TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [X] [B]

Préfecture de [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e TOURNIER Dominique

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04573 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZIJ

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. TOUDIC [Adresse 3] ayant comme administrateur de biens la société G.I.C.P représenté à son tour par, dont le siège social est sis Le Cabinet JOURDAN – [Adresse 4]

Représenté par M^e TOURNIER Dominique, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDERESSE

Madame [X] [B], demeurant [Adresse 1]

non comparante et non représentée,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 octobre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 novembre 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04573 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZIJ

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 15/ 06/ 2018 à effet au 15/ 06/ 2018, la SCI TOUDIC a donné à bail pour 6 ans à Mme [B] [X] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] pour un loyer de 1080 euros et 62 euros de provisions sur charges mensuelles.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 10/ 10/ 2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 7213,84 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 23/ 04/ 2025, la SCI TOUDIC a fait assigner Mme [B] [X] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges

— voir ordonner l’expulsion de Mme [B] [X] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 800 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir

— voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans les lieux, aux frais, risques et péril de Mme [B] [X]

— voir condamner Mme [B] [X] au paiement :

— d’une somme de 8853,41 euros, au titre de l’arriéré dû au 1/ 04/ 2025, avril 2025 inclus à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 25/06/2019 sur la somme de 3614 .94 euros, du 21/06/2023 sur la somme de 4358.98 euros , du 02/05/2024 sur la somme de 4739.37 euros , du 10/ 10/ 2024 sur la somme de 7380.95 euros et de l’assignation pour le surplus

— d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer et des charges pratiquées , à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à complète restitution des lieux, y compris la remise des clés

— voir condamner Mme [B] [X] à justifier de l’assurance locative des lieux , sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision

— voir condamner Mme [B] [X] au paiement d’une somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 5] le 24/ 04/ 2025.

A l’audience du 07/10/2025, le bailleur maintient sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 8853,41 euros au 1/ 04/ 2025, avril 2025 inclus et ses autres demandes , en l’absence de paiement . Il sollicite également la production de l’assurance locative sous astreinte .

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04573 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZIJ

Assignée selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, Mme [B] [X] n’a pas comparu et n’ a pas été représentée, l’assignation étant déposée en étude de commissaire de justice .

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe .

Le tribunal a mis dans les débats la question du délai figurant au commandement de payer selon la date de reconduction du bail.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’assignation :

Mme [B] [X] a été régulièrement assignée selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile.

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 11/10/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 10/ 10/ 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation , il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Le bail a été reconduit pour la dernière fois le 15/06 /2024 . Lors de la reconduction tacite du bail , il existe un nouveau bail , en application de l’article 1214 et 1215 du code civil , et celui-ci est soumis à la loi en vigueur lors de cette reconduction .

L’article 24 de la loi du 06/07/89 visé au commandement de payer , étant nécessairement l’article tel qu’en vigueur au 10/10/2024 et pour le bail reconduit , le délai de deux mois visé n’est pas un délai de faveur, mais un délai erroné. Le délai légal doit lui être substitué, étant observé qu’aucune nullité du commandement de payer n’a été soulevée.

Mme [B] [X] n’ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 21/ 11/ 2024 à minuit , soit à compter du 22/ 11/ 2024.

La situation d’impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant n’est pas repris ; en effet les versements sont irréguliers depuis le dernier commandement de payer qui a fondé la présente instance, et aucun paiement n’a eu lieu depuis février 2025 selon le dernier décompte.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Mme [B] [X] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. Aucune circonstance particulière ne justifie de prononcer une astreinte.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans le logement même, aux frais, risques et péril de Mme [B] [X] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de Mme [B] [X] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Mme [B] [X] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [B] [X] reste devoir une somme de 8853,41 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 1/ 04/ 2025, avril 2025 inclus.

Il convient en conséquence de condamner Mme [B] [X] au paiement de cette somme à titre provisionnel sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 10/ 10/ 2024 sur la somme de 7213,84 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de voir justifier de l’assurance locative sous astreinte :

Le locataire en application de l’article 7g de la loi du 06/07/89 doit justifier annuellement de l’assurance locative .

La SCI TOUDIC soutient que Mme [B] [X] ne produit pas l’assurance locative , mais n’a justifié d’aucune mise en demeure à ce titre , ni de commandement , bien que joignant aux débats plusieurs commandements pour des impayés .

Il sera donc ordonné à Mme [B] [X] de produire l’assurance locative dans le mois de la présente décision , sans astreinte en l’état , étant rappelé que l’absence d’assurance rend possible par le bailleur la souscription d’une assurance pour compte du locataire , récupérable auprès de celui-ci, en application de l’article précité.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner Mme [B] [X] à payer à la SCI TOUDIC la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [B] [X] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 10/10/2024, mais hors coût des autres commandements , qui constituent des actes de recouvrement au sens de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution , et alors qu’il est statué sur les frais de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent,

CONSTATE que Mme [B] [X] a été régulièrement assignée

DIT que le bailleur est recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 22/ 11/ 2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 2]

DIT que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE Mme [B] [X] à payer à la SCI TOUDIC la somme provisionnelle de 8853,41 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 1/ 04/ 2025, avril 2025 inclus outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 10/ 10/ 2024 sur la somme de 7213,84 euros et de l’assignation pour le surplus ,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI TOUDIC pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [X], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution , sans astreinte

AUTORISE la SCI TOUDIC à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, dans le logement, aux frais, risques et péril de Mme [B] [X] à défaut de local désigné.

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

ORDONNE à Mme [B] de produire l’assurance locative dans le mois de la présente décision , sans astreinte.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 5] de la présente décision.

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions.

CONDAMNE Mme [B] [X] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 10/ 10/ 2024, hors frais des commandements antérieurs .

CONDAMNE Mme [B] [X] à payer à la SCI TOUDIC la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT