TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/54398 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4XM6

N° : 8

Assignation du :

06 Juin 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 décembre 2024

par Paul RIANDEY, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [R] [W]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Madame [H] [Z] née [E]

[Adresse 11]

[Localité 8]

Madame [D] [K]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Monsieur [N] [K]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par Maître Romain LESUEUR de l’AARPI PREMIERE LIGNE, avocats au barreau de PARIS – #A0292

DEFENDERESSE

La société VOLARE S.A.R.L.

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentée par Maître Stéphanie QUATREMAIN de la SCP CHOURAQUI QUATREMAIN, avocats au barreau de PARIS – #P0170

DÉBATS

A l’audience du 21 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Paul RIANDEY, Vice-président, assisté de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 4 juin 2018, M. [R] [W], Mme [H] [Z], Mme [D] [K] et M. [N] [K], propriétaires en indivision de locaux commerciaux situés [Adresse 3] ont donné à bail commercial lesdits locaux à la société Msika RCTI, qui a cédé le 23 mai 2023 son fonds de commerce comprenant le droit au bail à la société Volare. Aux termes du bail, les lieux sont destinés à des activités de restaurant, traiteur, vente sur place et à emporter.

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2024, M. [R] [W], Mme [H] [Z], Mme [D] [K] et M. [N] [K] ont assigné en référé la société Volare aux fins d’entendre, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l’article L.145-41 du code de commerce et de l’article 1343-5 du code civil :

A titre principal,

— JUGER acquise la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial du 4 juin 2018,

— ORDONNER en conséquence l’expulsion de la société VOLARE des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 12], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,

— CONDAMNER la société VOLARE à verser à [R] [W], [H] [Z] née [E], Madame [D] [K] et [N] [K] une provision d’un montant de 22 164,64 euros, sauf à parfaire, au titre de son arriéré de loyers, charges, taxes et accessoires arrêtés à la date de signification des présentes,

— JUGER que le montant du dépôt de garantie restera acquis à [R] [W], [H] [Z] née [E], Madame [D] [K] et [N] [K],

— CONDAMNER la société VOLARE à verser à [R] [W], [H] [Z] née [E], Madame [D] [K] et [N] [K] des intérêts de retard mensuels au taux d’intérêt légal sur son arriéré de loyer et charges d’un montant de 22 164,64 euros,

— JUGER mal fondée toute éventuelle demande de délais,

A titre subsidiaire,

— JUGER dans l’hypothèse où des délais étaient accordés, que les sommes qui seront versées par la société VOLARE s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéances postérieurement à la délivrance du commandement, l’arriéré dû au titre du commandement n’étant apuré qu’en outre,

— JUGER dans cette hypothèse que, faute pour la société VOLARE de respecter les délais accordés et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues

deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise et [R] [W], [H] [Z] née [E], Madame [D] [K] et [N] [K] pourront dès lors poursuivre l’expulsion de la société VOLARE, ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux susvisés, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société VOLARE à verser à [R] [W], [H] [Z] née [E], Madame [D] [K] et [N] [K] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la société VOLARE aux entiers dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée aux créanciers inscrits.

A l’audience du 21 octobre 2024, les requérants ont repris oralement leurs prétentions exposées dans leur acte introductif d’instance et sollicitent l’actualisation de la somme à mettre à la charge de la société Volare à la somme de 30 039,05 euros.

A l’appui de leurs prétentions, M. [R] [W], Mme [H] [Z], Mme [D] [K] et M. [N] [K] produisent le bail commercial fixant le loyer annuel hors charge et hors taxe de 33 600 payable d’avance par mensualité, un commandement de payer délivré le 22 février 2024 pour la somme due en principal hors clause pénale de 6 030,34 euros et un décompte arrêté au 14 octobre 2024, aux fins de démontrer que leur locataire a enregistré une accumulation de retard dans le paiement des loyers.

En outre, ils précisent que dans le même commandement, la société preneuse a été sommée de justifier dans le délai d’un mois d’un justificatif d’assurance contre les risques locatifs.

Les demandeurs font valoir que la clause résolutoire prévue au bail est acquise faute de régularisation de l’arriéré et de justificatif d’assurance dans le mois suivant le commandement.

Ils ajoutent que la société Volare exploite la cave voutée de l’immeuble comme espace pour recevoir la clientèle, ce qu’ils ont sommé la partie défenderesse de cesser immédiatement par lettre officielle de leur avocat adressée au conseil de cette dernière le 17 octobre 2024.

Reprenant oralement ses conclusions déposées à l’audience, la société Volare demande à la présente juridiction, au visa de l’article 1231-5 du code civil, des articles L 145-40, L 145-40-1, R 145-35 et R 145-36 du code de commerce,

— DECLARER la société « VOLARE » recevable en ses demandes,

Ce faisant,

— La DIRE bien fondée,

— CONSTATER l’existence d’une contestation sérieuse ;

— CONSTATER que la société « VOLARE » justifie d’une assurance pour les lieux loués ;

A titre subsidiaire,

— JUGER que la somme de 19 375,66 euros, versée indument à titre de dépôt de garantie, s’imputera sur la dette de la société « VOLARE »,

— JUGER qu’au jour de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, la société « VOLARE » n’était redevable d’aucune somme aux consorts [W], [E] et [K] ;

Ce faisant,

— DEBOUTER les consorts [W], [E] et [K] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions de ce chef,

A titre infiniment subsidiaire,

— JUGER que la société « VOLARE » est redevable, au 31 octobre 2024, de la somme de 4 030,80 euros sous réserve de la communication de la régularisation des charges locatives au titre de l’exercice 2023 ;

— CONDAMNER les consorts [W], [E] et [K] à verser à la société « VOLARE » les intérêts sur la somme de 19 375,66 euros sur la période du 23 mai 2023 au 22 février 2024 ;

— ACCORDER à la société « VOLARE » les plus larges délais de paiement, soit douze mois à compter de la décision qui sera rendue ;

A titre reconventionnel,

— ORDONNER aux consorts [W], [E] et [K], sous astreinte de 20 euros par jour, à compter de la décision qui sera rendue, d’avoir à remettre en état le local d’habitation inclus dans le bail commercial ;

— JUGER que votre Juridiction se réserve le droit de liquider le montant de l’astreinte,

— LAISSER les dépens à la charge de celui qui les aura exposés.

A l’appui de ses prétentions, la société Volare soutient avoir cessé de verser le loyer depuis le mois de janvier 2024 en raison de difficultés financières. Elle déclare en revanche avoir justifié d’une attestation d’assurance. Elle précise encore avoir subi un refoulement d’eaux usées le 15 septembre 2024 en raison de la vétusté de l’immeuble et avoir dû faire appel en urgence et à ses frais à une entreprise spécialisée.

Elle indique que le dépôt de garantie ne pouvait excéder deux mois de loyers de sorte qu’elle ne devait aucune somme au jour de la délivrance du commandement de payer, qu’elle a réglé la somme de 6 713,71 euros depuis ce commandement au titre de travaux de débouchage de la colonne d’eaux usées et du loyer courant d’octobre 2024.

La société Volare conteste l’imputation illégale des frais administratifs de gestion courante des loyers, ainsi que l’application de la clause pénale à hauteur de 20 % des loyers impayés et au titre de l’abandon du dépôt de garantie, qui échappe à l’office du juge des référés Elle conteste encore l’imputation de 188,57 euros sans aucune explication, le montant de la provision pour charges malgré l’absence de toute reddition des charges locatives et l’appel de la taxe d’ordure ménagère sans aucun justificatif produit.

Elle s’estime ainsi redevable au total d’une somme de 4 030,80 euros sous réserve de la communication de la régularisation des charges locatives au titre de l’exercice 2023 et du calcul des intérêts sur l’excès de dépôt de garantie, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant des sommes réclamées.

A titre subsidiaire, elle sollicite un délai de 12 mois pour apurer sa dette.

Elle estime au surplus qu’elle exploite la cave de l’immeuble conformément aux mentions du bail.

Enfin, à titre reconventionnel, elle sollicite la réalisation de travaux sous astreinte sur la toiture de l’immeuble, l’étanchéité de la façade, la plomberie et l’escalier sous astreinte, compte tenu de l’absence de décence des locaux telle que résultant de photographies versées aux débats.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé complet de leurs prétentions.

La décision sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de rejet de la pièce n° 9 des demandeurs

A titre liminaire, il est sollicité à l’audience le rejet de la pièce n° 9 des demandeurs au motif que la lettre officielle versée aux débats serait contraire aux règles déontologiques applicables.

Une telle demande ne peut qu’être rejetée en l’absence d’allégation d’une cause d’illicéité au sens du droit judiciaire privé, étant précisé que la présente juridiction n’a pas comme office de régler les différents d’ordre déontologique.

Sur le constat de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ».

Il est constant que le juge n’a pas le pouvoir d’apprécier la gravité du manquement de l’obligation, hormis le défaut de paiement des loyers, dès lors que le manquement contractuel s’est poursuivi au-delà du délai prévu à la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail prévoit en son article 14 une obligation d’assurance contre les risques locatifs pour toute la durée du bail et la clause résolutoire insérée à l’article 15 précise qu’en cas d’inexécution d’une l’une quelconque des clauses du bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice.

Or en l’espèce, malgré le commandement du 22 février 2024 d’avoir à justifier d’une attestation d’assurance dans le mois, il n’est pas justifié de la remise d’une attestation d’assurance dans le mois suivant le commandement. De plus, celle produite aux débats ne produit effet qu’à compter du 16 octobre 2024, et non depuis la cession du fonds de commerce au profit de la société Volare, intervenue le 23 mai 2023.

En conséquence, la résiliation du bail doit être constatée définitivement à la date du 23 mars 2024, et ce sans qu’il n’y ait lieu d’examiner le moyen tiré de l’absence de respect de la destination des lieux dans leur intégralité. La demande d’expulsion est de manière corollaire justifiée et sera ordonnée.

Sur la demande de provision

Contrairement à ce que soutient la société Volare, l’article L.145-40 du code de commerce ne fixe aucune limite à la libre fixation du dépôt de garantie, mais règle seulement le régime des intérêts pour les sommes réglées d’avance au bailleur, y compris à titre de garantie. Il s’en déduit seulement que les sommes excédant deux mois de garantie produisent intérêts au profit de la société Solare.

Il n’est pas davantage établi au vu de simples photographies, à l’exception de tout constat contradictoire et de lettres de mise en demeure, que les bailleurs seraient tenus à des travaux spécifiques, en particulier du fait d’une vétusté prétendue des canalisations d’eaux usés. Il ne peut être imputé avec évidence la facture de débouchage de la conduite ayant entraîné l’intervention d’une facture d’intervention, sans au surplus qu’il ne soit allégué qu’il s’agisse d’une obligation incombant aux bailleurs.

C’est en revanche à juste titre que la société Volare relève l’existence d’une contestation sérieuse sur l’exigibilité des provisions sur charges, alors qu’il n’est versé aucun justificatif d’une reddition pour charges, de la taxe d’ordre ménagère ou de la somme de 188,57 euros dont il n’est fourni aucune explication. Les bailleurs n’apportent aucune justification sur l’imputation de frais généraux de gestion des loyers au regard des dispositions de l’article R.145-35 du code de commerce.

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d’intérêts de retard ou de majoration de d’indemnité d’occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond. Il n’y a donc pas à lieu à référé sur ces demandes.

Il convient donc de déduire du décompte :

Provisions pour charges et frais de gestion (11 x 103 euros) 1133 euros188,57 euros de complément de loyers non justifiés,Clause pénale (04.03.2024) : 1 206,06 euros,Taxe d’ordure ménagère : 211.39 euros,Frais d’huissier (décomptés séparément) : 244,03 euros de commandement129,03 euros de frais d’assignation,74,86 euros de dénonciation,Intérêts au taux légal sur la part du dépôt de garantie excédant deux mois : du 23 mars 2023 au 31 octobre 2024 sur 7 mois de loyers (19600 euros), évalués à au moins 405 euros,Total à déduire du décompte : 3 591,94 euros

La demande de provision sera accueillie à hauteur de (30 039,05 euros – 3 591,94 euros) 26 447,11 euros correspondant aux loyers impayés, arrêtés au 14 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 comprise, une contestation sérieuse existant pour le surplus.

En l’absence de la moindre justification de la situation économique et financière de la société Volare, qui s’est déjà accordée unilatéralement environ 9 mois de délais sans l’accord de son bailleur, sa demande de délai de grâce sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle

A défaut de constat contradictoire de la prétendue vétusté des lieux et de l’absence de toute mise en demeure préalable de réaliser des travaux pour remettre les locaux en situation de décence, la demande reconventionnelle ne pourra prospérer en référé.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer en l’état sur le sort du dépôt de garantie, alors que la société preneuse n’est pas, à ce stade, sortie des lieux donnés à bail.

Sur les frais et dépens

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Dit n’y avoir lieu de rejeter des débats la pièce n° 9 des demandeurs,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 23 mars 2024,

Ordonne en conséquence l’expulsion de la société Volare des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 12], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,

Condamne la société Volare à payer à M. [R] [W], Mme [H] [Z], Mme [D] [K] et M. [N] [K] la somme provisionnelle de 26 447,11 euros, correspondant aux loyers impayés, arrêtés au 14 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 comprise,

Dit que cette somme portera intérêt au taux légal sur la somme de 6 060,34 euros à compter du commandement du 22 février 2024, sur celle de 16 104,30 euros à compter de l’assignation du 6 juin 2024 et sur le surplus à compter de la présente décision,

Rejette la demande de délai de paiement,

Rejette la demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire,

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes des parties qui se heurtent à une contestation sérieuse,

Condamne la société Volare aux dépens comprenant les frais du commandement de payer du 22 février 2024, de l’assignation et de sa dénonciation aux créanciers inscrits ;

Condamne la société Volare à régler à M. [R] [W], Mme [H] [Z], Mme [D] [K] et M. [N] [K] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait à Paris le 02 décembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Paul RIANDEY