TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Benjamin JAMI

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/10097

N° Portalis 352J-W-B7H-C2D2I

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Juin 2023

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet BONNEFOND & ASSOCIES, S.A.S

[Adresse 8]

[Localité 6]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDERESSE

S.C.I. ANGEL

[Adresse 4]

[Localité 7]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/10097 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2D2I

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Octobre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI ANGEL est propriétaire du lot de copropriété n°2 d’un immeuble situé au [Adresse 3] ([Adresse 1]).

Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] a fait mettre en demeure, par son conseil, la SCI ANGEL domiciliée chez Monsieur [U] [E] au [Adresse 3] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 4.828,81 euros, échéance du 3ème trimestre 2022 incluse.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 16 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à Paris a fait assigner la SCI ANGEL en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 31 janvier 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et en particulier les articles 10 et 10-1, et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55, il demande au tribunal de :

— condamner la SCI ANGEL au paiement de la somme de 6.480,56 euros au titre des charges dues au 2ème trimestre 2023 incluse ;

— ordonner la capitalisation des intérêts;

— condamner la SCI ANGEL au paiement de la somme de 4.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI ANGEL au paiement des entiers dépens ;

— condamner la SCI ANGEL au paiement de la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/10097 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2D2I

Citée le 16 juin 2023 en l’étude du commissaire de justice, la SCI ANGEL n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 31 janvier 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 03 octobre 2024. La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un relevé des formalités de publication foncière déposé le 8 mars 2006 que la SCI ANGEL est propriétaire du lot 2 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à Paris.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— un extrait K Bis de la SCI ANGEL ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 29 juin 2021 et 30 novembre 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er avril 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI ANGEL, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 6.061,36 euros.

Il résulte des décomptes produits que le syndicat des copropriétaires invoque une reprise de solde de 335,57 euros au 10 août 2020 sans apporter aucun élément de preuve sur cette somme, le décompte détaillé ne commençant qu’Au 10 août 2020. La reprise dans l’état financier de la copropriété de façon globale ne saurait constituer une justification de cette somme, non détaillée. Ce solde sera déduit de la créance du syndicat des copropriétaires.

La SCI ANGEL ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 5.725,79 euros (6.061,36 – 335,57) au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 16 juin 2023, date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des coropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI ANGEL de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI ANGEL a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété le 10 août 2020.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI ANGEL a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI ANGEL, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.200 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI ANGEL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Adresse 9] les sommes de :

—  5.725,79 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées dues au 2ème trimestre 2023 incluse;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] du surplus de ses demandes ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 16 juin 2023 ;

CONDAMNE la SCI ANGEL à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] une somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI ANGEL aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 10] le 19 Décembre 2024

La Greffière La Présidente