 euros décapitalisé au coefficient 8)/m2B, pour des surfaces situées [Adresse 29], [Adresse 31], [Adresse 12], [Adresse 32] et [Adresse 24], de 57,35 m2B, 55 m2B, 123 m2B, 87,75 m2B, 53 m2B et 29,30 m2B, et des locaux dans lesquels sont exercées des activités de linge de maison, cachemire, bijouterie et restauration rapide.

En ce qui concerne le marché locatif des appartements d’habitation, l’expert indique que selon l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, le niveau de loyer pour un logement semblable au logement considéré situé dans le quartier administratif dont dépendent les locaux loués varie de 24,70 euros/m2 (premier quartile) à 30,10 euros/m2 (troisième quartile), avec une médiane de 27,50 euros/m2.

L’expert mentionne également treize références de loyer de locations nouvelles de logements anciens nus situés dans le quartier des locaux loués de 22,90 euros à 39,90 euros/m2/mois.

Compte tenu de la situation moyenne dont bénéficient les locaux considérés, de leurs caractéristiques, de la destination autorisée par le contrat de bail, des clauses et conditions du contrat et de l’analyse du marché locatif, l’expert évalue la valeur locative unitaire de marché à 900 euros/m2B/an pour la partie commerciale et à 24 euros/m2/mois pour la partie habitation.

En ce qui concerne la valeur locative de marché de la partie commerciale, il convient de tenir compte des références les plus contemporaines, les plus proches géographiquement et les plus similaires à l’activité exercée, sans écarter totalement celles qui paraissent incomparables, lesquelles doivent conserver une valeur indicative car peu de références correspondent exactement aux locaux considérés, et d’exclure les loyers décapitalisés dès lors qu’ils sont reconstitués artificiellement et qu’il n’est pas rapporté la preuve que le droit au bail correspond à un supplément de loyer, seul le loyer facial devant prévaloir.

Ainsi, sont notamment pertinentes les références suivantes :

— la référence de loyer de location nouvelle située [Adresse 11], de 881 euros/m2P, de 41 m2B, pour un renouvellement à effet en juin 2021 et l’exercice d’une activité de restaurant libanais ;

— la référence de loyer de location nouvelle située [Adresse 3], de 1 000 euros/m2P, de 30 m2B, pour un renouvellement à effet en février 2019 et l’exercice d’une activité de restaurant italien ;

— la référence de loyer de location nouvelle située [Adresse 5], de 500 euros/m2P, de 377 m2B, pour un renouvellement à effet en mars 2021 et l’exercice d’une activité de supermarché asiatique ;

— la référence de loyer de location nouvelle située [Adresse 7], de 460 euros/m2P, de 43,95 m2B, pour un renouvellement à effet en septembre 2020 et l’exercice d’une activité de restaurant ;

— la référence de loyer de location nouvelle située [Adresse 4], de 1 591 euros/m2P, de 55 m2B, pour un renouvellement à effet en novembre 2019 et l’exercice d’une activité d’opticien ;

— la référence de loyer de location nouvelle située [Adresse 1], de 1 051 euros/m2P, de 44,25m2B, pour un renouvellement à effet en avril 2016 et l’exercice d’une activité de cosmétiques ;

— la référence de loyer de location nouvelle située [Adresse 6], de 725 euros/m2P, de 82,80 m2B, pour un renouvellement à effet en décembre 2015 et l’exercice d’une activité de chaussures italiennes.

Eu égard à l’ensemble de ces élements, la valeur locative de 900 euros/m2B proposée par l’expert est justifiée.

En ce qui concerne la partie habitation, la valeur locative de 24 euros/m2/mois estimée par l’expert n’est pas contestée par les parties et doit être retenue compte tenu des éléments d’appréciation mentionnés ci-dessus.

Par conséquent, la valeur locative des locaux loués s’évalue à :

— partie commerciale, 61,60 m2B x 900 = 55 440 euros,

— partie habitation, 42,10 m2 x 24 euros x 12 mois = 12 124, 80 euros,

soit la somme de (55 440 + 12 124,80 =) 67 564,80 euros par an.

• Sur le loyer théorique de renouvellement

En ce qui concerne le loyer théorique de renouvellement au 1er avril 2020, l’expert estime qu’en l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à présenter un intérêt pour le commerce considéré durant le bail expiré, le loyer doit être plafonné en application de l’article L.145-34 du code de commerce, ce qui n’est pas contesté par les parties.

Elle évalue ce loyer plafonné ainsi qu’il suit :

30 500 x 116,16 (ILC du 4ème trimestre 2019) / 103,01 (ILC du 4ème trimestre 2008, le bail ayant eu eu une durée de 11 ans) = 34 393,55 euros.

Cependant, l’indemnisation du préjudice devant être appréciée à une date aussi proche que possible du départ du locataire, soit en l’espèce à la date à laquelle le tribunal statue puisque la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE se maintient dans les lieux, il convient de tenir compte de ce qu’aurait été l’évolution du loyer contractuel en cas de renouvellement effectif et donc d’appliquer la révision triennale prévue par l’article L. 145-38 du code de commerce et rappelée au contrat de bail d’origine, dont la société ISSA est bien fondée à solliciter l’application.

Par conséquent, le loyer de renouvellement, révisé au 1er avril 2023, s’évalue à la somme de :

30 500 x 126,05 (ILC du 4e trimestre 2022) / 103,01 (ILC du 4e trimestre 2008) = 37 321,86 euros.

• Sur le coefficient de situation

L’expert applique un coefficient de situation de 7,5 compte tenu de la situation moyenne des locaux pour l’activité exercée.

Il est rappelé que le coefficient de situation est apprécié en fonction de l’attractivité commerciale de la zone dans laquelle sont situés les locaux et non des caractéristiques intrinsèques des locaux, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’augmenter le coefficient à 8 afin de tenir compte du bénéfice que constitue l’existence d’un appartement ainsi que le sollicite la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE.

L’expert précise que l’observation du marché des cessions de droit au bail conduit aux coefficients suivants :

—  0 dans les mauvaises situations,

—  3 à 4 dans les petites situations,

—  5 à 6 dans les bonnes situations,

—  7 dans les emplacements numéro 2,

—  8 à 9 dans les emplacements numéro 1,

—  10 à 12 dans les emplacements 1 top.

Il a été retenu dans les développements précédents que les locaux bénéficient d’une situation moyenne pour l’activité exercée.

Compte tenu de cette situation, le coefficient de 7,5 proposé par l’expert apparaît trop élevé et il convient de retenir un coefficient de 6 ainsi que le propose la société ISSA.

La valeur du droit au bail s’élève donc à (67 564,80 – 37 321,86 euros x 6 =) 181 457,64 euros.

*****

L’indemnité principale qui doit être fixée à la valeur du fonds de commerce s’élève ainsi à 181 457,64 euros.

b) Sur les indemnités accessoires

Il ressort de l’article L. 145-14 du code de commerce que l’indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

— Sur les frais de remploi

La société LE RELAIS DE LA VICTOIRE soutient que le forfait de 10% proposé par l’expert, bien qu’assez souvent appliqué, est en réalité inférieur aux frais réels qu’elle devra exposer pour l’acquisition d’un nouveau fonds et qu’elle évalue à 42 597 euros.

La société ISSA sollicite l’application du taux usuel de 10% en indiquant que la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE ne prouve pas le montant des frais réels dans la mesure où elle a choisi de ne pas racheter de droit au bail avant d’avoir reçu l’indemnité d’éviction.

Sur ce,

L’indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l’article 719 du code général des impôts dus pour l’acquisition d’un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d’acte et les frais de transaction.

L’expert suggère d’évaluer cette indemnité à 10% de l’indemnité principale conformément à l’usage, ce qui comprend les droits de mutation ainsi que les frais de transaction et les frais juridiques.

La société LE RELAIS DE LA VICTOIRE n’apporte pas d’élément de preuve permettant de constater qu’elle devra effectivement supporter des frais réels d’un montant supérieur.

Dès lors, il convient d’appliquer le forfait usuel de 10%, la société ISSA ne le contestant pas.

L’indemnité au titre des frais de remploi s’élève ainsi à la somme de ( 181 457,64 x 10/100 =) 18 145,76 euros.

— Sur le trouble commercial

La société LE RELAIS DE LA VICTOIRE sollicite une indemnité de 7 900 euros représentant 21 jours de chiffre d’affaires moyen en exposant qu’il s’agit d’un minimum pour l’exploitation en cause dont le gérant sera seul mobilisé pour la gestion de l’éviction, la recherche d’un nouveau fonds, le déménagement et la réinstallation.

La société ISSA invoque que le trouble commercial est usuellement fixé à un trimestre d’excédent brut d’exploitation (EBE), l’évaluation d’après le chiffre d’affaires n’étant retenue qu’à titre subsidiaire lorsque l’EBE est inconnu. Elle considère qu’il y a lieu de fixer l’indemnité à la somme de 2 500 euros qui représente 25% de l’EBE annuel moyen calculé par l’expert. Elle fait valoir que la méthode par la rentabilité est pertinente car si le fonds est peu rentable, la perte découlant de la diminution d’activités pour les besoins du déménagement est très faible. Elle souligne que la taille extrêmement modeste du fonds facilitera le déménagement.

Sur ce,

L’indemnité fondée sur le trouble commercial est destinée à compenser la perte de temps générée par l’éviction et le moindre investissement dans le commerce.

L’expert indique que l’indemnité au titre du trouble commercial est habituellement estimée sur une base de trois mois de l’EBE moyen mais considère qu’en l’espèce, l’indicateur de rentabilité retraité n’étant pas significatif, il y a lieu de retenir une indemnité de 5 000 euros représentant 13 jours de chiffre d’affaires moyen HT, ce qui est selon elle cohérent au regard des caractéristiques du fonds.

Il est d’usage d’évaluer le trouble commercial soit à partir de l’EBE, en prenant généralement en compte entre un et trois mois de l’EBE moyen des trois derniers exercices ou parfois l’EBE du dernier exercice, soit à partir de la masse salariale, en retenant en général entre une à trois semaines de masse salariale (salaires et charges). Une seule des deux méthodes peut être retenue si elle paraît plus pertinente et souvent un recoupement est opéré. Pour des activités générant un chiffre d’affaires et un EBE importants, la méthode par la masse salariale est privilégiée.

Il ressort du rapport d’expertise que la moyenne de l’EBE annuel de la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE (exercices 2015 à 2019) s’élève à 9 978 euros. L’expert précise que l’EBE a été retraité en réintégrant la dotation aux amortissements, qu’il est « peu élevé, très faible voire nul suivant les années » et souligne que s’il était retraité en tenant compte de la rémunération de l’exploitant, de l’ordre de 1 000 à 1200 euros par mois, et les charges afférentes, la rentabilité serait nulle, et ce malgré un loyer inférieur à la valeur locative.

Compte tenu de la faible rentabilité du fonds de commerce et de ses caractéristiques, il convient de fixer l’indemnité à la somme de 2 500 euros.

— Sur les frais de déménagement

Selon la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE, l’indemnité de 3 000 euros proposée par l’expert doit être retenue, les locaux comprenant une partie habitation.

La société ISSA offre une indemnité de 1 500 euros en soulignant que dans le cadre de la perte d’un fonds de commerce les frais de déménagement sont très limités et que la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE ne produit aucun devis.

Sur ce,

Cette indemnité a pour objet d’indemniser le preneur des frais exposés pour libérer entièrement les locaux dont il est évincé lorsqu’il se réinstalle. En cas de remplacement du fonds de commerce, seuls les frais liés au déménagement des effets personnels, des archives et du stock sont en principe indemnisés.

L’expert retient une indemnité de 3 000 euros en exposant que dans le cadre d’une perte de fonds de commerce, l’indemnité de déménagement est généralement limitée aux effets personnels et archives commerciales se trouvant dans les locaux et en précisant que les locaux comprennent une partie habitation.

Cette indemnité forfaitaire de 3 000 euros doit être retenue dès lors que si les frais de déménagement du fonds de commerce sont limités aux effets personnels, aux archives et éventuellement au stock, il faut en effet tenir compte du déménagement nécessaire des locaux d’habitation.

L’indemnité au titre des frais de déménagement est donc fixée à 3 000 euros.

— Sur les frais administratifs

La société LE RELAIS DE LA VICTOIRE déclare accepter l’indemnité forfaitaire de 3 000 euros proposée par l’expert en soulignant qu’aucun formaliste ou expert-comptable n’acceptera d’intervenir pour la somme de 1 000 euros proposée par la société ISSA.

La société ISSA propose une indemnité de 1 000 euros en soutenant que les frais seront limités à la modification des mentions au registre du commerce et des sociétés et à la résiliation des abonnements.

Sur ce,

L’expert propose de fixer l’indemnité à la somme forfaitaire de 3 000 euros comprenant les frais et diverses formalités administratives, commerciales et juridiques, d’autant que le fonds de commerce est immatriculé dans les lieux loués.

La somme de 3 000 euros proposée par l’expert doit être retenue car la modification du siège social de la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE ne nécessitera pas seulement de procéder aux formalités modificatives auprès du registre du commerce et des sociétés mais aussi, et préalablement, de rédiger et régulariser les actes de société entérinant ce changement.

L’indemnité au titre des frais administratifs et commerciaux est donc fixée à

3 000 euros.

— Sur les frais de licenciement du personnel et les pertes sur stock

Les parties s’accordent sur l’indemnisation des frais de licenciement et des pertes sur stock sur justificatifs.

La perte du fonds de commerce entraînant le licenciement des salariés et la perte des marchandises en stock périssables, il convient d’inclure les frais de licenciement et le coût de la perte du stock dans l’indemnité d’éviction et ceux-ci seront remboursés à la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE par la société ISSA sur justificatifs.

*****

L’indemnité d’éviction due par la société ISSA à la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE s’évalue ainsi qu’il suit :

— indemnité principale 181 457,64 euros

— indemnités accessoires

• frais de remploi 18 145,76 euros

• trouble commercial 2 500,00 euros

• frais de déménagement 3 000,00 euross

• frais administratifs 3 000,00 euros

• frais de licenciement sur justificatifs

• perte du stock sur justificatifs

soit une somme totale de 208 103,40 euros, outre les frais de licenciement et le coût de la perte du stock qui seront réglés par la société ISSA selon les justificatifs qui lui seront présentés par la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE.

Par conséquent, la société ISSA, sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées par l’article L. 145-58 du code de commerce, sera condamnée à payer à la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE une indemnité d’éviction de 208 103,40 euros, outre les frais de licenciement et le coût de la perte du stock qui seront réglés par la société ISSA selon les justificatifs qui lui seront présentés par la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE.

En application de l’article 1231-7 du code civil, des intérêts seront dus à compter du jugement.

2 – Sur la demande d’indemnisation du préjudice résultant de l’éviction

Sur le fondement de l’article L. 145-34 du code de commerce, la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE prétend subir un préjudice résultant de l’éviction qui l’oblige à régler une indemnité d’occupation déplafonnée depuis le 1er avril 2020 au lieu du loyer plafonné qu’elle aurait dû payer si le bail avait été renouvelé. Elle indique qu’en l’absence de financement du bailleur, elle a été contrainte de poursuivre son activité dans les lieux. Elle expose que l’habituelle absence d’indemnisation à ce titre est à l’origine de très nombreux refus de renouvellement fictifs à l’occasion desquels les bailleurs obtiennent pour l’occupation des lieux pendant la durée de la procédure d’éviction des indemnités d’occupation déplafonnées dans les termes de l’article L.145-28 du code de commerce, sommes qu’ils n’auraient pas obtenues en cas de renouvellement avec un loyer plafonné, pour ensuite exercer ou négocier leur droit de repentir auprès d’un locataire affecté par une longue et lourde procédure. En réparation de son préjudice, elle sollicite la condamnation de la société ISSA à lui payer le différentiel entre le montant de l’indemnité d’occupation annuelle qui sera fixée et le loyer de renouvellement annuel plafonné de 34 393,55 euros au 1er avril 2020, à compter de cette date et jusqu’à la restitution des locaux ou l’exercice par la société ISSA de son droit de repentir et, subsidiairement, l’application d’un abattement sur l’indemnité d’occupation due.

La société ISSA soutient que le droit de repentir étant une faculté offerte par la loi, son usage ne peut être fautif et qu’il ne peut être préjudiciable au locataire puisqu’il a pour effet de renouveler le bail. Elle souligne que le droit au maintien dans les lieux ne peut non plus être préjudiciable au preneur puisqu’il permet la pérennité de l’exploitation et qu’il n’est pas imposé au preneur de rester dans les lieux. Elle déclare enfin que le tribunal ne peut prononcer une condamnation sur un comportement hypothétique du bailleur.

Sur ce,

Selon l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

L’article L.145-34 du code de commerce prévoit qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

Aux termes de l’article L.145-58 du code de commerce, le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

L’indemnité d’occupation dont la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE est devenue redevable en raison du refus de renouvellement du bail et de son maintien dans les lieux, ainsi que ses modalités d’évaluation, sont prévues par la loi, de sorte que la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE ne peut prétendre que le versement d’une somme qui s’avère supérieure au loyer plafonné constitue un préjudice indemnisable.

En outre, le fait que le droit de repentir soit exercé pour éviter le paiement d’une indemnité d’éviction ne peut caractériser, à lui seul, un exercice fautif de ce droit dès lors qu’il est également prévu par la loi. Or, en l’espèce, la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE n’invoque ni ne rapporte la preuve que la société ISSA aurait refusé le renouvellement du bail avec l’intention maligne de percevoir une indemnité d’occupation fixée à la valeur locative puis d’exercer son droit de repentir en offrant le renouvellement du bail, étant souligné que le loyer du bail renouvelé peut être plafonné ou déplafonné.

Il est enfin relevé que le refus de renouvellement n’est pas sans risque pour le bailleur puisque si le preneur venait à quitter les lieux, il ne pourrait plus exercer son droit de repentir et serait alors tenu de verser l’indemnité d’éviction.

Par conséquent, les demandes de la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE de condamnation de la société ISSA à lui payer le différentiel entre le montant de l’indemnité d’occupation annuelle qui sera fixé et le loyer de renouvellement annuel plafonné de 34 393,55 euros au 1er avril 2020, à compter de cette date et jusqu’à la restitution des locaux ou l’exercice par la société ISSA de son droit de repentir et, subsidiairement, d’application d’un abattement sur l’indemnité d’occupation due, seront rejetées.

3 – Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

La société LE RELAIS DE LA VICTOIRE indique accepter la valeur locative proposée par l’expert pour la partie commerciale des locaux, soit une somme de 35 420 euros. En ce qui concerne la partie habitation, elle considère que la valeur proposée par l’expert est trop importante compte tenu de la vétusté de l’appartement qui ne répond pas à plusieurs critères d’un logement décent et sollicite une minoration de 30%, soit une valeur de 8 487,36 euros, et une valeur locative totale de 43 907,36 euros. Elle demande l’application de l’ abattement de 7,5% préconisé par l’expert pour charges exorbitantes ainsi que d’un abattement de 10% pour précarité, soit une indemnité d’occupation arrondie à 36 553 euros.

La société ISSA soutient que la valeur locative en renouvellement peut être évaluée au montant de la valeur locative de marché, soit la somme de 42 924,80 euros. Elle considère qu’il n’y a pas lieu à pratiquer un abattement au titre de l’impôt foncier ou de l’assurance de l’immeuble car la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE n’établit pas si les baux de référence prévoient ou non la refacturation de la taxe foncière et de l’assurance de l’immeuble. Elle refuse l’application d’un coefficient au titre d’une prétendue indécence de l’appartement, faisant valoir qu’elle n’est pas établie, que la locataire ne s’en est jamais plaint et que dans le cadre de la fixation de l’indemnité d’éviction, elle a souligné l’intérêt à bénéficier d’un logement accessoire au local commercial. Elle déclare accepter l’abattement pour précarité de 10% appliqué par l’expert, soit une indemnité d’occupation de 38 632,32 euros. Elle prétend enfin que l’indemnité d’occupation doit être indexée sur l’indice des loyers commerciaux.

Sur ce,

Selon l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

Selon, l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article R. 145-7, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’article R.145-8 du code de commerce dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

L’expert évalue l’indemnité d’occupation au 1er avril 2020,

— en ce qui concerne la partie commerciale, sur la base de la valeur locative statutaire unitaire hors charges au 1er avril 2020 de 575 euros/m2B, soit une valeur locative totale de (61,60 m2B x 575 euros =) 35 420 euros,

— en ce qui concerne la partie habitation, sur la base de la valeur locative de marché de 12 124,80 euros précédemment évaluée,

soit une somme totale annuelle de (35 420 + 12 124,80 =) 47 544,80 euros, à laquelle elle applique un abattement de 7,5 % afin de tenir compte du remboursement par le preneur au bailleur de l’impôt foncier et de l’assurance de l’immeuble qui incombe au bailleur, soit une valeur locative de 43 978,94 euros qu’elle arrondit à 44 000 euros.

Elle applique ensuite un abattement de précarité de 10%, soit une indemnité d’occupation annuelle qui s’évalue au 1er avril 2020 à la somme de 39 600 euros.

En ce qui concerne la partie commerciale, il ressort de l’article L.145-28 du code de commerce que l’indemnité d’occupation doit être fixée selon la valeur locative, non pas la valeur locative de marché, ainsi que le soutient la société ISSA, mais la valeur locative telle que définie par l’article L. 145-33 du code de commerce.

Compte tenu de la situation moyenne des locaux pour l’activité exercée, de l’état correct de l’immeuble dont ils dépendent, de leur visibilité correcte, de leurs caratéristiques intrinsèques qui en font des locaux fonctionnels et simples, de la destination large prévue au contrat et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, l’évaluation de l’expert doit être retenue, soit une valeur locative au 1er avril 2020 de 35 420 euros, hors taxes et hors charges.

En ce qui concerne la partie habitation, la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE ne rapporte pas la preuve que le logement serait indécent ainsi qu’elle le soutient. Si elle produit un diagnostic de performance énergétique classant le logement dans la catégorie G, elle ne démontre pas que les fenêtres et les réseaux ne seraient pas conformes à la réglementation applicable, ni ne prouve que les sols sont inégaux et instables.

En outre, dans son évaluation de la valeur locative, l’expert a déjà tenu compte de l’état général très moyen de l’appartement et de l’ancienneté des équipements.

La valeur locative de 12 124,80 euros pour la partie habitation doit donc être retenue.

Par ailleurs, dans la mesure où l’impôt foncier et l’assurance de l’immeuble incombent normalement au propriétaire du local, la clause du contrat de bail en vertu de laquelle le bailleur s’en décharge sur le preneur sans contrepartie constitue une stipulation exorbitante du droit commun et un facteur de diminution de la valeur locative qui doit être pris en compte dans l’appréciation de celle-ci en application de l’article R.145-8 du code de commerce.

Dans son analyse du marché locatif, l’expert a noté les abattements et majorations qui avaient été appliqués pour les deux références de fixation judiciaire.

En l’absence de justification des montants remboursés au titre de l’impôt foncier et de l’assurance de l’immeuble et l’expert ayant déterminé l’abattement au regard des écritures comptables correspondantes, l’abattement de 7,5 % doit être retenu.

Enfin, compte tenu de la gêne que représente la procédure d’éviction pour l’exploitation de l’activité, l’abattement de précarité, dont le montant de 10% n’est pas contesté par les parties, est justifié et doit être appliqué.

L’indemnité d’occupation s’évalue ainsi à la somme de :

indemnité d’occupation (35 420 + 12 124,80 =) 47 544,80 euros

déduction de l’abattement de 7,5% (47 544,80 x 92,50 / 100 =) 43 978,94 euros

déduction de l’abattement de 10% (43 978,94 x 90 /100 =) 39 581,05 euros.

Par conséquent, la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE sera condamnée à payer à la société ISSA à compter du 1er avril 2020 une indemnité d’occupation annuelle de 39 581,05 euros, outre charges et taxes prévues au contrat de bail.

Il n’y a pas lieu à indexation de l’indemnité d’occupation sur l’indice des loyers commerciaux dès lors que les parties avaient précédemment accepté la location selon un loyer fixe et que la société ISSA ne précise d’ailleurs pas les modalités de cette indexation (périodicité, indice de base). Sa demande à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 1231-7 du code civil, des intérêts seront dus à compter du jugement.

4 – Sur les demandes de désignation d’un séquestre et de consignation des indemnités

La société LE RELAIS DE LA VICTOIRE sollicite la désignation d’un séquestre et la condamnation de la société ISSA à verser les indemnités dues au séquestre désigné en expliquant que cela lui permettra de cerner les intentions effectives de la société ISSA et de connaître sa détermination effective à poursuivre l’éviction, sans que cela fasse obstacle à l’exercice de son droit de repentir.

La société ISSA sollicite l’autorisation de consigner les indemnités accessoires dues et de ne les libérer que sur présentation du justificatif de l’acquisition d’un nouveau droit au bail en soutenant que l’intention de la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE d’acquérir un nouveau droit au bail n’est pas établie et que si elle quittait les locaux sans se réinstaller, il lui serait difficile d’obtenir le remboursement des sommes versées.

Sur ce,

L’article L.145-29 du code de commerce dispose qu’en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. A défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.

Or, en l’espèce, il n’apparaît aucun désaccord entre les parties sur le principe de la désignation d’un séquestre ou sur le choix de celui-ci puisque la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE demande la désignation du service séquestre de l’Ordre des avocats du Barreau de Paris et que la société ISSA, qui demande à consigner les indemnités accessoires, ne manifeste pas son opposition.

Il appartiendra ainsi aux parties de s’adresser d’elles-mêmes au service séquestre de l’Ordre des avocats du Barreau de Paris.

En outre, la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE a droit à l’indemnisation de son entier préjudice subi du fait de l’éviction à la date à laquelle le tribunal statue et c’est à la société ISSA qu’il incombait de rapporter la preuve de son absence de réinstallation ou d’une réinstallation n’impliquant pas le paiement des frais sollicités.

Dès lors, la société ISSA ne peut prétendre à la consignation des indemnités, qu’elles soient principale ou accessoires, et à leur libération sur présentation d’un justificatif d’acquisition d’un droit au bail.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande de la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE de désignation d’un séquestre ainsi que la demande de la société ISSA de consignation des indemnités accessoires et de libération de ces indemnités sur présentation d’un justificatif d’acquisition d’un droit au bail.

5 – Sur les demandes accessoires

L’instance et l’expertise ayant pour origine la délivrance d’un congé sans offre de renouvellement par la société ISSA, celle-ci sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire.

L’équité commande de la condamner à payer en outre à la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE une somme de 6 000 euros en application de l’ article 700 du code de procédure civile, somme incluse dans la provision pour frais d’instance de 10 000 euros qui lui a été accordée par le juge des référés et qui ne s’ajoutera pas à cette provision.

L’existence du droit de repentir dont bénéficie la société ISSA en vertu de l’article L. 145-58 du code de commerce jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, et le droit au maintien dans les locaux de la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE justifie que l’exécution provisoire soit écartée en application de l’article 514-1 du code de procédure civile. Il est souligné que si l’exécution provisoire n’était pas écartée, ainsi que le sollicite la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE, le paiement de l’indemnité d’éviction permettrait certes à cette dernière d’acquérir un fonds de commerce sans attendre l’issue de la procédure, mais cette acquisition ferait obstacle au droit de repentir de la société ISSA.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Fixe l’indemnité d’éviction due par la société ISSA à la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE ainsi qu’il suit :

— indemnité principale 181 457,64 euros

— indemnités accessoires

• frais de remploi 18 145,76 euros

• trouble commercial 2 500,00 euros

• frais de déménagement 3 000,00 euross

• frais administratifs 3 000,00 euros

• frais de licenciement sur justificatifs

• perte du stock sur justificatifs ;

Condamne la société ISSA, sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées par l’article L. 145-58 du code de commerce, à payer à la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE une indemnité d’éviction de 208 103,40 euros (deux cent huit mille cent trois euros et quarante centimes), outre les frais de licenciement et le coût de la perte du stock qui seront réglés par la société ISSA selon les justificatifs qui lui seront présentés par la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE ;

Rejette les demandes de la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE de condamnation de la société ISSA à lui payer le différentiel entre le montant de l’indemnité d’occupation annuelle et le loyer de renouvellement annuel plafonné de 34 393,55 euros au 1er avril 2020, à compter de cette date et jusqu’à la restitution des locaux ou l’exercice par la société ISSA de son droit de repentir et, subsidiairement, d’application d’un abattement sur l’indemnité d’occupation due ;

Condamne la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE à payer à la société ISSA à compter du 1er avril 2020 une indemnité d’occupation annuelle de 39 581,05 euros (trente-neuf mille cinq cent quatre-vingt-un euros et cinq centimes), outre charges et taxes prévues au contrat de bail ;

Rejette la demande de la société ISSA d’indexation de l’indemnité d’occupation sur l’indice des loyers commerciaux ;

Condamne la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE à payer à la société ISSA des intérêts de retard sur les sommes dues à compter du jugement ;

Rejette la demande de la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE de désignation d’un séquestre ;

Rejette la demande de la société ISSA de consignation des indemnités accessoires et de libération de ces indemnités sur présentation d’un justificatif d’acquisition d’un droit au bail ;

Condamne la société ISSA aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire ;

Condamne la société ISSA à payer à la société LE RELAIS DE LA VICTOIRE la somme de 6 000 euros (six mille euros) en application de l’ article 700 du code de procédure civile ;

Ecarte l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 13] le 18 Septembre 2025.

Le Greffier Le Président

Vanessa ALCINDOR Sabine FORESTIER