TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Charges de copropriété

N° RG 22/06773

N° Portalis 352J-W-B7G-CWZQC

N° MINUTE :

Assignation du :

31 Mai 2022

JUGEMENT

rendu le 04 Avril 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet BALZANO, S.A.S

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représenté par M^e Sarah BARUK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1483

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [I]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Monsieur [N] [I]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représenté par M^e Jean DUVAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0007

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Anita ANTON, Vice-présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 04 Avril 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/06773 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWZQC

DÉBATS

A l’audience publique du 1er Février 2024

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I] sont copropriétaires indivis des lots 2017 et 2229 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, sis [Adresse 1].

Un commandement de payer leur a été signifié le 24 février 2022, en vain.

Par exploit de commissaire de justice du 31 mai 2022, le syndicat des copropriétaires a délivré à Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I] une assignation d’avoir à comparaitre devant le tribunal judiciaire aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de :

—  8.619,91 €, au titre des charges, somme arrêtée au 20 avril 2022 (appel du 2e trimestre 2022 inclus) avec intérêts de droit sur la somme de 8.102,58 €, à compter du 24 février 2022, date du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus ;

—  865,40 € au titre des frais de recouvrement ;

—  2.000 € à titre de dommages et intérêts ;

—  3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions responsives et d’actualisation notifiées par voie électronique le 16 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le Cabinet Balzano, demande au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 514, 699 et 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 1231-1 du code civil,

JUGER recevable et bien fondé en ses demandes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet Balzano,

CONDAMNER in solidum Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I], au paiement des sommes suivantes :

—  11.203,85 €, au titre des charges, somme arrêtée au 15 mai 2023 (appel du 2e trimestre 2023 inclus) avec intérêts de droit sur la somme de 8.102,58 €, à compter du 24 février 2022, date du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus ;

—  985,40 € au titre des frais de recouvrement ;

—  2.000 € à titre de dommages et intérêts ;

—  3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit ;

CONDAMNER in solidum les mêmes aux entiers dépens, (qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 24 février 2022)».

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 20 octobre 2022, Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I] demandent au tribunal de :

« DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet Balzano de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet Balzano à payer à Monsieur et Madame [I] la somme de 5.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet Balzano aux entiers dépens de l’instance, dont ceux à recouvrer par le greffe, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, y compris le droit de recouvrement de l’article A 444-32 du code de commerce ;

JUGER que Monsieur et Madame [I] seront dispensés de toute participation à la dépense commune du syndicat du chef des frais procédure. »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats a été prononcée le 16 juin 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er février 2024, puis mise en délibéré au 4 avril 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande principale en paiement des charges

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet Balzano, sollicite la condamnation in solidum Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I] au paiement de la somme de 8.102,58 € au titre de l’arriéré de charges.

Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I] contestent la consommation d’eau qui leur est imputée.

En droit, selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée.

En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la copropriété a pour fournisseur d’eau la Société Ista, qui facture la copropriété qui ensuite répercute les consommations d’eau aux copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires, qui n’est qu’un intermédiaire, n’est pas à l’origine de la facturation des consommations d’eau aux époux [I].

Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I] n’ont pas contesté directement auprès du fournisseur ces facturations d’eau et ne peuvent donc aujourd’hui utilement prétendre dans le cadre d’une procédure en recouvrement de charges que celles-ci seraient inexactes ou erronées.

Au surplus, le tribunal relève que si un autre copropriétaire a été victime pour sa part d’une erreur d’indexation comme le font valoir les défendeurs, ses doléances ontt été abordées en assemblée générale des copropriétaires, qui a décidé de la prise en charge d’une partie de la facturation contestée, par la copropriété (pièce 8 du syndicat des copropriétaires).

Dans ces conditions, cet élement est indifférent. Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I] sont donc mal fondés à invoquer une carence du syndicat des copropriétaires dans l’administration de la preuve de l’exactitude des consommations d’eau.

Le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un relevé de propriété que Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I] sont propriétaires des lots 2017 et 2229 dépendants de l’immeuble sis [Adresse 1] (pièce n°1 du syndicat des copropriétaires).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— des décomptes au 20 avril 2022,

— les appels de fonds du 01/04/2020 au 01/04/2022,

— les relances,

— le commandement de payer du 24 février 2022,

— le relevé de charges,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 11 mars 2020,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 31 mars 2021,

— le mandat du Syndic,

— une attestation de non recours,

— le décompte au 15 mai 2023,

— les appels de fonds du 01/07/2022 au 01/04/2023,

— les relevés de charges (du 01/10/2020 à 01/10/22),

— les échanges de mails entre le Cabinet BALZANO et la Société ISTA, des 4 et 5 mai 2021,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 12 avril 2022,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 09 mars 2023,

— une nouvelle attestation de non recours,

— le journal officiel du 11 mars 2021 (pages 1640 et 1641),

— une attestation du syndic du 16.05.23.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I], une fois expurgé des frais est débiteur de la somme de 11.203,85 € au titre des charges, somme arrêtée au 15 mai 2023 (appel du 2e trimestre 2023 inclus).

Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I], qui ne démontrent pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, seront en conséquence condamnés in solidum au paiement de la somme de 11.203,85 € au titre des charges, somme arrêtée au 15 mai 2023 (appel du 2e trimestre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal sur la somme de 8.102,58 €, à compter du 24 février 2022, date du commandement de payer et à compter de l’assignation du 31 mai 2022 à hauteur de la somme de 8.619,91 €, et à compter du jugement pour le surplus.

2 – Sur les frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 985,40 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

En droit, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les intérêts de retard,

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaires de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le relevé de compte comporte des frais correspondants à :

— des frais de relance du 20/11/2017 de 25 euros,

— des frais de relance du 23/05/2019 de 25 euros,

— des frais de remise de dossier du 08/08/2019 à l’huissier de 290 euros,

— des frais d’huissier de 174,54 euros,

— des frais de constitution de dossier du 10/12/2021 de 290 euros.

Au regard des dispositions précitées, aucun des frais imputés au décompte, à savoir des émoluments d’huissiers, des factures d’avocat, des frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, des frais de dossier ou de constitution de dossier ou encore de suivi de contentieux ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le Cabinet Balzano, sera débouté de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3 – Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le Cabinet Balzano, sollicite la somme de 2.000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive au paiement.

Toutefois, il ne rapporte pas la preuve que la défaillance de Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I] dans le paiement de leurs charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie quelconque ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, en l’absence de solidarité entre les copropriétaires dans le paiement des charges de copropriété, alors que le seul fait d’être privé de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation (ex. : Civ. 3ème, 27 février 2020, n° 18-25.093, 5ème moyen).

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le Cabinet Balzano, devra être intégralement débouté de sa demande de condamnation de Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I] à lui payer la somme des dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement.

4 – Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I] seront solidairement condamnés aux dépens, comprenant les frais de commandement de payer du 14 août 2019.

Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I] seront condamnés in solidum au titre des frais irrépétibles à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le Cabinet Balzano, la somme de 1.500 euros à titre de frais irrépétibles et déboutés de leurs propres demandes à ce titre.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes, en ce compris celles plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le Cabinet Balzano, la somme de 11.203,85 € au titre des charges, somme arrêtée au 15 mai 2023 (appel du 2e trimestre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal sur la somme de 8.102,58 €, à compter du 24 février 2022, date du commandement de payer et à compter de l’assignation du 31 mai 2022 à hauteur de la somme de 8.619,91 €, et à compter du jugement pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le Cabinet Balzano, de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le Cabinet Balzano, de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le Cabinet Balzano, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I] de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I] aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer en date du 24 février 2022 ;

DEBOUTE les parties, du surplus de leurs demandes, en ce compris celles plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 04 Avril 2024

La Greffière La Présidente