TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 26/04/2024

à : – M^e C. PICARD

— M^e F. BOREL de MALET

Copie exécutoire délivrée

le : 26/04/2024

à : – M^e C. PICARD

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 23/07326 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2Y5W

N° de MINUTE :

1/2024

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 26 avril 2024

DEMANDERESSE

Madame [P] [E], demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

représentée par M^e Camille PICARD, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #C0673

DÉFENDERESSE

Madame [N] [Z], demeurant [Adresse 4] – [Localité 2]

représentée par M^e Frédérique BOREL de MALET, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #E1951

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 6 décembre 2023

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 26 avril 2024 par Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 26 avril 2024

PCP JCP référé – N° RG 23/07326 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2Y5W

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 octobre 2005, Madame [N] [Z] a donné à bail à Monsieur [J] [K] et à Madame [P] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] (5ème étage) pour un loyer mensuel de 1.225 euros et 200 euros de provision sur charges.

Exposant avoir été victime de dégâts à répétitions Madame [P] [E] a assigné, en référé, Madame [N] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS par acte de commissaire de justice du 30 août 2023.

À l’audience du 6 décembre 2023 à laquelle l’affaire a été retenue après deux renvois accordés à la demande d’au moins une des parties, Madame [P] [E], représentée par son conseil, a demandé de :

— condamner Madame [N] [Z] à procéder à la remise en état de son appartement, suivant devis de la société WORLD OF IDEA, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

— subsidiairement désigner un expert judiciaire,

— l’autoriser à consigner le montant des loyers jusqu’à la réalisation des travaux,

— condamner à titre provisionnel Madame [N] [Z] à lui verser 5.000 euros pour préjudice de jouissance et 5.000 euros pour préjudice moral,

— condamner Madame [N] [Z] à lui verser 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Madame [N] [Z], représentée par son conseil, a conclu à :

— à l’irrecevabilité et subsidiairement au débouté des demandes de remise en état et de provision de Madame [P] [E],

— au rejet des autres demandes notamment d’autorisation de consignation des loyers et d’expertise judiciaire,

— à titre reconventionnel à la condamnation de Madame [P] [E] à lui verser la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour l’exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par disposition au greffe au 18 janvier 2024, puis a été prorogée au 29 janvier 2024, 14 et 26 février 2024, 7 et 22 mars 2024, au 10 et 26 avril 2024.

MOTIFS

Sur les demandes de réalisation des travaux sous astreinte et de consignation des loyers jusqu’à la réalisation des travaux

Il résulte en premier lieu de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

En outre, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En second lieu, il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite qui résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

En troisième lieu, il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail.

L’article 1720 du code civil précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose au bon état de réparations de toute espèce et doit y faire pendant toute la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que les locatives.

L’article 1725 du même code indique enfin que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Il s’évince de la combinaison des articles 1719 et 1725 du code civil que le bailleur est tenu de garantir le preneur des troubles apportés à sa jouissance, à la seule exception de ceux qui seraient causés par des tiers sans droit sur la chose louée.

Toutefois, le fait que des tiers soient responsables des désordres subis par le preneur n’exonère pas le bailleur de son obligation de jouissance paisible ou de délivrance en cas de vice de la chose louée, si le bailleur a concouru ou facilité la survenance du trouble par une attitude fautive et s’il n’a pas effectué toutes les diligences nécessaires auprès des responsables des désordres pour satisfaire aux demandes de son locataire.

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure que Madame [P] [E] s’est plainte à plusieurs reprises, depuis au moins juillet 2019, auprès de sa bailleresse et de l’agence immobilière en charge de la gestion du bien, de dégâts des eaux affectant le local donné à bail et de l’absence de réparations de nature à y remédier.

La réalité des désordres n’est pas discutée et ressort notamment des procès-verbaux de constat des 4 et 8 février 2022 et 7 février 2023 relevant des traces d’infiltrations au niveau des murs et des plafonds de l’entrée, du séjour et de la cuisine avec d’importants décollements de peinture et des boursouflures jaunâtres, la moquette étant jaunie et noircie en différents endroits.

Il n’est pas sérieusement contestable qu’au vu de l’état très dégradé de l’appartement, une réfection intégrale des murs et des plafonds ainsi que le remplacement de la moquette dans les pièces qui ont été affectées par l’humidité s’imposent, ce que prévoit le devis produit par Madame [P] [E] dont la production n’a suscité ni observations, ni critiques de la part de la bailleresse.

Il n’est par ailleurs pas plus contestable qu’à la suite des travaux votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 mai 2022 de réfection de l’étanchéité du toit-terrasse réalisés courant juillet 2022 et de réfection de la VMC réalisés courant août 2022, les infiltrations ont cessé, les sols, murs et plafonds étant désormais secs, ainsi que l’a relevé le commissaire de justice dans son constat du 7 février 2023.

Madame [N] [Z] ne peut dans ces conditions vouloir imputer à sa locataire une part de responsabilité dans ces désordres, à raison de l’existence d’une ancienne fuite sur le robinet et le flexible d’alimentation de sa machine à laver, fuite dont la date est ignorée, alors que les désordres affectent de nombreuses pièces du logement et qu’aux termes du rapport de LA BRIGADE DES FLUIDES du 1er avril 2022, cette " ancienne fuite aurait [seulement] potentiellement impacté les murs et le plafond de la cuisine sinistrée au 4ème étage ", c’est-à-dire non pas son appartement mais celui du dessous.

Elle est tout aussi malvenue à reprocher à sa locataire de ne pas l’avoir avisée immédiatement d’une fuite au niveau des tuyaux d’alimentation en cuivre sortant du sol, au fond du placard de la cuisine, c’est-à-dire sur une canalisation privative, puisque précisément cette fuite n’était pas immédiatement visible, étant observé que dès juillet 2019 Madame [P] [E] a alerté l’agence immobilière sur l’importance des dégâts en soupçonnant d’autres causes, sans que cela suscite la moindre réaction de sa part.

Enfin, la bailleresse ne peut, alors même qu’elle est copropriétaire et donc membre du syndicat des copropriétaires, prétendre être un tiers par rapport à ce dernier pour s’exonérer de toute responsabilité au visa de l’article 1725 du code civil au motif que les infiltrations ont pour origine des parties communes, étant en tout état de cause rappelé qu’elle doit assurer à sa locataire la jouissance paisible des lieux et tout mettre en œuvre pour faire cesser les troubles apportés à cette jouissance, ce que Madame [N] [Z] n’a d’évidence pas fait, puisque

dans un premier temps elle s’est contentée de renvoyer sa locataire à saisir son assureur ou celui de la copropriété, seule la mise en demeure de son avocat du 21 février 2022 ayant manifestement conduit à débloquer la situation.

C’est donc à juste titre que la demanderesse a actionné sa bailleresse et non le syndicat des copropriétaires de sorte qu’il y a lieu de débouter Madame [N] [Z] de sa fin de non-recevoir et de la condamner à faire procéder à la remise en état de l’appartement de Madame [P] [E] suivant devis de la société WORLD OF IDEA et, compte-tenu de la carence dont elle a fait preuve dans l’exécution de ses obligations, la demanderesse établissant que l’appartement du dessous a été intégralement refait dès mars 2023, d’assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire, selon les modalités énoncées au dispositif de la présente ordonnance.

En revanche, la demande de consignation des loyers dans l’attente de la réalisation effective des travaux sera rejetée, faute pour la locataire d’établir avec l’évidence requise en référé que son logement serait conformément aux dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 actuellement indécent, le commissaire de justice n’ayant dans son dernier constat pas relevé la persistance d’humidité ou de moisissures.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnisation des préjudices de jouissance et moral

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le bailleur doit aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1720 du code civil faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que les réparations locatives, étant précisé que la réfection intégrale des peintures des murs et des plafonds à la suite d’un dégât des eaux ne fait pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

En l’espèce, alors qu’il est établi que la cause des infiltrations a cessé à

la suite des travaux réalisés par la copropriété en juillet et août 2022, Madame [N] [Z] n’a toujours pas procédé à la réfection des murs, des plafonds et des moquettes de l’appartement et ce, même après l’engagement de la présente procédure, obligeant la locataire à vivre dans un environnement très dégradé, ce qui ressort notamment des clichés photographiques versés aux débats, dont l’examen est particulièrement éloquent.

Il s’ensuit que le préjudice de jouissance subi n’est pas sérieusement contestable et peut être évalué, avec l’évidence requise en référé, à une perte de 15 % par rapport à la jouissance normale des locaux donnés à bail, soit en référence au montant du loyer de 1.530 euros par mois, du 21 février 2022 date de la mise en demeure au 6 décembre 2023 jour de l’audience, soit durant 21 mois et 15 jours, une condamnation provisionnelle prononcée à l’encontre de la bailleresse de 4.934,25 euros, arrondie à 4.940 euros.

Les autres chefs de préjudice invoqués, notamment les préjudices moraux et de santé, ne sont pas établis avec l’évidence requise en référé et seront par conséquent rejetés.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût des procès-verbaux de constat des 4 et 8 février 2022 et 7 février 2023.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [P] [E] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2.000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

DÉBOUTONS Madame [N] [Z] de sa fin de non-recevoir,

CONDAMNONS Madame [N] [Z] à faire procéder à la réalisation dans le logement de Madame [P] [E] des travaux de peinture des murs et plafonds et au remplacement de la moquette dans le salon et les chambres selon détail précisé dans le devis de la société WORD OF IDEA du 6 janvier 2023,

DISONS que faute pour Madame [N] [Z] de se conformer à cette obligation dans le délai de six semaines suivant la signification de la présente ordonnance, elle y sera contrainte sous une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard courant pendant une durée de trois mois,

DISONS qu’à l’issue de ce délai, faute pour Madame [N] [Z] de s’être exécutée, Madame [P] [E] pourra solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte et la fixation d’une astreinte définitive,

DÉBOUTONS Madame [P] [E] de sa demande de consignation des loyers,

CONDAMNONS Madame [N] [Z] à verser à Madame [P] [E] la somme provisionnelle de 4.940 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance,

DÉBOUTONS Madame [N] [Z] de sa demande de condamnation provisionnelle pour préjudice moral et de santé,

CONDAMNONS Madame [N] [Z] à verser à Madame [P] [E] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS les demandes des parties plus amples ou contraires,

CONDAMNONS Madame [N] [Z] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,