TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Abdourahamane DIABY

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01765 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CSP

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 07 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDERESSE

Madame [J] [X], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Abdourahamane DIABY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : F1 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562025006616 du 28/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 novembre 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 07 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01765 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CSP

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 mars 2012, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [X] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 361,01 euros et d’une provision pour charges de 75 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6969,03 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [J] [X] le 31 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a assigné Mme [J] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 30 décembre 2024, à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de Mme [J] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  8678,70 euros au titre de l’arriéré locatif, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée à l’audience du 23 mai 2025, l’affaire a été renvoyée d’office à l’audience du 10 septembre 2025.

À l’audience la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], représentée par son conseil, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 5903,11 euros arrêtée au 8 septembre 2025. Elle indique avoir connaissance de la procédure de surendettement en cours mais précise ne pas avoir reçu le jugement définitif. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Mme [J] [X], assistée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

A titre principal :

— prononcer la nullité du commandement de payer,

— déclarer que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies,

— déclarer que le commandement de payer ne peut produire effet,

— débouter la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] de sa demande de résiliation de bail,

— rejeter la demande d’expulsion,

A titre subsidiaire : juger que la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] est mal-fondée,

En tout état de cause ;

— débouter la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] de l’ensemble des ses demandes,

— rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la nullité du commandement de payer

En l’espèce, Mme [J] [X], qui se borne à citer et se référer à un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 22 septembre 2022 et à un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 17 mars 2016 n°14-29.923 ne fait aucunement la démonstration de la mauvaise foi de la bailleresse dans la délivrance du commandement de payer ce d’autant qu’elle ne peut sérieusement soutenir qu’elle a toujours payé son loyer dans la mesure où elle a bénéficié dans le cadre de la procédure de surendettement de l’effacement d’une dette locative de plus de 9000 euros. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande aux fins de voir prononcer la nullité du commandement de payer.

Sur la recevabilité de la demande

La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer accordant un délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 30 octobre 2024.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6969,03 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Ce n’est que par décision du 20 février 2025, soit postérieurement à l’écoulement du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, que la commission de surendettement des particuliers de [Localité 5] a prononcé la recevabilité du dossier de surendettement déposé par Mme [J] [X].

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 décembre 2024.

Aux termes de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

(…) Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, par décision du 24 avril 2025, la commission de surendettement des particuliers a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Cette décision a été publiée au BODACC le 13 mai 2025.

Il convient, en conséquence, de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’au 23 avril 2027, 24 heures.

Si Mme [J] [X] s’acquitte des loyers et charges courant à leur date d’exigibilité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais produit ses effets. En revanche à défaut de paiement du loyer courant et des charges à leur date d’échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 31 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] ou à son mandataire, déduction faite de la dette locative effacée par la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ordonnée le 24 avril 2025.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] verse aux débats un décompte faisant état d’une dette locative de 5903,11 euros à la date du 8 septembre 2025.

Par décision du 24 avril 2025, la commission de surendettement a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire incluant l’effacement d’une dette locative de 9367,63 euros arrêtée au 24 avril 2025. Il s’ensuit que Mme [J] [X] ne peut être tenue qu’au paiement des loyers et charges postérieurs au 24 avril 2025, soit les échéances des mois de mai à août 2025 soit la somme de 291,59 euros (77,65 +288,33 +112,28 -186,67).

Mme [J] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [J] [X], partie perdante, est tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Néanmoins, compte tenu de sa situation économique, les dépens seront laissés à la charge de l’Etat en application de l’article 42 al. 2 de la loi du 10 juillet 1991 et la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Mme [J] [X] de sa demande aux fins de nullité du commandement de payer du 30 octobre 2024 ;

CONSTATE que la décision de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 5] a été rendue le 20 février 2025 soit postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer susvisé ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 mars 2012 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], d’une part, et Mme [J] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] est résilié depuis le 31 décembre 2024,

CONSTATE que Mme [J] [X] a bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par décision de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 5] du 24 avril 2025 publiée au BODACC du 13 mai 2025 ;

SUSPEND en conséquence les effets de la clause résolutoire jusqu’au 23 avril 2027, 24 heures ;

DIT que si Mme [J] [X] s’acquitte des loyers et charges courant à leur date d’exigibilité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais produit ses effets ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges à leur date d’échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet et que :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 31 décembre 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [J] [X] sera condamnée à verser à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, déduction faite de la dette locative effacée par la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire du 24 avril 2025,

CONDAMNE Mme [J] [X] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] la somme de 291,59 euros au titre des arriérés de loyers et de provisions sur charges dus des mois de mai à août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etat en application de l’article 42 al. 2 de la loi du 10 juillet 1991;

DÉBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LA GREFFIERE LA JUGE