TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05991 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5EIK

N° MINUTE :

11

JUGEMENT

rendu le 12 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. d’HLM ICF LA SABLIERE,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Monsieur [A] [B] [F],

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [Z] [H] [Y], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 décembre 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 12 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05991 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5EIK

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 20 juin 2018, la société ICF LA SABLIERE a donné à bail à Madame [Z] [H] [Y] et Monsieur [A] [B] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], ainsi qu’une place de stationnement, accessoire au logement, situé [Adresse 2], emplacement numéro 75, par un bail du 21 novembre 2019.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ICF LA SABLIERE a fait signifier par acte d’huissier deux commandements de payer la somme de 4478, 13 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 22 février 2024.

Par acte d’huissier en date du 5 juin 2024, la société ICF LA SABLIERE a fait assigner Madame [Z] [H] [Y] et Monsieur [A] [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner solidairement Madame [Z] [H] [Y] et Monsieur [A] [B] [F] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 5515, 13 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si les baux du logement et de la place de stationnement s’étaient poursuivi

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 480 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société ICF LA SABLIERE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 22 février 2024.

A l’audience du 14 octobre 2024, la société ICF LA SABLIERE, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 8252, 47 euros, selon décompte en date du 4 octobre 2024, septembre compris. La société bailleresse explique que le paiement des loyers courant n’a pas été repris et s’oppose aux délais de paiement ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [Z] [H] [Y] et Monsieur [A] [B] [F] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, et en payant la dette en 36 mois. Ils expliquent s’être retrouvé en grande difficulté avec leur salon de coiffure après la COVID, d’autres problèmes étant également apparus pendant cette période les fragilisant. Ils indiquent qu’ils vont payer le lendemain de l’audience, au moins un loyer.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024.

La société demanderesse est autorisée à fournir une note en délibéré pour vérifier le paiement du mois annoncé.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 7 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ICF LA SABLIERE justifie avoir saisi la CAF le 21 février 2021 et la CCAPEX le 26 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ( avis du 13 juin 2024, Cour de cassation, Pourvoi n° 24-70.002). Dans le cas de l’espèce, au vu de la date de reconduction du contrat, il y a lieu d’appliquer, de ce fait, un délai de deux mois.

En l’espèce, le bail conclu le 20, juin 2018 contient une clause résolutoire et deux commandements de payer visant cette clause ont été signifiés le 22 février 2024, pour la somme en principal de 4478, 13 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 avril 2024.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

En l’espèce, Madame [Z] [H] [Y] et Monsieur [A] [B] [F] ne démontrent pas être en capacité de régler la dette locative de façon échelonnée. Il sera relevé par ailleurs qu’aucun paiement des loyers n’est effectué depuis plusieurs mois et que la dette locative ne cesse de s’aggraver, le paiement d’un mois annoncé à l’audience n’étant pas intervenu. Dans ces conditions, il convient de les débouter de leur demande de délais.

Madame [Z] [H] [Y] et Monsieur [A] [B] [F] étant sans droit ni titre depuis le 23 avril 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [Z] [H] [Y] et Monsieur [A] [B] [F] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société ICF LA SABLIERE produit un décompte démontrant que Madame [Z] [H] [Y] et Monsieur [A] [B] [F] restent lui devoir la somme de 8252, 47 euros à la date du 4 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Madame [Z] [H] [Y] et Monsieur [A] [B] [F] seront donc condamnés, solidairement du fait de la clause de solidarité au contrat, au paiement de la somme de 8252, 47 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4478, 13 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [Z] [H] [Y] et Monsieur [A] [B] [F] seront aussi condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 5 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [H] [Y] et Monsieur [A] [B] [F] , partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus les 20 juin 2018 et 21 novembre 2019 entre la société ICF LA SABLIERE et Madame [Z] [H] [Y] et Monsieur [A] [B] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5], ainsi que la place de stationnement numéro 75 située [Adresse 2], sont réunies à la date du 22 avril 2024 ;

DEBOUTE Madame [Z] [H] [Y] et Monsieur [A] [B] [F] de leur demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Z] [H] [Y] et Monsieur [A] [B] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Z] [H] [Y] et Monsieur [A] [B] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ICF LA SABLIERE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [H] [Y] et Monsieur [A] [B] [F] à verser à la société ICF LA SABLIERE la somme de 8252, 47 euros (décompte arrêté au 4 octobre 2024, incluant la mensualité de septembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 4478, 13 sur la somme de 22 février 2024 euros et à compter du 5 juin 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [H] [Y] et Monsieur [A] [B] [F] à verser à la société ICF LA SABLIERE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis), à compter du 5 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [H] [Y] et Monsieur [A] [B] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection