TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Xavier DEMEUZOY

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Louis URVOIS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03219 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MJ4

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 20 décembre 2024

DEMANDERESSE

Société GMT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Louis URVOIS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, [Adresse 1]

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [D], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne assisté de M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1735

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 décembre 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 20 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/03219 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MJ4

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 1er février 2014, la société GMT a donné à bail à M. [F] [D] un studio meublé à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 1650 euros, outre 150 euros de provision pour charges.

Suivant exploit de commissaire de justice du 25 octobre 2023, la société GMT a fait délivrer à M. [F] [D] un congé pour reprise au profit de Mme [L] [Y] née [P], associée de la SCI GMT, à effet du 31 janvier 2024.

Par actes d’huissier en date du 8 mars 2024, la société GMT a assigné M. [F] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, expulsion du preneur devenu sans droits ni titre avec concours de la force publique s’il y a lieu, d’obtenir l’expulsion du preneur et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif de 672,21 euros outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’à libération des lieux, et 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de sa demande, la société GMT se fonde sur l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 189 et fait valoir que le congé délivré est régulier en la forme et sérieux et légitime sur le fond.

Initialement appelée à l’audience du 23 mai 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 6 novembre 2024 à laquelle elle a été retenus.

A cette audience, la société GMT, représentée par son conseil, a déposé des conclusions, soutenues oralement, au titre desquelles elle forme les demandes suivantes au visa de l’article 122 du code de procédure civile, des articles 7, 7-1 et 10 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation, des articles 25-7 et 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de l’article 140 de la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018, de l’article 1728 du code civil :

À titre principal ,Juger irrecevable l’action de Monsieur [F] [D] en requalification du bail d’habitation meublé en bail d’habitation nu, car prescrite,Dire et juger que Monsieur [F] [D] a fait un aveu judiciaire dans ses conclusions sur l’existence d’un seul et unique bail meublé conclu le 1er février 2014 pour une durée d’un an, tacitement reconduit pour une durée d’un an à plusieurs reprises et pour la dernière fois à compter du 1er février 2023 pour se terminer le 31 janvier 2024,En conséquence,Débouter Monsieur [F] [D] de l’ensemble de ses demandes,Juger valable le congé signifié le 25 octobre 2023 par la société GMT à Monsieur [F] [D] à effet du 31 janvier 2024,Ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [D] et de tout occupant de son chef des locaux qu’il occupe au 6° étage de l’immeuble sis à [Adresse 5], s’il y a lieu avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier,Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde meubles qu’il plaira à la juridiction de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [F] [D],Condamner Monsieur [F] [D] à verser, à compter du ler février 2024, à la société GMT une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer facturé au 31 janvier2024, soit 1.803,80 €/mois, ladite somme étant augmentée des charges et accessoires prévus au bail échu, à compter du ler février 2024 et jusqu’à la date de restitution effective des locaux, matérialisée par la remise des clés,Dire que l’indemnité d’occupation sera réactualisée chaque année le 1er février, et pour la première fois le 1er février 2025, sur la base de la variation de l’indice de référence des loyers(IRL) publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice IRL publié au 1er février 2024et l’indice de comparaison étant l’indice du même trimestre de l’année suivante et ainsi de suite,À titre subsidiaire

Courrier de M. [F] [D] du 26 février 2

,- Juger valable le congé signifié le 25 octobre 2023 par la société GMT à Monsieur [F] [D] et reporter ses effets au 31 janvier 2025,

— Débouter Monsieur [F] [D] de l’ensemble de ses demandes,

— En toute hypothèse,

— Débouter Monsieur [F] [D] de ses demandes indemnitaires, notamment au titre d’un surplus de loyer et d’une condamnation sous astreinte à régulariser les charges,

— Condamner Monsieur [F] [D] à verser à la société GMT la somme de 672,21 € au titre de l’arriéré de loyers et charges restant dû au 31 janvier 2024, date d’effet du congé, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

— Condamner Monsieur [F] [D] au paiement à la société GMT de la somme de 5.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [F] [D] était représenté à l’audience par son conseil qui a soutenu oralement les demandes suivantes formées dans ses conclusions, au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de l’article 12 du code de procédure civile, de l’article 1353 du code civil :

Juger que le bail conclu entre Monsieur [F] [D] et la société GMT est un bail non meublé soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;Juger que le bail conclu entre Monsieur [F] [D] et la société GMT est un bail de 3 ans renouvelable ;Juger que le bail meublé ne remplit pas les critères d’ameublement fixés par la jurisprudence, Juger que le congé délivré par la société GMT à Monsieur [F] [D] le 25octobre 2023 n’a pas respecté le délai impératif de 6 mois ;Juger que la société GMT ne justifie pas du caractère, certain, liquide et exigible de sa créance;En conséquence,Juger nul et non avenu le congé délivré par la société GMT à Monsieur [F] [D] le 25 octobre 2023 ;Débouter la société GMT toutes ses demandes, fins et prétentions ;Condamner la société GMT à payer à Monsieur [F] [D] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance,Condamner la société GMT à restituer la somme de 19 368 euros, relative au surplus de loyer versé par Monsieur [F] [D] du ler novembre 2021 au 1er novembre 2024 ;Condamner la société GMT à produire les justificatifs et factures des charges auprès de Monsieur [F] [D] des années 2021 et 2022 sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à venir.Condamner la société GMT à appliquer un loyer médian de 1328 euros conformément à l’encadrement des loyers et ce, jusqu’ à l’issue du renouvellement de son bail en février 2026,Ecarter l’exécution provisoire de la décision à venir,A titre subsidiaire,Accorder un délai de maintien dans les lieux de douze mois à compter de la décision à intervenir.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures développées par les parties à l’audience du 6 novembre 2024 pour l’exposé de leurs moyens et prétentions.

A l’issue des débats, a décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de requalification du bail

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés selon l’article 25-3 de la même loi, « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ».

Il est constamment que cette prescription triennale de l’article 7-1 s’applique à un locataire bénéficiaire d’un bail meublé qui revendique sa requalification en bail d’habitation soumis au titre 1er de la loi du 6 juillet 1989, sans que les tacites reconductions du bail n’aient eu pour effet de faire courir un nouveau délai de prescription.

Selon l’article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

En l’espèce, M. [F] [D] prétend que M. [H] [U], en sa qualité de représentant légal de la société GMT, avait accepté que le bail signé le 1er février 2014 soit modifié en bail non meublé à compter du 17 février 2014.

En d’autres termes, le défendeur prétend qu’un bail verbal de location non meublée se serait substitué le 17 février 2014 au bail meublé signé le 1er février 2014.

Cependant, le défendeur n’apporte aucun élément à l’appui de ses allégations, la seule mention d’une entrée dans les lieux le 17 février 2014 au lieu du 1er février 2014 sur un décompte de charges locatives de 2023 ne permet pas de conclure qu’un bail non meublé serait substitué à cette date à un bail meublé.

Ainsi, M. [F] [D] échoue à montrer que le bailleur aurait renoncé à se prévaloir du caractère meublé du bail.

Il en résulte que le bail ayant été conclu le 1er février 2014, la demande tendant à la requalification du bail formée par conclusions déposées à l’audience du 6 novembre 2024 est prescrite et sera déclarée irrecevable.

Sur le congé délivré par le bailleur

En application des dispositions de l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, trois mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

En l’espèce, le bail consenti par la société GMT à M. [F] [D] pour une durée d’un an, le 1er février 2014, s’est renouvelé par tacite reconduction chaque année le 1er février et la dernière fois le 1er février 2023 pour arriver à échéance le 31 janvier 2024.

Le congé du bailleur du 25 octobre 2023 a donc été régulièrement délivré plus de trois mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien, et mentionne l’identité du repreneur, Mme [L] [Y] née [P], associée de la société bailleresse.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation par le défendeur tant sur sa forme que sur son caractère sérieux, est bien régulier.

Le bail s’est ainsi trouvé résilié par l’effet du congé le 1er février 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et de l’indemnité d’occupation

M. [F] [D] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l’espèce, l’indemnité d’occupation sera fixée à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Par ailleurs, la société GMT produit le dernier avis d’échéance montrant qu’au 1er novembre 2024, après régularisation des charges des années 2021 et 2022, M. [F] [D] restait lui devoir la somme de 1 833,60 euros, soit une somme inférieure à l’échéance du mois de novembre.

Il en résulte que l’arriéré locatif de 672,21 euros mentionné dans les écritures de la demanderesse n’est plus d’actualité et que la société GMT sera déboutée de cette demande.

Par ailleurs, compte tenu de la régularisation intervenue, M. [F] [D] sera débouté de sa demande de production des justificatifs de charges pour les années 2021 et 2022.

En conséquence, M. [F] [D] sera condamné à verser une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er février 2024 jusqu’à la complète libération des lieux.

Sur la demande reconventionnelle relative à l’encadrement des loyers

La Ville de [Localité 3] a souhaité mettre en place sur son territoire le dispositif expérimental d’encadrement des loyers prévu à l’article 140 de la loi Elan (portant Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018. Ce dispositif est entré en vigueur à compter du 1er juillet 2019. La loi Elan a prévu une expérimentation pour une durée de 5 ans à compter de sa publication, prolongée de trois ans par la loi 3Ds du 21 février 2022.

L’article 140 dans son point III indique que le dispositif de l’encadrement des loyers s’applique lors de la conclusion du contrat et dans son point VI envisage la possibilité d’entreprendre une action en diminution du loyer lors du renouvellement du contrat.

L’hypothèse de la tacite reconduction n’est pas envisagée par l’article 140 de la loi Elan de sorte que le dispositif de l’encadrement des loyers n’est pas applicable aux baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi qui ont été tacitement reconduits sous l’empire de la loi.

Or, en l’espèce le bail a été conclu le 1er février 2014, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi, et a été tacitement reconduit chaque année ainsi que cela est indiqué en première page du contrat.

Il en résulte que le dispositif de l’encadrement des loyers n’est pas applicable au contrat liant les parties et que les demandes de M. [F] [D] ne pourront qu’être rejetées.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

M. [F] [D] sollicite un délai de douze mois pour quitter les lieux mais ne justifie d’aucune difficulté pour se reloger.

En conséquence, il ne pourra qu’être débouté de sa demande.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux en application de l’article L4121- 1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du congé et de la signification du présent jugement en application de l’article 695 du même code.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société GMT les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et apparaissant nécessaire afin de purger le contentieux, ne sera pas écartée en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable la demande de requalification du bail meublé conclu le 1er février 2014 en raison du caractère prescrit de cette demande formée par M. [F] [D],

CONSTATE que les conditions de délivrance à M. [F] [D] d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 1er février 2014 et concernant l’appartement meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 4] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 1er févier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [F] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [F] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société GMT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [F] [D] à verser à La société GMT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE M. [F] [D] à verser à la société GMT la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [D] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La juge,