TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Olivier TOMAS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/06745 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2TOF

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 17 mai 2024

DEMANDERESSE

Madame [W] [I] épouse [Y], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne, assistée de M^e Olivier TOMAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0125

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/005555 du 20/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

DÉFENDERESSE

LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LGH & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Deborah FORST, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mars 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 mai 2024 par Deborah FORST, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 17 mai 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/06745 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2TOF

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 novembre 2005, la SA de Gestion Immobilière, aux droits de laquelle est venue la SA la RIVP, a donné à bail à Madame [W] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer révisable de 300,58 euros, outre 122,76 euros de provisions pour charges.

Madame [W] [I] a subi un dégât des eaux le 21 août 2018.

Considérant que le bailleur avant manqué à ses obligations de délivrance d’un logement décent et d’accomplir les travaux nécessaires à la remise en état du logement à la suite de plusieurs dégâts des eaux successifs depuis 2018, Madame [W] [I] a fait assigner la RIVP devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice du 20 juillet 2023, aux fins de :

— constater l’existence d’un trouble manifeste de jouissance au préjudice de Madame [W] [I] ;

— condamner la RIVP à lui verser la somme de 8820,00 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance pour la période comprise entre le moins de juillet 2020 et celui de juillet 2023 ;

— condamner la RIVP à lui verser la somme de 2000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

— condamner la RIVP à lui verser 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 décembre 2023 et renvoyée à celle du 20 mars 2024 à la demande de la partie défenderesse. L’affaire a été retenue à l’audience du 20 mars 2024.

Madame [W] [I], assistée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans son acte introductif d’instance, actualisant néanmoins sa demande au titre du préjudice de jouissance à hauteur de 10780 euros pour la période courant du mois de juillet 2020 au mois de mars 2024 inclus, correspondant à 50% du montant du loyer et charges appelés sur cette période.

En réponse à la fin de non-recevoir soulevée en défense sur le fondement de la prescription, elle fait valoir que son action n’est pas prescrite dès lors que le préjudice perdure toujours.

Sur le fond, elle estime que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent présentant les caractéristiques du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 en raison d’importantes traces d’humidité présentes dans le logement. Elle ajoute que le bailleur a manqué à son obligation de réparation et d’entretien prévu à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 en s’abstenant de mandater immédiatement une entreprise pour accomplir les réparations nécessaires, la conduisant à vivre dans un logement empreint d’humidité et de moisissures. Elle considère enfin que le bailleur a manqué à l’obligation prévue à l’article 1719 du code civil en manquant délibérément à son obligation d’entretien et de réparation.

La RIVP, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles elle demande :

— de déclarer irrecevables les demandes formées par Madame [W] [I] ;

— de rejeter l’ensemble des demandes formées par Madame [W] [I]

— de condamner Madame [W] [I] à lui verser la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil et aux dépens.

A l’appui de la fin de non-recevoir tirée de la prescription qu’elle soulève, la RIVP expose, au visa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, que la fuite dont la locataire se plaint date du 21 août 2018, de sorte que c’est à partir de cette date que la partie demanderesse a eu connaissance du désordre, et qu’il lui revenait d’agir dans le délai de trois ans à partir de cette date, ce qu’elle a omis de faire.

Sur le fond, elle expose ne pas contester la survenue d’un dégât des eaux le 21 août 2018, ni que le logement présente des traces d’humidité, mais fait valoir qu’elle n’a pour sa part commis aucune faute dès lors que ni la locataire, ni l’assureur de cette dernière ne l’ont informée du dégât des eaux du 21 août 2018 avant d’engager la présente procédure, l’empêchant ainsi de fait de remédier aux désordres. Elle ajoute que la seule survenance du dégât des eaux du 21 août 2018 est insuffisante pour démontrer l’absence de décence du logement et son caractère inhabitable, et qu’en l’espèce, la locataire elle-même a manqué à son obligation de réparation locative prévue à l’article 7d) de la loi du 6 juillet 1989 en s’abstenant d’entretenir la VMC, en encombrant l’appartement et en s’étant abstenue de prévenir son bailleur de la survenance du dégât des eaux. Elle fait en outre valoir qu’aucun rapport d’expertise n’est versé aux débats et qu’aucun défaut d’étanchéité du logement n’a été relevé. Elle conteste avoir manqué à sa propre obligation de réparation faute d’avoir été mise en demeure par la locataire de procéder aux réparations sollicitées. Enfin, elle soutient que le préjudice allégué n’est justifié ni dans son principe, ni dans son quantum.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Cet article issu de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 a été rendu applicable aux baux en cours par l’article 82 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, dans les conditions de l’article 2222 du code civil (en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieur).

Le délai de prescription auparavant était celui du droit commun, soit cinq ans (article 2224 du code civil).

Sont des causes d’interruption du délai de prescription la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait (article 2240 du code civil) et la demande en justice (article 2241).

En l’espèce, Madame [W] [I] sollicite non pas la mise en œuvre de travaux de réparation par le bailleur, mais la réparation d’un trouble de jouissance en raison de l’indécence des lieux à la suite de la carence de celui-ci de procéder aux travaux de réparation.

Si la réparation du trouble de jouissance et du préjudice moral qu’elle indique subir couvre la période de trois ans précédemment à la délivrance de l’assignation, soit du 20 juillet 2020 au 20 juillet 2023, il convient néanmoins d’examiner, pour déterminer le point de départ du délai de prescription, la date à laquelle Madame [W] [I] a eu connaissance des faits lui permettant d’exercer son droit de solliciter réparation des préjudices qu’elle indique avoir subis auprès de son bailleur.

Madame [W] [I] indique que les lieux sont devenus indécents à la suite d’un premier dégât des eaux en 2018, puis des dégâts des eaux successifs à compter de cette date et soutient que le bailleur s’est abstenu de procéder aux réparations nécessaires, conduisant le logement à se dégrader.

A ce titre, il convient de relever que Madame [W] [I] n’indique pas précisément les dates des dégâts des eaux qu’elle déclare avoir subis depuis 2018.

Elle verse néanmoins deux courriers de son assurance relatifs à un dégât des eaux survenu le 21 août 2018. Il apparaît ainsi qu’un dégât des eaux est survenu le 21 août 2018 et faute pour la locataire de justifier d’une date différente à laquelle elle en aurait eu connaissance, il convient de retenir qu’elle a eu connaissance du sinistre le 21 août 2018. Par ailleurs, le premier courrier, du 16 mars 2021, indique que l’intervention de l’entreprise partenaire pour la remise en état des dommages a été annulée suite à plusieurs contrôles d’humidité à 100% en 2019, et le second, du 30 novembre 2022, indique que le rapport de recherche de la fuite a été reçu, et qu’il résulte des investigations que la fuite provient des étages supérieurs. Ainsi, le premier courrier fait état d’un taux d’humidité excessif dans le logement, de sorte que l’intéressée a eu connaissance de l’humidité excessive dans les lieux qu’elle invoque au moins à partir de 2019. Par ailleurs, aux termes du second courrier, l’assureur de Madame [W] [I] l’invite à contacter son voisin ou le gérant de l’immeuble pour procéder à la recherche de la fuite ou à sa réparation. Ce dernier courrier est cohérent avec le rapport du 16 novembre 2022 réalisé par l’AFD, et relatif à une recherche de fuite au domicile de Madame [W] [I] et mentionnant que le dégât des eaux chez Madame [W] [I] au 3e étage provient probablement du logement au-dessus situé au 4e étage, et qu’il est nécessaire de procéder à une recherche de fuite. Il résulte ainsi de ces différents courriers que la partie demanderesse justifie n’avoir subi qu’un seul dégât des eaux et non plusieurs, que celui-ci a eu lieu le 21 août 2018, et que les troubles de jouissance dont elle se plaint et pour lesquels elle sollicite l’indemnisation proviennent de ce sinistre, dont il n’est pas établi qu’elle en ait eu connaissance postérieurement au 21 août 2018.

Cela est corroboré par les termes de la demande de logement social adressé par Madame [W] [I] à la RIVP le 24 août 2021, dans lequel elle indiquait déjà solliciter un changement de logement, pour un F4, en raison de l’insalubrité de son propre logement, évoquant de l’humidité aux fenêtres et toilettes, des moisissures surtout depuis 2018 et des souris, et une absence de réaction de la part du bailleur malgré le passage d’un inspecteur.

Cela l’est également par le courriel adressé par le médiateur de la Ville de paris à la locataire le 5 octobre 2021, en réponse à son propre courriel du 3 septembre 2021, aux termes duquel il est indiqué qu’elle a souhaité attirer l’attention sur le mauvais état de son logement, caractérisé par la présence de souris, une humidité excessive à près de 90%, la détérioration des huisseries intérieures, des traces de moisissures dans toutes les pièces du logement et plus particulièrement dans les toilettes à la suite d’infiltrations d’eau et d’une mauvaise étanchéité des installations sanitaires du voisin du dessus.

Ainsi, les constatations de l’inspecteur salubrité du service technique de la ville de Paris du 16 décembre 2022 fait état de la persistance des désordres précédemment constatés, ainsi que de l’apparition de nouveaux dans l’ensemble des pièces du logement. Si une aggravation des désordres est relevée, il n’en demeure pas moins qu’ils font suite au dégât des eaux du 21 août 2018 dont la locataire avait bien eu connaissance, de sorte qu’elle disposait d’un délai de trois ans à compter de cette date pour introduire une action en justice afin d’obtenir la réparation de ses préjudices.

Or, l’assignation n’a été délivrée que le 20 juillet 2023, soit postérieurement à l’expiration du délai de trois ans ayant commencé à courir le 21 août 2018.

En conséquence, l’action de Madame [W] [I] tendant à la réparation du trouble de jouissance et du préjudice moral pour défaut du bailleur de lui délivrer un logement décent et de procéder aux réparations lui incombant doit être déclarée irrecevable car prescrite.

Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [W] [I], succombant, sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que les demandes de Madame [W] [I] et de la RIVP formées à ce titre seront rejetées.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office, ou à la demande des parties, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature de l’affaire n’est pas incompatible avec le maintien de l’exécution provisoire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevable car prescrite la demande de Madame [W] [I] tendant à la réparation du trouble de jouissance et du préjudice moral entre les mois de juillet 2020 et de mars 2024 ;

Rejette la demande de Madame [W] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la RIVP au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette pour le surplus des demandes ;

Condamne Madame [W] [I] aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

La greffièreLa juge des contentieux de la protection

Décision du 17 mai 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/06745 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2TOF