TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/52350 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4FA7

N° : 9-CH

Assignations du :

22 Mars 2024

[1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 janvier 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEUR

[Localité 7] HABITAT-OPH

Établissement Public à caractère Industriel et Commercial, subrogé dans les droits et actions de la Ville de PARIS venant elle même aux droits de la société SCI HEJEC

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS – #C1272

DEFENDEURS

La Société VERSUS GROUP Société Privée à Responsabilité Limitée (SPRL) représentée par son liquidateur, Monsieur [N] [E],

ayant son siège social

[Adresse 10],

à [Localité 1]

et ayant élu domicile dans les lieux loués

[Adresse 3]

[Localité 5]

La société VERSUS GROUP S.A.S.U. exploitant sous le nom commercial « PROTECTION PHARMA PLUS »

[Adresse 3]

[Localité 5]

Monsieur [N] [E] pris tant à titre personnel qu’en sa qualité de liquidateur de la société VERSUS GROUP SPRL, que de Président et unique associé de la SAS VERSUS GROUP

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentés par Maître David BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS – #B0047

DÉBATS

A l’audience du 28 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé du 20 septembre 2018, la société Hejeg a donné à bail commercial à la société Versus Group, société privée à responsabilité limitée de droit belge (ci-après société Versus Group SPRL), des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant un loyer annuel de 16 200 euros, hors charges et hors taxes, payable d’avance à une fréquence mensuelle.

Par jugement en date du 13 janvier 2020, le tribunal de l’entreprise francophone de Bruxelles a prononcé l’ouverture de la faillite de la société Versus Group SPRL.

Par jugement en date du 6 août 2020, le tribunal de l’entreprise francophone de Bruxelles a ordonné la clôture de la faillite de la société Versus Group SPRL en application de l’article XX.135 du code de droit économique et a considéré comme liquidateur M. [E].

Les 31 janvier et 1er février 2022, la ville de [Localité 7] a préempté l’entier immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8].

Suivant acte du 2 février 2022, la ville de [Localité 7] a donné à bail emphytéotique à l’établissement public industriel et commercial [Localité 7] Habitat-OPH (ci-après, [Localité 7] Habitat-OPH) l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8].

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2023, à la société Versus Group, société par actions simplifiée de droit français, pour une somme de 16 069, 20 euros, correspondant aux loyers et charges dus au 6 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2023, [Localité 7] Habitat-OPH a fait assigner la société Versus Group devant la juridiction des référés aux fins de voir, notamment, constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la société Versus Group et sa condamnation à lui payer, outre une indemnité d’occupation, la somme provisionnelle de 17 577, 85 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 janvier 2023.

Par ordonnance réputée contradictoire du 24 mai 2023, la juge des référés a débouté [Localité 7] Habitat-OPH de ses demandes en l’absence de preuve que la société Versus Group venait aux droits de la société Versus Group SPRL.

Par ordonnance sur requête du 27 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a commis un commissaire de justice avec pour mission, notamment, de constater les conditions d’occupation des locaux situés [Adresse 4] à Paris (75011).

Le commissaire de justice ayant constaté, suivant procès-verbal du 4 novembre 2024, que les locaux étaient occupés par M. [E], gérant de la société Versus Group et qu’il s’agit d’un appartement occupé pour y être habité, la bailleresse a fait délivrer à la société Versus Group, à la société Versus Group SPRL et à M. [E], par actes de commissaire de justice en date du 13 février 2024, un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à respecter la destination des lieux et à payer la somme de 28 824, 56 euros correspondant aux loyers et charges dus arrêtés au 30 janvier 2024.

Par actes en date 22 mars 2024, [Localité 7] Habitat-OPH a fait assigner la société Versus Group SPRL, la société Versus Group et M. [E], en son nom personnel, en sa qualité de liquidateur de la société Versus Group SPRL et de président et associé unique de la société Versus Group, devant la juridiction des référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement du loyer et des charges locatives et l’absence de respect de la destination des lieux,

— ordonner l’expulsion de la société Versus Group SPRL, représentée par son liquidateur, la société Versus Group et M. [E], pris en qualité de liquidateur de la société Versus Group SPRL et à titre personnel ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux loués, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance jusqu’au départ définitif,

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 43-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement ou in solidum et à titre provisionnel la société Versus Group SPRL, représentée par son liquidateur, la société Versus Group et M. [E], pris en qualité de liquidateur de la société Versus Group SPRL et à titre personnel, au paiement de la somme de 28 824, 56 euros suivant décompte arrêté le 31 janvier 2023, assortie des intérêts légaux à compter du 19 janvier 2023, date du commandement de payer,

— autoriser [Localité 7] habitat-OPH à conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité contractuelle de résiliation anticipée du bail, en application de l’article 8.1 du contrat de bail,

— condamner solidairement ou in solidum et à titre provisionnel la société Versus Group SPRL représentée par son liquidateur, la société Versus Group et M. [E] à une indemnité mensuelle d’occupation égale au «au double du loyer en cours calculé prorata temporis », en application de l’alinéa 6 de l’article « 13. CLAUSE RÉSOLUTOIRE » qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de février 2023, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

— condamner solidairement ou in solidum et à titre provisionnel la société Versus Group SPRL représentée par son liquidateur, la société Versus Group et M. [E], pris en qualité de liquidateur de la société Versus Group SPRL et à titre personnel, à payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, de l’assignation, des frais de levée d’états et d’extrait KIS.

A l’audience du 5 septembre 2024, [Localité 7] Habitat-OPH a, par l’intermédiaire de son conseil, soutenu ses conclusions déposées, qui reprennent ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance, précisant toutefois réclamer désormais la somme de 32 198, 78 euros suivant décompte arrêté au mois d’août 2024.

A l’appui de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, [Localité 7] Habitat-OPH soutient que le local commercial a été transformé à usage d’habitation en violation du contrat de bail, dès lors que l’autorisation du bailleur n’a pas été sollicitée.

Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement, dès lors que, depuis le mois d’octobre 2023, seuls trois règlements sont intervenus en octobre 2023, janvier 2024 et mars 2024, de sorte que la dette locative a presque doublé depuis le premier commandement de payer qui a été délivré.

Il souligne que le preneur a manqué de manière régulière à son obligation de paiement, les paiements étant irréguliers et ne couvrant pas toujours la totalité du loyer.

Il rappelle, en outre, que l’insolvabilité du débiteur quand elle est manifeste constitue un motif suffisant pour refuser l’octroi de délais.

Il sollicite, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion tant de la société Versus Group SPRL, que de la société Versus Group et de M. [E] et leur condamnation à lui payer, à titre de provision, la somme de 32 198, 78 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois d’août 2024 et une indemnité d’occupation égale au double du loyer en cours calculé prorata temporis conformément au bail.

A l’audience du 5 septembre 2024, la société Versus Group SPRL, la société Versus Group et M. [E] ont soutenu leurs conclusions déposées à l’audience du 18 juillet 2024 aux termes desquelles ils ont sollicité le rejet des demandes de [Localité 7] Habitat-OPH en raison de l’existence de contestations sérieuses, l’octroi des plus larges délais à la société Versus Group pour régler sa dette locative en sus de la reprise du paiement de son loyer courant par des versements mensuels de 2 500 euros par mois jusqu’à extinction totale de la dette locative ainsi que la condamnation de [Localité 7] Habitat-OPH à leur verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Pour s’opposer aux demandes de [Localité 7] Habitat-OPH, les défendeurs exposent que la société Versus Group qui exerce l’activité d’intermédiaire en matière de commerce n’a pas vocation à recevoir de la clientèle et a réalisé, comme le bail l’autorisait, des travaux d’aménagements à son goût.

Ils contestent que le constat établisse que la destination des locaux visée dans le bail commercial ne soit pas respectée.

Ils concluent, en conséquence, que les demandes de [Localité 7] Habitat-OPH se heurtent à des contestations sérieuses.

A titre subsidiaire, ils sollicitent des délais de paiement, expliquant que la société Versus Group a rencontré des difficultés du fait de la crise sanitaire mais a toujours continué à procéder à des règlements.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2024, date à laquelle il a été procédé à la réouverture des débats afin que les parties formulent des observations sur les effets de la décision de clôture de la faillite pour insuffisance d’actif sur la personnalité morale de la société Versus Group SPRL, sur la possibilité d’agir en justice à son encontre et sur la possibilité de formuler des demandes en paiement d’une dette à son encontre.

A l’audience qui s’est tenue le 28 novembre 2024, dans ses conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, [Localité 7]-Habitat OPH a maintenu ses demandes telles que contenus dans l’acte introductif d’instance, précisant toutefois réclamer désormais la somme de 36 724, 73 euros suivant décompte arrêté au mois de novembre 2024.

[Localité 7]-Habitat OPH précise s’en remettre à l’analyse de la juridiction en ce qui concerne ses demandes formées à l’encontre de la société Versus Group SPRL, relevant qu’en toute hypothèse le commandement de payer a également été délivré à M. [E] et qu’il dispose du droit pour expulser tout occupant sans droit ni titre.

Dans leurs écritures déposées et soutenues oralement par leur conseil, la société Versus Group SPRL, la société Versus Group et M. [E] ont maintenu leurs demandes telles que contenues dans leurs conclusions déposées à l’audience du 5 septembre 2024.

La société Versus Group SPRL, la société Versus Group et M. [E] font valoir que, dès lors que [Localité 7] Habitat-OPH ne conclut pas sur les effets qu’elle tire de la décision de clôture de la faillite en date du 6 août 2020, ses demandes à l’encontre de la société Versus Groupe SPRL se heurtent à des contestations sérieuses.

Ils arguent en outre, que les demandes formées à l’encontre de la société Versus Group se heurtent à des contestations sérieuses quant à leur fondement juridique.

Ils soutiennent enfin que les demandes formées à l’encontre de M. [E] se heurtent à des contestations sérieuses sur la qualité à laquelle ce dernier a été attrait.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS

Sur les demandes formées à l’encontre de la société Versus Group SPRL

Aux termes du paragraphe 2 de l’article XX. 135 du code de droit économique belge, « La décision de clôture des opérations de la faillite dissout la personne morale et emporte clôture immédiate de sa liquidation lorsqu’il est reconnu que l’actif ne suffit pas pour couvrir les frais présumés d’administration et de liquidation de la faillite. »

Il a été jugé qu’une société liquidée est réputée continuer d’exister afin de se défendre contre les actions engagées par des créanciers contre la société en temps utile conformément à l’article 2 :143, § 1er du code des sociétés et des associations, y compris en cas de clôture immédiate de la liquidation (cour de cassation de Belgique, 15 février 2024, C.23.0080.N, ECLI :BE :CASS :2024 :1RR.20240215.1.N7). La société liquidée ne disposant plus de personnalité morale, les actions doivent alors être dirigées à l’encontre du liquidateur.

Enfin, il résulte de l’article 2 :104, § 1, du même code qu’à la suite de la clôture de la liquidation, les associés ou actionnaires deviennent, de plein droit chacun pour sa part, propriétaires indivis, de tous les biens de la société même si ceux-ci ne sont pas connus au moment de la clôture de la liquidation.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par Paris Habitat-OPH que le tribunal de l’entreprise francophone a, par jugement du 13 janvier 2020, prononcé l’ouverture de la faillite de la société Versus Group SPRL et, par jugement en date du 6 août 2020, ordonné la clôture de la faillite en application de l’article XX. 135 du code de droit économique belge, dès lors qu’aucun actif n’a été trouvé.

Or, il s’évince du paragraphe 2, de l’article XX. 135 du code de droit économique belge que la décision de clôture des opérations de faillite dissout la personne morale et emporte clôture immédiate de sa liquidation lorsqu’il est reconnu que l’actif ne suffit pas pour couvrir les frais présumés d’administration et de liquidation de la faillite.

La société Versus Group SPRL ne dispose donc plus de personnalité morale depuis le 6 août 2020.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de [Localité 7]-Habitat OPH formées à l’encontre de la société Versus Group SPRL.

Sur les demandes formées à l’encontre de M. [E]

Suivant l’article 2 :104, § 1, du code de droit économique belge, à la suite de la clôture de la liquidation, les associés ou actionnaires deviennent, de plein droit chacun pour sa part, propriétaires indivis, de tous les biens de la société même si ceux-ci ne sont pas connus au moment de la clôture de la liquidation.

En l’espèce, à la suite de la clôture de faillite ordonnée par le jugement du 6 août 2020, le droit au bail commercial de la société Versus Group SPRL a été transféré à son associé unique, M. [E].

[Localité 7]-Habitat OPH ayant fait délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire et l’assignation à M. [E] également à titre personnel, il n’existe pas de contestations sérieuses sur les demandes formées à son encontre par [Localité 7] Habitat-OPH sur le fondement du contrat de bail commercial conclu avec la société Versus Group SPRL qui lui a été transféré par l’effet de la clôture de la faillite.

Il convient, en conséquence, de les examiner.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement a été délivré le 13 février 2024 par [Localité 7] Habitat-OPH à M. [E] d’avoir à payer la somme de 26 746, 88 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 6 janvier 2024.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Or, il résulte du décompte détaillé actualisé au mois de novembre 2024 produit par [Localité 7] Habitat-OPH que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées en totalité dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 13 mars 2024, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner la question de l’acquisition de la clause résolutoire en raison du non-respect de la destination des lieux loués.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de M. [E] doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer.

Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

M. [E] sera, en conséquence, condamné à verser, à titre de provision, cette indemnité d’occupation.

Sur la demande relative à l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, [Localité 7]-Habitat OPH réclame le paiement de la somme de 36 724, 73 euros au titre des loyers et charges impayés et/ ou indemnités d’occupation arrêtées au mois de novembre 2024.

Toutefois, il ressort du décompte actualisé au mois de novembre 2024 que celui-ci ne tient pas compte d’un versement effectué par la société Versus Group au mois de juillet 2024 à hauteur de 2 500 euros.

Or, les défendeurs versent aux débats une preuve de paiement de la société Qonto établissant qu’un virement de 2 500 euros a été effectué par la société Versus Group au profit de [Localité 7] Habitat-OPH le 17 juillet 2024.

Dans ces conditions, l’obligation de M. [E] de régler les loyers et charges impayés et/ou indemnité d’occupation n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 34 224, 73 euros (échéance du mois de novembre 2024 incluse), somme au paiement de laquelle il convient de le condamner à titre provisionnel.

Il sera, par ailleurs, prévu que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, soit du 13 février 2024, sur la somme de 26 746, 88 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition du dépôt de garantie

[Localité 7] Habitat-OPH sollicite la conservation de la somme versée à titre de dépôt de garantie.

La clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes formées à l’encontre de la société Versus Group

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’occupation sans droit ni titre d’un local constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

En l’espèce, il ressort des débats et des pièces versées que la société Versus Group a établi son siège social au sein du local commercial qui était loué par la société Versus Group SPRL.

Elle occupe, en conséquence, sans droit ni titre le local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 8].

Dès lors, il sera fait droit à la demande de [Localité 7]-Habitat tendant à son expulsion suivant les termes du présent dispositif sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de condamnation solidaire ou in solidum au paiement des provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, dès lors que la société Versus Group a établi son siège social au sein des locaux qui étaient loués à la société Versus Group SPRL, il est justifié de la condamner in solidum avec M. [E] au paiement, à titre provisionnel, de l’indemnité d’occupation et de la somme de de 34 224, 73 euros au titre des loyers et charges impayés et/ ou indemnités d’occupation arrêtées au mois de novembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, soit du 13 février 2024, sur la somme de 26 746, 88 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de production de justificatifs concernant la situation financière de M. [E] et de la société Versus Group et de l’occupation sans droit ni titre des locaux par la société Versus Group, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, M. [E] et la société Versus Group seront condamnés in solidum au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par suite, M. [E] et la société Versus Group seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées à l’encontre de la société Versus Group SPRL ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 13 mars 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [E] et de la société Versus Group et de tout occupant de leur chef, des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 9], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due in solidum par M. [E] et par la société Versus Group, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons in solidum par provision M. [E] et la société Versus Group à payer à [Localité 7] Habitat-OPH la somme de 34 224, 73 euros au titre des loyers et charges impayés et/ ou indemnités d’occupation arrêtées au mois de novembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse), au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au mois d’août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024 sur la somme de 26 746, 88 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de [Localité 7] Habitat-OPH formée au titre du dépôt de garantie ;

Rejetons la demande de délais de paiement des défendeurs ;

Condamnons in solidum M. [E] et la société Versus Group aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons in solidum M. [E] et la société Versus Group à payer à [Localité 7] Habitat-OPH la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 16 janvier 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Sophie COUVEZ