TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

N° RG 25/54576 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAD2G

N° : 4

Assignation du :

30 Juin 2025

[1]

[1] 1Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 24 octobre 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société civile FONDS D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS POUR LE COMMERCE ET LA DISTRIBUTION – FONDIS

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Eléonore TARNAUD pour la SELARL PEYRONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C2141

DEFENDERESSE

La société FASHION B. AIR S.A.

[Adresse 4]

[Localité 6]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 23 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Par acte du 23 avril 2010, renouvelé par acte du 11 avril 2019, la SCI du [Adresse 1], aux droits de laquelle vient la société Fonds d’investissements immobiliers pour le commerce et la distribution (FONDIS) a donné à bail commercial à la société Fashion B Air des locaux situés [Adresse 3] à [Adresse 9] ([Adresse 8]), pour une durée de dix ans à compter du 17 mai 2019, moyennant un loyer en principal de 88 000 € par an, payable par trimestre par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Des protocoles d’accords transactionnels ont été conclus les 11 avril 2019 et 9 décembre 2021 entre les parties.

Par acte du 21 octobre 2024, la société Fashion B Air a assigné la société Fondis devant le juge des référés du tribunal de commerce de Paris afin de solliciter des délais de paiement de son arriéré locatif.

Un nouveau protocole d’accord transactionnel a été conclu entre la société Fondis et la société Fashion B Air le 2 décembre 2024, homologué par ordonnance du 24 janvier 2025 du président du tribunal des activités économiques de Paris.

Le 19 mars 2025, la société Fondis a fait diligenter six saisies-attributions sur les comptes bancaires de la société Fashion B AIR, toutes s’étant révélées infructueuses.

Le bailleur a ainsi fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025, à la société Fashion B Air, pour une somme de 203 359,58 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 15 avril 2025.

Par acte délivré le 30 juin 2025, la société Fondis a fait assigner la société Fashion B Air devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de la société Fashion B Air et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner la société Fashion B Air à lui payer la somme provisionnelle de 171 315,86 € au titre de l’arriéré locatif au 2 juin 2025, somme à parfaire avec le montant des indemnités d’occupation mensuelles auxquelles la société Fashion B Air sera condamnée, conformément aux stipulations du bail ;

— condamner, par provision, la société Fashion B Air à lui régler une indemnité forfaitaire de 6 852,63 euros, au titre de la clause pénale, correspondante à 4% des sommes dues ;

— condamner, par provision, la société Fashion B Air à lui régler un intérêt de retard sur les sommes dues égal à 1,5% de leur montant, à compter de la date d’exigibilité de chaque somme impayée et jusqu’à leur paiement définitif, conformément aux stipulations du bail ;

— condamner, par provision, la société Fashion B Air au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer de base facturé au titre de la dernière année précédant la résiliation et jusqu’à la restitution effective des lieux qui s’entend de la remise des clés et des lieux libres de tous occupants, marchandises et mobiliers et dans un état conforme aux stipulations du bail ;

— juger que le dépôt de garantie, lui restera acquise, conformément aux stipulations du bail ;

— condamner la société Fashion B Air au paiement d’une somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui incluront le coût des six saisies-attributions réalisées le 19 mars 2025, de la levée de l’état des inscriptions sur le fonds de commerce, de la présente assignation.

A l’audience du 23 septembre 2025, par des conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Fondis a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 129 981,10 euros arrêtée au 26 août 2025 et indemnité forfaitaire réévaluée à hauteur de 5 199,24 euros au titre de la clause pénale. La demanderesse précise en outre que devra être compris dans les dépens le coût des présentes conclusions.

Bien que régulièrement assignée, la société Fashion B Air n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2025, prorogée au 24 octobre 2025.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société Fondis n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 203 359,58 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 15 avril 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Fashion B Air et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Fashion B Air depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, la société Fondis produit un décompte faisant état d’une dette totale de 129 981,10 €, incluant des frais « venezia », à hauteur de 375,35 € qui seront écartés car non justifiés par la bailleresse.

L’obligation de la société Fashion B Air au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 26 août 2025, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 129 605,75 € (129 981,10 – 375,35), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Fashion B Air.

La clause pénale dont se prévaut la bailleresse à l’appui de sa demande étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

De même, les clauses du bail relatives aux intérêts conventionnels de 1,5% et à la conservation par le bailleur à titre d’indemnité forfaitaire du dépôt de garantie s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur les demandes accessoires

La société Fashion B Air condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de la levée de l’état des inscriptions, de signification de l’assignation et des conclusions.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Fashion B Air ne permet d’écarter la demande de la société Fondis formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 28 mai 2025 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Fashion B Air et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société Fashion B Air à payer à la société Fonds d’investissements immobiliers pour le commerce et la distribution- FONDIS une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société Fashion B Air à payer à la société Fonds d’investissements immobiliers pour le commerce et la distribution- FONDIS la somme de 129 605,75 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 26 août 2025, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à la clause pénale, aux intérêts conventionnels de 1,5% et à la conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société Fashion B Air aux entiers dépens, en ce compris le coût des frais de la levée de l’état des inscriptions, de signification de l’assignation et des conclusions ;

Condamnons la société Fashion B Air à payer à la société Fonds d’investissements immobiliers pour le commerce et la distribution- FONDIS la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 10] le 24 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN