TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 25/54709 – N° Portalis 352J-W-B7J-DACX6

N° : 1

Assignation du :

16 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 24 octobre 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société [Adresse 9]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Marc DESMICHELLE, avocat au barreau de PARIS – #R0078, AARPI DESMICHELLE BESSON

DEFENDERESSE

La société DYL S.A.S.

[Adresse 3]

[Localité 4]

et prise en son établissement sis

[Adresse 2]

représentée par M^e Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS – #C1707

DÉBATS

A l’audience du 23 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Par acte du 9 novembre 2018, la société 1001 Vies Habitat a donné à bail commercial à la société DYL des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8], pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 1er novembre 2018, moyennant un loyer en principal de 40 200 € par an, payable en quatre termes égaux et d’avance les 1er janvier, avril, juillet et octobre chaque année.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2025, à la société DYL, pour une somme de 47 133,97 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 4 avril 2025.

Par acte délivré le 16 juin 2025, la société 1001 Vies Habitat a fait assigner la société DYL devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et de la condamner par provision au paiement de la somme de 47 133,97 euros au titre des loyers et charges, outre une pénalité de 10% par mois de retard sur toutes les sommes impayées, le coût du commandement de payer à hauteur de 301,63 euros et une indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’ordonnance à intervenir à hauteur du double du loyer courant jusqu’à libération complète des locaux.

Par des conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 23 septembre 2025, la société 1001 Vies Habitat a, par l’intermédiaire de son conseil, indiqué que les parties sont parvenues à un accord et sollicite de voir :

— constater l’acquisition de la clause insérée au bail commercial conclu à la société DYL ;

— condamner la société DYL à payer, à titre de provision, la somme de 43 899,13 euros correspondant aux loyers et charges dus arrêtés au 18 septembre 2025 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer délivré le 25 avril 2025 ;

— suspendre rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société DYL procède au règlement de sa dette de 43 899,13 euros conformément à l’échéancier suivant :

— un premier virement de 2 524,17 euros au plus tard le 11 juillet 2025,

-16 virements mensuels de 2 524,17 euros avant le 10 de chaque mois entre les mois d’août 2025 et novembre 2026 ;

— un virement de 988,24 euros à régler au mois de décembre 2026 avant le 10 du mois,

— juger qu’à défaut de règlement d’une seule échéance de la dette de loyer d’un montant de 43 899,13 euros à son terme et dans son entier montant ou d’une seule échéance de loyers charges et accessoires courants à leurs échéances contractuelles :

— l’intégralité de la dette locative d’un montant de 43 899,13 euros sera immédiatement exigible ;

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt avec intérêts de droit à compter du commandement de payer délivré le 25 avril 2025 ;

— la clause résolutoire produira son plein effet ;

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la forcé publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société DYL et de tous occupants de son chef hors de lieux loués ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— la société DYL sera condamnée à titre provisionnel à payer à la société 1001 Vies Habitat une indemnité d’occupation mensuelle et indivisible à hauteur du double du loyer courant jusqu’à la libération complète des locaux, soit la somme trimestrielle de 24 407,78 euros hors taxes et hors charges (12 203,89 x 2) ;

En tout état de cause, et conformément à l’accord des parties,

— condamner la société DYL à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 23 septembre 2025, la société DYL a indiqué au juge des référés accepter les demandes formées par la société 1001 Vies Habitat à la suite de l’accord intervenu entre les parties.

L’assignation a été dénoncée aux créanciers inscrits.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2025, prorogée au 24 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société 1001 Vies Habitat n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 47 133,97 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 4 avril 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

La société 1001 Vies Habitat ne s’oppose pas au principe de l’octroi d’un délai de paiement sur l’arriéré actualisé au 18 septembre 2025 à la somme de 43 899,13 €.

Au regard de l’accord intervenu entre les parties, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Les parties se sont accordées sur l’échéancier suivant :

— un premier versement de 2.524,17 euros au plus tard le 11 juillet 2025,

—  16 virements mensuels de 2.524,17 euros à régler avant le 10 de chaque mois entre les mois d’août 2025 et novembre 2026 ;

— un virement de 988,24 euros à régler au mois de décembre 2026 avant le 10 du mois.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Conformément à l’accord intervenu entre les parties, l’indemnité d’occupation due par la société DYL depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au double du montant du loyer contractuel, soit la somme trimestrielle de 24.407,78 euros hors taxes et hors charges.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, vu l’accord des parties, l’obligation de la société DYL au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 18 septembre 2025, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 43 899,13 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société DYL.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 22 avril 2025.

Sur les demandes accessoires

La société DYL, condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation, à l’exclusion des frais d’exécution à venir, qui ne relèvent pas des dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société DYL ne permet d’écarter la demande de la société 1001 Vies Habitat formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera évaluée à la somme de 1 500 € au regard de l’accord intervenu entre les parties.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 mai 2025 à minuit ;

Condamnons la société DYL à payer à la société 1001 Vies Habitat la somme par provision de 43 899,13 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 18 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2025 ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société DYL se libère des sommes ci-dessus allouées suivant l’échéancier suivant:

— un premier versement de 2.524,17 euros au plus tard le 11 juillet 2025,

—  16 virements mensuels de 2.524,17 euros à régler avant le 10 de chaque mois entre les mois d’août 2025 et novembre 2026 ;

— un virement de 988,24 euros à régler au mois de décembre 2026 avant le 10 du mois.

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société DYL et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 8],

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société DYL devra payer mensuellement à la société 1001 Vies Habitat, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au double du montant du loyer contractuel, soit la somme trimestrielle de 24.407,78 euros hors taxes et hors charges, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire ;

Condamnons la société DYL à payer à la société 1001 Vies Habitat la somme de 1 500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société DYL aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et d’assignation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 24 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN