TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/14461 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ILG

N° MINUTE : 1

Assignation du :

03 Novembre 2023

EXPERTISE[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert:

[D] [G][2]

[2]

[Adresse 7]

[XXXXXXXX01]

JUGEMENT

rendu le 02 Mai 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. OM2000

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par Maître Frédéric SUEUR de l’AARPI ROOM AVOCATS, demeurant [Adresse 11], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0152

DEFENDERESSE

S.A.S. RI SHENG

[Adresse 5]

[Localité 13]

représentée par M^e Thierry DAVID, demeurant [Adresse 8], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 07 Mars 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 24 novembre 2012, M. [J] [X] et son épouse Mme [B] [Z], aux droits desquels vient la S.C.I. OM2000, ont consenti à la société SUSHI TORA, aux droits de laquelle vient la S.A.S. RI SHENG, le renouvellement d’un bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 5], à [Localité 13], pour une durée de neuf ans à compter du 24 novembre 2012 se terminant le 23 novembre 2021 pour un loyer annuel principal fixé à 15.000 €.

Par acte extrajudiciaire du 15 avril 2021, la bailleresse a délivré congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 24 novembre 2021, proposant la fixation du loyer mensuel à la somme de 3.500 € en principal.

Par lettre datée du 26 avril 2021, la preneuse a indiqué son intention d’accepter le renouvellement du bail, mais s’est opposée au montant du loyer proposé par la bailleresse et a sollicité la fixation du loyer suivant la variation de l’indice contractuel.

Par acte extrajudiciaire du 24 août 2023, la bailleresse a notifié à la locataire un mémoire préalable, sollicitant notamment la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 39.620 € par an, charges comprises et hors TVA.

Par acte du 03 novembre 2023, la bailleresse a assigné la preneuse devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de PARIS, sollicitant du juge des loyers de :

À titre principal,

— fixer le loyer du bail renouvelé à la somme principale de 39.620 € par an, charges comprises, hors TVA, à compter du 06 juillet 2023,

— condamner la société RI SHENG au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil pour ceux correspondant aux loyers dus depuis le 06 juillet 2023,

À titre subsidiaire,

— désigner un expert afin de déterminer la valeur locative des locaux,

— condamner la société RI SHENG au paiement d’un loyer provisionnel annuel de 39.620 € hors charges et hors taxes pendant la durée de l’instance,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la société RI SHENG à lui payer une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 CPC,

— condamner la société RI SHENG aux entiers dépens de l’instance.

Par mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 septembre 2023, la locataire sollicite du juge des loyers de :

— rejeter l’ensemble des demandes de la bailleresse,

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 24 novembre 2023 à la somme de 16.419,14 € par an en principal, hors charges et hors taxes,

— subsidiairement, de fixer le loyer provisionnel pendant la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel et de condamner la demanderesse à verser la provision sur les frais de l’expert judiciaire,

— condamner celle-ci aux entiers dépens, dont distraction au profit de son conseil.

L’affaire est venue à l’audience du 07 mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1o Les caractéristiques du local considéré ;

2o La destination des lieux ;

3o Les obligations respectives des parties ;

4o Les facteurs locaux de commercialité ;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article L. 145-34 du code de commerce, « À moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 24 novembre 2021 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

La bailleresse soutient que les caractéristiques du local et les facteurs locaux de commercialité ont fait l’objet de modifications notables justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé. Elle retient une surface de 64 m²P, une valeur unitaire 534 €, une majoration de 2 880 € au titre des charges et une majoration de 7,5 % au titre de la destination « tous commerces », soit une valeur charges comprises de 39.620 € par an, hors taxes.

Elle fonde ses prétentions sur un rapport d’expertise établi à sa demande par monsieur [O] [L].

La locataire fait valoir qu’aucune modification des lieux n’est survenue au cours du bail expiré et conteste toute modification favorable et notable des facteurs locaux de commercialité. Elle sollicite en conséquence l’application des règles du plafonnement, lesquelles porteraient le loyer du bail renouvelé à la somme de 16.419 €.

Il y a lieu de constater que le rapport d’expertise de monsieur [L], établi par un expert rémunéré par une seule des parties et hors la présence de l’autre, ne suffit pas à justifier du bien fondé des prétentions de la bailleresse.

Dans ces conditions, le juge des loyers ne peut statuer sur le montant du loyer du bail renouvelé mais constate qu’il est justifié de l’opportunité d’ordonner une expertise pour avoir toutes informations sur les modifications évoquées par la bailleresse à l’appui de sa demande de déplafonnement et avoir avis sur la valeur locative des lieux.

En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d’ordonner une expertise.

La mission de l’expert est déterminée au dispositif de cette décision.

Celui-ci devra rechercher la valeur locative des locaux loués à la date de renouvellement du bail, doit le 24 novembre 2021, dès lors que si chacune des parties évoque une date différente (le 06 juillet 2023 pour la bailleresse et le 24 novembre 2023 pour la locataire), elles ne donnent aucune explication pour en justifier.

L’expertise aura lieu aux frais avancés de la bailleresse, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure.

Il y a lieu de préciser qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.

Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l’instance, égal au montant du loyer contractuel.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,

En premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail portant sur le local commercial situé [Adresse 5], à [Localité 13] à compter du 24 novembre 2021 ;

Avant dire droit sur toutes les autres demandes,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

Monsieur [D] [G]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Tel. : [XXXXXXXX02]

Port. : [XXXXXXXX04]

[Courriel 12]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter le local commercial situé [Adresse 5], à [Localité 13] et le décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, notamment en ce qui concerne la modification des caractéristiques du local et la modification des facteurs locaux de commercialité,

* examiner et donner tout avis utile sur les motifs allégués de déplafonnement du loyer,

* rechercher la valeur locative à la date du 24 novembre 2021 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,

*donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 24 novembre 2021 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

*rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Rappelle qu’ils appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 juillet 2025,

Fixe à la somme de 4.500 (quatre mille cinq cents) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.C.I. OM2000 à la régie du tribunal judiciaire de Paris (escalier D 2e étage) au plus tard le 04 juillet 2024 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 5 septembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à PARIS, le 02 mai 2024.

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL L. FONTANELLA