TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à Me [H]

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à Me [H], M^e CONVAIN

■

Charges de copropriété

N° RG 21/12451 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CVG6N

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Septembre 2021

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE [Localité 10], Société à responsabilité limitée, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représenté par Maître Emmanuel SEIFERT de la SELARL MAISON SEIFERT BARBÉ AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0179

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [P]

Madame [F] [P] née [J]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentés par Maître Julie CONVAIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0024

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 21/12451 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVG6N

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Océane CHEUNG, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 04 Septembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 13 Novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [N] [P] et Madame [F] [P] sont propriétaires des lots de copropriété n°300 et 305 d’un immeuble situé au [Adresse 3] [Localité 11].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée des 30 juin 2020 et 29 juillet 2020, et remises à destinataire le 31 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Monsieur [N] [P] et Madame [F] [P] de payer la somme de 14.692,84 euros au titre des charges ayant fait l’objet d’un jugement rendu le 25 janvier 2018 et des nouvelles charges de copropriété depuis ce titre.

Par exploit d’huissier signifié le 28 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à Paris 15ème a fait assigner Monsieur [N] [P] et Madame [F] [P] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 15 décembre 2021.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 7 novembre 2023, et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ainsi que des articles 1231-6, 1343-2 et 2374 du Code Civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

DEBOUTER Monsieur et Madame [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [P] et Madame [F] [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 13 743,51 € pour un compte arrêté au 4ème T 2024 inclus avec intérêts sur la somme de 11 267,38 € à compter de la mise en demeure, ORDONNER la capitalisation annuelle des intérêts, Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 21/12451 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVG6N

CONDAMNER Monsieur [N] [P] et Madame [F] [P] in solidum à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] une somme de 3.500 € à titre de dommages et intérêts,CONDAMNER Monsieur [N] [P] et Madame [F] [P] in solidum à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens, Et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître [L] [H] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 15 octobre 2024, et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ainsi que de l’article 1343-5 du code civil, Monsieur [N] [P] et Madame [F] [P] demandent au tribunal de :

OCTROYER à Monsieur et Madame [P] 24 mois de délais pour s’acquitter de leur arriéré de charges de copropriété, Déduire la somme de 2972,12 euros au titre des frais non justifiés, Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] de ses autres demandes, LE CONDAMNER au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 janvier 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 4 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [N] [P] et Madame [F] [P] sont propriétaires des lots n°300 et 305 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 2021, 2022, 2023, 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— l’extrait du grand livre ;

— le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 25 janvier 2018 ;

— un décompte de créance actualisé au 4ème trimestre 2024.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement des charges dues à compter du 2 avril 2017, mais précise que compte tenu du changement de syndic, celui-ci ne possède pas les archives des appels de charge pour la période de 2017 jusqu’à avril 2019. Il produit ainsi l’extrait du grand livre afférent.

Monsieur [N] [P] et Madame [F] [P] demandent la déduction de la somme de 2972,12 euros au titre des frais non justifiés.

Dès lors qu’un syndicat des copropriétaires produit, comme en l’espèce, des appels de fonds, un décompte individuel de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées au lot de ce copropriétaire, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée (ex. : Civ. 3ème, 7 juillet 2016, n° 14-28395).

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, et après régularisation en raison du précédent jugement (1.770,02 euros) et imputation des règlements effectués par les époux [P] sur la dette la plus ancienne conformément aux articles 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et 1342-10 du Code civil, le compte individuel de Monsieur [N] [P] et Madame [F] [P] présente un solde débiteur de 12.965,51 euros (13.743,51 – 778 euros) s’agissant des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 1er octobre 2024, déduction faite des frais de recouvrement engagés à compter du 2 avril 2017 portant sur la présente affaire.

Les détails de ces frais de recouvrement résultant du décompté actualisé (pièce n°28) sont ainsi exposés :

174 euros (11 juillet 2018, suivi dossier recouvrement),348 euros (11 avril 2019, transmission dossier 2ème proc.),42 euros (17décembre 2019, frais de mise en demeure),42 euros (8 novembre 2021, frais de mise en demeure),54 euros (16 septembre 2022, frais de relance),54 euros (21 juin 2023, frais de relance),64 euros (01 octobre 2023, frais de procédure),

Dans la mesure où les charges de copropriété doivent être considérées comme des dettes ménagères, les époux [P] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme en application de l’article 220 du Code civil.

Dans ces conditions, Monsieur [N] [P] et Madame [F] [P] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 12.965,51 euros s’agissant des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 11.267,38 euros à compter de la date de l’assignation, valant interpellation suffisante au sens de l’article 1344 du Code civil, étant précisé que les mises en demeures produites par le demandeur comprennent à la fois les sommes déjà couvertes par le précédent jugement sans toute précision sur le montant des nouvelles charges.

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, s’il ressort du décompte susmentionné qu’il existe des frais de mise en demeure ainsi que des frais de relance postérieurs, il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de ces frais.

En outre, les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic ne constituent pas des frais nécessaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où le demandeur n’a pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 alinéas 1 er et 4 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…). La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. »

Monsieur [N] [P] et Madame [F] [P] sollicitent un délai de 24 mois pour apurer leur dette, notamment en raison de l’impossibilité de jouir paisiblement des lieux durant plusieurs années et de leur situation financière.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à l’octroi du délai de paiement compte tenu des désordres en cours et de l’état de la dette qui s’alourdit.

L’octroi de délais de paiement à un copropriétaire, sauf trésorerie importante de la copropriété, revient non seulement à contraindre le créancier à accorder des délais de paiement à son débiteur mais également à exiger des autres copropriétaires une contribution financière au fonctionnement de la copropriété supérieure à celle prévue par la loi et le règlement de copropriété. Elle ne peut donc être accordée en ce domaine qu’à titre tout à faire exceptionnel.

En outre, en l’espèce, compte tenu de la précédente condamnation et du montant important de la dette, laquelle remonte à plusieurs années, le délai sollicité par Monsieur [N] [P] et Madame [F] [P] causerait des contraintes importantes de trésorerie au syndicat des copropriétaires.

La demande de délais de paiement sera donc rejetée.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Monsieur [N] [P] et Madame [F] [P] de leurs obligations. Monsieur [N] [P] et Madame [F] [P] soutiennent quant à eux que le préjudice n’est pas prouvé.

Il ressort des pièces communiquées que Monsieur [N] [P] et Madame [F] [P] ont d’ores et déjà été condamnés, par un jugement du tribunal de grande instance de Paris du 25 janvier 2018 à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges. Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs, malgré cette précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires. Par ailleurs, la durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété, ne permettant pas de les considérer comme étant de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [N] [P] et Madame [F] [P] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur la capitalisation des intérêts

Par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite juridiquement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] [P] et Madame [F] [P], parties perdant le procès, seront solidairement condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître [L] [H] en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, Monsieur [N] [P] et Madame [F] [P] seront en outre condamnés à payer solidairement au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [P] et Madame [F] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Adresse 9] les sommes de :

12.965,51 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er octobre 2024), avec intérêts au taux légal sur la somme de 11.267,38 euros à compter de la date de l’assignation,

1.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement formulée au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE Monsieur [N] [P] et Madame [F] [P] de leur demande de délais de paiement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [P] et Madame [F] [P] au paiement des entiers dépens de l’instance ; avec autorisation donnée à Maître [L] [H] de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 10] le 13 Novembre 2025.

La Greffière La Présidente