RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 26 mai 2026

MINUTE N° 26/449

N° RG 26/00262 – N° Portalis DB3Q-W-B7K-RQEA

PRONONCÉE PAR

Cécile VISBECQ, juge,

assistée de Cécile CANDAS, greffière lors des débats à l’audience du 28 avril 2026 et de Kimberley PAQUETE-JUNIOR, greffière lors du prononcé,

ENTRE :

SARL REAL IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître David GOLDSTEIN de la SELEURL MONCEAU LITIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0402,

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

SOCIÉTÉ [O] SAS, dont le siège social est sis [Adresse 2],

non comparante, non représentée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 février 2026, la société Real immo a assigné la société [O] en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile et L.145-41 et suivants du code de commerce, aux fins notamment de constater l’acquisition de la clause résolution, d’ordonner l’expulsion du preneur et d’obtenir à titre provisionnel le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation.

A l’audience du 28 avril 2026, la société Real immo, représentée par son conseil, a soutenu ses conclusions d’actualisation n°1 par lesquelles, au visa des articles 1240 et 1728 du code civil, L. 145-1 du code de commerce, 642, 834, 835 et 700 du code de procédure civile, elle a demandé de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 11 août 2025 et la résiliation de plein droit du bail à compter du 12 août 2025,

— ordonner l’expulsion pure et simple de la société [O] ainsi que de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 3] (lots 52 et 53) à [Localité 1], sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— ordonner la séquestration des meubles et effets personnels de la société [O] aux frais exclusifs de celle-ci,

— condamner par provision la société [O] à lui payer la somme de 5 426,32 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter de la date d’échéance de chaque terme impayé jusqu’à parfait paiement,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société [O] à 1 596 euros par mois à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération effective des locaux,

— condamner par provision la société [O] à lui payer une indemnité d’occupation de 1 596 euros par mois à compter du 12 août 2025 jusqu’à la date de libération effective des locaux et la condamner en outre au paiement de la somme de 4 221,67 euros au titre des indemnités d’occupation déjà échues et impayées,

— condamner la société [O] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner par provision la société [O] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître David Goldstein, avocat au barreau de Paris.

Au soutien de ses prétentions, la société Real immo expose que :

— par acte du 15 avril 2022, elle a donné à bail à la société [O] un local commercial situé [Adresse 4], à [Localité 1],

— par avenant du 24 juillet 2024, les parties ont acté de la modification des locaux loués, le preneur étant installé à compter du 1er août 2024 dans les locaux identifiés lots 52 et 53 du bâtiment Est au [Adresse 5] à [Localité 1] moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 15 960 euros,

— le preneur a multiplié les défauts de paiement et a entreposé des encombrants sur le parking, en violation de ses obligations contractuelle,

— elle a mis le preneur en demeure le 20 mars 2025 de régler les impayés et le 10 juin 2025 de libérer le parking, en vain,

— le 10 juillet 2025, elle a été contrainte de lui faire délivrer, par acte de commissaire de justice, un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme en principal de 6 456 euros au titre des loyers et charges impayés de février à juin 2025, lequel est demeuré infructueux dans le délai imparti,

— elle s’estime bien fondée à solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets en raison du non-respect par le preneur des obligations essentielles résultant du bail, notamment celle de s’acquitter des loyers et charges.

Bien que régulièrement assignée, la société [O] n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Le premier alinéa de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, en application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la société Real immo a, par acte sous seing privé, donné à bail à la société [O] un local commercial situé [Adresse 6] à [Localité 1] pour une de neuf ans à compter du 15 avril 2022, pour y exercer une activité de ravalement, maçonnerie, carrelage, isolations, moyennant un loyer annuel de 18 000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance.

Par avenant du 24 juillet 2024, les lieux donnés à bail ont été modifiés au profit des lots 52 et 53 de l’immeuble Est et de deux places de parking situés [Adresse 5] à [Localité 1], moyennant un loyer annuel de 15 960 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance.

Le bail comporte une clause résolutoire qui stipule qu’à défaut de paiement des loyers aux époques indiquées et quinze jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec AR restée infructueuse, et ensuite un simple commandement de payer demeuré également infructueux, le bail pourra être résilié de plein droit, si bon semble au bailleur.

Il résulte des arrêts rendus par la 3e chambre civile de la Cour de cassation le 6 novembre 2025 que la mention, dans la clause résolutoire d’un bail commercial, d’un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux pour que la clause joue, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce en vertu duquel toute clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, et qu’une telle clause est donc, par application de l’article L. 145-15 du code de commerce, réputée non écrite en son entier (Civ 3e, 6 novembre 2025, n°23-21.334 et 23-21.454).

Dans le respect du principe du contradictoire prévu par l’article 16 du code de procédure civile, et en application de l’article 444 du même code, il convient de rouvrir les débats afin de permettre à la société Real immo de faire valoir ses observations sur le caractère non écrit de la clause résolutoire et sur les conséquences qui en résulteraient quant à la résiliation de plein droit du bail fondée sur cette clause et aux demandes subséquentes.

Sur les dépens :

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

ORDONNE la réouverture des débats ;

INVITE la société Real immo à faire valoir ses observations sur le caractère non écrit de la clause résolutoire et sur les conséquences qui en résulteraient quant à la résiliation de plein droit du bail fondée sur cette clause et aux demandes subséquentes ;

RENVOIE la cause et les parties à l’audience de référé du 11 SEPTEMBRE 2026 à 9h30 en salle civile n°2 ;

DIT que la signification de la présente décision vaudra convocation des parties à ladite audience et qu’il sera tiré toutes conséquences de droit de toute abstention ;

RÉSERVE les dépens.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 26 mai 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le greffier, Le juge des référés.