TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/50016 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3NXV

N° : 17 – MD

Assignation du :

12 et 14 décembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 06 mai 2024

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier.

DEMANDERESSE

Le S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 1], représenté par son syndic la société JEAN ROMPTEAUX

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par Maître Frédéric BOULTE, avocat au barreau de PARIS – #J0122

DEFENDERESSES

La S.C.I. BAJ

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Morian MAHMOUDI, avocat au barreau de PARIS – #P477

La S.A.S. MOOD LOUNGE

[Adresse 2]

[Localité 6]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 27 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

La société civile immobilière SCI BAJ est propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et dont il constitue le lot n°103. Elle a donné le local à bail commercial à la société par actions simplifiée MOOD LOUNGE, qui y exploite une activité de selon de thé sans alcool et de restauration sous l’enseigne « La Suite ».

Par acte extrajudiciaire délivré le 12 et 14 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] (ci-après : le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la société MOOD LOUNGE et la SCI BAJ devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir :

« - Déclarer le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice la société ROMPTEAUX, tant recevable que bien fondé en ses demandes.

— Constater que la SCI BAJ n’a pas cessé ni fait cesser par son locataire les travaux ayant portés sur la façade vitrée du local exploité en rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 1]), en violation des termes d’une précédente ordonnance définitive prononcée le 30 mars 2022 (RG/51830).

— Ordonner en conséquence solidairement à la SCI BAJ, bailleur, et la société MOOD LOUNGE, preneur, et ce sous astreinte de 1000 € par jour de retard à compter de la signification de

l’ordonnance à intervenir, de remettre en état des lieux telle qu’ils préexistaient avant les travaux

illicites, en :

— Suppriment définitivement les portes-fenêtres ouvrantes de l’établissement à enseigne « LA SUITE » afin de réinstaller une seule façade d’un seul tenant en aluminium anodisé ;

— Supprimant la grille de ventilation ou bouche d’extraction située à droite de la devanture de l’établissement à enseigne « LA SUITE » ;

— Déposant le store-banne en façade ;

— Réparant le bandeau qui a été abimé.

— Condamner solidairement à la SCI BAJ et la société MOOD LOUNGE à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, la société ROMPTEAUX, la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner solidairement à la SCI BAJ et la société MOOD LOUNGE aux entiers dépens d’instance, en ce compris le remboursement des deux procès-verbaux de constat dressés par Maître [S], huissiers de justice. "

A l’audience du 27 mars 2024, le syndicat des copropriétaires soutient oralement les prétentions et moyens formulés dans son assignation.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 27 mars 2024, la SCI BAJ sollicite à titre principal le rejet des prétentions adverses, à titre subsidiaire la condamnation de la société MOOD LOUNGE à la garantir de toute condamnation, en tout état de cause la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure et la condamnation de toute partie succombant aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par acte délivré selon les formes de l’article 656 du code de procédure civile, la SCI BAJ n’a pas constitué avocat ni ne s’est manifestée pour demander un renvoi.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions sus-visées des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

MOTIFS

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société MOOD LOUNGE

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

La seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble, dont l’anormalité s’apprécie in concreto.

L’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 9 o) du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] stipule :

«  Chaque co-propriétaire pourra modifier comme bon lui semblera la disposition intérieure de son lot privatif, mais il devra en aviser le syndic. Celui-ci pourra exiger que les travaux soient exécutés sous la surveillance de l’architecte qu’il désignera, dont les honoraires seront à la charge du co-propriétaire faisant exécuter les travaux.

Ce co-propriétaire devra prendre toutes les mesures nécessaires pour ne pas nuire à la solidité de l’immeuble et il sera responsable de tous affaissements et dégradations qui se produiraient du fait de ces travaux. "

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des parties défenderesses à remettre en état la façade de l’immeuble en procédant à la suppression des portes-fenêtres ouvrantes, à la suppression de la grille de ventilation ou bouche d’aération située à droite de la devanture, en déposant le store-banne et en réparant le bandeau détérioré lors des travaux.

1.1 Sur les demandes relatives aux portes-fenêtres ouvrantes, à la grille de ventilation ou d’aération et au store-banne

En l’espèce, la comparaison des photographies versées aux débats par le syndicat des copropriétaires et la SCI BAJ comme correspondant à la devanture du lot n°103 avant les travaux, avec les clichés et descriptions postérieurs aux travaux résultant notamment des constats dressés par un commissaire de justice les 6 janvier 2022 et 14 novembre 2023, établissent que la partie gauche de la vitrine auparavant fixe et constituée d’un seul vitrage a été remplacée par plusieurs montants vitrés, entourés par des battants noirs ouvrants et articulés sur toute la largeur du commerce parallèle à la rue. Les mêmes éléments démontrent qu’à l’extrémité droite de la devanture, le châssis vitré incolore a été remplacé par un panneau opaque supportant une grille de ventilation ou d’aération de couleur noire, et qu’un store-banne a été ajouté dans le prolongement du bandeau supportant auparavant l’enseigne.

L’imputabilité des travaux à la société MOOD LOUNGE est établie par la déclaration préalable de travaux, établie par un cabinet d’architecture pour le compte de celle-ci.

Ces modifications affectent l’aspect extérieur de l’immeuble et constituent, dès lors qu’elles n’ont pas été autorisées par l’assemblée générale des copropriétaires, un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, indépendamment de l’amélioration esthétique éventuelle que les modifications apportent à la façade ou encore de la question de la conformité aux règles de l’art des travaux entrepris.

Aussi sera-t-il enjoint à la société MOOD LOUNGE de procéder à la remise en état de la devanture du local commercial, ce sous astreinte -dans des conditions précisées au dispositif- en considération d’une précédente condamnation demeurée vaine.

1.2 Sur la demande relative à la réparation du bandeau

En l’espèce, les constats des 6 janvier 2022 et 14 novembre 2023 font apparaître une dégradation du bandeau surplombant l’enseigne du local commercial. Toutefois, la même dégradation est visible sur les clichés photographiques des lieux pris avant les travaux litigieux, de sorte qu’il n’est pas démontré, avec l’évidence requise devant la présente juridiction, qu’elle soit imputable à la société MOOD LOUNGE.

Le syndicat des copropriétaires échouant à démontrer l’existence d’un trouble manifestement illicite imputable à la société MOOD LOUNGE, il n’y a pas lieu à référé sur sa demande.

2. Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI BAJ

La SCI BAJ, bailleresse, qui est responsable vis à vis du syndicat des copropriétaires d’un usage non conforme de ses parties privatives ou de violations du règlement de copropriété commises par son locataire et doit donc mettre en œuvre toutes diligences pour mettre un terme aux nuisances, ne peut en revanche être assujettie au paiement éventuel d’une astreinte, celle-ci étant une mesure de contrainte à caractère personnel. Elle ne saurait davantage être tenue à la réalisation de travaux impliquant l’accès à des locaux dont elle a transféré la jouissance par l’effet d’un bail. Aussi n’y a-t-il pas lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires à son égard.

3. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

En application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un montant maximal de 10 000 euros, ainsi qu’à verser des dommages et intérêts à la partie adverse qui justifie d’un préjudice.

Il est rappelé que le juge des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalant au dol.

En l’espèce, la SCI BAJ n’apporte pas la preuve du caractère abusif de l’action du syndicat des copropriétaires, aux prétentions duquel il est partiellement fait droit et qui concernent des travaux entrepris par l’occupant de son lot de copropriété dont elle est responsable des agissements envers le syndicat des copropriétaires. Aussi la défenderesse sera-t-elle déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

4. Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à « réserver » les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La présente décision faisant droit aux prétentions du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société MOOD LOUNGE, celle-ci supportera la charge des dépens, incluant le coût des deux constats versés aux débats qui entretiennent un rapport étroit et nécessaire avec l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société MOOD LOUNGE ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2500 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats. Des considérations d’équité -tendant à la responsabilité du copropriétaire du fait des occupants de son chef- imposent de rejeter la demande formulée au titre des frais irrépétibles par la SCI BAJ.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société MOOD LOUNGE à remettre en état la façade du local commercial qu’elle exploite sis [Adresse 1] en supprimant les châssis vitrés articulés et en les remplaçant par un vitrage fixe similaire à celui existant précédemment, en déposant le panneau noir opaque supporté par une grille installé à droite de la porte d’entrée dans le local et en le remplaçant par un vitrage fixe incolore similaire à celui existant précédemment, et en déposant le store-banne fixé sur la façade ;

Assortissons cette condamnation d’une astreinte provisoire de deux cents euros (200 euros) par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision, jusqu’au vote d’une résolution autorisant une telle installation ou à défaut pendant une durée maximale de trois années ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de remise en état ;

Rejetons la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamnons la société MOOD LOUNGE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de deux mille cinq cents euros (2500 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons la société MOOD LOUNGE aux dépens de l’instance, incluant le coût des constats dressés par Maître [D] [S] les 6 janvier 2022 et 14 novembre 2023 ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à Paris le 06 mai 2024

Le Greffier,Le Président,

Maude DEAUVERNEMarie-Hélène PENOT