TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Patrick MAYET

Madame [W] [Y]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/05707 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2JZI

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 11 janvier 2024

DEMANDERESSE

L’ Association GROUPE SOS SOLIDARITES

dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 4]

représentée par M^e Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0139

DÉFENDERESSE

Madame [W] [Y]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 octobre 2023

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 janvier 2024 par Anne TOULEMONT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 11 janvier 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/05707 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2JZI

Par acte sous seing privé en date du 5 janvier 2018, Madame [X] [N] veuve [U] a confié à l’agence immobilière à vocation sociale l’association GROUPE SOS SOLIDARITES un mandat restreint de gestion portant sur des locaux dont elle est propriétaire sis [Adresse 3][Localité 5]s. Le contrat précise que le mandant charge le mandataire de gérer ses obligations de bailleur des biens désignés par le mandat dont il est propriétaire et qu’il a donné en location suivant un bail code civil pour habitat social avec autorisation de sous-louer, signé avec l’Association GROUPE SOS SOLIDARITES, dans le cadre du dispositif “Louez solidaire et sans risque”.

Par acte sous seing privé en date du 23 janvier 2018, à effet du 23 janvier 2018, pour une durée de 3 mois renouvelable tacitement sans pouvoir excéder une durée maximale de 18 mois, l’Association GROUPE SOS SOLIDARITES a consenti à Madame [W] [Y] une convention d’occupation à titre onéreux portant sur les locaux susvisés, moyennant le versement d’une contribution mensuelle d’un montant de 855 euros et d’un forfait de charges liées à l’occupation des lieux d’un montant de 135 euros ainsi que d’un dépôt de garantie d’un montant de 990 euros.

Le contrat de location précise qu’il s’inscrit dans le cadre du dispositif d’intermédiation locative “Louez solidaire et sans risque” financé par le Département de [Localité 7] dans le cadre du Fonds de Solidarité Logement de la [Localité 7] pour permettre l’accueil de ménages parisiens défavorisés, privés de logement, dans un logement temporaire.

Par exploit d’huissier en date du 31 mars 2023, l’Association GROUPE SOS SOLIDARITES, a informé Madame [Y] de la dénonciation de sa convention, en raison du dépassement de la durée légale et du montant de la dette qui s’éleve alors à la somme de 8311, 20 euros. Il lui a été demandé de libérer le logement pour le 5 mai 2023 mais elle se maintient dans les lieux.

Par acte du 16 juin 2023, l’Association GROUPE SOS SOLIDARITES a fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, Madame [W] [Y] pour obtenir :

— la validation de la dénonciation de la convention à effet du 5 mai 2023,

— l’expulsion de Madame [W] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef, en la forme légale, avec si besoin le concours de la force publique,

— la condamnation de Madame [W] [Y] à payer à l’Association GROUPE SOS SOLIDARITES la somme de 7699, 18 euros, au titre des indemnités arriérées au mois de mai 2023

— la condamnation de Madame [W] [Y] à payer à l’Association GROUPE SOS SOLIDARITES, jusqu’à la libération des lieux et sans préjudice de l’astreinte dont il est question ci-dessus, une indemnité mensuelle d’occupation égale à 990 euros jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

— la condamnation de Madame [W] [Y] à payer à l’Association GROUPE SOS SOLIDARITES la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles,

— le rappel de ce que la décision à intervenir est exécutoire nonobstant appel,

— la condamnation de Madame [W] [Y] aux dépens de l’instance.

A l’audience du 25 octobre 2023, l’Association GROUPE SOS SOLIDARITES représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance, actualise le montant de sa créance à la somme de 6169, 13 euros, terme de septembre 2023 inclus et demande des délais de paiement pour la défenderesse à raison de 200 euros par mois sur deux années avec déchéance du terme.

Madame [W] [Y] n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de validation de la dénonciation de la convention.

Les dispositifs d’intermédiation locative se sont développés depuis la loi Besson du 31 mai 1990, sous l’impulsion d’initiatives locales portées par des associations et des collectivités territoriales, parmis lesquels figurent le dispositif “Louez solidaire”. Ce dispositif peut prendre deux formes. Il peut ainsi consister en un mandat de gestion confié à une agence immobilière sociale tendant à favoriser l’accès et le maintien des personnes fragilisées dans un logement autonome tout en sécurisant le risque locatif du propriétaire. Ce dispositif peut également prendre la forme d’une sous-location de logement. Dans ce dernier cas, lorsque le logement appartient au parc privé, ce dispositif repose sur un principe général de sécurisation des bailleurs, comprenant un ensemble de garanties financières et avantages fiscaux, un accompagnement social lié au logement pour les ménages relogés, ainsi qu’une sécurisation financière des opérateurs associatifs qui louent le logement afin de le sous-louer. Pour exercer cette activité, l’organisme doit être agréé par le préfet au titre de la mission d’intermédiation locative. L’organisme d’intérmédiation locative loue alors un logement à un bailleur personne privée afin de le sous-louer.

Le régime juridique des baux résulte notamment des dispositions de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 et des dispositions du code de la construction et de l’habitation.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les dispositions d’ordre public de cette loi s’appliquent aux locations de locaux constituant la résidence principale du preneur.

Ainsi, un contrat de bail consenti à une personne morale n’est pas soumis aux dispositions de cette loi, de sorte que le contrat de bail conclu entre le propriétaire du logement et l’organisme d’intérmédiation locatif est soumis aux dispositions du code civil.

Aux termes de l’article L. 353-20 du code de la construction et de l’habitation : “Nonobstant toutes dispositions ou stipulations contraires, les bailleurs autres que les organismes d’habitations à loyer modéré mentionnés à l’article L. 353-14 peuvent louer, meublés ou non, les logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 831-1 aux personnes morales mentionnées au I de l’article L. 442-8-1.

Les sous-locataires sont assimilés aux locataires, dans la mesure et dans les conditions prévues par le présent article.

Les sous-locataires sont assimilés à des locataires pour bénéficier de l’aide personnalisée au logement prévue par l’article L. 351-1.

Les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée sont applicables au contrat de sous-location dans les conditions prévues aux III et VIII de l’article 40 de cette loi.

En cas de sous-location meublée, le loyer peut être majoré du prix de location des meubles. Ce prix est fixé et peut être révisé dans les conditions de l’article L. 442-8-3-1.

Les dispositions des conventions mentionnées à l’article L. 831-1 prévues aux huitième, neuvième, dixième et onzième alinéas de l’article L. 353-2 s’appliquent aux contrats de sous-location.

Toutefois, les personnes morales mentionnées au I de l’article L. 442-8-1 peuvent donner congé à tout moment à leurs sous-locataires après le refus d’une offre de relogement définitif correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités. Les sous-locations peuvent être effectuées meublées ou non meublées. “

Il en résulte que le régime de la sous-location dans le parc privé est fontion des engagements pris par le bailleur, propriétaire du logement. Lorsque le bailleur/propriétaire n’a pris aucun engagement ou s’est engagé dans un conventionement ANAH intermédaire à loyer intermédiaire, le contrat de sous-location est soumis au régime du code civil. En revanche, lorsque le bailleur s’est engagé dans une convention d’agrément avec l’Etat qui permet notamment au locataire de percevoir les allocations personnalisées au logement, ou que le logement fait l’objet d’une convention avec l’ANAH pour un loyer social ou très social, les dispositions de l’article L. 353-20 du code de la construction et de l’habitation et partant une partie des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans les conditions prévues à son article 40 III et VIII.

En l’espèce, l’association GROUPE SOS SOLIDARITES produit la convention d’agrément aux mesures d’intermédiation locatives conclue avec le Conseil général de [Localité 7]. Il ne ressort pas de cette convention, ni du contrat de bail conclu avec le propriétaire du logement ou de la convention d’occupation précaire conclue avec les défendeurs que ledit logement face l’objet d’un conventionnement avec l’Etat ou avec l’ANAH, étant relevé sur ce dernier point que le contrat de bail conclu comporte des mentions faisant référence à la nécessité d’annexer la convention conclu avec l’ANAH dans le cas où elle serait conclue. Or, une telle convention n’est pas annexée en l’espèce.

Il en résulte que le logement litigieux n’est pas soumis aux dispositions de l’article L. 353-20 du code de la construction et de l’habitation mais aux dispositions du code civil et que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables, ce qui est d’ailleurs rappelé à l’article 2 du contrat de location.

L’article 9 de la convention d’occupation signée par les parties prévoit qu’à défaut de paiement, aux termes convenus, de tout ou partie du montant total prévu par l’article 5 de la convention, celle-ci sera résiliée de plein droit, deux mois après un commandement de payer délivré par huissier et demeuré infructueux.

L’article 5 de la convention prévoit que l’occupant, en contre partie, de la mise à disposition du logement, s’acquittera d’une contribution mensuelle et d’un forfait de charges.

En l’espèce, il ressort des éléments produits que par acte d’huissier en date du 31 mars 2023, l’Association GROUPE SOS SOLIDARITES a fait notifier à Madame [W] [Y] une dénonciation de la convention d’occupation visant la dette de loyer et le dépassement de la durée de l’hebergement.

Madame [W] [Y] a effectivement dépassé la durée, la durée initiale étant prévu pour une durée de trois années. Elle n’a pas par ailleurs réglé l’intégralité de la dette après la délivrance de la dénonciation, le bail s’est trouvé résilié de plein droit, le 31 mai 2023, deux mois après sa délivrance, conformément aux dipsoitions contractuelles ( article 9).

Une dénonciation, rappelant expressément la durée de séjour limitée, le dépassement de cette durée et le préavis d’un mois, a été délivré par huissier le 31 mars 2023. Il sera ainsi constaté la résiliation du bail au 5 mai 2023.

Madame [Y] étant sans droit ni titre depuis 6 mai 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur le paiement des arriérés

Madame [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Aux termes de la convention d’occupation temporaire litigieuse, le preneur est tenu de régler la redevance aux termes convenus. Il ressort des éléments au dossier que madame [Y] est redevable de la somme de 6169, 13 euros, terme de septembre 2023 compris, au paiement de laquelle elle sera condamnée.

Aux termes du premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience par le bailleur, Madame [Y] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement de mensualité, justifiera l’exigibilité immédiate de la somme due.

Madame [Y] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de 990 euros pour la période courant du mois d’octobre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les mesures accessoires

Madame [W] [Y] qui succombe, supportera les dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il serait inéquitable, de laisser à la charge de l’Association GROUPE SOS SOLIDARITES les sommes exposées par elle dans la présente instance, la somme de 800 euros lui sera allouée à ce titre conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, susceptible d’appel,

VALIDE la dénonciation de la convention d’occupation à titre onéreux, consentie à Madame [Y] [W] par l’association GROUPE SOS SOLIDARITES, à effet du 5 mai 2023, pour le logement situé au [Adresse 6] [Localité 5],

CONDAMNE Madame [W] [Y] à payer à l’Association GROUPE SOS SOLIDARITES , la somme provisionnelle de 6169, 13 euros au titre des redevances impayées, terme de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Madame [W] [Y] à s’acquitter de la dette par 24 acomptes successifs et mensuels de 200 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou à défaut de paiement des redevances courantes, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

ORDONNE en conséquence à Madame [W] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [W] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association GROUPE SOS SOLIDARITES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

DIT que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

CONDAMNE Madame [W] [Y] à verser à l’association GROUPE SOS SOLIDARTES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 990 euros, à compter du mois d’octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples ou contraires prétentions,

CONDAMNE Madame [W] [Y] aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [W] [Y] à payer à l’association GROUPE SOS SOLIDARITES la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Le greffierLe juge des contentieux de la protection