TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e PEREIRE (D0230)

M^e DAVID (A0436)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/06242

N° Portalis 352J-W-B7G-CWVIF

N° MINUTE : 3

Assignation du :

19 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 18 Avril 2024

DEMANDEURS

Monsieur [T] [W]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Madame [B] [D] épouse [W]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentés par Maître Christophe PEREIRE de la S.E.L.A.R.L. CPNC Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0230

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [C]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [G] [C]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentés par M^e Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436

Décision du 18 Avril 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 22/06242 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWVIF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, statuant en juge unique,

assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 28 Février 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Avril 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 02 octobre 2009, Madame [G] [C] et Monsieur [S] [C] ont consenti à la S.N.C. LE DRAGON D’OR, aux droits de laquelle viennent Monsieur [T] [W] et son épouse Madame [B] [D], le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 7], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2008 se terminant le 30 juin 2017 et pour un loyer annuel fixé à 29 000 € en principal et indexé.

Selon avenant du 09 décembre 2014, le loyer annuel a été porté à 31 774,08 € en principal.

Par acte extrajudiciaire du 27 décembre 2016, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un congé pour le 30 juin 2017, avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2017, moyennant un loyer annuel en principal de 50 000 €, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

Le 27 juin 2019, les bailleurs ont fait signifier aux locataires un mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé à 61 000 € en principal par an, se prévalant de motifs de déplafonnement de son montant au sens de l’article L.145-34 du code de commerce.

Par mémoire adressé par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 28 septembre 2019, les locataires ont contesté l’existence de motifs de déplafonnement et sollicité la fixation du prix du bail renouvelé selon l’évolution de l’indice des loyers commerciaux, à 32 624,62 € par an en principal.

Par acte du 19 avril 2022, Monsieur [T] [W] et son épouse Madame [B] [D] ont assigné Madame [G] [C] et Monsieur [S] [C] devant le tribunal judiciaire de PARIS, sollicitant :

— qu’il soit constaté que le renouvellement du bail consenti par Madame [G] [C] et Monsieur [S] [C] a pris effet le 1er juillet 2017,

— fixer le loyer dû à compter du 1er juillet 2017 en fonction de la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, soit la somme annuelle en principal de 32 624,62 €,

— de dire que toutes les autres clauses et conditions du bail expiré s’appliquent tant qu’elles ne sont pas contraires aux nouvelles dispositions d’ordre public applicables au statut des baux commerciaux,

— la condamnation solidaire des défendeurs à leur payer une somme de 3 000 € au titre de leurs frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens avec distraction au profit de leur conseil.

Pour un exposé exhaustif de leurs prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les défendeurs ont constitué avocat mais celui-ci n’a pas déposé de conclusions en réponse.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandeurs font valoir que les bailleurs, après leur avoir délivré un congé avec offre de renouvellement du bail et leur avoir adressé un mémoire préalable afin de fixation du loyer du bail renouvelé en se prévalant de son déplafonnement, n’ont finalement pas saisi le juge des loyers, de sorte que leur action devant cette juridiction est prescrite et que le bail s’est renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré, pour un loyer plafonné de 32 624,62 €.

Ils expliquent que, ne pouvant céder leur fonds de commerce sans disposer d’un bail écrit renouvelé en bonne et due forme, ils ont dû saisir le tribunal pour obtenir un jugement constatant ledit bail.

Selon l’article R.145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace ; les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

L’article L.145-60 du code de commerce dispose que les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Selon l’article 33 du décret n°53-960 du 30 septembre 1953, la notification d’un mémoire préalable en fixation du prix du bail renouvelé a un effet interruptif de prescription de l’action devant le juge des loyers ; à la condition toutefois que la contestation soit bien ensuite portée devant ce juge.

Il résulte des articles 1103 du code civil, et L.145-8 et L.145-9 du code de commerce, qu’à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix.

En vertu de l’article L.145-12 du code de commerce, le nouveau bail prend effet pour neuf ans à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, il ressort des éléments de la cause que les parties se sont entendues pour renouveler le bail commercial les liant à compter du 1er juillet 2017.

Ce renouvellement s’est opéré aux clauses et conditions du bail venu à expiration, les parties n’étant en désaccord que sur le montant du loyer principal applicable à compter de cette date.

Il y a lieu de constater que l’action des bailleurs en fixation du prix du bail renouvelé est prescrite, dès lors que s’ils ont notifié un mémoire préalable moins de deux ans après la date d’effet du nouveau bail, celui-ci n’a pas eu d’effet interruptif de prescription puisqu’aucune assignation devant le juge des loyers n’a été délivrée dans les deux ans suivant sa notification.

Dans ces conditions, il convient de juger que le bail a été renouvelé, à effet au 1er juillet 2017, aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf celles qui seraient contraires à des dispositions d’ordre public, et que les bailleurs ne peuvent plus prétendre à la fixation d’un loyer déplafonné.

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, « À moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. (…) »

Ainsi, il apparaît que les demandeurs sont fondés à solliciter que le tribunal juge que le loyer du bail renouvelé correspond à un loyer plafonné, dont le montant de 32 624,62 € par an ne fait l’objet d’aucune contestation de la part des défendeurs.

Les défendeurs seront condamnés à leur payer une somme de 1 500 € au titre de leurs frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, le surplus de la demande au titre des frais de procédure étant rejeté, dès lors qu’il n’est produit aucun élément de preuve caractérisant une résistance effective des bailleurs à des demandes de formalisation d’un bail.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que le bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 7], appartenant à Madame [G] [C] et à Monsieur [S] [C], a été renouvelé au profit de Monsieur [T] [W] et de son épouse Madame [B] [D] à compter du 1er juillet 2017, pour un loyer annuel en principal de trente-deux-mille-six-cent-vingt-quatre euros et soixante-deux centimes (32 624,62 €) et aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf celles qui seraient contraires à des dispositions d’ordre public,

CONDAMNE Madame [G] [C] et Monsieur [S] [C] aux dépens, ainsi qu’à payer à Monsieur [T] [W] et à son épouse Madame [B] [D] une somme de mille-cinq-cents euros (1 500 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes de Monsieur [T] [W] et de son épouse Madame [B] [D],

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

AUTORISE Maître [K] [O], de la S.E.L.A.R.L. CPNC AVOCATS, à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 18 Avril 2024

Le GreffierLe Président

Henriette DUROLucie FONTANELLA