N° RG 23/10393 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MJJ7

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 23/10393 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MJJ7

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Emmanuelle TRAUZZOLA

M^e Tarik ÖZCAN

Le

Le greffier

M^e Emmanuelle TRAUZZOLA

M^e Tarik ÖZCAN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 14 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. EURO-BAT'

immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 829.571.967. prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Emmanuelle TRAUZZOLA, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 20

DEFENDEURS :

Monsieur [S] [F]

né le 18 Décembre 1991 à [Localité 3] (TURQUIE), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Tarik ÖZCAN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 136

Madame [U] [K] épouse [F]

née le 16 Décembre 1990 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Tarik ÖZCAN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 136

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anaëlle LAPORT, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Anaëlle LAPORT,, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Janvier 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Anaëlle LAPORT, et par Aude MULLER, greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2022, Monsieur [S] [F] et Madame [U] [K] ont conclu un compromis de vente avec la société civile immobilière EURO-BAT (ci-après dénommée « SCI EURO-BAT »), représentée par son gérant, Monsieur [M] [Z], relatif à une maison d’habitation sise [Adresse 2], pour un montant de 310 000 euros.

Par contrat établi le même jour, Monsieur [S] [F] et Madame [U] [K] ont pris à bail ladite habitation pour une durée d’un an et le paiement d’un loyer mensuel de 1 300 euros.

Par acte sous seing privé en date du 30 mars 2023, Monsieur [S] [F] et Madame [U] [K] ont conclu un nouveau compromis de vente avec la SCI EURO-BAT, représentée par son gérant, Monsieur [M] [Z], relatif à cette même habitation, pour un montant de 305 000 euros avec une régularisation par acte authentique prévue au plus tard le 28 avril 2023.

Par lettre avec accusé de réception, distribuée le 28 août 2023 à Madame [U] [K] et avisée le 26 août 2023, mais non réclamée par Monsieur [S] [F], la SCI EURO-BAT les a mis en demeure de se présenter le 11 septembre 2023 à la Chambre des Notaires de [Localité 5] aux fins de régulariser par acte authentique la vente de ladite habitation et de verser le prix de vente et les frais selon décompte qui leur sera transmis par le notaire chargé de la vente.

Par lettre recommandée reçue le 05 octobre 2023, la SCI EURO-BAT a mis en demeure Monsieur [S] [F] et Madame [U] [K] de régler la somme de 30 500 euros en application de la clause pénale prévue au contrat.

Par acte délivré le 13 décembre 2023, la SCI EURO-BAT a fait assigner Monsieur [S] [F] et Madame [U] [K] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de paiement de la clause pénale et d’indemnisation de ses préjudices.

La clôture a été prononcée le 23 avril 2025, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 15 octobre 2025 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 janvier 2025, la SCI EURO-BAT sollicite du Tribunal :

qu’il condamne solidairement Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] d’avoir à payer à lui payer la somme de 30 500 euros en application de la clause pénale du compromis de vente du 30 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 septembre 2023 ;qu’il déboute Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;qu’il condamne solidairement Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] d’avoir à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile ;qu’il condamne solidairement Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] aux entiers frais et dépens de la procédure, en ce compris les frais de constat de commissaire de justice d’un montant de 420 euros, par application des articles 696 et 699 du code de procédure civile ;qu’il rappelle le caractère exécutoire de plein droit du jugement à intervenir.

Au soutien de sa demande de condamnation de Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] d’avoir à lui payer la somme fixée par la clause pénale, au visa des articles 1103, 1104, 1231-5 et 1304-3 du code civil, la SCI EURO-BAT estime que le défaut de réitération à la date prévue par le compromis résulte de la seule défaillance de ces derniers. Elle indique que Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] ayant mentionné de manière manuscrite, dans les deux compromis de vente, leur connaissance de l’impossibilité de se prévaloir des articles L312-1 du code de la consommation s’ils décidaient de recourir à un emprunt bancaire, ils ne sauraient se prévaloir d’une part, de l’existence d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire et d’autre part, de l’absence de clarté et d’une erreur sur l’existence de ladite condition suspensive alors qu’elle était absente des deux compromis.

Elle estime en outre, que Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] ne prouvent pas les malfaçons et non-façons dont ils allèguent l’existence au soutien de leur moyen fondé sur l’erreur sur les qualités essentielles du bien. En ce sens, elle explique qu’il n’est pas prouvé que les désordres relevés proviennent d’une malfaçon ou non-façon et pas de l’usage fait de l’habitation par Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F], et qu’en tout état de cause, aucun des éléments relevés ne fait véritablement grief à Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F]. Par ailleurs, la SCI EURO-BAT explique que la caducité du compromis de vente du 30 mars 2023 n’affecte pas la clause pénale, laquelle a vocation à survivre à la disparition de l’acte.

Enfin, la SCI EURO-BAT s’oppose aux demandes de remboursement formulées par Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] indiquant, en ce qui concerne la demande au titre des travaux engagés, que son accord n’a jamais été recherché pour leur exécution et qu’en outre les travaux ont été détruits et déposés au départ de Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F]. En ce qui concerne la demande au titre des loyers versés, elle explique que ces derniers ont été versés en application d’un bail d’habitation et qu’il n’a jamais été question qu’il s’agisse d’une avance sur le prix de cession du bien.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 mars 2025, Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] demandent au tribunal :

à titre principalqu’il déboute la SCI EURO-BAT de l’intégralité de ses fins, demandes et prétentions ;qu’il prononce la nullité du compromis de vente du 30 mars 2023 ;

à titre subsidiairequ’il prononce la caducité du compromis de vente du 30 mars 2023 ;

à titre très subsidiairequ’il ordonne une mesure d’expertise judiciaire ;

à titre infiniment subsidiairequ’il limite le montant de la clause pénale à un dixième de la somme demandée ;

à titre reconventionnelqu’il condamne la SCI EURO-BAT à leur payer la somme de 15 600 euros au titre du remboursement de trop-versé de loyer ;qu’il condamne la SCI EURO-BAT à leur payer la somme de 16 643 euros au titre du remboursement des travaux d’embellissements effectués ;

en tout état de causequ’il condamne la SCI EURO-BAT aux entiers frais et dépens ;◦qu’il condamne la SCI EURO-BAT à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de débouté de la SCI EURO-BAT, Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] expliquent que le vendeur était informé de la nécessité pour eux de recourir à un financement bancaire et qu’il y avait donc bien une condition suspensive du compromis.

Par ailleurs, au visa des articles 1130, 1132 et 1133 du code civil, ils estiment que la nullité du compromis de vente doit être prononcée, car ils ont commis une erreur sur l’existence d’une condition suspensive. Au visa de l’article L313-41 du code de la consommation, ils expliquent que l’existence de la condition suspensive se déduit de la formulation des clauses du compromis de vente et du fait que le vendeur avait connaissance de leur intention de recourir à un emprunt bancaire. Ils indiquent qu’en dépit de leurs démarches, ils n’ont pu obtenir le financement recherché, dès lors ils ne sauraient être condamnés au paiement de la clause pénale.

Ils indiquent que la vente doit également être annulée, car ils ont commis une erreur sur les qualités essentielles de la chose, du fait de l’existence de malfaçons et de non-façons dans la maison qui étaient cachés et non apparents au jour de la signature du compromis.

A titre subsidiaire, Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] sollicitent la caducité du compromis de vente, indiquant que la condition suspensive d’obtention de prêt n’est pas remplie. Ils expliquent, en outre, que la caducité du compromis de vente entraine nécessairement la caducité de la clause pénale qu’il contient.

A titre très subsidiaire, ils affirment qu’une expertise est nécessaire afin de mettre à jour l’existence des malfaçons et des non-façons qu’ils dénoncent au titre de l’erreur sur les qualités essentielles de la chose.

A titre infiniment subsidiaire, au visa de l’article 1231-5 du code civil, ils demandent la révision du montant de la clause pénale au regard de leur situation financière, de l’existence d’une tromperie sur le compromis ou encore de l’excès dans la fixation du montant de la clause.

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Enfin, ils indiquent avoir réalisé d’importants travaux avec information préalable et accord de la SCI EURO-BAT. Dès lors, ils en sollicitent le remboursement au regard des dispositions de l’article 555 du code civil, même s’ils ne contestent pas que la cuisine ait été retirée. Par ailleurs, ils expliquent avoir payé un loyer majoré d’un montant de 1300 euros au lieu de 650 euros, étant prévu que les 650 euros supplémentaires correspondaient à une provision de prix sur cession selon un accord verbal. Ils en demandent le remboursement dès lors qu’ils ne souhaitent plus acheter le bien.

***

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la demande de nullité du compromis de vente :

Sur l’existence d’une clause suspensive d’obtention de prêt bancaire

Selon les termes de l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En vertu des articles 1188, 1189 et 1192 du code civil, d’une part, un contrat s’interprète d’après la commune intention des parties, d’autre part, les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres dans un sens qui garantit la cohérence de l’acte tout entier. Toutefois, une clause claire et précise ne peut être interprétée, à peine de dénaturation.

Selon les dispositions des articles 1304 et 1304-3 du code civil applicables au litige, « la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple ». « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

En l’espèce, Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] se prévalent de l’existence d’une clause suspensive d’obtention de prêt, indiquant que cette clause résulte d’un accord oral passé avec le demandeur et que son existence se déduit des termes de l’article relatif au prix figurant dans le compromis de vente, des échanges de messages avec l’agent immobilier en charge de la vente, du témoignage de leur voisin et enfin du fait qu’ils ont signé deux compromis puis pris le logement à bail.

Or, si l’article relatif au prix du compromis de vente mentionne cette phrase « la partie du prix provenant d’emprunts hypothécaires, dans la mesure où l’ACQUEREUR déclare recourir à un tel mode de financement, pourra être payée par la comptabilité du notaire rédacteur de l’acte authentique […] », il ne s’agit nullement d’une déclaration de l’acquéreur de recourir à un emprunt dans la mesure où cette clause est complétée par une clause intitulée « absence de prêt » qui indique explicitement : « l’ACQUEREUR ayant déclaré avoir l’intention de financer la présente acquisition au moyen de deniers personnels. Si, contrairement à cette déclaration, il avait néanmoins recours à un tel prêt, il reconnaît avoir été informé qu’il ne pourrait, en aucun cas, se prévaloir de la condition suspensive prévue à l’article L313-41 du Code de la consommation ». Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] ont en outre recopié et signé la phrase suivante : « je soussigné reconnais avoir été informé que si, contrairement à mes déclarations faites dans l’acte, je recours à un autre prêt, je ne pourrai pas me prévaloir des articles L312-1 et suivants du Code de la consommation ».

Dès lors, il ressort des échanges de messages avec l’agent immobilier que le vendeur avait connaissance, postérieurement à la signature du compromis, du fait que Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] entendaient recourir à un emprunt. Cependant, ces derniers ne prouvent pas que le demandeur avait connaissance de ce fait au moment de la signature du compromis de vente et que les parties ont convenu d’une clause suspensive de prêt, orale, qui contrevient spécialement aux stipulations écrites du compromis de vente.

Par ailleurs, l’obligation pour les acheteurs de recourir à un prêt ne peut être déduite du fait que les parties aient signé deux compromis de vente d’un montant différent ou que les défendeurs aient signé un contrat de bail relatif au bien ; les acheteurs ayant tout aussi bien pu attendre une entrée d’argent et préférer payer un loyer en échange d’une baisse du prix de vente.

Un témoignage du voisin est produit, celui-ci déclarant : « Enfin, j’ai été témoin de l’accord passé entre M. [Z] et les époux [F] qui consistait à ce que le compromis de vente soit signé avec la condition d’obtention d’un prêt », affirmation qui n’est ni précise ni circonstanciée. Or, cet élément est seulement un commencement de preuve qui ne permet pas à lui seul de contredire l’acte sous sein privé qui a été signé par les parties.

Par conséquent, il convient de considérer que les parties n’ont pas conclu le compromis de vente sous une clause suspensive d’obtention de prêt.

Sur l’erreur au sujet de l’existence d’une clause suspensive d’obtention de prêt bancaire

L’article 1130 du code civil dispose : « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

Aux termes de l’article 1132 du code civil : « L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. »

Par ailleurs, selon l’article 1133 du code civil : « Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie.

L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité. »

Ainsi, l’erreur est une représentation inexacte de la réalité ou plus exactement une représentation inexacte de l’objet de l’obligation à défaut de laquelle la personne dont le consentement est vicié n’aurait pas contracté.

Le code civil limite l’admission de l’erreur à l’erreur sur la substance et à l’erreur sur la personne.

Ce qui détermine l’erreur est la certitude de la croyance de l’errans au jour de la conclusion du contrat et non la comparaison entre la croyance et la réalité

La substance s’entend des qualités attribuées à l’objet du contrat.

Ainsi sera considérée comme substantielle, toute qualité ayant déterminé le consentement de l’errans, toute qualité en l’absence de laquelle, il n’aurait pas contracté.

En l’espèce, Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] font état d’une erreur sur l’existence d’une condition suspensive d’obtention de prêt, estimant que cette erreur est excusable dans la mesure où ils ne sont pas professionnels de l’immobilier, n’ont jamais signé d’acte de vente au préalable, ont été trompé par le vendeur, et ont été conforté dans leur erreur par les termes du compromis de vente en date du 30 mars 2023. Ils indiquent en outre que ledit compromis de vente n’a pas été rédigé par un notaire ni signé en sa présence, alors qu’un professionnel de cette nature aurait nécessairement été en mesure de déceler les imprécisions de l’acte signé et de les interpeler à ce sujet.

Or, comme précisé ci-dessus, la clause intitulée « absence de prêt » du compromis de vente, stipule dans des termes non équivoques que les acquéreurs n’ont pas l’intention de recourir à un emprunt bancaire, et que quand bien même ils le feraient, ils renoncent à pouvoir se prévaloir d’une condition suspensive. En outre, la clause intitulée « envoi préalable du projet d’acte figurant en page 3 du compromis de vente mentionne : « les parties précisent qu’un projet des présentes leur a été adressé par courriel. Toutes modifications éventuellement effectuées ci-dessous ne concernent que des éléments non-essentiels au contrat principal ou ont été demandées par les parties ou dûment approuvées par elles ». Dès lors, il appartenait à Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] de faire appel aux services d’un professionnel du droit avant de signer le compromis de vente s’ils estimaient ne pas disposer des connaissances juridiques nécessaires pour en apprécier la portée.

Par ailleurs, aucune disposition légale ou réglementaire n’oblige les parties à signer le compromis de vente en présence d’un notaire.

De plus, la tromperie du vendeur dont ils font état n’est pas établie. En effet, le témoignage du voisin indiquant avoir eu connaissance de l’accord passé ne permet pas de la caractériser à lui seul et l’ensemble des autres pièces ne dessine pas de faisceau d’indices suffisants.

Même si Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] avaient pensé qu’une clause suspensive d’obtention de prêt existait à leur profit, leur erreur est inexcusable dans la mesure où ils ne caractérisent pas l’existence de manœuvres frauduleuses de la part du vendeur, qu’ils ne prouvent pas que ce dernier avait connaissance de la nécessité de recourir à un prêt.

Par conséquent, l’erreur de Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] sur l’existence d’une clause suspensive d’obtention de prêt n’est pas un motif de nullité du compromis de vente.

Sur l’erreur sur les qualités essentielles de la chose

Il résulte des dispositions du code civil mentionnées ci-dessus appliquées au litige actuel, que l’erreur est une cause de nullité lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles du bien.

Aux termes des articles 6 et 9 du code de procédure civile, appliqués au litige actuel, il appartient aux défendeurs de prouver d’une part l’erreur et d’autre que celle-ci porte sur les qualités essentielles du bien.

En l’espèce, Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] dénoncent une erreur sur les qualités essentielles de la chose provenant de l’existence de malfaçons et de non-façons dans la maison.

En ce sens, le procès-verbal de constat par commissaire de justice, daté du 02 mai 2024 fait état des éléments suivants :

traces de peinture sur plusieurs murs (cage d’escalier, chambre parentale, chambre enfant, troisième chambre, couloirs) ;absence de porte de douche dans deux salles de bain ;meuble de la salle de bain du premier étage abîmé ;présence de liquide sur le carrelage dans deux salles de bain ;plinthe du couloir du premier étage abîmée ;plinthes du séjour qui se décollent ;eau de pluie entrant dans le garage.

Il convient de relever tout d’abord, que les clichés transmis par Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F], s’ils mettent bien en évidence la présence d’une fissure, ne permettent pas d’une part, de déterminer s’ils ont bien été pris dans la maison, d’autre part, de dater l’origine du désordre et enfin d’apprécier sa portée.

En outre, il ne ressort d’aucune pièce que « la salle de bain s’inonde après une douche rapide et l’eau coule jusque dans le couloir » comme l’affirment les défendeurs. En ce sens, le procès-verbal de constat d’huissier mentionne simplement la présence de liquide sur les carrelages des salles de bain, sans préciser l’origine, sans le constat d’un lien de causalité entre l’utilisation de la douche et la présence d’eau ou une présence particulièrement importante qui traduirait une gravité importante du désordre.

De plus, le témoignage d’un voisin du couple habitant dans une maison construite par le vendeur, concernant sa propre maison, est insuffisant pour caractériser un défaut d’étanchéité du garage des consorts [F]. Ce témoignage n’est étayé par aucun autre élément que le constat de l’huissier de justice qui relève « l’eau de pluie entre dans le garage » à l’appui d’une photo du garage porte ouverte, sans apporter de précision permettant d’établir si cette infiltration se produit alors que la porte du garage est fermée.

Enfin, les désordres relevés par l’huissier de justice ont été constatés le 02 mai 2024, alors que Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] occupaient les lieux depuis le 1er septembre 2022. En l’absence d’autre pièce permettant de dater ces désordres et d’en établir l’origine, il n’est pas établi que les défauts dont ils se plaignent, portent atteinte à la qualité substantielle de cette habitation, faute d’un critère de gravité suffisante.

Dès lors, Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] n’apportent pas la preuve d’une part, de la matérialité de certains désordres qu’ils dénoncent, d’autre part, pour les désordres dont ils prouvent l’existence, du fait qu’ils portent atteinte aux qualités substantielles de l’habitation.

C’est sans compter qu’ils habitaient depuis plus 7 mois dans le bien lorsqu’ils ont signé le deuxième compromis de vente et qu’ils ont signé le compromis après avoir eu une connaissance importante du bien en y résidant. Or, ils ne prouvent aucunement le caractère caché et non apparents des défauts dont ils cherchent à se prévaloir aujourd’hui.

Par conséquent, il conviendra de rejeter la demande de nullité du compromis de vente en date du 30 septembre 2023.

Sur la demande de caducité du compromis de vente :

Selon les termes de l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon les dispositions de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation française dans les départements : « Tout acte portant sur un droit susceptible d’être inscrit doit être, pour les besoins de l’inscription, dressé, en la forme authentique, par un notaire, un tribunal ou une autorité administrative. Tout acte entre vifs, translatif ou déclaratif de propriété immobilière, tout acte entre vifs portant constitution ou transmission d’une servitude foncière souscrit sous une autre forme doit être suivi, à peine de caducité, d’un acte authentique ou, en cas de refus de l’une des parties, d’une demande en justice, dans les six mois qui suivent la passation de l’acte. »

En l’espèce, la clause intitulée « caducité » du compromis de vente en date du 30 mars 2023 stipule : « le présent compromis sera caduc de plein droit, à défaut de réalisation des présentes par acte authentique devant intervenir au plus tard dans les six mois à compter des présentes, conformément aux dispositions de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 applicable en Alsace-Moselle ».

Or, l’origine de la présente procédure judiciaire résulte dans le fait que la vente n’a pas été réitérée en la forme authentique.

Par conséquent, il y a lieu de constater la caducité du compromis de vente en date du 30 mars 2023.

Sur la demande de condamnation au paiement de la clause pénale :

Selon les dispositions de l’article 1231-5 du code civil : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

En vertu de l’article 1310 du code civil, « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».

Enfin, l’article 1231-7 du code civil énonce dans ses dispositions applicables au litige : « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement ».

En l’espèce, le compromis de vente signé par les parties le 30 septembre 2023 stipule, dans une clause intitulée « stipulation de pénalité » : « au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des PARTIES ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de TRENTE MILLE CINQ CENT EUROS à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ». Ladite clause, stipulée à titre de dommages et intérêts en cas de défaillance fautive d’une partie aux obligations fixées par le compromis, revêt le caractère d’une clause pénale et dès lors, ne saurait être affectée par la caducité du compromis de vente, ayant été conçue précisément pour produire effet en cas de défaillance fautive de l’une des parties.

Il est nécessaire de rappeler que la caducité de l’acte n’affecte pas la validité de la clause pénale.

Il ressort des pièces que le 23 août 2023, la SCI EURO-BAT a mis en demeure Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] de régulariser la vente par acte authentique le 11 septembre 2023. Or, le procès-verbal de carence établi par le notaire chargé de recevoir l’acte de vente le 11 septembre 2023 indique : « Madame [F] déclare ne pas conclure la vente dont s’agit pour les raisons suivantes : absence d’obtention de financement à ce jour (une demande de prêt immobilier a été demandée par les acquéreurs, mais aucune réponse n’a été obtenue à ce jour) ». Monsieur [S] [F] n’a pas déféré à la convocation et ne s’est pas fait représenter. Dans un courrier daté du 12 octobre 2023 adressé à l’avocat de la SCI EURO-BAT, Madame [U] [K] explique : « il ne s’agit pas d’un refus de signer de ma part, mais d’une contrainte à refuser. En effet, comme je l’avais rappelé à M. [Z] lors de la signature du second compromis, je ne peux pas acheter la maison sans avoir obtenu préalablement un crédit immobilier ». Toutefois, comme exposé ci-dessus, l’existence d’une condition suspensive d’obtention de prêt n’est pas établie. Dès lors, la non réitération de la vente, en raison de l’invocation de ce motif par Madame [U] [K], et de l’absence de Monsieur [S] [F], permet de constituer une défaillance fautive de la part de ces derniers.

Par ailleurs, il n’est pas établi que le montant de la clause pénale, librement convenu entre les parties, soit manifestement excessif, dès lors qu’il correspond à dix pour cent du prix de vente. Aussi, il n’y a lieu de le réviser.

Enfin, il résulte de la clause du compromis de vente du 30 mars 2023, intitulée « solidarité » : « en cas de pluralité de VENDEUR et/ou d’ACQUEREUR, les parties contracteront les obligations mises à leur charge aux termes des présentes solidairement entre elles, sans que cette solidarité soit nécessairement rappelée à chaque fois ». Dès lors, Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] désignés tous deux sous la qualité d’acquéreur dans le compromis de vente, ont donc contracté solidairement les obligations qu’il contient.

Au surplus, la SCI EURO-BAT sollicite la condamnation solidaire de Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 29 septembre 2023.

En l’espèce, aucune mise en demeure par LRAR concernant le paiement de la clause pénale n’est produite au dossier. Ainsi, il n’apparaît pas opportun de déroger aux dispositions de droit commun de l’article 1231-7 du code civil énoncées ci-dessus.

Par conséquent, il conviendra de condamner solidairement Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] à payer à la SCI EURO-BAT la somme de trente-mille cinq cents euros en application de ladite clause, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’expertise :

Il résulte des dispositions des articles 143, 144 et 146 du code de procédure civile que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer. Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce et à l’appui de sa demande d’expertise, les consorts [F] produisent un constat d’huissier, des photos et le témoignage d’un voisin.

Il n’est pas prouvé de manière suffisante que les défauts existent, n’étaient pas cachés et non apparents alors que les consorts [F] résidaient depuis plus de 7 mois dans le logement avant de réitérer le compromis de vente et peuvent être suffisamment graves et importants pour remettre en cause la vente qui était prévue.

Or, l’expertise ne peut venir suppléer la carence des parties à prouver les éléments dont ils entendent se prévaloir.

Ainsi, au regard des éléments produits aux débats, il apparaît inutile à la résolution du litige entre les parties.

Les consorts [F] sont donc déboutés de leur demande d’expertise.

Sur la demande de remboursement d’une partie du montant des loyers versés :

Conformément aux articles 6 et 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui allègue d’un fait au soutien d’une prétention de le prouver.

En l’espèce, Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] indiquent avoir payé un loyer de 1 300 euros au lieu de 650 euros depuis le 1er septembre et expliquent que la moitié du loyer versé devait être déduite du prix d’acquisition selon un accord convenu entre les parties. En ce sens, ils sollicitent le remboursement de 24 mois de trop versé à titre de provision sur prix de cession, soit la somme de 15 600 euros.

Or, le contrat de bail signé entre Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] d’une part et la SCI EURO-BAT d’autre part, et portant sur la location de la maison objet du compromis de vente stipule que le montant du loyer s’élève à 1 300 euros. Aucune clause du contrat de bail, ni aucune autre pièce de la procédure ne permet d’attester de l’existence de cet accord.

Par conséquent, il conviendra de rejeter la demande de remboursement de la somme de 15 600 euros au titre d’un trop-versé de loyer, payé pour provision sur prix de cession.

Sur la demande de remboursement des travaux effectués :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire est obligé : «  De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés »

En l’espèce, Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] produisent des devis en date du

18 janvier 2023 portant sur l’achat d’ameublement scellés de cuisine et du 1er août 2023 portant sur l’aménagement du jardin.

Les échanges de messages avec l’agent immobilier qu’ils produisent ne permettent pas d’attester de l’existence d’un accord préalable écrit de la SCI EURO-BAT ni, à défaut, de son intention de régulariser lesdits travaux à postériori. Par ailleurs, il ressort du procès-verbal d’état des lieux de sortie en date du 24 octobre 2024 les installations réalisées dans la cuisine et dans le jardin ont été retirées par Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F], comme en atteste l’absence de mobilier et de plan de travail, ainsi que la présence de nombreux trous et marques de meubles dans la cuisine, entre autres.

Par conséquent, il conviendra de rejeter la demande de remboursement de la somme de 16 643 euros au titre des travaux effectués.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

Selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, « Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ».

En l’espèce, la SCI EURO-BAT sollicite en outre la condamnation solidaire de Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] au paiement des frais de constat de commissaire de justice d’un montant de 420 euros. Or, ladite facture fait état d’un procès-verbal de constat dressé le 05 novembre 2024, lequel ne figure pas en procédure et sur lequel les parties ne fournissent aucune explication permettant d’apprécier sa nécessité pour la résolution du litige. Dès lors, il n’y a lieu de mettre ces frais à la charge de Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F].

Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F], qui succombent solidairement à l’instance, seront condamnés solidairement aux dépens qui seront recouvrés directement par Maître Emmanuelle TRAUZZOLA.

Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, condamnés solidairement aux dépens, Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] seront condamnés solidairement à verser à la SCI EURO-BAT une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019 et modifiée par le décret n° 2020-1452 du 27 novembre 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il conviendra de rappeler que le présent jugement est soumis à exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

CONSTATE la caducité du compromis de vente en date du 30 mars 2023 conclu entre Monsieur [S] [F] et Madame [U] [K] d’une part et la société civile immobilière EURO-BAT d’autre part, représentée par son gérant, Monsieur [M] [Z], et portant sur la vente d’une maison d’habitation sise [Adresse 2] ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] à payer à la société civile immobilière EURO-BAT la somme de 30 500 € (trente mille cinq cents euros) en application de la clause pénale contenue dans ledit compromis de vente en date du 30 mars 2023, avec intérêts au taux légal du 5 octobre 2023 ;

DÉBOUTE Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] de leur demande d’expertise ;

DÉBOUTE Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] de leur demande de remboursement au titre d’un trop-versé de loyer ;

DÉBOUTE Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] de leur demande de remboursement au titre des travaux effectués ;

DÉBOUTE Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] de leur demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société civile immobilière EURO-BAT de sa demande de condamnation de Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F]à la somme de 420 euros de procès-verbal de constat au titre des dépens ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] aux dépens, qui seront recouvrés directement par Maître Emmanuelle TRAUZZOLA ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [K] et Monsieur [S] [F] à verser à la société civile immobilière EURO-BAT la somme de 2000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Anaëlle LAPORT