Expéditions le : Minute n°

Grosse :

JUGEMENT DU : 18 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01644 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F6OK

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

Monsieur [M] [P]

SOCIETE ALBANAISE DE GESTION IMMOBILIERE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Maître François-Xavier WIBAULT, avocat au barreau d’ARRAS, substitué à l’audience par Maître Grégory SEAUMAIRE de la SARL CABINET SEAUMAIRE AVOCAT-CONSEIL, avocats au barreau d’ANNECY – 36

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [A] [R]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : M^me AIVALIOTIS, Greffière placée

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 18 Février 2026 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de M^me ZELINDRE, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 18 Mars 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 2 juillet 2019, M. [M] [P] a donné en location à M. [T] [A] [R] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 387,65 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs, ainsi que de justifier d’une assurance et de l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, M. [M] [P] a fait assigner M. [T] [A] [R] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 3] pour demander, sur le fondement des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1103 et suivants, 1728, 1729 et 1741 du code civil, de :

constater, à défaut prononcer, la résiliation du bail acquise de plein droit par l’effet de la clause résolutoire,déclarer M. [T] [A] [R] occupant sans droit ni titre du logement loué,ordonner en conséquence son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, ladite expulsion pouvant être poursuivie par toute voie de droit, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,l’autoriser à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner M. [T] [A] [R] à lui payer la somme de 2 919 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 19 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir et jusqu’à parfait paiement,condamner M. [T] [A] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant des loyers et des charges, subissant les augmentations légales, et jusqu’à libération effective des lieux,condamner M. [T] [A] [R] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de sa demande, M. [M] [P] expose que M. [T] [A] [R] a cessé de s’acquitter régulièrement de ses loyers depuis plusieurs mois, malgré relances et mises en demeure, que le commandement de payer est resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 février 2026.

A l’audience, M. [M] [P], représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4 027,43 euros au 11 février 2026.

Bien qu’assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [T] [A] [R] n’est ni présent, ni représenté.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour le locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 I alinéa 10 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 novembre 2024.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 17 juillet 2025 pour une audience fixée au 18 février 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer par acte du 27 novembre 2024, visant le défaut d’assurance et de paiement de la somme en principal de 1 387,65 euros.

Le décompte arrêté au 11 février 2026 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 27 novembre 2024 et le 27 janvier 2025, le locataire a effectué deux versements par prélèvements, qui sont revenus impayés, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 28 janvier 2025 et que M. [T] [A] [R] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion du locataire

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que si M. [T] [A] [R] a repris le paiement du loyer courant, il est absent à l’audience, il n’apporte de fait aucun élément concernant sa situation, il n’a pas répondu aux convocations de l’enquêteur social. Aucune demande n’étant formulé dans ce sens, il n’est pas possible d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M. [T] [A] [R] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M. [T] [A] [R], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [T] [A] [R] sera condamné à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 728,39 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 11 février 2026, M. [T] [A] [R] est redevable d’une somme totale de 4 027,43 euros.

Il convient de déduire de cette somme les divers frais facturés au titre des impayés (9 x 16,80 + 6,44 euros) et des frais de contentieux (149,19 euros), qui ne sont ni des loyers ni des charges, d’un montant total de 306,83 euros.

En conséquence, M. [T] [A] [R] sera condamné à payer à M. [M] [P] la somme de 3 720,60 euros (4 027,43 – 306,83) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de février 2026.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, les intérêts dus pour au moins une année entière seront eux-mêmes capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais du procès

M. [T] [A] [R] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [T] [A] [R] sera donc condamné à payer à M. [M] [P] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de M. [M] [P],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 juillet 2019 entre M. [M] [P] d’une part, et M. [T] [A] [R] d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 2], sont réunies à la date du 28 janvier 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [T] [A] [R] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

En conséquence,

ORDONNE à M. [T] [A] [R] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [T] [A] [R] de s’exécuter volontairement, M. [M] [P] pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [T] [A] [R] à payer à M. [M] [P] une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 728,39 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE M. [T] [A] [R] à payer à M. [M] [P] la somme de 3 720,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 11 février 2026, échéance de février 2026 incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt au taux légal,

CONDAMNE M. [T] [A] [R] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet,

CONDAMNE M. [T] [A] [R] à payer à M. [M] [P] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT qu’une copie de la présente décision sera envoyée par le greffier à M. le Préfet de la Haute-Savoie, en vue de sa prise en compte dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Amandine AIVALIOTIS Hélène SOULAS