TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05572 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BVA

N° MINUTE : 13/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 décembre 2024

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT- OPH, [Adresse 4], représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 5], Toque B 0096

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [P], demeurant [Adresse 6], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 04 octobre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 17 décembre 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 17 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05572 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BVA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 novembre 2022, l’EPIC [Localité 9] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [P] [M] sur des locaux situés au [Adresse 7] [Localité 2][Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 448,51 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4 594,46 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [M] le 9 janvier 2024.

Par assignation du 6 mai 2024, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [M], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  6437,42 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 18 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 mai 2024 et il a été fait lecture du diagnostic social et financier pendant l’audience.

À l’audience du 4 octobre 2024, l’EPIC [Localité 9] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er octobre 2024, s’élève désormais à 8380,24 euros. Il indique que le défendeur a repris le paiement du loyer courant au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et se dit donc favorable à l’octroi de délais suspensifs des effets de clause résolutoire sollicités par le défendeur.

M. [P] [M], comparaissant en personne, reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 200 euros, en plus du loyer courant. Il indique être employé par la ville de [Localité 9] et percevoir un salaire d’environ 2200 euros par mois. Il précise ne pas faire l’objet d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 9] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige et antérieure à la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 8 janvier 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 594,46 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 mars 2024.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est redevable des loyers jusqu’à la résiliation du bail.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 9] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er octobre 2024, M. [P] [M] lui devait la somme de 8380,24 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [P] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant de cette dette qu’il reconnaît, sera donc condamné à verser au bailleur la somme de 8380,24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

En application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil, cette somme produira intérêt au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 688.42 euros, compte-tenu des versements effectués par le défendeur depuis la délivrance de cet acte et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bailleur considère que M. [P] [M] a repris le paiement du loyer courant au sens de l’article précité et cette condition sera ainsi réputée satisfaite. Celui-ci a fait part de sa volonté d’apurer sa dette locative et sa situation sociale et professionnelle lui permet de le faire conformément à l’échéancier qu’il propose, auquel le bailleur ne forme aucune opposition.

Par conséquent, il sera fait droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement qui lui seront accordés, selon les modalités précisées ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé à une somme équivalente au montant actuel du loyer indexé et des charges, à compter du 9 mars 2024, jusqu’à la libération effective des locaux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [M], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 novembre 2022 entre l’EPIC [Localité 9] HABITAT OPH, d’une part, et M. [P] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] ([Adresse 8])[Adresse 1], Escalier 1, appartement 13 est résilié depuis le 9 mars 2024,

CONDAMNE M. [P] [M] à payer à l’EPIC [Localité 9] HABITAT OPH la somme de 8 380,24 euros (huit mille trois cent quatre-vingts euros et vingt-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 688.42 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [P] [M] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [P] [M],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 mars 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [P] [M] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [P] [M] sera condamné à verser à l’EPIC [Localité 9] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE [Localité 9] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 janvier 2024 et celui de l’assignation du 6 mai 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge