TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/11233 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4A3S

Minute : 25/1510

Etablissement public, OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [M] [P]

Madame [T] [P]

Représentant : M. [J] [P] (Conjoint)

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Décembre 2025 par Madame Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près de la cour d’appel de PARIS, déleguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près de la cour d’appel de PARIS, déleguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Etablissement public, OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT, demeurant [Adresse 2],

[Localité 5]

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [P],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]-93390 CLICHY SOUS BOIS

comparant en personne

Madame [T] [P],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]-93390 CLICHY SOUS BOIS

représentée par M. [J] [P] (Conjoint), muni d’un pouvoir

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 27 mai 2022, l’EPIC OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [M] [P] et Madame [T] [P] épouse [P] sur des locaux situés [Adresse 3] ([Adresse 3], [Adresse 3]) à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 432,51 euros hors provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a, par acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2025, l’EPIC OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [M] [P] et Madame [T] [P] épouse [P] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité du RAINCY aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire entraînant la résiliation du bail, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail ;ordonner leur expulsion,ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur,condamner solidairement Monsieur [M] [P] et Madame [T] [P] épouse [P] à produire leur attestation d’assurance locative et ce sous astreinte de 15 euros par jour de retard à compter d’un délai de huit jours suivant la signification de la décision à intervenir,condamner solidairement Monsieur [M] [P] et Madame [T] [P] épouse [P] au paiement de la somme de 3.583,53 euros au titre de l’arriéré locatif (échéance du mois de juin 2025 incluse), avec les intérêts à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation majorée comme prévue par les conditions du contrat de bail, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, y compris les frais de commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 novembre 2025.

A l’audience, l’EPIC OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, représenté par son conseil, reitère les termes de son assignation, actualisant la dette locative à la somme de 3.252,69 euros arrêtée au 6 novembre 2025. Il précise ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement au bénéfice des locataires.

Monsieur [M] [P] comparaît en personne et représente Madame [T] [P] épouse [P] au moyen d’un pouvoir de représentation régulier remis en cours de délibéré, sur autorisation du tribunal, par courrier au greffe en date du 17 novembre 2025.

Ils reconnaissent le principe de la dette locative mais en contestent le montant indiquant avoir effectué des versements portant la dette à environ 2.000 euros. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en s’acquittant du loyer courant et d’une somme supplémentaire de 55 euros en règlement de l’arriéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 décembre 2025.

Par note en délibéré, reçue au greffe par courriel du 28 novembre 2025, sur autorisation du tribunal, le conseil du bailleur a transmis un décompte actualisé de la dette locative à un montant de 2.362,90 euros arrêté au 7 novembre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse), confirmant les versements évoqués par le locataire à l’audience.

De plus, il a confirmé la réception de l’attestation d’assurance locative des défendeurs, indiquant se désister de sa demande de production de l’attestation d’assurance sous astreinte.

Par note en délibéré, reçue au greffe par courriel du 18 décembre 2025, à la demande du tribunal, le conseil du bailleur a transmis le justificatif de l’accusé réception de la dénonciation de l’assignation à la Préfecture de SEINE-SAINT-DENIS.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de relever, à titre liminaire, que l’EPIC OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT ne maintient pas sa demande relative à la production de l’attestation d’assurance sous astreinte, qui est devenue sans objet ; les locataires ayant fourni le justificatif au bailleur en cours de délibéré.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

A l’audience, Monsieur [M] [P] reconnaît le principe de la dette locative mais conteste son montant, précisant avoir effectué des versements quelques jours avant l’audience, portant la dette locative à environ 2.000 euros, ce qui est confirmé par le décompte actualisé produit en note en délibéré par l’EPIC OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT.

En l’espèce, l’EPIC OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [P] et Madame [T] [P] épouse [P] restent lui devoir, frais déduits (149,38 euros de frais de contentieux ; 112,80 euros de « frais loca » et 53,34 de frais de dossier), la somme de 2.047,38 euros à la date du 7 novembre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse).

Conformément aux dispositions des articles 1751 et 220 du code civil, Monsieur [M] [P] et Madame [T] [P] épouse [P] seront tenus solidairement au paiement.

En conséquence, Monsieur [M] [P] et Madame [T] [P] épouse [P] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme de 2.047,38 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 7 novembre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-SAINT-DENIS par la voie électronique le 1er octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-SAINT-DENIS par lettre recommandée avec accusé de réception le 4 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 27 mai 2022 contient une clause résolutoire (article 11 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 mai 2025, pour la somme en principal de 3.946,72 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 juillet 2025.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le bailleur est favorable concernant l’octroi de délais de paiement au profit des locataires.

A l’audience, Monsieur [M] [P] s’engage à régler leur dette locative par des mensualités de 55 euros en sus des loyers courants. Il vit en couple et n’a plus enfant à charge. Il indique être chauffeur de taxi en qualité d’intérimaire avec un revenu mensuel de 1.600 euros, mais avoir subi une baisse de ressources du fait d’un arrêt maladie pendant sept mois à la suite d’un AVC. Il indique que sa conjointe n’a pas d’activité professionnelle.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [M] [P] et Madame [T] [P] épouse [P] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

L’attention des locataires est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :

➢

la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de son chef ;➢Monsieur [M] [P] et Madame [T] [P] épouse [P] seront solidairement redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.Le bailleur sera débouté de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation future sur demande de revalorisation du loyer conformément au bail qu’elle sollicite, au regard de la nature indemnitaire et non contractuelle de l’indemnité d’occupation, cette dernière telle que fixée réparant suffisamment le préjudice découlant pour la demanderesse concernant l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [P] et Madame [T] [P] épouse [P], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de les condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’EPIC OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT sera donc débouté de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATE que la demande de l’EPIC OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT relative à la production de l’attestation d’assurance sous astreinte, est devenue sans objet ;

DÉCLARE recevable pour le surplus l’action de l’EPIC OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 mai 2022 entre l’EPIC OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, d’une part, et Monsieur [M] [P] et Madame [T] [P] épouse [P], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] ([Adresse 3], [Adresse 3]) à [Localité 8], sont réunies à la date du 27 juillet 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [P] et Madame [T] [P] épouse [P] à verser à l’EPIC OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 2.047,38 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 novembre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [M] [P] et Madame [T] [P] épouse [P] à s’acquitter de leur dette en 35 mensualités de 55 euros minimum chacune et une 36ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :

➢

la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 27 juillet 2025 ;

➢

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

➢

le bailleur sera autorisé, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [P] et Madame [T] [P] épouse [P], ainsi que tous occupants de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

➢

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

➢

Monsieur [M] [P] et Madame [T] [P] épouse [P] seront solidairement condamnés à verser à l’EPIC OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DÉBOUTE l’EPIC OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [P] et Madame [T] [P] épouse [P] aux dépens, qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La Vice-présidente