TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/08811

N° Portalis 352J-W-B7G-CXANR

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :

15 Juin 2022

JUGEMENT

rendu le 21 Novembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. DELIZY DIAMANTS

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Karim-Alexandre BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E1971

DÉFENDERESSE

S.A.S. GANTOIS INDUSTRIES

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #K0111,

et par Maître Olivier GIRARDOT de la SELARL SENTINELLE AVOCATS, Avocat inscrit au Barreau de Nancy, avocat plaidant,

Décision du 21 Novembre 2024

18° chambre 1ère section

N° RG 22/08811 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXANR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 23 Septembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2024.

Puis, le délibéré a été prorogé au 21 novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 octobre 2014, la SARL Aref Diamants a donné à bail à la SAS Gantois Industries des locaux commerciaux composés, au rez-de-chaussée, d’un bureau et, au 2ème sous-sol, d’emplacements de stationnement n°17, 18 et 19. Lesdits locaux sont dépendants de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » situé au [Adresse 2] à [Localité 7] dont la gestion locative et l’administration sont assurées par la SAS Adyal Property Management.

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er décembre 2014 jusqu’au 30 novembre 2023, moyennant le versement d’un loyer annuel indexé à l’ILAT de 38 920 euros hors taxes hors charges.

Les lieux ont pour destination l’activité exclusive de « bureaux ».

La SCI Delizy Diamants est venue aux droits de la SARL Aref Diamants par cession de contrat de crédit bail immobilier suivant acte authentique du 29 août 2017.

La Société Gantois Industries ayant donné congé des locaux commerciaux litigieux, un état des lieux de sortie a été dressé le 12 décembre 2017.

Par courrier simple du 12 janvier 2018, la société Advenis Property Management – agissant au nom et pour le compte de la bailleresse – a fait part au preneur de la subsistance d’un arriéré locatif de 23.126,69 euros au titre des échéances d’octobre et de novembre 2017, lui demandant de régler cette somme dans les meilleurs délais.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 février 2018 adressée à la SAS Advenis Property Management, la société Gantois Industries, par l’intermédiaire de son avocat, s’est opposée à cette demande et a mis en demeure la bailleresse de lui rembourser la somme de 85933 euros au titre des provisions sur charges qu’elle estime avoir indûment versées entre 2013 et 2017 inclus, faut d’établissement et de communication d’un arrêté de comptes de charges annuelles.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 juillet 2018, la SAS Advenis Property Management a mis en demeure la Société Gantois Industries de payer la somme de 13 566,64 euros au titre de l’arriéré locatif antérieur et de l’échéance de juillet 2018.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 août 2018, le preneur s’est de nouveau opposé à cette demande, rappelant à la bailleresse les propos tenus dans ses précédents courriers.

Après plusieurs échanges et mises en demeure, par acte d’huissier du 22 juillet 2021, la SCI Delizy Diamants a fait délivrer à la société Gantois Industries une sommation de payer portant sur une somme de 9 712,19 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période du 2 avril 2018 au 2 juin 2021.

Par courrier du 26 juillet 2021, la société Gantois Industries s’est opposée à cette sommation, exposant d’une part être créditrice envers la SCI Delizy Diamants de la somme de 13 064,82 euros au 9 août 2018 alors que la sommation mentionne un cumul sur cette période de 10 999,87 euros, d’autre part être en droit d’obtenir le remboursement des provisions sur charges versées, faute de régularisation.

C’est dans ce contexte que, par acte extra judiciaire délivré le15 juin 2022, la SCI Delizy Diamants a fait assigner la société Gantois Industries devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir cette dernière condamnée au paiement de la somme 9 712,19 euros au titre des arriérés de loyers et charges relatifs au bail commercial selon décompte arrêté au 8 juin 2022.

Aux termes de ces dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 mai 2023, la SCI Delizy Diamants demande au tribunal judiciaire de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

Ce faisant,

— débouter la Société Gantois Industries de l’ensemble de ses demandes, fin et conclusions,

— constater l’existence d’une dette non régularisée suite à la délivrance d’une sommation de payer en date du 12 décembre 2019,

— condamner la société Gantois Industries à lui payer la somme de 9 712,19 euros au titre des arriérés de loyers et charges relatifs au bail commercial, échéance prorata temporis de décembre 2017, selon décompte arrêté au 8 juin 2022, avec intérêt au taux légal à compter du commandement en date du 22 juillet 2021,

— condamner la société Gantois Industries à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

— condamner la société Gantois Industries à lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’établissement de la sommation de payer le 22 juillet 2021.

Au soutien de ses demandes, la SCI Delezy Diamants fait valoir en substance qu’elle a communiqué au preneur, le 9 août 2018, les justificatifs de refacturation des charges pour les exercices 2013 à 2017 et que les sommes considérées sont dues au regard de la force exécutoire des contrats ; elle précise subsidiairement que la demande de la société Gantois Industries est prescrite.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 décembre 2022, la société Gantois Industries demande au tribunal de :

— débouter la SCI Delizy Diamants de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCI Delizy Diamants au paiement d’une somme de 85 933 euros au titre des provisions sur charges indûment versées,

— condamner la SCI Delizy Diamants au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Delizy Diamants aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la société Gantois Industries fait valoir que l’article 10-1 du bail, de même que les articles L.145-40-2 et R.145-36 du code de commerce, obligent la bailleresse à dresser annuellement un décompte justifiant les charges appelées sur le locataire et de le communiquer à ce dernier au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi, que les pièces communiquées par la bailleresse ne sont que de simples extraits de comptes auxquels ne sont annexés aucun justificatif, que la jurisprudence précise que l’inexécution de cette obligation engendre un remboursement total des sommes par la bailleresse, et que le décompte versé au débat justifie que lui soit remboursée la somme de 85 933 euros.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2023.

MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de loyer de la SCI Delizy Diamant

L’article 9 du code de procédure civile dispose« qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En vertu de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». La jurisprudence précise que « la bailleresse devait pour conserver […] les sommes versées au titre des provisions, justifier le montant des dépenses et que, faute d’y satisfaire, elle devait restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions ».

La SCI Delizy Diamants se prévaut d’un arriéré locatif de 9 712,19 euros.

Même si ces explications sur la justification de cette créance sont lacunaires et les décomptes produits difficiles à analyser, il est versé aux débats un décompte, annexé à la sommation délivrée le 22 juillet 2021 (pièce n°6), duquel il ressort que cet arriéré est en définitive constitué par le solde d’une facture n° P 0011805 du 2 juin 2021 d’un montant de 19 272,24 euros HT intitulée “annulation de franchise de loyer pour la période du 24/11/2017 au 24/11/2017”.

Dans un courriel adressé par le gestionnaire de biens à la société Gantois Industries, la bailleresse, par l’intermédiaire de son mandant, invoque les dispositions de l’article 4 du contrat de bail.

Cet article, qui fait la loi des parties, dispose notamment que “En cas de congé donné au bailleur à l’issue de la première période triennale, le PRENEUR aura l’obligation de procéder au remboursement de la franchise de loyer sur les loyers de bureaux hors taxes hors charges et correspondant à une période de 6 mois.”

En application de cet article, la facture de loyer dont se prévaut la bailleresse est fondée et exigible, la société Gantois Industries ayant donné congé à l’issue de la première période triennale.

Dès lors, la SCI Delizy Diamants est fondée à voir fixer sa créance à l’égard de la société Gantois Industries, avant compensation éventuelle au titre d’un trop perçu de charges et taxes, à hauteur de la somme de 9 712,19 euros.

Sur la demande en remboursement des charges et taxes de la société Gantois Industries

La société Gantois Industries réclame la condamnation de la SCI Delizy Diamants à lui payer la somme de 85 933 euros en remboursement des charges qu’elle indique avoir indûment réglées pour les années 2013 à 2017 inclus.

La SCI Delizy Diamants oppose à cette demande à titre liminaire dans ses dernières conclusions du 16 mai 2023 la prescription.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ». L’article 123 du même code précise que « les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause […] » par les parties et, il est de jurisprudence constante, que celles tirées de la prescription ne peuvent être soulevées d’office par le juge.

Toutefois, il résulte de l’article 789 du code susvisé que seul le juge de la mise en état est compétent, jusqu’à son dessaisissement, pour statuer sur les fins de non-recevoir. En outre, l’article 768 dudit code dispose que « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ».

Si en l’espèce la prescription a été soulevée par les parties en tout état de cause avant le prononcé de l’ordonnance de clôture du 26 septembre 2023, elle n’a pas fait l’objet de conclusions d’incident devant le juge de la mise en état d’une part, et n’a été évoquée que dans la discussion et non au dispositif des dernières conclusions de la bailleresse d’autre part, ne constituant ainsi pas une prétention.

Par conséquent, le tribunal judiciaire ne statuera pas sur l’allégation de la bailleresse tendant à constater la prescription des demandes du preneur.

S’agissant du bien fondé de la somme réclamée, l’article 1134 ancien du code civil, applicable au contrat litigieux, dispose que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».

Le bail litigieux ayant été conclu le 17 octobre 2014, soit 4 mois après la publication de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi Pinel, les dispositions de l’article L.145-40-2 du code de commerce trouvent à s’appliquer au contrat.

Cet article dispose que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux […]. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs ».

L’article R.145-36 du même code précise que « l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L.145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel ».

En l’espèce, l’article 10-1 « Charges locatives » du bail stipule en outre que « les acomptes sur charges courantes et exceptionnelles seront réajustés chaque année sur la base du budget prévisionnel validé par le bailleur. À ce titre, le bailleur devra adresser, chaque année, un décompte faisant ressortir la quote-part du preneur afin de faciliter l’apurement des comptes. Le solde éventuel sera réglé dans les trente jours suivant la communication au preneur de l’arrêté des comptes annuels, ou imputation sur la provision du prochain trimestre de l’année suivante. À l’issue du bail, le solde des charges et taxes restant dû sera calculé au prorata et les comptes seront arrêtés au jour de la restitution des clés ».

Par conséquent, le bailleur est contractuellement et légalement tenu de produire un décompte annuel justifiant la répartition des charges aux fins de la régularisation des comptes de charges.

Il est également tenu, en cas de contestation, à justifier du bien fondé des charges et taxes appelées.

Au vu des différents décomptes produits et échanges entre les parties, il est établi que l’ancienne bailleresse, la société Aref Diamant, a procédé au remboursement de la somme de 13 064,82 euros par virement le 28 septembre 2019 au titre de la reddition des charges des années 2013 jusqu’au 28 août 2017. La société Gantois Industries, qui ne verse aux débats qu’un simple tableau récapitulatif établi par ses soins et ne fait qu’élever une contestation générale, ne justifie pas avoir contesté les appels de charges et taxes auprès de l’ancienne bailleresse, ni la reddition de charges finale.

Pour la période postérieure (à compter du jour où la SCI Delizy Diamants est devenue bailleresse), il a été facturé à la société Gantois Industries, au vu des différents décomptes et factures versés aux débats (et notamment la pièce 7 de la SCI Delizy Diamants) les sommes suivantes :

* au titre des provisions sur charges, assurances et honoraires de gestion :

— en octobre 2017 : la somme de 3 290,64 euros TTC

— en décembre 2017 : la somme de 1710,60 euros TTC,

— en avril 2018 la somme de 1710,60 euros TTC,

* au titre de la taxe foncière 2017, la somme de 11 017,81 euros (facture de novembre 2017)

Il a parallèlement été crédité à la société Gantois Industries au titre d’une régularisation de charges la somme de 153,76 euros le 2 avril 2018,et la somme de 513,92 euros le 25 juin 2018.

En l’état de l’analyse des pièces versées aux débats, il a donc été facturé par la SCI Delizy Diamants au titre des charges et taxes à la société Gantois Industries la somme totale de 17062,07 euros (3290,74 + 1 710,60 + 1 710,60 + 11 017,81 – 153,76 – 513,92)

Les simples décomptes et factures établis par le gestionnaire de biens versés aux débats par la SCI Delizy Diamants ne justifiant ni de la réalité ni du bien fondé des charges appelées en l’absence de toute production dans le cadre de la présente procédure de relevés de charges, factures correspondantes et appels avis de taxes, la société Gantois Industries est fondée à réclamer à la SCI Delizy Diamants le remboursement de cette somme.

Sur le compte définitif entre les parties

Après compensation des créances respectives des parties, la SCI Delizy Diamants reste donc redevable envers la société Gantois Industries de la somme de 7.349,88 euros (17.062,07-9.712,19).

La SCI Delizy Diamants sera donc déboutée de sa demande en paiement dirigée contre la société Gantois Industries et condamnée à payer à cette dernière la somme de 7 349,88 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI Delizy Diamants

Rien ne vient établir en l’espèce que la société Gantois Industries a abusé de son droit de se défendre en justice, et fait preuve d’une quelconque mauvaise foi justifiant l’octroi à la SCI Delizy Diamants de dommages-intérêts.

La SCI Delizy Diamants sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur les autres demandes

La SCI Delizy Diamants qui succombe supportera la charge des dépens ; en revanche, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie devant supporter la charge des frais irrépétibles non inclus dans les dépens.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Rejette la demande en paiement de la SCI Delizy Diamants dirigée contre la société Gantois Industries,

Rejette la demande de dommages et intérêts de la SCI Delizy Diamants,

Condamne la SCI Delizy Diamants à payer à la société Gantois Industries la somme de 7 349,88 euros au titre du trop perçu de l’arriéré locatif,

Rejette les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Delizy Diamants aux dépens,

Rejette toutes autres demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Fait et jugé à Paris le 21 Novembre 2024.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME