TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 21/15618 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CVYUS

N° MINUTE : 7

Assignation du :

13 Décembre 2021

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 14 Mars 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. JACK & JULIA

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Denis THEILLAC de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0550

DEFENDERESSE

S.A. C.P.P.J.

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Dominique COHEN TRUMER de la SELASU CABINET COHEN-TRUMER, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0009

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 16 Janvier 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 juillet 2012, la société [Adresse 2], aux droits de laquelle est venue la société CPPJ, a donné à bail en renouvellement à la société Jack & Julia des locaux commerciaux dépendant de l’ensemble immobilier « [Adresse 2] » situé [Adresse 1] et [Adresse 6], composés de deux boutiques, leurs arrière-boutiques, entresols et caves respectives, ainsi qu’une cave extérieure jouxtant le sous-sol des lieux loués, le preneur libérant cependant cette dernière en 2018 pour une cave située face aux locaux.

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2011, moyennant le versement d’un loyer de 63.000 euros par an et indexé. Par le jeu des indexations, le loyer s’élève au 1er janvier 2021 à 72.698,64 euros hors taxes hors charges par an.

La destination des lieux est l’activité de « pâtisseries, sucreries, glaces, bonbons de chocolat et nougats, vente de plats cuisinés à consommer sur place, avec la faculté de tenir dans les lieux loués un salon de thé ».

En l’absence de diligences des parties, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er juillet 2020.

Par acte d’huissier du 23 octobre 2020, la société Jack & Julia a notifié à la société CPPJ une demande de renouvellement de son bail pour une nouvelle durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2021, aux mêmes clauses et conditions du bail échu, moyennant un loyer de 45.000 euros hors taxes hors charges par an.

Par acte d’huissier du 18 novembre 2020, la société CPPJ a indiqué accepter le principe de renouvellement mais s’opposer au montant du loyer proposé par le preneur, sollicitant la fixation dudit loyer de renouvellement à la somme de 85.000 euros hors taxes hors charges par an au 1er janvier 2021.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 septembre 2021, la société Jack & Julia a notifié au bailleur un mémoire préalable en demande afin de constater que la valeur locative des locaux loués est inférieure au montant du loyer résultant des règles relatives au plafonnement et de voir fixer par conséquent le loyer en renouvellement à la somme de 34.600 euros hors taxes hors charges par an au 1er janvier 2021.

Le 10 février 2022, le bailleur a notifié au preneur un mémoire en réponse, sollicitant la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 83.500 euros par an hors taxes hors charges.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la société Jack & Julia a fait assigner, par acte d’huissier du 13 décembre 2021, la société CPPJ devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement rendu le 30 mars 2022, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à effet du 1er janvier 2021 et désigné M. [L] [Z] en qualité d’expert judiciaire avec pour mission d’évaluer le loyer de renouvellement au 1er janvier 2021. Dans son rapport déposé le 28 avril 2023, l’expert judiciaire a conclu à un loyer plafonné au 1er janvier 2021 de 70.822,96 euros et a estimé la valeur locative de renouvellement à 580 euros par an par m2 pour une surface de 108 m2 pondéré, soit 63.000 euros hors taxes hors charges par an.

C’est dans ce contexte que, par son dernier mémoire en date du 28 août 2023, la société Jack & Julia demande au juge des loyers commerciaux de :

Juger que le loyer d’un bail renouvelé ne peut en aucun cas excéder la valeur locative, et que la valeur locative des locaux donnés à bail à la société Jack & Julia sis [Adresse 1] et [Adresse 6] « [Adresse 2] » à 75009 Paris, est inférieure au montant du loyer plafonné ; En conséquence :

Fixer le loyer des locaux susvisés, pour un renouvellement de bail de neuf années à compter du 1er janvier 2021, à la somme de 41.400 euros par an en principal, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; Condamner la bailleresse à rembourser à la société Jack & Julia les sommes trop perçues au titre du loyer à compter du 1er janvier 2021, et au paiement des intérêts au taux légal sur les trop-perçus de loyer depuis cette date et ce, à compter de chaque échéance, outre capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;En tout état de cause :

Condamner la bailleresse en tous les dépens de la présente instance, en ce compris les éventuels frais d’expertise.

Au soutien de ses demandes, la société Jack & Julia fait valoir :

S’agissant des facteurs locaux de commercialité : que la zone géographique dans laquelle se situent les locaux commerciaux considérés bénéficie d’une bonne commercialité et d’une clientèle de proximité mais souffre, d’une part, d’une importante concurrence et d’autre part, d’une accessibilité réduite. S’agissant de l’estimation du loyer : * Sur le loyer plafonné : que le rapport d’expertise du 28 avril 2023 mentionne un calcul erroné de la valeur du loyer plafonné, prenant en compte un indice inexact ; qu’en tout état de cause, la valeur du loyer plafonné étant supérieure à la valeur locative, le loyer renouvelé doit être fixé par rapport à cette dernière,

* Sur la valeur locative : que la surface pondérée est incorrecte et doit être fixée à 92 m2B, la salle en étage manquant de visibilité d’une part et la cuisine du rez-de-chaussée ne correspondant pas à une « zone de vente » d’autre part ; que le calcul du prix unitaire au m2 repose sur des références pour la plupart non pertinentes et ne prend pas en compte l’influence de la crise des gilets jaunes et de la pandémie de Covid 19 ; qu’il en résulte que la valeur locative doit être fixée à 46.000 euros,

* Sur les abattements : que les travaux de mises aux normes assurés par le locataire un abattement de 5%, de même que la clause d’accession et de nivellement.

Par mémoire en réplique notifié le 8 janvier 2024, la société CPPJ demande au juge des loyers commerciaux de :

Débouter la société Jack & Julia de toutes ses demandes ; Dire et juger que le renouvellement interviendra pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2021 aux clauses et conditions du bail échu ; Juger que le loyer peut être fixé à la valeur locative du fait de l’évolution des facteurs locaux de commercialité ; Fixer le montant du loyer de renouvellement à la somme de 99.855 euros hors taxes hors charges par an au 1er janvier 2021 ; Dire et juger que le différentiel en résultant portera intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, de plein droit à compter de l’assignation ; Dire et juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ; Subsidiairement :

Fixer le montant du loyer de renouvellement à la somme de 78.820 euros hors taxes hors charges par an au 1er janvier 2021 correspondant au loyer plafonné ; En tout état de cause :

Condamner la société Jack & Julia à payer à la société CPPJ une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société Jack & Julia aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Au soutien de ses demandes, la société CPPJ fait valoir :

— S’agissant des facteurs locaux de commercialité : que la zone géographique dans laquelle se situent les locaux commerciaux considérés bénéficie d’une forte commercialité et d’une importante densification du flux touristique et des habitants de proximité dont le nombre et le revenu moyen ont connu une hausse significative, que son attractivité a été renforcée par l’achèvement, en 2019 et 2020, de travaux de rénovation du passage et par l’ouverture d’une sortie du musée [15] donnant sur ce dernier,

— S’agissant de l’estimation du loyer :

* sur la surface pondérée : que le rez-de-chaussée doit uniformément être pondéré à 1, la pondération immobilière ne prenant pas en compte l’aménagement des lieux et ainsi, en l’espèce, l’installation d’une cuisine, que l’entresol doit être pondéré à 0,8, ledit espace étant spacieux, calme et privatisable, que le sous-sol doit être pondéré à 0,3 en raison de son usage ; qu’à l’aune de ces considérations, la surface pondérée des locaux commerciaux considérés s’élève à 135,89 m2 pour une surface réelle de 240,8 m2,

* sur les prix de référence, que les références du preneur sont tantôt surannées, tantôt non pertinentes, que le prix de référence devant être retenu est de 700 euros par m2, que par conséquent, la valeur locative s’établit à 95 100 euros par an,

* sur les abattements : qu’en théorie, la prise en compte du transfert de charge au preneur sur l’évaluation de la valeur locative conduirait à des incohérences mathématiques et juridiques ; que les obligations supportées par le locataire ne sont pas exorbitantes des baux commerciaux ; qu’aucun abattement n’est envisageable dans le cas où les preneurs supportent les mêmes charges et obligations que le preneur en renouvellement, et que la majoration de la valeur locative est légitime dès lors que ce dernier supporte moins de charges que les références ; qu’en l’espèce, celles-ci ont toutes à leur charge les travaux de mise en conformité, la société Jack & Julia assume moins de charge qu’elles, et le preneur ne rapporte pas la preuve que les aménagements locatifs effectués améliorent la valorisation de l’emplacement et justifient in fine l’application d’un abattement supplémentaire ; qu’en conséquence, le loyer en renouvellement doit être fixé à 99.855 euros par an au 1er janvier 2021.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs derniers mémoires figurant à leur dossier et régulièrement notifiés, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les termes du bail et le principe de son renouvellement

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2021, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer de renouvellement.

Sur la détermination de la valeur locative

Selon les articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, le prix du bail renouvelé doit être fixé soit à la valeur locative si celle-ci est inférieure au prix résultant de l’application des indices, soit au loyer plafond si cette valeur locative est supérieure à celui-ci, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 du même code, c’est-à-dire des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties et des facteurs locaux de commercialité.

En l’espèce, les deux parties sollicitent la fixation du loyer à la valeur locative, quand bien même le fondement de leur demande diffère. D’une part, la société Jack & Julia fait valoir que la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, que l’erreur de calcul de l’expertise du 28 avril 2023 qu’elle allègue soit prise en compte ou non. D’autre part, la société CPPJ demande au tribunal de fixer le loyer à la valeur locative du fait de l’évolution des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce considéré.

En vertu de l’article L.145-33 du code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après 1° les caractéristiques du local considéré 2° la destination des lieux 3° les obligations respectives des parties 4° les facteurs locaux de commercialité 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments ».

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R145-3 à R145-8 du code de commerce.

Selon le rapport d’expertise, les lieux sont situés est situé au n° 30 du [Adresse 2], passage couvert parisien situé dans le 11ème arrondissement entre le boulevard Montmartre (n° 10/12) au sud et la rue de la Grange-Batelière au nord.

Le boulevard Montmartre est voie courte mais large, à forte circulation automobile en double sens qui forme avec les [Adresse 8] et [Adresse 12] qui le précèdent et les [Adresse 9] et [Adresse 7] qui le suivent, un secteur à forte commercialité de jour comme de nuit, avec la présence sur le boulevard lui-même ou dans un secteur proche de nombreux établissements de restauration, cafés, pubs (souvent exploités par des enseignes de forte notoriété : [20], [22], [17], [16], [10], [18], etc…), quelques magasins ([19], [21], De [14]) et de nombreuses salles de spectacle ([25] presqu’en face du [Adresse 2], [26], [24], [27], [23], [13], [11], etc…).

Le [Adresse 2], qui a fait récemment l’objet d’importants travaux de rénovation (changement du carrelage, restauration complète des façades intérieures et de l’éclairage électrique de la grande verrière), est l’un des plus célèbres passages couverts de la Capitale, et est inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques depuis 1974.

Il abrite une vingtaine de boutiques essentiellement exploitées par des commerçants indépendants, et un poste de sécurité (au n° 16), et est ouvert tous les jours de la semaine de 7h00 à 21h00 ; la sortie du Musée [15], très fréquenté, se fait dans la galerie.

Deux hôtels y sont également présents : l’ Hôtel Ronceray-Opéra (hôtel classé en « trois étoiles » – 130 chambres) et l’Hôtel Chopin ( hôtel classé en « deux étoiles » – 36 chambres).

M. [Z] note que le [Adresse 2] est bien desservi par les transports en commun :

* Station de métro « Grands Boulevards » (lignes n° 8 et 9) à 1 minute à pied du passage.

*Station de métro « Richelieu – Drouot » (lignes n° 8 et 9) à 2 minutes à pied de l’hôtel.

*Arrêts de plusieurs lignes de bus à courte distance de l’hôtel (n° 20, 32, 39, 74 et 85).

Les locaux loués se situent au milieu de la grande galerie, (qui donne sur le boulevard Montmartre) et donc, à dire d’expert, commercialement sur le meilleur des deux tronçons du passage.

Aux termes du rapport d’expertise, les lieux loués se situent dans un immeuble élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée et de cinq étages. La construction est en maçonnerie enduite sous couverture en zinc, avec une façade sur le boulevard sobrement ouvragée et peinte, pour l’essentiel en retrait d’alignement d’une terrasse à partir du 2ème étage sur entresol, en bon état de ravalement, et une façade sur cour en maçonnerie enduite au ciment non peint, en état de ravalement moyen.

Les locaux en cause sont répartis sur trois niveaux et sont composés comme suit :

* Rez-de-chaussée :

— présentant une façade, entièrement en nature de vitrine, de 8,07 mètres linéaires sur la grande galerie, une boutique à usage de pâtisserie et salle de restauration (20 places assises environ).

— à la suite, une cuisine éclairée par un puits de lumière, avec monte-plats et plonge qui prend jour faiblement à l’arrière sur une étroite courette.

* Entresol :

A ce niveau, relié intérieurement au rez-de-chaussée par un escalier intérieur à quartier tournant (revêtement pierre) et un monte-plats, on trouve :

— une salle de restauration (38 places assises environ) éclairée sur toute sa largeur par des châssis vitrés (à presque toute hauteur) sur la grande galerie. Monte-plats sur l’arrière.

— en partie arrière et prenant jour sur la longue et étroite courette précitée, des sanitaires « clientèle » (un WC et un lavabo), un petit bureau, des vestiaires femmes (dans lequel a été installée la machinerie de la climatisation).

* Premier sous-sol :

Reliés intérieurement par un escalier à quartier tournant (carrelé) et un monte-plats se trouvent un laboratoire pâtisserie avec plonge attenante, un laboratoire chocolaterie, une cuisine (avec chambre froide et monte-plats), des vestiaire hommes (avec WC), une réserve (dans laquelle sont installés les groupes froids) et des caves voûtées avec sol carrelé, murs faïencés, éclairage néons.

Dans la cuisine une porte ouvre sur le couloir des caves du passage.

Non reliée intérieurement au reste des lieux loués, et donc accessible par le couloir des caves du passage, se trouve une réserve.

L’expert conclut, notamment, à un effet d’enseigne renforcé du fait d’une présence sur deux niveaux, relève que les parties accessibles à la clientèle sont de configuration régulière et développent leurs surfaces dans le sens de la largeur, note une décoration soignée et des agencements de qualité avec une climatisation partielle (rez-de-chaussée) et plus globalement des locaux en bon état général.

La description matérielle et de situation faite par l’expert résulte des constatations objectives qu’il a pu faire lors de sa visite sur place et n’est pas contestée.

Les superficies réelles de chaque niveau relevées par l’expert ne sont pas contestées par les parties lesquelles sont cependant en désaccord avec la détermination de leur surface pondérée.

Les surfaces utiles sont les suivantes : un rez-de-chaussée de 62,30 m2, un entresol de 55,60 m2, d’un sous-sol de 88,80 m2 et d’une réserve non reliée au reste des locaux de 34,10 m2 pour une surface réelle totale de 240,8 m2 (et non de 233 m2, estimation issue d’une erreur de calcul de la part de la société Jack & Julia).

La scission, selon leurs caractéristiques physiques ou usages, en sous-espaces des divers locaux considérés et l’application corrélative de coefficients différents à ces derniers conduisent l’expert, le preneur et le bailleur à déterminer une surface pondérée de 107,85 m2B pour le premier, de 92,31 m2B (en réalité 94,31 m2B suite à une erreur de calcul de la part de la société Jack & Julia pour le second et de 135,89 m2B (en réalité 134,19 m2B issue d’une erreur de calcul de la part de la société CPPJ) pour le dernier.

Lesdites divergences sont expliquées, en premier lieu par l’application par l’expert et le bailleur d’un coefficient unique pour le rez-de-chaussée, alors que le preneur invoque l’existence à ce niveau d’un espace de vente et d’accueil du public d’une part et d’une cuisine d’autre part, justifiant de ce fait l’application de coefficients distincts.

L’expertise du 28 avril 2023 décrit le rez-de-chaussée comme « une boutique à usage de pâtisserie et salle de restauration [ayant] 20 places assises environ [avec] un comptoir, présentoirs réfrigérés et climatisation cassette. À la suite, cuisine éclairée par un puits de lumière, avec monte-plats et plonge qui prend jour faiblement à l’arrière sur une étroite courette ». Il ressort des plans des locaux commerciaux considérés que l’espace « cuisine », mal éclairé, n’accueille pas le public et ne peut ainsi être considéré comme une « zone de vente ». Par ailleurs, ledit espace est séparé par des murs de la salle principale, ne communiquant avec elle que par un passage unique réservé à l’exploitant et ladite séparation n’étant pas un cloisonnement léger. En outre, l’existence d’un monte-plats et d’une plonge, installations qui ne peuvent être considérées comme précaires, démontre que la spécificité de l’espace « cuisine » n’est pas le fruit d’un choix d’affectation de l’exploitant.

Ainsi, il conviendra d’appliquer à la cuisine, d’une superficie réelle de 16,80 m2 un coefficient de 0,40.

Les parties sont également en désaccord sur les coefficients applicables à l’entresol. Si le preneur évoque un manque de visibilité de l’espace à partir de l’extérieur, l’expertise susmentionnée décrit une salle de restauration « éclairée sur toute sa largeur par des châssis vitrés sur la grande galerie ». Les photographies versées au débat par l’expert et le bailleur attestent qu’un tel agencement avantage les locaux tant sur sa visibilité extérieure que sur son éclairage intérieur. Par ailleurs, il est fait état dans le rapport d’expertise d’une capacité de « 38 places assises environ », soit une capacité supérieure à celle du rez-de-chaussée. L’étage étant spacieux, calme et privatisable, il sera retenu un coefficient de 0,65. En revanche, aucun moyen n’est soulevé par le bailleur afin de justifier d’une majoration du coefficient relatif au surplus de l’entresol. Il conviendra, sur ce point, d’appliquer le coefficient de 0,30 retenu par l’expert.

Les divergences portant sur l’estimation des surfaces pondérées concernent en dernier lieu le coefficient applicable au sous-sol, le bailleur faisant valoir que la cuisine établie dans cet espace est « un véritable laboratoire » ce qui légitimerait un coefficient majoré.

Pour autant, une telle assertion est incompatible avec une pondération purement immobilière des locaux, la constatation d’un usage intensif et spécialisé de ces derniers n’ayant pour source que l’activité de l’exploitant et non la disposition des lieux. Il ne sera dès lors pas fait droit à la demande de majoration du coefficient relatif au sous-sol.

Sous le bénéfice de ces observations, il conviendra de retenir les valeurs suivantes, qui conduisent à retenir une surface pondérée de 104,91 m2B :

m2 U

coefficient de pondération

m2 B

1er sous-sol :

Laboratoires, cuisine, vestiaires et réserve (partie reliée)

Réserve (non reliée)

88,80

34,10

0,2

0,1

17,76

3,41

Rez de chaussée

Salon de thé

Cuisine

45,50

16,80

1

0,40

45,50

6,72

Entresol

Salon de thé

Surplus

42,40

13,20

0,65

0,30

27,56

3,96

Total

240,80

104,91

S’agissant des éléments de comparaison retenus par l’expert judiciaire, ceux ci sont les suivants :

* 8 loyers en renouvellement, se situant dans une fourchette de 227 euros à 662 euros

* 6 loyers en nouvelles locations, se situant dans une fourchette de 273 euros à 876 euros,

* 1 loyer fixé judiciairement : date d’effet du bail : 24 mars 2014, 646 euros pour 333,87 euros/m2B

S’agissant des loyers en renouvellement, les références Maisons de Charlotte (2008), Le Petit Roi (2009 ) et Espace de Chine (2013), trop anciennes et non significatives au regard de la date d’effet du bail renouvelé, seront écartées ; il en est de même, s’agissant des nouvelles locations, pour la référence “La boîte à joujoux”, (2010 et 2011).

La référence de loyer fixé judiciairement sera prise en compte à titre indicatif car également ancienne.

Le bailleur fait soutenir que deux contrats de bail sont de convenance et non significatifs, comme conclus « en contrepartie du rachat des piliers de l’entrée » ou afin « de conserver [un] locataire historique, contribuant au caractère unique du [Adresse 2] ».

Il n’y a cependant pas lieu d’écarter ces références, lesquelles seront cependant retraitées, comme il sera tenu compte de l’activité du commerce considérée, pas comparable à celles de références produites.

Il sera également utilement rappelé que la détermination du loyer doit aussi prendre en considération les facteurs locaux de commercialité, le [Adresse 2] étant une zone stratégique pérenne et en développement. Les commerces implantés en son sein, et ainsi les locaux commerciaux litigieux, bénéficient ainsi d’une forte commercialité de proximité et touristique. A cet égard, et si l’accessibilité réduite est dénoncée par le preneur, l’expert déclare en revanche que la boutique est « située dans la première et meilleure partie du [Adresse 2] ».

Sous le bénéfice de l’ensemble de ces observations, et notamment de la configuration particulière des locaux loués, de la commercialité de l’emplacement de ces lieux et des éléments de comparaison, il y a lieu de retenir une valeur locative unitaire de base de 580 euros telle que retenue par l’expert. La valeur locative de base en renouvellement au 1er janvier 2021 sera dès lors fixée à la somme annuelle de 60.847,80 euros arrondie à 60.800 euros hors taxes hors charges/an (580 € x 104,91 m2B).

Sur les abattements réclamés par le preneur

En application de l’article R. 145-8 du code de commerce, il convient de tenir compte des clauses du bail transférant sur le preneur des charges attachées à la qualité de propriétaire qui constituent un facteur de diminution de la valeur locative

Sur l’abattement sollicité au titre des travaux de mise en conformité

Le bail litigieux prévoit au paragraphe 5 de l’article « II. Entretien – Travaux – réparations » que « le preneur s’engage à prendre à sa charge tous travaux qui pourraient être demandés par une administration quelconque notamment en matière de sécurité afin que le bailleur ne puisse être recherché à ce sujet ». Cette clause du bail met donc à la charge du preneur les travaux de sécurité qui incombent en principe au bailleur.

La circonstance, mise en exergue par le bailleur, que les baux présentés comme référence comprennent un tel transfert de charge au preneur, n’est pas de nature à faire obstacle à l’article R. 145-8 du code de commerce selon lequel les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative, étant relevé que toutes les références ne font pas état de ce transfert et que chaque contrat constitue un ensemble d’obligations réciproques spécifique. De même peu importe que de tels travaux ont ou non d’ores et déjà été réalisés, puisque la majoration est fondée sur l’existence de la clause et non sur la réalisation de travaux de mise en conformité.

Dès lors, il y a lieu d’appliquer un abattement de 5 % à ce titre.

Sur la clause d’accession

La société preneuse sollicite un abattement supplémentaire de 5 % sur la valeur locative en raison de la présence d’une clause d’accession en fin de jouissance.

La bailleresse réplique que la société Jack & Julia ne démontre pas en quoi des aménagements locatifs pourraient améliorer la valorisation d’un emplacement.

Le bail prévoit que le preneur a l’obligation “de laisser en fin de bail, sans indemnité, tous changements ou améliorations que le Preneur aurait pu apporter aux biens loués, si bon semble au Bailleur. Le Bailleur conservera le droit d’exiger la reprise des lieux loués dans leur état primitif aux frais du Preneur.”

Si cette clause du contrat litigieux prévoit une accession au profit du bailleur aux travaux réalisés par le preneur “en fin de bail”, elle prévoit également ”le droit du bailleur de demander la remise des lieux en l’état primitif”, de sorte qu’elle ne peut jouer qu’à la fin des relations contractuelles.

L’accession différée en fin de jouissance des aménagements réalisés par la société Jack & Julia à ses frais doit nécessairement conduire à l’application d’un abattement supplémentaire qui sera fixé à 3%.

Sous le bénéfice de cette double considération, la valeur locative sera fixée à la somme de 55.936 euros (60.800 – (60.800 x 8 %) arrondie à 55.900 euros hors taxes hors charges par an.

Sur le prix du bail renouvelé

Le loyer plafonné doit être calculé sur la base des éléments suivants :

— loyer initial : 63.000 euros/an,

— demande de renouvellement à effet du 1er janvier 2021,

— dernier indice publié au 1er janvier 2021 : 115,70 (3T 2020)

— durée du bail expiré : 9 ans et 6 mois,

— indice de base : 1er trimestre 2011 : 103,64

Il s’élève à la somme de 70.330,95 euros (63.000 x 115,70/103,64)

Dès lors que la valeur locative des locaux est inférieure à ce montant, le loyer doit être fixé à cette valeur locative et il est inopérant de rechercher s’il existe en l’espèce des motifs de déplafonnement.

Il convient en conséquence, de fixer à la somme de 55.900 euros le montant du loyer principal annuel des locaux en cause à compter du 1er janvier 2021.

Sur la demande en condamnation du trop perçus et les intérêts

La demande de condamnation formée par la locataire à l’encontre de la bailleresse sera rejetée, le juge des loyers commerciaux n’ayant pas les pouvoirs pour statuer sur une telle demande.

Il sera simplement rappelé qu’en application de l’article 1231-6 du code civil, des intérêts ont couru sur le différentiel, s’il existe, entre le loyer effectivement acquitté par la société Jack et Julie et le loyer finalement dû, à compter du 13 décembre 2021, date de l’assignation délivrée par la société locataire, puis au fur et à mesure des échéances échues.

La capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année à compter du présent jugement, date de détermination du loyer, sera ordonnée.

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rappelle que, par suite de la demande de renouvellement délivré le 23 octobre 2020 par la société Jack & Julia à la société CPPJ, le bail portant sur les locaux dépendant de l’ensemble immobilier « [Adresse 2] » situé [Adresse 1] et [Adresse 6] a été renouvelé à compter du 1er janvier 2021 aux clauses et conditions du bail expiré,

Fixe à la somme annuelle en principal de 55.900 euros HT HC , le montant du loyer du bail renouvelé entre la société CPPJ et la société Jack & Julia ,

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 13 décembre 2021 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, avec capitalisation des intérêts à compter du présent jugement,

Dit qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux de prononcer une condamnation à paiement sur un éventuel trop perçu à l’encontre de la société CPPJ,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Partage les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts de l’expertise judiciaire

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Fait et jugé à Paris le 14 Mars 2024

La GreffièreLa Présidente

M. PLURIELS. GUILLARME