DU 30 Septembre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00479 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OOAZ

Code NAC : 30B

S.A.R.L. OMR GESTION

C/

S.A.R.L. AUTO ECOLE VICTORIA

Monsieur [R] [M]

Madame [U] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, juge

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A.R.L. OMR GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 4]-[Adresse 6]

représentée par M^e Patrick FLORENTIN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 105, M^e Déborah ITTAH, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC406

DÉFENDEURS

S.A.R.L. AUTO ECOLE VICTORIA, dont le siège social est sis [Adresse 4]-[Adresse 6]

représentée par M^e Jacky ATTIAS, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 37, et M^e Maria MARANHAO GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1152

Monsieur [R] [M], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Jacky ATTIAS, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 37, et M^e Maria MARANHAO GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1152

Madame [U] [E], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jacky ATTIAS, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 37, et M^e Maria MARANHAO GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1152

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Débats tenus à l’audience du 10 septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 30 Septembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 1er février 2022, la société OMR GESTION a consenti un bail commercial à la société AUTO ECOLE VICTORIA, représentée par M. [R] [M] et Mme [U] [E], portant sur un local commercial sis [Adresse 4] pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er mars 2022, moyennant un loyer mensuel hors taxes et hors charges de 991 euros.

Par acte du 1er février 2022, M. [R] [M] et Mme [U] [E] se sont également portés caution solidaire pour la société AUTO ECOLE VICTORIA.

Le 10 janvier 2024, la société OMR GESTION a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société AUTO ECOLE VICTORIA, portant sur la somme de 24 429,51 euros en principal.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société OMR GESTION a, par actes séparés de commissaire de justice en date des 26 juin 2024, 18 juin 2024 et 17 juin 2024, fait assigner en référé la société AUTO ECOLE VICTORIA, M. [R] [M] et Mme [U] [E] en leur qualité de caution, devant le tribunal judiciaire de PONTOISE sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile, L.145-41 du code de commerce, 1103, 1104 et 2288 du code civil.

L’état des privilèges et nantissements du fonds de commerce ne porte mention d’aucune inscription.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 4 septembre 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois successifs à la demande des parties. Un calendrier de procédure a été mis en place par le juge des référés à l’audience du 20 novembre 2024.

Par ordonnance en date du 5 mars 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a ordonné le retrait du rôle de l’affaire afin de laisser aux parties le temps de se mettre en état.

Par message RPVA du 09 mai 2025, le conseil de la société OMR GESTION a sollicité le rétablissement de l’affaire qui a été rappelée à l’audience du 10 septembre 2025.

Aux termes de ses conclusions signifiées par RPVA le 9 mai 2025 et visées à l’audience du 10 septembre 2025, la société OMR GESTION demande au juge des référés de :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire au 10 février 2024 par l’effet du commandement signifié le 10 janvier 2024 ; ORDONNER l’expulsion de la société AUTO ECOLE VICTORIA et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, ORDONNER l’enlèvement des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société AUTO ECOLE VICTORIA conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce, jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de la remise des clés ; SE RESERVER COMPETENCE pour la liquidation de l’astreinte ; CONDAMNER solidairement la société AUTO ECOLE VICTORIA, Monsieur [R] [M], et Madame [U] [E] à payer à la société SARL OMR GESTION à titre provisionnel la somme de 26 829,81 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer signifié le 10 janvier 2024, détaillée comme suit :19 269,73 € au titre des loyers, charges et taxes échus et non réglés, TTC, entre le 1er avril 2023 et le 10 février 2024 ;1 926,97 € au titre de la majoration de plein droit de 10% des loyers, charges et taxes échus et non réglés entre le 1er avril 2023 et le 10 février 2024 ; 5 409,93 € au titre de l’application de la clause pénale de 5 % par mois de retard des loyers, charges et taxes échus et non réglés entre le 1er avril 2023 et le 10 février 2024 ; 223,14€ au titre des frais d’acte occasionnés par le commandement de payer,CONDAMNER solidairement la société AUTO ECOLE VICTORIA, Monsieur [R] [M], et Mme [U] [E] à payer à la SARL OMR GESTION une indemnité journalière d’occupation, égale aux derniers loyers contractuels, charges et taxes, majorée de 100 %, du 1er mars 2024 jusqu’au jour de la restitution effective des lieux, matérialisée par la remise des clés, DIRE que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties ;AUTORISER la SARL OMR GESTION à conserver les dépôts de garantie versés entre ses mains en application de l’article 25 du bail du 1er février 2022 ;DEBOUTER la société AUTO ECOLE VICTORIA, Monsieur [R] [M], et Mme [U] [E] de l’intégralité de leurs demandes ;ORDONNER la capitalisation des intérêts échus dans la mesure où ceux-ci sont dus pour une année entière, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;CONDAMNER solidairement la société AUTO ECOLE VICTORIA, Monsieur [R] [M], et Mme [U] [E] à payer à la société SARL OMR GESTION la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. La société OMR GESTION soutient avoir délivré à la société preneuse un local conforme à son activité. Elle fait valoir que la société AUTO ECOLE VICTORIA est en possession du procès-verbal de la sous-commission départementale de sécurité et d’accessibilité du 16 octobre 2012 (pièce 31), lequel est valide jusqu’en 2028. Elle expose qu’elle a mandaté un architecte pour vérifier les démarches entreprises par la société défenderesse et que la préfecture lui a confirmé que l’autorisation d’accessibilité accordée en 2012 était toujours valable. Elle prétend que le refus d’agrément n’est pas lié à un problème de conformité des locaux mais au fait que la société AUTO ECOLE VICTORIA n’a pas déposé un dossier complet. Elle observe que la société preneuse a attendu le 19 mai 2023 pour présenter sa première demande d’agrément préfectoral alors que le bail est daté du 1er février 2022 et qu’elle a cessé de payer les loyers le 1er avril 2023. Elle indique également que l’autorisation d’accessibilité n’était plus nécessaire depuis l’arrêté du 22 juin 2022. Elle en déduit que la société défenderesse n’avait pas l’intention d’obtenir l’agrément et d’exploiter les locaux. De plus, elle expose que la société AUTO ECOLE VICTORIA n’a réalisé aucune des démarches nécessaires d’ouverture du local au public, notamment envoyer une attestation d’accessibilité à la Préfecture du département et à la Commission d’accessibilité de la commune et solliciter une autorisation d’ouverture d’un ERP, l’établissement ayant été fermé pendant plus de 10 mois. Elle souligne que la société défenderesse n’a réalisé aucune démarche entre le 8 juin 2023 et l’assignation du 17 juin 2024.

Elle soutient que le procès-verbal d’accessibilité transmis avec la demande d’agrément du 19 mai 2023 correspondant bien aux locaux loués car il a été établi à la suite de travaux de changement d’affectation des locaux situés aux [Adresse 4]/[Adresse 6]/[Adresse 7]/[Adresse 1] à [Localité 10]. En outre, la société demanderesse fait valoir que trois auto-écoles ont précédemment exploité les locaux avant l’AUTO ECOLE VICTORIA et obtenu l’agrément préfectoral sur la base du procès-verbal d’accessibilité du 24 janvier 2006.

La société OMR GESTION conteste également le défaut d’entretien et d’accès allégué par la société défenderesse en observant que le commissaire de justice a simplement constaté que l’alimentation électrique ne fonctionnait plus, mais pas qu’elle en avait coupé l’accès. Elle rappelle que c’est à la société locataire de réaliser les réparations nécessaires relatives au rideau électrique conformément à l’article 606 du code civil et expose que les locaux étaient bien ouverts en octobre 2024. Elle considère qu’il appartient au locataire d’installer une autre boite aux lettres si elle ne lui convient pas, que les accusations sur le vol de courrier relèvent de la diffamation et que le remplacement des extincteurs lui incombe selon les termes du bail.

S’agissant des demandes reconventionnelles des parties adverses, elle prétend que la clause résolutoire bénéficie seulement au bailleur et que les demandes de remboursements des sommes versées relèvent de l’appréciation du juge du fond, de sorte qu’il n’y pas lieu à référé.

Enfin, la société OMR GESTION soutient que le juge des référés n’a pas le pouvoir de prononcer la nullité d’un acte de cautionnement. Elle expose que la reproduction de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne concerne que les baux d’habitation et en aucun cas les baux commerciaux. S’agissant de l’absence de durée, elle fait valoir que le cautionnement est donné pour la durée du bail puisqu’il garantit une dette du contrat de bail dont il est l’accessoire. Elle rappelle que Mme [E] et M. [M] ont écrit dans l’acte de cautionnement qu’ils se portaient « caution solidaire et indéfinie du locataire » et considère que la solidarité implique qu’ils ont renoncé au bénéfice de discussion et de division. Elle rappelle la jurisprudence de la Cour de cassation qui a précisé que l’engagement solidaire d’une caution entraîne de plein droit la renonciation au bénéfice de discussion et de division, et ce même en l’absence d’une mention explicite sur la renonciation à ces bénéfices.

Aux termes de ses conclusions développées oralement et visées à l’audience, la société AUTO ECOLE VICTORIA demande au juge des référés de :

IN LIMINE LITIS

JUGER que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur le présent litige, lequel relève du juge du fond de ce tribunalEn conséquence,

RENVOYER les parties devant le tribunal de céans au fond.Si par extraordinaire, le juge de céans s’estime compétence, la concluante demande :

A TITRE PRINCIPAL

DEBOUTER la demanderesse de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre des défendeurs,FAIRE DROIT aux demandes reconventionnelles de la SARL AUTO ECOLE VICTORIA

RECONVENTIONNELLEMENT

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail signé par les parties le 1er février 2022 en raison des graves manquements du bailleur,JUGER que les manquements du bailleur à ses obligations constituent un trouble manifestement illicite et l’inexécution manifeste de ses obligations de délivrance et d’entretien des lieux loués,En conséquence, en application des dispositions de l’article 1719 du code civil imposant au bailleur de délivrer la chose louée en état de service à l’usage auquel elle est destinée. En cas de manquement à cette obligation, le locataire peut demander la restitution des loyers et charges versés pour la période où il n’a pas pu jouir paisiblement des lieux,

ORDONNER le remboursement de la totalité des sommes versées par la locataire, soit :40 000 € versés au titre du « droit d’entrée »26 166,84 € au titre des loyers et charges de la période du 1er février 2022 au 30 avril 2023,CONDAMNER la bailleresse à payer à la SARL AUTO ECOLE VICTORIA – à titre provisionnel et à valoir sur la réparation de l’intégralité des préjudices subis la somme de 100 000 €,CONDAMNER la SARL OMR GESTION à payer à la SARL AUTO ECOLE VICTORIA la somme de 3 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,CONDAMNER la SARL OMR GESTION en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître MARANHAO-GUITTON avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

La société AUTO ECOLE VICTORIA soulève in limine litis l’incompétence du juge des référés, au motif que le litige opposant les parties relève du juge du fond du tribunal judiciaire de Pontoise. Au fond, elle fait état des graves manquements du bailleur à ses obligations contractuelles à savoir le défaut de délivrance d’un local adapté à son activité, un défaut d’entretien et d’accès ainsi que des comportements abusifs.

S’agissant du défaut de délivrance, elle expose que son activité implique le respect des normes de sécurité imposées par la réglementation ERP au regard du champ d’application de l’article R.143-2 du code de la construction et de l’habitation, et que le bailleur est tenu de délivrer un local conforme à la réglementation ERP. Elle soutient qu’il pèse sur le bailleur l’obligation d’assurer que le locataire puisse exercer son activité dans un local conformément à la destination du bail. Elle indique que le bailleur a fourni un procès-verbal d’accessibilité qui correspond à d’autres locaux situés dans la même rue en toute mauvaise foi et que la préfecture lui a refusé l’autorisation d’exercer car les adresses ne correspondaient pas. Elle fait valoir qu’elle a déposé plusieurs demandes successives d’agrément dès l’obtention de son KBIS et que la préfecture lui a précisé que le document joint était une autorisation de travaux et non pas un certificat d’accessibilité.

S’agissant du défaut d’entretien et d’accès, elle soutient qu’elle ne peut pas accéder à son courrier car elle n’a pas pu installer de boîtes aux lettres et que la bailleresse récupère tous les courriers de tous les locataires. De plus, elle fait valoir que le défaut de paiement des factures d’électricité l’a régulièrement empêché d’accéder aux locaux, le rideau de fer étant actionné par une clé de commande du moteur électrique dudit rideau. Elle ajoute qu’elle a dû procéder au changement des extincteurs afin de se conformer aux normes de sécurité. Enfin, elle expose que le bailleur a procédé au prélèvement sur le compte personnel de l’un des associés, de sommes destinées au paiement des loyers réclamés, sans en avoir l’autorisation et de manière inexpliquée.

Compte tenu des manquements graves du bailleur, elle indique avoir cessé de payer le loyer à compter du 1er avril 2023 et invoque une exception d’inexécution sur le fondement des articles 1217, 1720 et 1721 du code civil. Elle rappelle que la jurisprudence interprète la condition de gravité du manquement du cocontractant de façon stricte, de façon à ce que le recours à l’exception d’inexécution reste une riposte proportionnée à la gravité du manquement.

Dans ces conditions, elle sollicite que les parties soient remises dans l’état où elles se trouvaient avant la signature du bail du 1er février 2022 et sollicite notamment le remboursement des sommes versées à titre de droit d’entrée et au titre des loyers et charges.

Enfin, elle soutient que l’impossibilité d’exploiter son activité a généré pour la société des préjudices commerciaux très importants qu’il convient de réparer par l’allocation de dommages-intérêts à hauteur de 100 000 €.

Aux termes de leurs conclusions développées oralement et visées à l’audience, M. [R] [M] et Mme [U] [E] demandent au juge des référés de :

IN LIMINE LITIS

JUGER que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur le présent litige, lequel relève du juge du fond de ce tribunalEn conséquence,

RENVOYER la demanderesse devant le juge du fond afin que soit prononcé la nullité des actes de cautionnement insérés au contrat de bail signé par les parties le 1er février 2022,AU PRINCIPAL

JUGER que les cautions n’ayant pas renoncé au bénéfice de discussion et division, les demandes de la SARL OMR GESTION à leur rencontre sont prématurées et sans fondement,JUGER que les défendeurs ne sont redevables d’aucune somme à l’égard de la SARL OMR GESTION,En conséquence,

DEBOUTER la demanderesse de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre des défendeurs,RECONVENTIONNELLEMENT

ORDONNER la restitution par la SARL OMR GESTION des sommes indûment prélevées sur le compte de Monsieur [M], soit au total 5 816,43 €, s’agissant des loyers dus par la SARL AUTO ECOLE VICTORIA,CONDAMNER la bailleresse au paiement de la somme de 60 000 euros de dommages et intérêts à chacun d’eux, en réparation de tous leurs préjudices confondus,FRAIS IRREPETIBLES ET DEPENS

CONDAMNER la SARL OMR GESTION à payer à chacun des cautions la somme de 1 200 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,CONDAMNER la SARL OMR GESTION aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître MARANHAO-GUITTON avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. M. [R] [M] et Mme [U] [E] soulèvent in limine litis l’incompétence du juge des référés, au motif que le litige opposant les parties relève du juge du fond du tribunal judiciaire de Pontoise. Au fond, ils soutiennent que les actes de cautionnement ne sont pas conformes aux exigences de la loi car ils ne comportent pas certaines mentions obligatoires, notamment :

— la durée de l’engagement et la reproduction de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989,

— des précisions claires sur la nature de l’engagement, la mention « caution solidaire » n’étant pas détaillée, de sorte que les associés n’ont pas compris l’étendue de cet engagement.

En outre, ils exposent que les actes de cautionnement ne comportent pas la renonciation au bénéfice de discussion ou de division exigée par l’article 2297 du code civil, de sorte que les demandes formées à leur encontre sont irrecevables, les poursuites contre la société AUTO ECOLE VICTORIA n’étant pas épuisées. Ils arguent que la bailleresse n’a pas informé les cautions que la locataire cautionnée ne payait pas ses loyers et charges dès le premier incident de paiement, conformément aux dispositions de l’article L.341-1 du code de consommation, et qu’elle a frauduleusement procédé aux prélèvements de sommes sur le compte personnel de Monsieur [M].

Les cautions n’ayant pas renoncé au bénéfice de discussion et de division, ils prétendent que les demandes de la société OMR GESTION à leur encontre sont prématurées et sans fondement.

Enfin, M. [R] [M] et Mme [U] [E] soutiennent que les manquements du bailleur occasionnés de nombreux préjudices pour les associés et s’estiment fondés à réclamer chacun une somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur l’incompétence du juge des référés soulevée in limine litis

Selon l’article 74 alinéa 1er du code de procédure civile, les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

La société AUTO ECOLE VICTORIA soulève in limine litis l’incompétence du juge des référés, au motif que le litige opposant les parties relève du juge du fond du tribunal judiciaire de Pontoise.

Il convient de rappeler que le juge des référés doit vérifier si les demandes des parties répondent aux critères d’appréciation des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile.

Par ailleurs, le débat sur la compétence débouche éventuellement sur une décision d’incompétence qui tend uniquement à déterminer quelle juridiction doit être saisie à raison des matières qui lui sont attribuées ou de sa situation territoriale, et que si l’incompétence d’attribution ou territoriale du juge des référés, qui est une exception d’incompétence de procédure, doit être soulevée in limine litis, le débat sur l’exercice des pouvoirs du juge des référés concerne le fond de sa saisine.

En effet, l’existence d’une contestation sérieuse ne constitue pas une exception d’incompétence, il s’agit d’une appréciation sur le fond des pouvoirs du juge des référés en dehors de toute discussion sur sa compétence territoriale ou d’attribution.

Dès lors, le moyen tiré de l’incompétence du juge des référés au profit du juge du fond, peut constituer une contestation sérieuse mais n’est pas une exception d’incompétence et n’a donc pas à être présenté avant toute défense au fond.

Sur la demande principale d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et l’exception d’inexécution

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Toutefois la Cour de cassation ne reconnaît au preneur le droit de se soustraire au paiement du loyer que dans des circonstances exceptionnelles. Ainsi, il est admis que le locataire peut refuser de payer le loyer en se prévalant de l’inexécution par le bailleur des travaux de réparations nécessaires ou lorsqu’il se heurte à une impossibilité totale d’utiliser les lieux ou d’exercer le commerce prévu par le bail, le bailleur ne remplissant alors plus son obligation de délivrance.

Par ailleurs, il est constant que l’exception d’inexécution fondée sur un manquement du bailleur à ses obligations peut constituer une contestation sérieuse, faisant ainsi obstacle à ce que soit constatée en référé l’acquisition de la clause résolutoire.

La société AUTO ECOLE VICTORIA reconnait avoir cessé le paiement des loyers des locaux loués en raison des graves manquements de la bailleresse à ses obligations contractuelles, notamment la délivrance d’un local conforme, l’entretien et l’accès à ce dernier.

Au soutien de son argumentation, elle verse aux débats :

— une demande d’agrément non datée,

— le procès-verbal de la commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité en date du 24 janvier 2006 aux termes duquel la commission émet un avis favorable à la demande de dérogation et à la réalisation du projet au [Adresse 7],

— un refus non daté émis par la Préfecture sur le site « démarches-simplifiées.com » au motif que le procès-verbal d’accessibilité ne correspondant pas au local »,

— les autorisations préfectorales d’enseigner la conduite des véhicules à moteur et la sécurité routière, délivrées à M. [M] et Mme [E],

— un procès-verbal de constat dressé le 4 décembre 2023 aux termes duquel le commissaire de justice constate que le seul accès du local est condamné par un rideau métallique et qu’aucune énergie électrique n’alimente le moteur dudit rideau, interdisant ainsi tout accès à l’intérieur du local,

— un courrier en date du 16 juin 2023 adressé à la société OMR GESTION par la société AUTO ECOLE VICTORIA dans lequel cette dernière fait état des difficultés rencontrées,

— la décision de refus en date du 21 avril 2023 émis par le bureau de la sécurité intérieure sur le site « démarches-simplifiées.com » suite à la demande d’agrément n° 11882513 déposée le 18 avril 2023 au motif de l’incomplétude du dossier (manque le PV d’assemblée générale, l’enseigne doit être mentionnée sur le Kbis, le PV d’ERP) et du fait que les documents doivent être enregistrées sous formats PDF (impossible d’ouvrir les statuts, l’assurance du local, les certificats d’immatriculation et les cartes d’enseignants),

— la décision de refus en date du 11 mai 2023 émis par le bureau de la sécurité intérieure sur le site « démarches-simplifiées.com » suite à la demande d’agrément n° 12334215 déposée le 25 avril 2023, au motif de l’incomplétude du dossier (le nom de l’enseigne figurée sur le Kbis, attestation précisant le responsable de l’établissement de la conduite, le procès-verbal d’ERP),

— la décision de refus en date du 22 mai 2023 émis par le bureau de la sécurité intérieure sur le site « démarches-simplifiées.com » suite à la demande d’agrément n° 12604067 déposée le 19 mai 2023, au motif que le procès-verbal d’accessibilité ne correspondant pas au local (adresse au 9 sur ERP et 5/7 sur le Kbis),

— le procès-verbal de la commission départementale de la sécurité et de l’accessibilité du 16 octobre 2012 qui émet un avis favorable à la réalisation des travaux au [Adresse 4],

— la décision de refus en date du 08 juin 2023 émis par le bureau de la sécurité intérieure sur le site « démarches-simplifiées.com » suite à la demande d’agrément n° 12786659 déposée le 2 juin 2023 au motif de l’incomplétude du dossier (il manque l’enseigne de l’établissement sur le Kbis, le procès-verbal d’ERP (vous présentez l’avis favorable pour effectuer les travaux), l’attestation nommant le gérant responsable de l’établissement de la conduite (différent de la société).

La société OMR GESTION argue de la conformité du local et verse aux débats :

— un formulaire cerfa d’attestation de témoin complété par M. [L] [D] [G] aux termes de laquelle ce dernier certifie être l’architecte qui a déposé le dossier de permis de régularisation et l’ERP pour le SCI CCB et UNIX IMMOBILIERS qui ont donné lieu à un avis favorable des services de l’urbanisme et des pompiers pour la création et l’affectation des locaux dans le corps du bâtiment [Adresse 3] situé [Adresse 4]/[Adresse 6]/[Adresse 7]/[Adresse 1] à [Localité 10],

— trois formulaires cerfa « attestation de témoin » complétés respectivement par M. [A] [Y], M. [H] [Y] aux termes desquelles ces derniers attestent avoir obtenu leur agrément préfectoral en joignant à la demande notamment le PV de réunion du 24 janvier 2006,

— les pièces d’identité des attestants,

— le bail commercial conclu entre la SCI UNIX IMMOBILIERS et la SARL AMBITION EXCELLENCE AU PERMIS le 20 février 2015 et portant sur un local sis [Adresse 4]/[Adresse 6],

— la convention de cession de fonds de commerce conclu entre la SARL AMBITION EXCELLENCE AU PERMIS et la SARL ECOLE DE CONDUITE PANDA le 13 février 2019

— le bail commercial conclu entre la SCI UNIX IMMOBILIERS et la SARL ECOLE DE CONDUITE PANDA le 22 octobre 2018 et portant sur un local sis au [Adresse 4]/[Adresse 6],

— les extraits Kbis de la SARL AMBITION EXCELLENCE AU PERMIS, de la SARL ECOLE DE CONDUITE PANDA et de la SARL AUTO ECOLE POINCARE

— les demandes d’agrément réalisées par M. [A] [Y] le 20 octobre 2015 et par M. [H] [Y] le 2 mai 2019

— l’avis favorable émis par la commission départementale d’agrément des auto-écoles le 18 mai 2015 s’agissant de l’auto-école AMBITION EXCELLENCE DU PERMIS,

— les arrêtés préfectoraux ayant autorisé successivement M. [A] [Y] en sa qualité de gérant de la SARL AMBITION EXCELLENCE DU PERMIS, M. [H] [Y] en sa qualité de gérant de la SARL ECOLE DE CONDUITE PANDA et M. [T] [F] en sa qualité de gérant de la SARL AUTO ECOLE POINCARRE, à exploiter local sis [Adresse 4]/[Adresse 6], et rappelant que l’agrément est délivré pour une durée de 5 ans,

— un formulaire cerfa d’attestation de témoin complété par M. [O] [W] [N], architecte aux termes duquel il certifie avoir été sollicité par la société OMR GESTION afin d’intervenir en juillet 2023 à ses frais pour assister la société AUTO ECOLE VICTORIA dans ses démarches.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les trois précédents exploitants du local commercial dont s’agit ont réussi à obtenir leur agrément en joignant le PV de réunion du 24 janvier 2006 à leur demande et que le local n’a pas fait l’objet de travaux postérieurement.

Par ailleurs, il est établi que les décisions de refus d’agrément émis par le bureau de la sécurité intérieure sur le site « démarches-simplifiées.com » sont motivés par l’incomplétude du dossier de la requérante qui ne résulte pas seulement de l’absence du procès-verbal d’ERP.

De surcroit, la société AUTO ECOLE VICTORIA ne justifie pas avoir réalisé une quelconque démarche administrative depuis le dernier refus d’agrément qui a lui a été opposé le 8 juin 2023.

Ainsi, il est démontré que la société défenderesse pas été diligente et elle ne peut valablement soutenir que la société bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d’un local conforme à l’objet du bail. En conséquence, il n’apparait aucune contestation sérieuse sur ce point.

S’agissant du manquement à l’obligation d’entretien et d’accès du local, le procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 4 décembre 2023 permet d’établir que l’alimentation électrique du moteur du rideau métallique ne fonctionne pas à cette date.

Or, la société défenderesse ne démontre pas que le rideau métallique ne fonctionnait pas lors de la signature du bail et de la remise des clés. De plus, elle n’a jamais fait état de ce dysfonctionnement à son bailleur ou ne s’est plainte d’un défaut d’accès au local.

Par ailleurs, la société bailleresse verse aux débats une attestation (pièce 39) de Mme [J] [V] [B] en date du 29 octobre 2024 qui atteste « le mardi 1er octobre et le vendredi 5 octobre 2024, je ne sais plus quel jour exactement, je suis passée devant l’auto-école sise [Adresse 4] à [Localité 10]. Celle-ci était ouverte, rideau de fer levé, porte ouverte et lumières allumées. »

Dès lors, il n’était pas établi que le la société preneuse ne peut accéder au local et que le bailleur a manqué à son obligation d’accès.

Il convient de rappeler que l’article 606 du code civil s’applique au bail commercial et contribue à définir la nature des grosses réparations incombant au propriétaire, à savoir : « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien ».

Selon les termes de l’article CHARGES ET CONDITIONS du bail signé entre les parties :

« 1°) ETAT DES LIEUX :

Le preneur prendra les locaux loués dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état ni réparation, ni aucun travail, ni leur faire aucune réclamation quelconque à ce sujet, et sans pouvoir exercer aucun recours contre le bailleur pour vices de construction, dégradation, voirie, insalubrité, humidité, infiltrations, cas d e force majeure, et toutes autres causes quelconques, intéressant l’état des locaux.

Le preneur se déclarant prêt à supporter tous inconvénients en résultant, et effectuer, à ses frais toutes les réparations et remises en état que nécessiterait l’état des lieux, même celles nécessitées par la vétusté ou l’usure.

2°) ENTRETIEN ET REPARATION :

Le preneur devra entretenir, pendant tout le cours du bail, les lieux loués constamment en bon état de réparations locatives et d’entretien.

Les peintures, fermetures, serrures, plomberies et autres devront être toujours maintenues en parfait état d’entretien, de propreté et de présentation. La devanture du magasin ainsi que la fermeture de celle-ci, seront entièrement à la charge du preneur, qui devra faire procéder tous les trois ans, à la peinture de ladite devanture ou toute autres réfections qui s’imposent.

Le preneur fera son affaire personnelle de l’entretien, de la remise en état, et le cas échéant des remplacements qui deviendraient nécessaires relativement aux plomberies, fumisteries, menuiseries, et en général à tout ce qui pourra garnir les lieux loués sans aucune exception ni réserve, et sans que l’énonciation qui précède puisse être interprétée comme une reconnaissance par le bailleur de l’existence dans les lieux loués des accessoires auxquels ces énonciations se rapportent.

Il supportera toutes les réparations qui seraient rendues nécessaires par suite du défaut d’exécution, des réparations locatives et d’entretien, résultant sur fait des preneurs, ou de celui de sa clientèle ou de son personnel. »

En conséquence, il n’est pas sérieusement contestable que la réparation du volet métallique ainsi que le changement des extincteurs incombent à la société AUTO ECOLE VICTORIA et cette dernière ne peut utilement soutenir que le bailleur a manqué à son obligation d’entretien.

Enfin, s’agissant des allégations de la société défenderesse sur la captation de son courrier, elles ne sont justifiées par aucune pièce.

Dès lors, la société AUTO ECOLE VICTORIA ne peut valablement invoquer une exception d’inexécution puisqu’elle ne démontre pas que le bailleur à manquer à ses obligations contractuelles.

De surcroit, elle reconnait avoir cessé de régler le loyer le 1er avril 2023 alors que sa première demande d’agrément a été réalisée le 21 avril 2023 et que le procès-verbal de constat de commissaire de justice sur le volet métallique a été dressé le 4 décembre 2023.

Dès lors, il n’est pas sérieusement contestable que la société AUTO ECOLE VICTORIA doit s’acquitter des loyers, charges, taxes et accessoires depuis le 1er mars 2022, date de prise d’effet du bail prévue contractuellement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Le bail conclu entre les parties le 1er février 2022 contient une clause résolutoire (page 22) qui stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et ou charges (loyer principal, charges, taxe, prestations ou fournitures) à son échéance exacte (…) et un mois après un simple commandement de payer (…), comprenant mention de la présente clause, demeuré sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 10 janvier 2024 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La société bailleresse soutient que les causes du commandement de payer du 10 janvier 2024 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance, ce qui n’est pas contesté par les défendeurs.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 10 février 2024 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

En revanche, la demande d’expulsion sous astreinte de 500 euros par jour de retard n’étant ni fondée ni motivée, et le demandeur bénéficiant de la possibilité de mettre en œuvre l’expulsion sans délai avec le concours de la force publique, cette demande sera rejetée.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de provision de la société OMR GESTION

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

La société bailleresse sollicite à titre provisionnel la somme de 26 829,81 € détaillée comme suit :

—  19 269,73 € au titre des loyers, charges et taxes échus et non réglés, TTC, entre le 1er avril 2023 et le 10 février 2024 ;

—  1 926,97 € au titre de la majoration de plein droit de 10% des loyers, charges et taxes échus et non réglés entre le 1er avril 2023 et le 10 février 2024 ;

—  5 409,93 € au titre de l’application de la clause pénale de 5 % par mois de retard des loyers, charges et taxes échus et non réglés entre le 1er avril 2023 et le 10 février 2024 ;

—  223,14€ au titre des frais d’acte occasionnés par le commandement de payer,

Sur la dette locative

La société bailleresse ne produit pas de décompte actualisé arrêté au 10 février 2024.

Il convient donc de se référer au décompte joint au commandement de payer visant la clause résolutoire qui mentionne une dette locative en principal de 24 429,51 euros au 10 janvier 2024, décomptée comme suit :

—  17 481,32 euros en janvier 2024 sans intérêts,

—  19 310 euros en janvier 2024 avec intérêts 10%,

—  22 600,82 euros en janvier 2024 avec intérêts 5%/mois

—  24 429,51 euros en janvier 2024 avec intérêts 10% + 5%/mois

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société AUTO ECOLE VICTORIA n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 17 481,32 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 10 janvier 2024 et il convient de condamner la

Société AUTO ECOLE VICTORIA par provision au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur la majoration de plein droit de 10% et la clause pénale de 5% par mois de retard

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le contrat de bail signé le 1er février 2022 stipule qu’en cas de non-paiement d’un terme de loyer et ou charges à son échéance exacte et au plus tard le 5 de chaque mois, son montant sera majoré de plein droit de 10% pour convertir le bailleur des frais exposés pour obtenir le recouvrement du terme impayé, et ce non compris les frais taxables et en sus il sera appliqué une clause pénale de 5% par mois de retard calculé sur le montant du loyer et ou charges impayés ; nonobstant tout intérêt au taux légal qui serait prononcé par le tribunal.

La demande au titre de la majoration de plein droit s’analyse comme une clause pénale et doit être accueillie dès lors qu’elle est prévue au contrat, qu’elle n’est ni contestée, ni manifestement excessive, celle-ci n’excédant pas les 10% habituels en la matière.

En revanche, la clause pénale de 5% par mois de retard apparait manifestement excessive en ce qu’elle vient s’ajouter à la majoration de plein droit, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Dès lors, la société AUTO ECOLE VICTORIA sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 1 748,13 euros, soit 10% de la dette locative au 10 janvier 2024, à la société OMR GESTION au titre de la majoration de plein droit prévue contractuellement.

Sur les frais

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande de provision à hauteur de 223,14 euros au titre des frais d’acte occasionnés par le commandement de payer, ceux-ci relevant des dépens.

Sur l’indemnité d’occupation

La société bailleresse soutient que le locataire d’un bail commercial qui se maintient dans les lieux sans droit ni titre, peut être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation permettant, d’une part, de rémunérer la jouissance des locaux occupés et, d’autre part, réparer le préjudice subi par le bailleur résultant d’une occupation sans bail. Elle sollicite donc le paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle journalière à compter du 1er mars 2024 qu’elle évalue à deux fois le montant du loyer de l’année en cours, à savoir 2 213,20 € par mois (1 070,34 € x 2) hors charges, hors taxes.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail, n’est pas prévue par une stipulation contractuelle, ni justifiée quant à son principe et son quantum, de sorte qu’elle apparait manifestement excessive.

L’indemnité d’occupation due par la société AUTO ECOLE VICTORIA depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera donc fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur le dépôt de garantie

Le bail commercial conclu le 1er février 2022 entre les parties prévoit le versement d’un dépôt de garantie de 2 378,40 euros, équivalent à deux mois de loyers TTC. La clause contractuelle stipule également que dans le cas de résiliation du bail ou d’inexécution de ces cluses et conditions, pour non-paiement du loyer ou pour une cause quelconque imputable au preneur, ce dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages-intérêts, sans préjudice de tous autres.

En l’espèce, eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en l’absence de contestation sérieuse, il convient d’ordonner que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur, en application des dispositions du bail.

Sur les demandes reconventionnelles de la société AUTO ECOLE VICTORIA

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l’espèce, la société AUTO ECOLE VICTORIA sollicite le remboursement de la somme de 40 000 euros versée au titre du « droit d’entrée » et de la somme de 26 188,84 euros au titre des loyers et charges de la période du 1er février 2022 au 20 avril 2023, en raison des manquements graves du bailleur à son obligation de délivrance et en faisant valoir que les parties doivent être remises dans l’état où elles se trouvaient avant la signature du bail du 1er février 2022.

Elle sollicite également une provision de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts en soutenant que l’impossibilité d’exploiter son activité a généré des préjudices commerciaux très importants.

Il ne résulte d’aucun des éléments produits que le principe comme le quantum de la responsabilité de la société OMR GESTION dans les préjudices invoqués par la société AUTO ECOLE VICTORIA, seraient démontrés dans des conditions de nature à permettre l’octroi d’une provision.

En outre, il ressort de la motivation supra que la société AUTO ECOLE VICTORIA ne démontre pas que la société bailleresse a manqué à ses obligations contractuelles, de sorte que les demandes reconventionnelles sont devenues sans objet.

Sur la demande de condamnation solidaire des cautions et la demande reconventionnelle de restitution d’une somme d’argent

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité d’un acte de cautionnement mais seulement de vérifier si la régularité de l’acte se heurte à des contestations sérieuses.

Il est également rappelé que les contrats sont soumis aux lois en vigueur au jour de leur conclusion.

Sur la régularité des actes de cautionnement

En vertu de l’article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès ; il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

L’article 2297 du même code, applicable au présent litige, précise qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires, exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article.

Ainsi, la validité d’un cautionnement sous seing privé donné par une personne physique au bénéfice d’un créancier professionnel, est subordonnée à la présence sur l’acte de cautionnement d’une mention émanant de la caution laquelle doit être manuscrite, sauf cautionnement électronique.

Il ressort des termes du bail commercial conclu entre les parties que Monsieur [R] [M] et Mme [U] [E] ont, en leur qualité de gérants, écrit manuscritement, « lu et approuvé, connaissance prise de ce qui précède, je déclare me porter caution solidaire et indéfinie du locataire pour le paiement des loyers, indemnités d’occupation et charges ainsi que pour l’exécution du présent bail et de ses suites. Bon pour caution ».

Par ailleurs, le bail stipule en son article 26°) CAUTION :

« Aux présentes sont intervenues :

Mr [M] [R] demeureant au [Adresse 5] né le 30/01/1962 à [Localité 9] en HAITI (…)Mme [E] [U] demeurant au : [Adresse 2] née le 03/04/1980 à [Localité 8] au MAROC (…)Lesquels déclarent se porter caution solidaire du locataire pour le paiement des loyers, indemnités d’occupation et charges, ainsi que l’exécution des conditions du présent bail et ses suites même s’il n’est ou ne sont plus associés au moment de l’exécution de la présente clause. Le transfert de caution ou l’annulation d’un partant de la SARL AUTO ECOLE VICTORIA doit impérativement être validé par la SARL OMR GESTION ou un de ses représentants ».

En l’espèce, les deux engagements de cautionnement souscrits ne comportent aucune mention manuscrite indiquant en chiffres et en lettres le montant maximum de leur engagement, ainsi que la durée précise de celui-ci.

Ainsi, le non-respect du formalisme exigé par les textes susvisés constitue une contestation sérieuse de nature à exclure ce point du champ de compétence du juge des référés, juge de l’évidence.

Par conséquent, l’obligation de Monsieur [R] [M] et Mme [U] [E] de s’acquitter des sommes dues par la société AUTO ECOLE VICTORIA au titre du bail souscrit le 1er février 2022 apparait sérieusement contestable, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de restitution

M. [R] [M] et Mme [U] [E] sollicitent la restitution par la société OMR GESTION des sommes prélevées sur le compte de Monsieur [M] pour un total de 5 816,43 euros, au titre des loyers dus par la SARL AUTO ECOLE VICTORIA.

Ils font valoir que la société bailleresse a eu recours à des manœuvres frauduleuses et a procédé au prélèvement de sommes sur le compte personnel de M. [M], sans la moindre autorisation.

Au soutien de leurs déclarations, ils versent aux débats le relevé de comptes de M. [M] au 31 mars 2023 sur lequel apparait :

— un prélèvement de OMR GESTION d’un montant de 4 004,02 euros le 14 mars 2023 ayant pour référence « LOYER REGUL »

— un prélèvement de OMR GESTION d’un montant de 1 812,41 euros le 04 avril 2023 ayant pour référence « LOYER AVRIL 2023 ».

En réponse, la société OMR GESTION soutient que les sommes prélevées sur le compte de M. [M], l’ont été en sa qualité de caution, de sorte qu’elles doivent rester acquises au bailleur.

Or, il résulte des développements précédents sur l’obligation de Monsieur [R] [M] et Mme [U] [E] de s’acquitter des sommes dues par la société AUTO ECOLE VICTORIA au titre du bail, qu’il n’y pas lieu à référé sur cette demande, qui relève elle-aussi de l’appréciation du juge du fond.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de Monsieur [R] [M] et Mme [U] [E]

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l’espèce, M. [M] et Mme [E] sollicitent chacun une somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de leurs préjudices. Au soutien de leur demande, ils font valoir que les manquements de la société bailleresse ont empêché la société preneuse d’exercer l’activité statutaire, laquelle a son tour a privé les deux associés d’emploi et de salaire, u manque à gagner pour défaut de cotisation à leur retraite pendant trois ans, la perte de leur investissement et de leur crédibilité auprès des banques, la perte des résultats escomptés et l’endettement personnel que cette situation a provoqué. Ils font également état de la détresse morale dans laquelle les a plongés cette situation et le mépris affiché par la bailleresse à leur égard.

Il convient de relever que la demande est peu justifiée et qu’elle n’est pas fondée sur une disposition légale.

De surcroit, il ne résulte d’aucun des éléments produits que le principe comme le quantum de la responsabilité de la société OMR GESTION dans les préjudices invoqués par M. [M] et Mme [E] seraient démontrés dans des conditions de nature à permettre l’octroi d’une provision.

Enfin, il ressort de la motivation supra qu’il n’a pas été relevé de manquement à l’encontre de la société bailleresse, de sorte que la demande reconventionnelle est devenue sans objet.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société AUTO ECOLE VICTORIA, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société OMR GESTION le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la société AUTO ECOLE VICTORIA à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

REJETONS l’exception d’incompétence soulevée in limine litis par les défendeurs ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 1er février 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 10 février 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 4] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société AUTO ECOLE VICTORIA et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

REJETONS la demande au titre de l’astreinte de la société OMR GESTION ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société AUTO ECOLE VICTORIA à payer à la société OMR GESTION la somme provisionnelle de 17 481,32 au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 10 janvier 2024, avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société AUTO ECOLE VICTORIA à la société OMR GESTION, à compter du 10 février 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la société AUTO ECOLE VICTORIA au paiement de cette indemnité ;

CONDAMNONS la société AUTO ECOLE VICTORIA à payer à la société OMR GESTION la somme provisionnelle de 1 748,13 euros au titre de la majoration de plein droit de 10% ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de la clause pénale de 5% par mois de retard ;

ORDONNONS que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la société AUTO ECOLE VICTORIA ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation solidaire de M. [M] et Mme [E] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de restitution de la somme de 5 816,43 euros ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de M. [M] et Mme [E] ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société AUTO ECOLE VICTORIA au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société AUTO ECOLE VICTORIA à payer à la société OMR GESTION la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance a été signée par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT