TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à

M^e REBIFFE

M^e JACOB

■

18° chambre 2ème section

N° RG 19/10878

N° Portalis 352J-W-B7D-CQWO2

N° MINUTE : 4

Assignation du :

27 Août 2019

JUGEMENT

rendu le 10 Octobre 2024

DEMANDERESSE

S.A. MONTE PASCHI BANQUE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Cécile REBIFFE et Brigitte GAUCLERE de la CMS FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, avocats au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire #NA70

DÉFENDERESSE

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE SDP

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Mathieu JACOB de la SELAS CABINET CONFINO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #K0182

Décision du 10 Octobre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 19/10878 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQWO2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente

Maia ESCRIVE, Vice-présidente

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistés de Henriette DURO, Greffière lors de l’audience et de Chloé DOS SANTOS, Greffière lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience du 04 Avril 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue le 26 Septembre 2024. Après prorogation, la décision est rendue le 10 Octobre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 septembre 2011, la SCI SDP a consenti à la SA MONTE PASCHI BANQUE un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 6] pour une durée de douze ans à compter du 10 octobre 2012 et moyennant un loyer annuel en principal de 400 000 € HT et HC.

La locataire y a entrepris d’importants travaux.

Par procès-verbal du 24 août 2017, la bailleresse a fait constater par huissier que l’agence bancaire de la locataire était fermée.

La locataire ayant fait part à la bailleresse de son souhait de résilier le bail de façon anticipée, au plus tard à l’expiration de la deuxième période triennale le 09 octobre 2018, une réunion s’est tenue entre les parties le 20 septembre 2017 pour discuter des conditions de son départ.

La bailleresse a adressé à la locataire, par courrier du 27 novembre 2017, un estimatif des travaux et frais annexes de remise en l’état primitif des lieux d’un montant total de 417 840 € HT, soit 501 408 € TTC.

La locataire a contesté cette évaluation et lui a adressé un estimatif de travaux d’un montant de 121 304,50 € HT, soit 145 565,40 € TTC, en date du 05 février 2018.

Par lettre datée du 14 mars 2018, la locataire a demandé un nouveau rendez-vous sur place afin de trouver un accord sur les travaux de remise en état primitif et leur coût.

Par acte extrajudiciaire du 21 mars 2018, elle a fait délivrer à la bailleresse un congé pour le 09 octobre 2018.

Par lettre datée du 04 juin 2018, la locataire a réitéré sa demande de rendez-vous sur place pour l’estimation des travaux de remise en état et interrogé la bailleresse pour qu’à défaut d’accord, conformément aux prévisions du bail, un expert soit désigné à cette fin.

Par lettre datée du 15 juin 2018, la bailleresse a répondu qu’elle lui avait transmis un estimatif dès le 27 novembre 2017, que les discussions étaient demeurées vaines car les solutions qu’elle entendait lui imposer étaient inacceptables, que son architecte se tiendrait prêt à organiser avec le sien un pré-état des lieux pour actualiser les éléments fournis en novembre 2017 et qu’elle devait communiquer audit architecte les documents relatifs à ses travaux, jamais transmis malgré ses demandes, espérant que les deux hommes de l’art trouveraient un accord.

Elle ajoutait qu’à défaut, il conviendrait effectivement de désigner un expert conformément à l’article 1.9.4 du bail et rappelait que ce ne serait que lorsqu’elle serait en possession du chiffrage définitif des travaux à sa charge qu’elle exercerait l’option prévue par cet article (entre la réalisation des travaux par la locataire et le paiement d’une indemnité compensant leur coût).

Dans un courrier du 05 juillet 2018, la locataire a répondu qu’un rendez-vous devait être fixé au plus vite et a indiqué que si la bailleresse optait pour la réalisation des travaux par ses soins, elle contesterait l’exercice de ce droit en raison de son caractère tardif et de l’impossibilité de les réaliser avant le terme du bail.

Par lettre du 10 juillet 2018, la bailleresse, contestant les reproches de la locataire qui lui faisait grief d’avoir tardé à convenir d’un rendez-vous, a indiqué que les deux architectes étaient convenus de se réunir le 24 juillet 2018 sous réserve qu’elle communique préalablement les éléments technique demandés, à savoir les DOE des aménagements et travaux de façade réalisés, leurs plans et le RVRAT sans réserve du bureau de contrôle.

Dans une lettre du 18 juillet 2018, la locataire, rappelant que son architecte avait proposé diverses dates refusées par celui de la bailleresse, a répondu à celle-ci que les documents demandés avaient déjà été communiqués en octobre 2017, et jugés alors suffisants pour que l’estimation des travaux transmise le 27 novembre 2017 soit établie, ou déjà transmis en 2011 pour obtenir l’autorisation de travaux à son entrée dans les lieux , mais s’est engagée à les retransmettre.

Elle a de nouveau contesté l’exercice du choix prévu par le bail au profit de la SCI SDP.

Par courrier du 19 juillet 2018, la bailleresse a encore émis des objections sur le reproche qui lui était fait d’avoir tardé à convenir d’un rendez-vous et a sollicité de nouveau les documents demandés, précisant qu’ils n’avaient pas été transmis au complet en octobre 2017, que ceux fournis alors avaient pu servir de support pour engager la discussion sur l’indemnité de résiliation anticipée, mais qu’ils étaient nécessaires en totalité pour l’état de pré-restitution afin de réalisation des travaux dans les règles de l’art et auraient été réclamés même en cas d’accord.

L’état des lieux de sortie a été réalisé le 09 octobre 2008, chacune des parties ayant mandaté un huissier pour en dresser constat.

Les clés ont été restituées par la locataire à l’issue de la visite d’état des lieux.

Par lettre du 11 janvier 2019, la bailleresse a adressé à la locataire un estimatif-descriptif actualisé des travaux de remise en état des locaux établi par son architecte ainsi que des devis pour un coût de 437 174,29 € TTC, a mis en demeure la locataire de lui payer cette somme dans les quinze jours et lui a rappelé qu’elle devrait lui payer une indemnité d’immobilisation pour chaque jour de retard conformément à la clause 1.10 du bail.

Dans une lettre du 23 janvier 2019, la locataire lui a reproché d’organiser une « situation pré-contentieuse » depuis le dernier trimestre 2017 et lui a répondu qu’elle estimait ne lui devoir aucune indemnité d’immobilisation, l’impossibilité de réaliser les travaux avant la date de restitution des locaux étant due aux réponses et diligences tardives de la bailleresse.

Par courrier du 15 février 2019, la bailleresse a réitéré sa mise en demeure de payer la somme de 437 174,29 €, faisant valoir que seul l’état des lieux de sortie faisait foi pour le chiffrage des travaux, qu’elle avait notifié un descriptif-estimatif des travaux le 11 janvier 2019 et que selon la clause 1.9. 4 du bail, la locataire avait quinze jours pour en payer le montant ou, en cas de désaccord, le consigner et faire établir d’autres devis par des personnes qualifiées, ce qu’elle n’a pas fait.

Par lettre du 26 février 2019, le conseil de la locataire a rappelé qu’elle considérait que les travaux de remise en état lui incombant se limitaient à l’estimation de son architecte, de 145 000 € TTC mais a admis qu’elle devait séquestrer la somme de 437 174,29 €, déduction faite du dépôt de garantie de 119 600 € HT, le temps de la procédure engagée pour identifier et estimer les travaux de remise en état à sa charge et apprécier l’exigibilité d’une indemnité d’occupation au-delà de la remise des clefs des lieux loués.

C’est ainsi que par lettre du 06 mai 2019, il a adressé au conseil de la bailleresse un chèque d’un montant de 364 311,91 € à l’ordre de la CARPA.

Les locaux ont été reloués par acte du 25 avril 2019 à la SARL VICTORIA DIS pour l’exploitation d’un magasin MONOP', moyennant un droit d’entrée de 300 000 € et un loyer annuel de 370 000 € HT/HC, sur lequel une franchise d’un an a été accordée.

Décision du 10 Octobre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 19/10878 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQWO2

Dans une lettre du 23 mai 2019, le conseil de la bailleresse a réclamé :

— une consignation complémentaire de 72 862,38 € correspondant à la TVA déduite par la locataire de la somme de 437 174,29 €,

— le paiement d’une somme de 79 688,09 € correspondant à la franchise de loyer qu’elle a consentie au nouveau locataire des lieux, d’un montant de 444 000 €, en contrepartie de la réalisation des travaux de remise en état des locaux, déduction faite de la somme de 364 311,91 € versée en compensation du défaut de réalisation de ces travaux,

— le paiement d’une indemnité d’immobilisation de 419 908,90 €, après déduction du dépôt de garantie de 119 600 €, pour la période du 09 octobre 2018 au 25 avril 2019.

