TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/13170

N° Portalis 352J-W-B7F-CVLSD

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

21 Octobre 2021

Expertise :

[R] [E]

[Adresse 2]

[Localité 6]

JUGEMENT

rendu le 26 Septembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. LE GRAND AMALFI

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Nicolas GARDERES de la SELARL ARTEMIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0026

DÉFENDERESSE

S.C.I. LE HERISSON DE PONTPOINT

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0043

Décision du 26 Septembre 2024

18° chambre 1ère section

N° RG 21/13170 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVLSD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 03 Juin 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé en date du 25 mars 2011, la SCI LE HERISSON DE PONTPOINT a donné à bail à la SARL LM GESTION, divers locaux à usage commercial dépendants d’un immeuble sis n°[Adresse 5], [Adresse 12] et n°[Adresse 9], dans le [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 25 mars 2022 pour se terminer le 24 mars 2020, moyennant un loyer annuel de 180.000 euros hors charges et hors taxes.

Le bail a été consenti pour la destination suivante: Bar, Brasserie, Restaurant, Glacier, Vente à emporter, Séminaires, Salle de jeux pour enfants, à l’exclusion de tout autre commerce.

Ledit bail a été cédé par la SARL LM GESTION à la SAS PANIER le 15 janvier 2018.

En l’absence de congé, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 25 mars 2020.

Par jugement du 2 mai 2019, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de sauvegarde en faveur de la SAS PANIER.

Par jugement du 6 février 2020, le tribunal de commerce de Paris a converti la procédure de sauvegarde en liquidation judiciaire à l’encontre de la SAS PANIER.

Par ordonnance du juge-commissaire près le tribunal de commerce de Paris du 25 juillet 2020, le bail de la SAS PANIER a été cédé à Monsieur [D] [Y] avec la faculté de substitution au bénéfice d’une société en cours de création, agissant pour le compte d’AFM group, ladite société régulièrement immatriculée est devenue la SAS LE GRAND AMALFI.

Par acte extrajudiciaire du 19 juillet 2021, la SAS LE GRAND AMALFI a sollicité auprès de son bailleur, la SCI LE HÉRISSON DE PONTPOINT, le renouvellement du bail commercial du 25 mars 2011, pour une durée de neuf années, à compter du 1er octobre 2021 moyennant un loyer annuel de 95.500 euros hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 22 septembre 2021, le bailleur a fait délivrer un refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, se fondant sur les dispositions de l’article L.145-17, I, 1° du code de commerce.

Par exploit d’huissier du 21 octobre 2021, la SAS LE GRAND AMALFI a fait assigner la SCI LE HERISSON DE PONPOINT aux fins de voir, à titre principal, constater son droit au versement d’une indemnité d’éviction et fixer le montant de celle-ci à la somme de 1.667.000 euros, et subsidiairement, dans l’hypothèse où le tribunal ne pourrait statuer, de désigner, tel expert qu’il lui plaira à l’effet de chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction due à la SAS LE GRAND AMALFI.

Par acte extrajudiciaire du 14 février 2022, la SCI LE HERISSON DE PONTPOINT a notifié son droit de repentir à la SAS LE GRAND AMALFI sur le fondement de l’article L.145-58 du code de commerce. Elle a accepté le principe du renouvellement, moyennant un nouveau loyer annuel évalué à la somme de 220.000,00 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 13 avril 2022, la SCI LE HERISSON DE PONTPOINT demandait au tribunal judiciaire de PARIS de :

lui donner acte de l’exercice de son droit de repentir,

fixer l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er octobre 2021 au 14 février 2022,

fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 263.549 euros annuel HC,

en considération des sommes payées jusqu’à ce jour, soit 15.000 euros mensuels ou 180.000 euros annuels : condamner la SAS LE GRAND AMALFI à lui payer un complément d’indemnité d’occupation de 83.549 euros en base annuelle HT/HC,

juger que les arriérés sur l’indemnité d’occupation porteront intérêt au taux légal,

A titre subsidiaire,

désigner tel expert qu’il au tribunal avec mission de donner son avis sur la valeur locative et l’indemnité d’occupation due entre le 1er octobre 2021 et le 14 février 2022,

Voir dans ce cas impartir à l’expert un délai pour déposer son rapport,

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle pour la durée de la procédure au montant du loyer contractuel en principal hors taxes et hors charges,

En tout état de cause,

condamner la SAS LE GRAND AMALFI à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la SAS LE GRAND AMALFI en tous les dépens,

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 20 juin 2023, la SAS LE GRAND AMALFI demandait au tribunal judiciaire de PARIS de :

donner acte à la SCI LE HERISSON DE PONTPOINT de l’exercice de son droit de repentir,

fixer l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er octobre 2021 au 14 février 2022 à la somme de 95.500 euros,

en considération des sommes déjà payées au jour des conclusions notifiées par RPVA : condamner la SCI LE HERISSON DE PONTPOINT à lui payer la somme de 11.000 euros pour le trop-perçu,

A titre subsidiaire,

désigner tel expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative et l’indemnité d’occupation entre le 1er octobre 2021 et le 14 février 2022,

En tout état de cause,

condamner la SCI LE HERISSON DE PONTPOINT à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la SCI LE HERISSON DE PONTPOINT à tous les dépens, écarter l’exécution provisoire.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 19 octobre 2023.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 3 juin 2024.

La décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article L.145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Il résulte de l’article précité que le preneur maintenu dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est débiteur d’une indemnité d’ occupation prévue par le statut, correspondant à la valeur locative, sans appliquer les règles de plafonnement du loyer. L’indemnité d’ occupation est exigible, dès que le bail a pris fin par l’effet d’un congé ou d’une demande de renouvellement, y compris en cas d’exercice par le bailleur de son droit d’option.

En l’espèce, il n’est contesté par aucune des parties que l’indemnité d’occupation est due pour la période courant à compter de la date d’effet du refus du renouvellement, jusqu’à la notification du droit de repentir, soit en l’espèce entre le 1er octobre 2021 et le 14 février 2022.

La SAS LE GRAND AMALFI a mandaté le cabinet COLOMER EXPERTISES en septembre 2021 aux fins d’estimation de la valeur locative en renouvellement du local commercial.

Aux termes de cette expertise, les parties ne s’accordent ni sur la surface pondérée des locaux, ni sur la valeur locative.

Si le non-respect du principe du contradictoire au cours des opérations d’expertise ne prive pas le rapport de valeur probatoire, dès lors que celui-ci a été régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties, le juge ne saurait fonder sa décision sur cette seule pièce. Les autres éléments versés au débat étant insusceptibles d’éclairer le juge sur la valeur locative, il y a lieu de commettre, avant dire droit, un expert dont la mission sera déterminée au dispositif du présent jugement.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

En premier ressort,

Donne acte à la SCI LE HERISSON DE PONTPOINT de l’exercice de son droit de repentir, Constate la nécessité de la fixation du montant de l’indemnité d’occupation pour la période allant du 1er octobre 2021 au 14 février 2022,

Avant dire droit sur toutes les autres demandes,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert pour y procéder :

[R] [E]

[Adresse 2]

[Localité 6]

[Courriel 10]

Avec mission de :

Convoque les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, Visiter le local commercial sis à [Adresse 13], [Adresse 12] et n°[Adresse 9],Entendre les parties en leurs dires et explications, Procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,Rechercher la valeur locative à la date du 1er octobre 2021 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,Rendre compte du tout et donner son avis motivé, Dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Rappelle qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise, et notamment ceux des baux consentis dans le même périmètre géographique que ledit expert estimera utiles,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er septembre 2025;

Fixe à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la SCI LE HERISSON DE PONTPOINT à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 26 novembre 2024, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience de mise en état du 5 décembre 2024 pour vérification du versement de la consignation ;

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le tribunal judiciaire de Paris statuant dans sa formation à juge unique aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Fait et jugé à Paris le 26 Septembre 2024.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON

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