TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/01771 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ALL

N° MINUTE : 4/2025

JUGEMENT

rendu le 16 avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [E] [X], demeurant [Adresse 3], représenté par M^e Camille TERRIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque E 545

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [N], demeurant [Adresse 4], représenté par M^e Eric SCHODER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque C2573, aide juridictionnelle n°RG 24/6627 du 14/05/24

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 31 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 16 avril 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 16 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/01771 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ALL

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé de 1er mars 2022, Monsieur [X] [E] a donné à bail à Monsieur [N] [P] un logement situé [Adresse 5], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction.

Monsieur [N] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, Monsieur [X] lui a fait délivrer un commandement de payer le 18 octobre 2023, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 5810 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Un congé pour vente a également été délivré par Monsieur [X] le 17 novembre 2023, avec effet au 29 février 2024 à minuit.

Le 04 décembre 2023, Monsieur [N] a déposé un dossier de surendettement auprès de la Commission de surendettement des particuliers.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2024, Monsieur [X] a fait assigner Monsieur [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins notamment de validation du congé pour vente à titre principal, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion à titre subsidiaire et de prononcé de la résiliation judiciaire du bail à titre infiniment subsidiaire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 avril 2024 et renvoyée à plusieurs reprises.

Par arrêté préfectoral en date du 13 août 2024 concernant le logement litigieux, le propriétaire a été mis en demeure de cesser la location du bien.

A l’audience du 31 janvier 2025, Monsieur [X] était représenté par un conseil lequel a sollicité le bénéfice de ses dernières écritures et :

— être reçu en ses demandes et les dire bien fondées,

— lui donner acte de son désistement de ses demandes de validation de congé, d’acquisition de clause résolutoire, et de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement du loyer et de sa demande d’expulsion subséquente,

— débouter Monsieur [N] de sa demande de restitution de loyer,

— débouter Monsieur [N] de sa demande d’indemnisation de son préjudice moral,

— limiter l’indemnisation du préjudice de jouissance de Monsieur [N] à la somme de 1200 euros correspondant à 50% du montant des sommes versées entre le 1er mars 2022 et le 31 août 2022,

— débouter Monsieur [N] de sa demande de requalification du bail meublé en bail nu,

— constater que Monsieur [N] n’a pas réglé le montant du loyer et des charges du 1er septembre 2022 au 31 août 2024,

— condamner Monsieur [N] à lui payer la somme de 3803,92 euros au titre des loyers et charges restant dues pour la période allant du 1er septembre 2022 au 30 août 2024 et subsidiairement (en cas de requalification) à la somme de 3563,41 euros,

— ordonner la compensation,

— prononcer la résiliation du bail du 1er mars 2022 pour refus abusif de proposition de relogement,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] et de tout occupant de son chef au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, un mois après la signification du jugement à intervenir et jusqu’au jour de la complète libération des lieux après établissement d’un état des lieux de sortie et la remise des clés,

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de Monsieur [N],

— condamner Monsieur [N] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [N] aux entiers dépens,

— rappeler l’exécution provisoire de droit de l’intégralité du jugement à intervenir nonobstant appel.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [X] expose principalement avoir mis les lieux en location de bonne foi jusqu’à l’arrêté préfectoral interdisant la dite location, qu’il n’était pas informé que le locataire de 60 ans résiderait avec une compagne et un enfant d’un an dans le logement. Il souligne que les loyers sont dus jusqu’à cet arrêté préfectoral et indique avoir contesté la décision de recevabilité de la commission de surendettement. Il expose s’opposer à la demande de condamnation à des dommages intérêts formulée par Monsieur [N] et sollicite le rejet de ses autres demandes.

En défense, Monsieur [N] était représenté par un conseil, lequel a sollicité du juge aux termes de ses dernières écritures qu’il :

— juge que Monsieur [X] a gravement manqué à son obligation de délivrance au vu de l’arrêté d’insalubrité intervenu,

— déboute Monsieur [X] de sa demande d’expulsion, impossible en l’état,

— condamne Monsieur [X] au paiement de la somme totale de 11780 euros à son profit, répartie en 5380 euros en restitution des sommes indûment perçues, et 6400 euros en indemnisation des préjudices moraux et de jouissance,

— à titre subsidiaire, requalifie le contrat conclu par les parties en location nue et non meublée,

— juge irrégulier et donc nul et non avenu le congé signifié à son égard,

— condamne Monsieur [X] à lui restituer la somme de 2235,04 euros,

— juge irrégulier et nul et non avenu le congé signifié à son égard,

— condamne Monsieur [X] à lui payer la somme de 180 euros correspondant à la restitution des provisions sur charges indûment réglées,

— en tout état de cause, déboute Monsieur [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamne Monsieur [X] au paiement de la somme de 2000 euros pour procédure abusive,

— condamne Monsieur [X] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [N] expose que le logement loué était impropre à l’habitation en raison notamment de son exiguïté, de l’absence de salle d’eau, et de système de ventilation permanent, présentant un état d’insalubrité constaté par le Service technique de l’habitat de la ville de [Localité 6] et qui a donné lieu à un arrêté préfectoral le 13 août 2024 mettant en demeure Monsieur [X] de faire cesser définitivement la mise à disposition du logement à fin d’habitation, et d’assurer le relogement des occupants. Il souligne, que s’agissant de caractéristiques structurelles du bien existant dès son entrée dans les lieux, aucun loyer n’est dû ni aucune expulsion possible à ce titre, sollicitant le remboursement des sommes versées depuis le 1er mars 2022 pour l’occupation du logement outre une indemnisation pour son préjudice moral et de jouissance puisque les conditions d’occupation du logement ont été sources de troubles psychosociaux, de risques d’électrocution et d’incendie, d’intoxication par le monoxyde de carbone, le tout portant atteinte à la jouissance paisible des lieux.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs écritures déposées à l’audience et reprises oralement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

— Sur l’insalubrité du logement :

Il ressort de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les critères de décence du logement sont précisés par le décret du 30 janvier 2002, pris notamment en son article 4, lequel dispose que le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail sont celle du paiement des loyers aux termes convenus et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le fait que le preneur ait accepté le logement en l’état ne décharge nullement le bailleur de son obligation de délivrance (CCass civ 3ème 18 février 2014 n°12.13-271).

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur, ou à exiger judiciairement de lui, une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

Le remboursement total des loyers est subordonné à l’existence d’une procédure administrative de mise en péril ou insalubrité ou d’interdiction d’habiter les lieux.

En application de l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation, pour les locaux visés par un arrêté de péril pris en application de l’article L. 511-1, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d’avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l’article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait.

En l’espèce, il y a lieu de considérer que les caractéristiques du bien loué le rendant indécent existaient ab initio, dès la conclusion du bail, et qu’il ne saurait y être remédié par quelques travaux du bailleur que ce soit, s’agissant de caractéristiques structurelles. En conséquence, le bien n’aurait pas dû être loué à Monsieur [N]. L’état d’insalubrité du logement a été constaté par le Service technique de l’habitat de la ville de [Localité 6] et a donné lieu à un arrêté préfectoral du 13 août 2024 mettant en demeure Monsieur [X] de faire cesser définitivement la mise à disposition du logement à fin d’habitation, et d’assurer le relogement des occupants. Dès lors, le commandement de payer les loyers signifié le 18 octobre 2023 ne saurait produire ses effets en conséquence de la mise en œuvre de la clause résolutoire, demande d’acquisition dont Monsieur [X] se désiste au demeurant. Il n’y a donc pas lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire tandis que l’état d’insalubrité du logement est parfaitement établi.

— Sur le préjudice de jouissance :

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, le défendeur peut solliciter des dommages intérêts à raison de l’indécence des lieux.

En l’espèce, ainsi que l’indique l’arrêté du 13 août 2024 du Préfet de [Localité 6], la configuration des lieux mis à disposition du défendeur ne permet pas de disposer d’un espace vital suffisant et présente un risque de développement de troubles psychosociaux et comportementaux pour les personnes qui y habitent, cette configuration constituant un danger pour la santé de l’occupant, le logement étant par nature impropre à l’habitation, et ce, depuis l’origine du bail, puisque l’exiguïté du logement est relevée.

Il y a lieu de considérer Monsieur [N] a ainsi subi un préjudice de jouissance que lui a causé l’occupation des lieux indécents et dangereux pendant 3 ans alors qu’ils n’auraient pas dû être mis à sa disposition afin d’habitation, quelle que soit la composition de la famille par ailleurs.

En conséquence, Monsieur [X] sera condamné à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages intérêts.

— Sur le relogement :

Selon l’article L.521-3-1 du même code, lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter, ainsi qu’en cas d’évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

Il ressort en revanche de l’article L.521-3-2 du code de la construction et de l’habitation que si l’occupant a refusé trois offres de relogement qui lui ont été faites, le juge peut être saisi d’une demande tendant à la résiliation du bail ou du droit d’occupation et à l’autorisation d’expulser l’occupant.

L’article L.521-2 du même code précise que les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d’avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l’article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait.

Il sera à ce titre rappelé que les exigences du locataire en termes de localisation doivent être raisonnables ou justifiées par des éléments sérieux, et qu’il en est de même des équipements de l’immeuble, compte tenu de la situation particulièrement tendue du marché locatif à [Localité 6] et des facilités de transports qui permettent d’envisager un relogement en proche banlieue.

En l’espèce, Monsieur [N] ne fournit que quelques éléments financiers – avis d’imposition et fiches de paye – pour exprimer ses demandes de relogement, aucun élément concernant la famille dont il fait état n’étant produit, ni concernant son épouse, ni acte de naissance ou éléments médicaux concernant son enfant, ni attestation CAF, ou factures EDF, factures de téléphone, ou témoignages, etc, cette carence rendant impossible la vérification de la communauté de vie effective entre Monsieur [N], son épouse, et leur enfant, le contrat étant au demeurant signé du seul nom de Monsieur [N].

Monsieur [X] quant à lui justifie avoir transmis de nombreuses offres réelles et sérieuses à Monsieur [N] pour permettre son relogement, ainsi le 04 octobre 2024 il a transmis 5 annonces locatives de biens présentant des caractéristiques similaires au bien loué, avec descriptif des biens et liens vers les annonces de location, puis le 05 novembre 2024, en transmettant de nouveau deux annonces et enfin le 27 novembre 2024, justifiant par ailleurs avoir pris attache avec plusieurs propriétaires. Monsieur [N] ne s’est jamais manifesté, malgré les demandes de Monsieur [X] concernant ses besoins et ses possibilités.

Ainsi, il est établi, en l’état des justificatifs produits au moment des propositions de relogement, que Monsieur [X] justifie avoir communiqué plusieurs offres de logement, lesquelles étaient sérieuses et répondaient aux besoins du locataire, Monsieur [X] s’étant assuré de l’effectivité de trois offres au moins auprès des bailleurs.

Il en ressort que le locataire a refusé sans motif légitime trois offres de relogement, puisqu’il ne s’est pas manifesté et n’a pas répondu aux propositions Monsieur [X], ni visité aucun logement.

La résiliation du bail pouvant être poursuivie après refus de trois propositions de relogement, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour ce motif. Monsieur [N] devenant occupant sans droit ni titre à compter du présent jugement, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur l’arriéré locatif :

En application de l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation, le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cesse d’être dû pour les locaux qui font l’objet d’une mise en demeure prise en application de l’article L.1331-22 du code de la santé publique à compter de l’envoi de la notification de cette mise en demeure.

Par ailleurs, les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

En l’espèce, Monsieur [N] est bien fondé à solliciter le remboursement des loyers qu’il aurait versés entre le 1er mars 2022 et le 13 août 2024.

Monsieur [N] affirme avoir réglé à Monsieur [X] la somme de 400 euros au titre du dépôt de garantie, outre une somme de 415 euros de mars 2022 à août 2022, et 415 euros de mars 2023 à août 2023, soit une somme totale de 5380 euros.

Or il ressort des éléments du dossier et notamment des déclarations de revenus locatifs de Monsieur [X] dans son avis d’imposition, que Monsieur [N] n’a pas réglé le dépôt de garantie lors de son entrée dans les lieux, qu’il a réglé 2400 euros entre mars 2022 et août 2022, et qu’il n’a plus effectué de paiements depuis cette date. Monsieur [N] est dans l’impossibilité d’établir la réalité des autres paiements allégués, se contentant de procéder par affirmations, l’argument selon lequel il aurait payé ses loyers en espèces, n’étant pas probant. Ne l’est pas plus l’argument selon lequel les paiements sont avérés par le décompte joint au commandement de payer qui mentionne des règlements de sa part. Une erreur de saisie purement matérielle entache manifestement le décompte, puisque la dette locative augmente au fur et à mesure de l’absence de paiements, la somme de 415 euros étant pourtant inscrite plusieurs fois par erreur à la fois dans la colonne des paiements et des impayés, mais non comptabilisée, Monsieur [N] étant d’ailleurs dans l’incapacité de justifier des paiements qu’il prétend avoir réalisé.

Au surplus, Monsieur [N] ayant déposé un dossier de surendettement suite à la délivrance du commandement de payer, il y lieu de constater que la dette locative a bien été déclarée par ses soins.

Au total, Monsieur [X] sera condamné à rembourser à Monsieur [N] la somme de 2400 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive :

En application de l’article 1240 du code civil, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire, notamment lorsque l’auteur de l’action judiciaire ne pouvait pas légitimement penser qu’il obtiendrait gain de cause. Toutefois le simple fait que toutes les demandes d’une partie aient été rejetées ne saurait caractériser un abus de droit. Il en est de même du seul défaut de paiement.

Par ailleurs, en application de l’article 32-1 du code de procédure civile celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés, étant rappelé toutefois que ce texte ne saurait être mis en œuvre que de la propre initiative du tribunal saisi.

En l’espèce, Monsieur [N] sollicite une somme de 2000 euros à ce titre mais n’établit pas un abus du droit d’agir en justice ou une quelconque résistance dolosive de Monsieur [X].

Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

— Sur les demandes accessoires :

Monsieur [X], qui succombe, supportera les entiers dépens de la procédure.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du défendeur les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE qu’un arrêté préfectoral a été délivré le 13 août 2024 pour faire cesser définitivement la mise à disposition du logement aux fins d’habitation, objet du bail litigieux conclu le 1er mars 2022 entre Monsieur [N] [P] et Monsieur [X] [E] et situé [Adresse 5] ;

CONDAMNE Monsieur [X] [E] à payer à Monsieur [N] [P] la somme de 2400 euros à titre de restitution des loyers perçus avant l’arrêté préfectoral d’inhabitabilité du bien litigieux, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement;

CONDAMNE Monsieur [X] [E] à verser à Monsieur [N] [P] la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONSTATE que Monsieur [N] [P] a refusé au moins trois propositions de relogement de Monsieur [X] [E], correspondant à ses besoins et possibilités ;

PRONONCE en conséquence la résiliation judiciaire à ce titre du bail conclu le 1er mars 2022 entre Monsieur [X] [E] et Monsieur [N] [P] portant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], à compter de la présente décision ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [X] [E] à verser à Monsieur [N] [P] une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle et de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [E] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 16 avril 2025

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT