TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/52133 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4FBX

N° : 2

Assignation du :

08 Mars 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 06 juin 2024

par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La Société DIVERCITY

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Hayat TABOHOUT, avocat au barreau de PARIS – #C0229

DEFENDERESSE

La Société PIZZA 14

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Jacqueline FERREIRA, avocat au barreau de PARIS – #E0190

DÉBATS

A l’audience du 02 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 29 octobre 2021, la société DIVERCITY a consenti à la société MB TECH GROUP, aux droits de laquelle se présente désormais la société PIZZA 14, un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] pour une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 2021 moyennant un loyer de 13.200 € par an HT et HC payable par mois et d’avance.

Le 23 mars 2023, la société DIVERCITY a fait signifier à la société PIZZA 14 un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 7.554,50 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Le 8 mars 2024, la société DIVERCITY a fait assigner la société PIZZA 14 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris. Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, elle demande au juge de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties;

— ordonner l’expulsion de la société PIZZA 14;

— ordonner la séquestration des meubles garnissant le local loué;

— condamner la société PIZZA 14 à lui payer une provision de 28.842,55 € à titre d’arriéré locatif, outre les intérêts au contractuel de 3,675 % à compter de chaque échéance impayée;

— condamner la société PIZZA 14 à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer majoré de 50 %;

— condamner la société PIZZA 14 à lui payer une indemnité forfaitaire de frais contentieux égale à 10 % des sommes dues;

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens;

— à titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement à la société PIZZA 14, la condamner au paiement de sa dette en six échéances mensuelles avec déchéance du terme, acquisition de la clause résolutoire et expulsion en cas d’impayé.

Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société PIZZA 14 demande au juge de:

— lui accorder un délai de paiement de 24 mois et suspendre en conséquence l’acquisition de la clause résolutoire;

— condamner la société DIVERCITY à lui payer 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 2 mai 2024, le conseil de la société PIZZA 14 a remis au conseil de la société DIVERCITY, qui l’a accepté, un chèque de banque de 2.856 € à titre d’acompte sur le paiement de l’arriéré locatif.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société PIZZA 14

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail du 29 octobre 2021 comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges. Le commandement de payer signifié le 23 mars 2023 à la société PIZZA 14 vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 7.554,50 € selon décompte annexé à l’acte.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la société PIZZA 14 ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 avril 2023 à 24h00 et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société PIZZA 14 selon les termes du dispositif ci-après.

La stipulation du bail selon laquelle l’indemnité d’occupation, en cas de résiliation du contrat, sera fixée forfaitairement au montant du loyer majoré de 50 %, indépendamment de la valeur locative des lieux loués et du préjudice effectivement subi par la bailleresse, s’analyse en une clause pénale. Cette pénalité étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. L’indemnité d’occupation mensuelle due à la société DIVERCITY à compter du 24 avril 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera donc fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte de la société PIZZA 14 versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 28.677,60 € à la date du 1er avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, dont il convient de déduire la somme de 2.856 € correspondant au montant du chèque de banque remis au conseil de la bailleresse le jour de l’audience.

L’obligation de la société PIZZA 14 n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer la somme 25.821,60 € à la société DIVERCITY.

La clause pénale dont se prévaut la bailleresse à l’appui de sa demande de paiement des intérêts de retard au taux d’escompte de la Banque de France majoré de trois points étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. Les intérêts courant sur les sommes dont la locataire est redevable seront donc fixés, à titre provisionnel, au taux d’intérêt légal, et seront dus sur la somme de 7.554,50 € à compter du 23 mars 2023, date du commandement précité, puis sur la somme de 20.352,82 € à compter de l’assignation, puis sur la somme de 25.821,60 € à compter du 2 mai 2024, date de l’audience lors de laquelle la société DIVERCITY a actualisé sa demande.

De même, la clause pénale dont se prévaut la bailleresse à l’appui de sa demande de paiement d’une “indemnité forfaitaire de contentieux” correspondant à 10 % de l’arriéré locatif étant également susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions précitées, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, la société DIVERCITY sollicite la condamnation de sa locataire au paiement des frais de commissaire de justice exposés pour la délivrance commandement de payer, d’un montant de 164,95€. Cette prétention sera examinée ci-après au titre des dépens de l’instance.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

A l’appui de sa demande, la société PIZZA 14 explique que son activité de restauration a été affectée par les conséquences de la pandémie de Covid-19; que par ailleurs, les lieux loués n’étaient pas aux normes et nécessitaient d’importants travaux pour la réalisation desquels son gérant a contracté un emprunt.

La société DIVERCITY s’oppose à la demande de sa locataire aux motifs, notamment, que l’intéressée ne produit aucune pièce permettant d’apprécier sa situation financière et qu’elle ne démontre pas que les locaux étaient non conformes pour l’exercice de l’activité prévue par le bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif produit par la société DIVERCITY que la société PIZZA 14 n’a effectué aucun versement en faveur de la bailleresse depuis le 2 novembre 2022, hormis le paiement de la somme de 2.856 € intervenu le jour de l’audience, le 2 mai 2024. Dans ces conditions, le solde de son compte, débiteur depuis le mois de septembre 2022, n’a cessé de se dégrader pour atteindre le montant significatif de 25.821,60 € correspondant à un an et demi de loyers et charges. Par ailleurs, la non-conformité des locaux à la destination contractuelle n’est pas établie par la société PIZZA 14, qui ne démontre pas davantage que le prêt qu’elle allègue, consenti à M. [H] au vu du document produit, a été conclu à son bénéfice en vue de la réalisation de travaux dans les lieux loués. Surtout, la société PIZZA 14 ne verse aux débats aucune pièce comptable permettant au tribunal d’apprécier concrètement sa situation personnelle et sa capacité à demeurer dans les liens du bail tout en s’acquittant à l’avenir du loyer et des charges aux échéances prévus par le contrat.

Dans ces conditions, sa demande de délais ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société PIZZA 14 sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 mars 2023.

L’équité commande de condamner la société PIZZA 14 à payer à la société DIVERCITY la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 29 octobre 2021 portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], avec effet à la date du 23 avril 2023 à 24h00,

Déboutons la société PIZZA 14 de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société PIZZA 14 pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique,

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société PIZZA 14 à payer à la société DIVERCITY une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 24 avril 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

Condamnons la société PIZZA 14 à payer à la société DIVERCITY la somme provisionnelle de 25.821,60 € à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 1er avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7.554,50 € à compter du 23 mars 2023, puis sur la somme de 20.352,82 € à compter du 8 mars 2024, puis sur la somme de 25.821,60 € à compter du 2 mai 2024,

Condamnons la société PIZZA 14 à payer à la société DIVERCITY la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes,

Condamnons la société PIZZA 14 au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 mars 2023.

Fait à Paris le 06 juin 2024

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC François VARICHON