AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00315 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LM22

Minute JCP n° 345/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Séréna KASTLER, avocate au barreau de THIONVILLE

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [K] [W]

demeurant [Adresse 7]

[Adresse 9]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER LORS DES DEBATS : Nathalie ARNAULD

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 03 juillet 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e KASTLER Séréna par LS (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [W] [K] par LS

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 31 octobre 2021, BATIGERE GRAND EST devenue la S.A. BATIGERE HABITAT, a consenti à Monsieur [K] [W] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 281,15 euros ainsi que 29,54 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la S.A. BATIGERE HABITAT a fait signifier à Monsieur [K] [W] le 21 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 297,70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 février 2025 remis à étude, la S.A. BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [K] [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers à titre de provision et la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 juillet 2025.

Aux termes de son assignation, BATIGERE GRAND EST devenue S.A. BATIGERE HABITAT demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [W] ;Le condamner à titre provisionnel à la somme actualisée de 576,74 euros suivant le décompte du 1er juillet 2025, au titre des arriérés locatifs avec intérêts de droit à compter du commandement de payer et à compter de la décision à intervenir sur le solde ; Le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 345,75 euros représentant les loyers et charges à compter de la date d’expiration du délai prévu au commandement visant la clause résolutoire, tout mois commencé étant dû en intégralité. Cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle ; Le condamner à payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens dans lesquels seront compris les frais du commandement de payer ; Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision.

Au soutien de ses demandes, la S.A. BATIGERE HABITAT précise que le locataire n’a pas régularisé l’arriéré de loyers et charges dans le délai de deux mois postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

A l’audience, la S.A. BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes et s’oppose à la demande de délais de paiement formulée par le défendeur.

En défense, Monsieur [K] [W], présent à l’audience, reconnaît être tenu d’une dette locative, mais il demande à être autorisé à régler sa dette selon des délais de paiement. Il expose avoir été en dépression, être désormais intérimaire et percevoir un revenu mensuel de 1800 euros. En outre, il faisait valoir que la Caisse d’allocations familiales lui restait redevable de la somme de 2 500 euros ce dont il ne justifie pas. Enfin, il indique que le RSA qu’il percevait à hauteur de 520 euros par mois est suspendu depuis le mois de janvier 2025.

L’affaire était mise en délibéré au 2 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 21 novembre 2024, et une fiche signalétique d’impayé locatif a été notifiée à la Caisse d’allocations familiales le 19 novembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 11 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce.

L’assignation a été notifiée le 12 février 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 3 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire:

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 21 novembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 297,70 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 22 janvier 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La S.A. BATIGERE HABITAT produit un décompte actualisé au 1er juillet 2025 aux termes duquel Monsieur [K] [W] lui doit, après déduction d’office des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 576,74 euros.

Monsieur [K] [W] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera par conséquent condamné, à titre provisionnel, à verser à BATIGERE GRAND EST devenue la S.A. BATIGERE HABITAT cette somme de 576,74 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 297,70 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Il résulte des débats que Monsieur [K] [W] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience.

Par ailleurs, il ne produit aucun élément justifiant ses revenus et charges. Il apparaît dès lors que Monsieur [K] [W] n’est manifestement pas en mesure de continuer à régler les loyers et charges courants et de rembourser en outre sa dette locative, même si des délais de paiement lui étaient accordés.

En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée et l’expulsion de Monsieur [K] [W] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [K] [W] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement:

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [K] [W] faisait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [K] [W], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [K] [W], tenu aux dépens, sera condamné à payer à la S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 31 octobre 2021 entre BATIGERE GRAND EST devenue la S.A. BATIGERE HABITAT et Monsieur [K] [W] concernant le logement situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 22 janvier 2025;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [K] [W] à payer à la S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 576,74 euros au titre des loyers et des charges, incluant l’échéance de juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024 sur la somme de 297,70 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

REJETONS la demande de délais de paiement avec effet suspensif des effets de la clause résolutoire formée par Monsieur [K] [W] ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Monsieur [K] [W] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 6] ;

ORDONNONS à Monsieur [K] [W] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [W] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la S.A. BATIGERE pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par l’huissier, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [K] [W] à payer à la S.A. BATIGERE une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 281,15 euros augmentée de 29,54 de charges à compter du 22 janvier 2025, outre actualisation conformément au bail et à la règlementation applicable en matière d’HLM, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 576,74 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [K] [W] est déjà condamné provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 22 janvier 2025 et la date de la présente ordonnance ;

DISONS que la dernière indemnité d’occupation sera calculée prorata temporis ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [K] [W] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [W] à payer à BATIGERE GRAND EST devenue la S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [W] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 21 novembre 2024, de l’assignation en référé du 11 février 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 12 février 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 02 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière La juge