Par un courrier du 13 juin 2019, le conseil de la locataire a indiqué que celle-ci refusait, aux motifs que la TVA sur le prix des travaux ne devait pas être payée au bailleur qui peut la déduire, qu’il n’y avait pas d’accord sur le prix desdits travaux chiffrés par son architecte à 121 304,50 € HT, que le bail ne mettait pas à sa charge le paiement d’une franchise de loyers consentie à son successeur, qu’elle contestait formellement devoir payer une indemnité d’immobilisation alors que malgré ses demandes dès mi-2017, elle n’a jamais obtenu de la bailleresse une position claire et définitive sur les conditions de restitution des locaux et n’a pu procéder aux éventuels travaux de remise en état avant son départ des locaux, celle-ci ayant usé de manière déloyale et abusive du droit d’option prévu à l’article 1.9.3 du bail.

Par acte du 27 août 2019, la SA MONTE PASCHI BANQUE a assigné la SCI SDP devant le tribunal de grande instance de PARIS, devenu le tribunal judiciaire de PARIS.

Par ordonnance du 10 août 2020, le juge de la mise en état a confié une mesure de médiation à madame [O] [M], qui n’a pas abouti à une résolution amiable du litige.

Dans ses dernières écritures du 31 décembre 2021, la SA MONTE PASCHI BANQUE sollicite :

— à titre principal, la condamnation de la SCI SDP à lui restituer la somme de 483 911,91 €, qu’elle détient actuellement au titre du dépôt de garantie et de la somme séquestrée,

— à titre subsidiaire, la condamnation de la SCI SDP à lui restituer la somme de 362 606,61 €, qu’elle détient actuellement au titre du dépôt de garantie et de la somme séquestrée, déduction faite du montant des travaux de remise en l’état primitif estimé à 121 304,50 €,

— en tout état de cause, le rejet des demandes de la SCI SDP et sa condamnation à lui payer 10 000 € au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens, et de prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au visa de l’article 1104 du code civil, la demanderesse se prévaut, au soutien de ses demandes de restitution de la somme séquestrée et de celle encore détenue par la bailleresse, de ce que celle-ci a fait preuve de mauvaise foi et de déloyauté dans l’exécution du bail et forme des demandes qui ne correspondent pas aux stipulations de cet acte, en abusant des prérogatives qu’il lui donne, tant dans la revendication des travaux de remise en état que dans son attitude dilatoire sur la période de juin 2017 jusqu’à l’échéance du bail.

Elle fait valoir que la bailleresse ne peut réclamer des locaux refaits à neuf comme le prévoit son descriptif qui retient une démolition totale du sol au plafond, de tous les réseaux et équipements pour refaire un espace global intégralement rénové, alors que les locaux ont été restitués en bon état, ce qu’ils n’étaient pas à l’origine, qu’elle a fait à son entrée dans les lieux d’importants travaux de rénovation et de mises aux normes, outre la modification des baies vitrées, que les désordres constatés à l’état des lieux de sortie sont d’ordre mineur et auraient été corrigés si bailleresse avait accepté la remise en état selon le devis du 05 février 2018.

Elle lui reproche de ne jamais lui avoir répondu, malgré ses demandes, sur son choix d’opter pour la remise en état totale ou partielle et sur son choix entre effectuer elle-même les travaux ou demander à la locataire de les faire, la mettant dans l’impossibilité d’obtenir les autorisations nécessaires et de faire les travaux avant la remise des clés, car elle entendait en réalité adapter, aux frais de la locataire sortante, les travaux de remise en état aux besoins du nouveau locataire.

Elle explique que le devis du 07 novembre 18 qui envisage l’implantation de caisses à l’avant du magasin permet de constater que la bailleresse avait probablement déjà signé une promesse de bail avec Monoprix, qu’elle a fui toute discussion sur l’analyse des devis en présence et adopté une attitude dilatoire en mettant plus de deux mois pour envoyer son chiffrage des travaux de novembre 2017, en ne répondant pas à sa proposition de mandater un agent pour recommercialiser les locaux, en ne permettant la tenue du rendez-vous sur place sollicité en mars 2018 qu’en juillet suivant et ensuite en ne répondant pas sur sa décision concernant l’étendue et la prise en charge des travaux, sans prendre la peine non plus de solliciter une expertise, comme prévu par le bail et a tergiversé en réclamant des documents qu’elle avait déjà en sa possession.

Elle soutient encore que la bailleresse ne peut prétendre que l’exercice de son option ne s’exerçait qu’à la date du départ du locataire, ce qui l’obligeait à supporter le coût des travaux et l’indemnité d’immobilisation le temps de leur réalisation, délai dont elle n’était pas responsable et ne maîtrisait pas la durée, le bail ne pouvant s’interpréter que dans un sens permettant au preneur de faire les travaux avant sa sortie des lieux.

Elle prétend encore que les demandes reconventionnelles d’indemnisation de la bailleresse ne sont pas justifiées et sans lien de causalité avec les fautes qui lui sont reprochées.

Concernant le grief tiré d’une dévalorisation des locaux, elle conteste avoir cessé d’exploiter les lieux et que leur fermeture au public aurait dégradé leur valeur locative, relevant qu’il n’est pas justifié de démarches infructueuses de la bailleresse pour les relouer, qu’au contraire elle a rapidement trouvé un locataire et conclu un nouveau bail, vraisemblablement précédé d’une promesse de bail.

S’agissant du loyer moins élevé et de la franchise de loyers consentis à la société Monoprix, elle fait valoir que la défenderesse ne justifie pas de la valeur locative des locaux au moment de la conclusion de leur accord, que la nouvelle locataire a payé un droit d’entrée de 300 000 € HT qui annihile la charge de la franchise de loyers et/ou permet de reconstituer une valeur locative de 400 000 € HT/an et que l’octroi d’une franchise de loyers est une pratique habituelle de marché.

Elle ajoute que l’indemnisation sollicitée par la bailleresse ne pourrait être évaluée qu’hors taxes.

Elle conclut également au rejet de la demande de paiement d’une indemnité d’immobilisation telle que prévue par le bail, notant qu’elle a bien rendu les locaux à la date de fin du bail et que, pour les motifs précédemment exposés, le défaut de remise en état des lieux est imputable au comportement de la bailleresse.

À titre subsidiaire, elle soutient que, si des travaux de remise en état des locaux devaient être mis à sa charge, le montant de l’indemnité versée à la bailleresse ne pourrait excéder l’évaluation par son architecte à hauteur de 121 304, 50 € HT.

Dans ses dernières conclusions du 07 octobre 2021, la SCI SDP sollicite :

— que la SA MONTE PASCHI BANQUE soit entièrement déboutée de ses demandes,

Et reconventionnellement,

— qu’elle soit condamnée à lui payer une indemnité de 520 000 € HT, soit 624 000 € TTC, au titre de l’inexécution de son obligation de remise en état primitif des locaux, de l’exécution défectueuse de l’obligation de restitution en bon état d’entretien et de réparation et de la dévalorisation des lieux loués depuis le 23 juin 2017, date de fermeture de l’agence bancaire,

— qu’il soit dit que cette somme sera en partie payée par déconsignation de la somme de 364 311,91 € déjà consignée sur le compte CARPA de son conseil,

— qu’elle soit condamnée à lui payer une somme de 539 508,90 € TTC (449 590,75 € HT) au titre de l’indemnité d’immobilisation globale des locaux pour la période du 09 octobre 2018 au 25 avril 2019, soit 419 908,90 € après déduction du dépôt de garantie de 119 600 €,

En tout état de cause,

— la condamnation de la demanderesse à lui payer une somme de 10 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction au profit de son conseil,

— que l’exécution provisoire de la décision à intervenir soit ordonnée.

Elle fonde ses prétentions sur les anciens articles 1147 et 1149 du code civil et évoque une jurisprudence selon laquelle l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à la réalisation des travaux de remise en état.

Elle expose que le manquement de la locataire consiste en une inexécution de son obligation contractuelle de remise des lieux dans leur état primitif et en un défaut d’exploitation commerciale de ceux-ci, en infraction avec son obligation d’exploitation continue, dégradant la valeur locative des locaux.

Elle prétend à l’indemnisation du dommage causé par ce manquement, consistant d’une part à avoir dû consentir à son nouveau locataire une franchise de douze mois de loyers (d’un montant total de 444 000 € TTC) en contrepartie de son acceptation des locaux en l’état, ainsi qu’un loyer minoré, inférieur de 30 000 € HT par an, ce qui représente 150 000 € HT pour cinq années, et d’autre part à une indemnité d’immobilisation liée à l’impossibilité de relouer immédiatement les lieux, prévue par le bail.

Concernant le grief de l’exercice tardif du droit d’opter pour une remise en état par les soins de la locataire, elle considère qu’il ne s’agit pas du « vrai problème », qui est en réalité que la locataire n’a jamais voulu accepter son estimatif de novembre 2017 et n’a jamais entendu réaliser les travaux ou indemniser la bailleresse par équivalence.

Elle explique que la locataire n’a jamais fourni de devis, seulement un estimatif d’architecte sur une page alors qu’elle-même a fait établir deux descriptifs-estimatifs en novembre 2017 et novembre 2018 (actualisé), étayés par des devis et qu’il est indifférent que les installations faites par la locataire soient récentes et en bon état, la remise en état, la dépose des cloisons, des revêtements de sols et murs, de la distribution électrique, des radiateurs et réseau d’eau chaude correspondant à l’implantation de l’agence bancaire, ou de la climatisation, étant nécessaires pour recommercialiser les locaux, les candidats locataires devant pouvoir réaliser les aménagements de leur propre activité, observant encore que les lieux n’ont pas non plus été restitués en bon état général.

Elle répond aux arguments de la locataire que le droit d’entrée de 300 000 € payé par le nouveau preneur ne compense pas la franchise de loyer accordée et ne s’ajoute pas au montant du loyer convenu, mais a vocation à indemniser le bailleur des inconvénients résultant du bail commercial.

Elle explique encore que la franchise de loyers consentie à Monoprix est d’une toute autre ampleur que celle consentie à la demanderesse à son entrée dans les lieux et que le chiffrage du coût des travaux de remise en état primitif du 07 novembre 2018 est très en-deçà des coûts d’investissement annoncés par le dirigeant de Monop'.

Elle ajoute qu’elle a droit à une indemnité d’immobilisation compensant l’impossibilité de relouer les locaux immédiatement en raison de leur état de restitution, calculée selon l’article 1.10 du bail entre le 09 octobre 2018 (lendemain de sa sortie des locaux) et le 26 avril 2019, date de prise d’effet du nouveau bail du 25 avril 2019, soit 199 jours, au double du dernier loyer journalier en vigueur, TVA en sus, et donc d’un montant total de 539 508,90 € TTC, précisant que la durée des travaux étant estimée à huit mois, elle a contribué à minimiser le préjudice en relouant les locaux en l’état au plus vite.

Pour un exposé plus exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 22 mars 2022 et renvoyée à l’audience de plaidoiries initialement fixée au 15 décembre 2022, reportée au 14 septembre 2023 puis au 04 avril 2024, à laquelle elle a été mise en délibéré au 26 septembre 2024, prorogée au 10 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’ancien article 1134 du code civil, dans sa version applicable en l’espèce au bail en date du 15 septembre 2011, devenu les articles 1103 et 1104 du code civil, « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites » et « Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

En vertu de l’ancien article 1147 dudit code (devenu son article 1231-1), celui qui, par la mauvaise exécution ou l’inexécution de ses obligations, cause un dommage à son cocontractant, lui en doit réparation.

Il est constant qu’il appartient à celui qui sollicite l’indemnisation d’un dommage de prouver tant la faute qui en est à l’origine, que ledit dommage et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’a été établi.

Le bail conclu entre les parties le 15 septembre 2011 stipule notamment :

— en son article " 1.9.1.3 – Travaux dus par le preneur

a)-Le preneur devra tenir en bon état les locaux (…) pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements éventuels et jusqu’à son départ, et aura à sa charge tous travaux de réparations, réfections, remplacements, mises ou remises aux normes qui pourraient être nécessaires y compris celles ou ceux qui seraient dus à la vétusté.

Il devra notamment maintenir en bon état d’entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté l’ensemble des locaux, les installations techniques et notamment les installations de chauffage et de climatisation, les équipements, les vitres et tous accessoires, et remplacer ce qui ne pourrait être réparé.

(…) "

— en son article " 1.9.3 – Accession – Rétablissement

Tous agencements, embellissements, constructions, améliorations, et installations (ci-après les « agencements ») faits ou payés par le preneur dans les lieux loués, y compris faux-plafonds et cloisons mobiles, deviendront à la fin du bail au cours duquel ils auront été faits, si bon semble au bailleur, la propriété de ce dernier sans indemnité à sa charge.

(…)

De plus, nonobstant l’accession qui se serait produite à la cessation d’un bail antérieur conclu entre les parties et renouvelé depuis lors, il est convenu que le bailleur aura toujours le droit d’exiger du preneur, à son départ, le rétablissement des locaux, en tout ou partie, dans l’état antérieur aux travaux du preneur, aux frais de ce dernier ; en ce cas, le bailleur aura, en outre, le choix entre l’exécution matérielle des travaux nécessaires ou le paiement par le preneur d’une indemnité représentative de leur coût. "

— en son article " 1.9.4 – État de restitution des locaux

Le preneur devra, à son départ, rendre les locaux en bon état après avoir fait effectuer à ses frais tous éventuels travaux de réparations, réfections et remplacements nécessaires à cet effet, et le cas échéant toutes remises en l’état primitif comme il est dit au paragraphe 1.9.3 ci-dessus.

À défaut, le bailleur fera établir un descriptif-estimatif des éventuels travaux de réparations, réfections, et remplacements et le notifiera au preneur qui disposera d’un délai de quinze jours calendaires pour lui en payer le montant ou, en cas de désaccord, consigner celui-ci entre les mains du bailleur ou sur un compte spécialement affecté au privilège du bailleur et pour faire dresser un ou plusieurs autres devis par des entreprises qualifiées. Il est expressément convenu que, en cas de désaccord sur la nécessité des travaux requis par le bailleur aux termes de cet article 1.9.4, un expert devra être désigné d’un commun accord entre les parties, ou, à défaut, par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Paris sur requête de la partie la plus diligente. L’expert ainsi désigné notifiera dans les trois mois de sa saisine un avis écrit dont les parties s’engagent dès à présent à accepter les conclusions sans aucun recours possible.

De convention expresse, le bailleur pourra, à son choix, faire procéder auxdits travaux ou en conserver le montant à titre d’indemnité forfaitaire à ce titre. "

— en son article 1.10 " Occupation ou immobilisation des locaux après cessation définitive du bail

Au cas où, après cessation définitive du bail par résiliation, congé ou quelque autre cause que ce soit, les locaux ne seraient pas restitués au bailleur à la date exigible, après exécution par le preneur des travaux à sa charge et libres de toute occupation et de tout encombrement, le preneur sera redevable envers le bailleur d’une indemnité fixée d’ores et déjà pour chaque jour de retard au double du montant du dernier loyer journalier en vigueur, tva en sus, et ce sans préjudice du recours par le bailleur au juge des référés pour obtenir l’expulsion du preneur et de tous autres droits et actions.

Cette indemnité restera due au bailleur après le départ du preneur pendant la durée nécessaire à la remise des lieux en état conformément au présent bail, si le preneur n’y a pas procédé lui-même avant son départ. "

Il ressort notamment des procès-verbaux d’état des lieux de sortie établis le 09 octobre 2018 que les locaux loués étaient aménagés en deux parties séparées, d’un côté une agence bancaire accessible depuis la [Adresse 7] et d’un autre côté un centre administratif accessible par le passage Landrieu.

L’aménagement de l’activité bancaire de la locataire a impliqué notamment la création d’un sas à l’entrée, l’édification d’un mur en façade avec un distributeur automatique de billets et la division des lieux en bureaux, avec des réseaux adaptés à cette configuration.

Les clés ont été restituées par la locataire à l’issue de la visite d’état des lieux.

Les locaux ont été reloués par acte du 25 avril 2019 à la SARL VICTORIA DIS pour l’exploitation d’un magasin MONOP', moyennant un droit d’entrée de 300 000 € et un loyer annuel de 370 000 € HT/HC, sur lequel une franchise d’un an a été accordée.

La demanderesse contestant le droit à indemnisation de son ancienne bailleresse, il y a lieu au préalable de relever, qu’elle n’a, à sa sortie des locaux loués, ni réalisé les travaux de remise des lieux en leur état primitif, ni supporté leur coût comme il lui incombait en vertu du bail ; l’inexécution de cette obligation contractuelle est, ainsi, caractérisée.

Elle ne saurait imputer ce défaut au comportement « de blocage » de la bailleresse alors que selon le bail elle devait recourir, à défaut d’accord, à la procédure de consignation de l’indemnité réclamée et de désignation d’un expert, qui avait vocation à déterminer rapidement et objectivement les travaux à sa charge ainsi que leur prix.

Il est encore observé à ce titre que le fait que la bailleresse n’a pas exercé, avant son départ des lieux, son droit d’option entre leur remise en état par la locataire et le versement d’une indemnité équivalente est indifférent, dès lors qu’elle pouvait parfaitement imposer à sa locataire de régler une somme égale au coût desdits travaux, peu important le moment de son choix.

La défenderesse peut donc prétendre au paiement d’une indemnité réparant le dommage causé par ce manquement, qui consiste à avoir supporté le coût des travaux de remise en état, non pas en les faisant elle-même réaliser, mais en les laissant à la charge de la nouvelle locataire des lieux, moyennant un bail négocié en conséquence.

Le bail du 25 avril 2019 prévoit une franchise de loyers d’une année, d’un montant total de 370 000 € HT, « compte tenu des travaux que le preneur accepte de prendre à sa charge et qui auraient dû être réalisés par le locataire sortant ».

S’il est d’usage courant, mais pas systématique, de consentir à un locataire une franchise compensant le coût de travaux qu’il doit réaliser dans les lieux alors qu’ils incombaient au bailleur, cette franchise sur une année est importante et sans commune mesure avec celle de trois mois consentie à la demanderesse à son entrée dans les lieux, alors qu’elle explique qu’elle avait pris possession de locaux vétustes exigeant d’importants travaux de mise au normes, outre ses propres aménagements.

La franchise accordée à la nouvelle locataire permet donc de caractériser un préjudice en lien avec le manquement à son obligation de prendre en charge des travaux de remise des lieux en leur état d’origine.

En revanche, il n’y a pas lieu de déterminer le quantum exact de ce préjudice en considération de la seule franchise consentie au locataire successeur dans les lieux, qui, comme toute clause d’un bail, a fait l’objet de négociations et a été fixée par ses parties selon des considérations qui ne sont pas toutes connues du tribunal.

L’estimatif de remise en état des locaux établi le 05 février 2018 par [K] [R], dont se prévaut la société MONTE PASCHI BANQUE, est un tableau mentionnant divers postes de travaux de remise en état et des prix estimés, sans détail et non étayé par des devis, qui émane en outre d’un architecte qu’elle a mandaté et qui ne présente aucune garantie d’objectivité.

Le tribunal ne peut donc fonder sa décision sur cette pièce.

En revanche, le descriptif établi le 07 novembre 2018 par le bureau d’études ARTÉO, certes mandaté par la SCI SDP, mentionne les divers postes de travaux de remise en état primitif en détaillant ceux-ci, et les chiffre en fonction de devis annexés (devis NORD EST du 16 novembre 2018 pour les postes chauffage, ventilation, sanitaires, devis SOLARA du 23 novembre 2018 pour le poste électricité, devis VALLÉE BÂTIMENT du 27 novembre 2018 pour les lots curage, platrerie, faux plafonds, peintures, revêtements de sol, faïence et menuiseries intérieures), seule la remise en état de la façade étant chiffrée en simple estimation.

Le tribunal précise qu’il est évident que la locataire, devant supporter une remise des lieux en leur état antérieur à leur aménagement en agence bancaire et bureaux, aurait dû payer non seulement la destruction du mur du DAB et le retrait de celui-ci, la dépose du sas à l’entrée et la réfection des façades, ainsi que le déplacement des sanitaires, mais aussi tout un décloisonnement impliquant le retrait des éléments des bureaux, exigeant des travaux de réfection de l’électricité, de la climatisation, des revêtements des murs et sols, qui ne pouvaient être laissés en l’état après dépose.

La locataire reprochant à la bailleresse d’avoir en réalité fait chiffrer des travaux d’adaptation des locaux à l’activité de supermarché de la nouvelle locataire, notant que l’estimatif du 07 novembre 2018 prévoit, en page trois, que « Pour les caisses à l’avant du magasin, il sera prévu cinq coffrets de prises… », il convient d’observer qu’il s’agit de la seule mention d’une prestation adaptée à cette activité, et qu’elle est insuffisante pour constater que ledit estimatif et les devis, qui pour le reste ne font état que de travaux correspondant à la remise en état antérieur des lieux, ne sont pas pertinents.

Les postes détaillés dans l’estimatif et les devis de novembre 2018 apparaissent donc justifiés.

Par ailleurs, au vu de l’ampleur des travaux de remise des lieux en leur état primitif, la question des rénovations effectuées initialement par la locataire et celle de l’état de réparations locatives dans lequel elle a laissé les lieux sont sans influence sur l’appréciation des travaux dont elle doit supporter la charge.

Le coût total des travaux prévus par le descriptif établi le 07 novembre 2018, estimé à 321 863,23 € HT, est suffisamment proche du montant de la franchise de loyer consentie au locataire suivant pour considérer que ces deux éléments se corroborent.

Il convient en conséquence de constater que la bailleresse justifie d’un préjudice causé par le défaut d’exécution par la locataire de son obligation d’exécuter ou de payer les travaux dans les lieux après son départ, qui sera justement indemnisé par l’allocation d’une indemnité égale à l’estimation faite en novembre 2018.

La bailleresse n’établissant pas qu’elle ne peut récupérer la TVA qu’elle a payée, et donc qu’elle aurait la charge définitive de la TVA sur le coût des travaux estimés si elle les avait réalisés elle-même, l’indemnité lui revenant sera fixée au coût de ces travaux hors taxes, soit 321 863,23 €.

La SCI SDP prétend également à l’indemnisation d’un dommage lié à une diminution du loyer consenti à sa nouvelle locataire.

Toutefois, elle ne justifie pas que cette minoration de loyer est imputable aux manquements reprochés à sa locataire.

En effet, et quand bien même le droit d’entrée payé par la nouvelle locataire, qualifié dans son bail de « prestation accessoire du loyer », constituerait en réalité, comme le prétend la SCI SDP, une indemnité compensant la dépréciation de l’immeuble et les inconvénients résultant des droits que le statut des baux commerciaux accorde au preneur, et non un supplément de loyer qui devrait être intégré à la détermination de son montant (lequel serait dans ce cas égal à celui consenti en 2012 à la demanderesse), il n’est pas pour autant produit d’élément prouvant que le loyer n’aurait baissé qu’en raison des faits reprochés à la locataire et ne correspond pas à la valeur locative des lieux telle qu’elle aurait été fixée indépendamment de l’état dans lequel les a laissés la locataire sortante et du défaut d’exploitation qui lui est reproché.

La demande d’indemnisation à ce titre sera donc rejetée.

Enfin, la défenderesse réclame une indemnité d’immobilisation compensant l’impossibilité de relouer les locaux immédiatement en raison de leur état de restitution, calculée selon l’article 1.10 du bail entre la sortie des locaux de la SA MONTE PASCHI BANQUE et la prise d’effet du nouveau bail du 25 avril 2019.

Cependant, elle ne rapporte pas la preuve d’un lien de causalité entre le défaut de réalisation des travaux au moment de la sortie des lieux de la demanderesse et le délai écoulé avant leur relocation, n’étant pas démontré que les éventuels candidats à la location ont considéré l’état des lieux comme un obstacle à la signature d’un bail et étant manifeste, au vu de l’estimatif établi en novembre 2018, qu’une relocation, en l’état, pour un usage de supermarché, pouvait déjà, si elle ne l’était pas effectivement, être négociée avec un chiffrage de la compensation pour le preneur qui supporterait ces travaux.

Il convient ainsi de constater que le dommage à l’indemnisation duquel la bailleresse peut prétendre se limite au coût des remises en état qui étaient à la charge de la locataire sortante et de rejeter la demande de paiement d’une indemnité d’immobilisation.

Ainsi, le tribunal peut faire le compte entre les parties :

— la demanderesse doit une indemnité de 321 863,23 € à la défenderesse,

— la défenderesse doit restituer le dépôt de garantie d’un montant de 119 600 € à la demanderesse,

— de sorte que la demanderesse reste lui devoir, après compensation entre ce qu’elles se doivent réciproquement, une somme de 321 863,23 € – 119 600 € = 202 263,23 €.

En conséquence, la demanderesse sera condamnée à payer à la défenderesse une somme de 202 263,23 €.

L’indemnité consignée sur le compte CARPA du conseil de la SCI SDP étant de 364 311,91 €, il convient de juger que cette somme sera déconsignée à hauteur de 202 263,23 € entre les mains de la SCI SDP et pour le surplus restituée à la SA MONTE PASCHI BANQUE.

Chacune des parties succombant partiellement, l’équité commande de laisser à chacune la charge définitive des dépens qu’elle a exposés dans la présente procédure et de rejeter leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles.

L’exécution provisoire de la présente décision, compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire au vu de son ancienneté, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement, et en premier ressort,

CONDAMNE la SA MONTE PASCHI BANQUE à payer à la SCI SDP une indemnité de deux-cent-deux-mille-deux-cent-soixante-trois euros et vingt-trois centimes (202 263,23 €) au titre des travaux à sa charge à la sortie des lieux loués et déduction faite du dépôt de garantie ;

ORDONNE la déconsignation de l’indemnité d’un montant de 364 311,91 € séquestrée sur le compte CARPA du conseil de la SCI SDP, à hauteur de deux-cent-deux-mille-deux-cent-soixante-trois euros et vingt-trois centimes (202 263,23 €) entre les mains de la SCI SDP et pour le surplus sa restitution à la SA MONTE PASCHI BANQUE ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

DIT que chacune d’elles gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés dans la présente instance ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 10 Octobre 2024.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE