TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [M] [L]

Monsieur [U] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître FAURE Aurélie

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06534 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KBH

N° MINUTE :

9/2024

JUGEMENT

rendu le 07 novembre 2024

DEMANDERESSE

NEXITY STUDEA

Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par Maître FAURE Aurélie, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E 1190

DÉFENDEURS

Madame [M] [L]

demeurant [Adresse 7]”

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [I]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 août 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 novembre 2024 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06534 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KBH

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 septembre 2019, la S.A.NEXITY STUDEA a consenti un bail d’habitation meublé dans une résidence avec services para-hoteliers, soumis au titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989, à Mme [M] [L] sur des locaux situés [Adresse 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 821,40 euros pour une durée d’un an reconductible par tacite reconduction.

Le bail est

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [U] [I].

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2322,75 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 24 janvier 2024.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [M] [L] le 16 janvier 2024.

Par assignations des 5 avril et 22 mai 2024, la S.A.NEXITY STUDEA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [L] et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [U] [I] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer,des charges et de la clause pénale à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-3462,24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 mars 2024, avril 2024 inclus avec intérêts au taux légal

-700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 30 août 2024, la S.A.NEXITY STUDEA maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 août 2024, s’élève désormais à 6204,56 euros. La S.A.NEXITY STUDEA considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Mme [M] [L] et M. [U] [I] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

La S.A.NEXITY STUDEA ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La S.A.NEXITY STUDEA a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [M] [L].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A.NEXITY STUDEA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 10 janvier 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2322,75 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 mars 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A.NEXITY STUDEA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.A.NEXITY STUDEA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 août 2024, Mme [M] [L] lui devait la somme de 6204,56 euros, soustraction faite des frais de procédure.

L’actualisation de la dette locative à l’audience malgré l’absence de comparution des défendeurs ne heurte pas le principe du contradictoire dès lors que le montant demandé par le bailleur était prévisible de manière certaine en ce qu’il résulte des impayés de loyer dont le montant est connu de celui-ci.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 879, 83 euros.Il n’y a pas lieu à majoration de l’indemnité.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A.NEXITY STUDEA ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [M] [L] et M. [U] [I], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la S.A.NEXITY STUDEA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 septembre 2019 entre la S.A.NEXITY STUDEA, d’une part, et Mme [M] [L], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 9] est résilié depuis le 11 mars 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [M] [L], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [M] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 8] [Localité 6] [Adresse 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [M] [L] solidairement avec M. [U] [I] au paiement à la S.A.NEXITY STUDEA d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 879,83 euros par mois,

REJETTE la demande au titre de la clause pénale,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [M] [L] solidairement avec M. [U] [I], à payer à la S.A.NEXITY STUDEA la somme de la somme de 6204,56 euros (six mille deux cent quatre euros et cinquante six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 août 2024, août 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [M] [L], solidairement avec M. [U] [I], à payer à la S.A.NEXITY STUDEA la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [M] [L], solidairement avec M. [U] [I], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 janvier 2024 et de sa dénonciation du 24 janvier 2024 et celui des assignations du 5 avril 2024 et 22 mai 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge