TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M. [M] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Delphine MARATRAY-BACCUZAT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06329 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IGP

N° MINUTE : 15

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 décembre 2024

DEMANDERESSE

SCI DU [Adresse 5],

[Adresse 1]

représentée par M^e Delphine MARATRAY-BACCUZAT, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. PHARMAPOLE INTERNATIONAL,

[Adresse 2]

représentée par M. [M] [B] (Gérant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protectionassistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 octobre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 décembre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 12 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06329 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IGP

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 juillet 2022, la société SCI DU 64 BIS POINCARE a consenti un bail d’habitation à la société PHARMAPOLE INTERNATIONAL sur des locaux situés au [Adresse 3] à Paris (75016), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3459 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 14942,16 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 16 mai 2024, la société SCI [Adresse 6] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de la société PHARMAPOLE INTERNATIONAL, ordonner la séquestration des meubles et la réalisation d’un état des lieux aux frais de la société PHARMAPOLE INTERNATIONAL, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  18667,70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 mai 2024, provision sur charges comprises, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et subsidiairement de l’assignation,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 3735,54 euros provision sur charges comprises, avec indexation sur l’indice INSEE IRL base 4T2021, jusqu’à libération des lieux,

—  3459 euros à titre de dommages-intérêts,

—  3600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et sa dénonciation à la CCAPEX,

— Ordonner que les frais et honoraires prévus par l’article A444-32 du code de commerce seront solidairement à la charge exclusive de la société PHARMAPOLE INTERNATIONAL.

À l’audience du 1er octobre 2024, la société SCI [Adresse 6], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au mois d’octobre 2024, s’élève désormais à 38036,83 euros.

La société PHARMAPOLE INTERNATIONAL, représentée par son gérant, reconnait le montant de la dette. Ce dernier indique que la société a rencontré des difficultés financières.

Les parties s’accordent expressément sur le règlement de la dette en 12 mensualités avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le preneur du bail d’habitation étant une personne morale, le bail est soumis aux seules conditions contractuelles prévues au contrat et aux dispositions du code civil, ce point n’ayant d’ailleurs pas fait l’objet de contestations.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du code civil, en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit d’effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires à son échéance, le bail sera résilié un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer a bien été signifié à la locataire le 6 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 14942,16 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai d’un mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 avril 2024.

La société PHARMAPOLE INTERNATIONAL étant sans droit ni titre depuis le 7 avril 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 3735,54 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SCI DU 64 BIS POINCARE ou à son mandataire.

Sur la demande de la société SCI DU 64 BIS POINCARE relative au paiement des frais d’état des lieux de sortie par la société PHARMAPOLE INTERNATIONAL, il convient de relever que le code civil ne régit pas l’état des lieux des baux d’habitation ne relevant pas de ses seules dispositions. La société SCI DU 64 BIS POINCARE n’ayant aucunement justifié sa demande, elle en sera déboutée.

Sur la dette

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société SCI DU [Adresse 4] verse aux débats un décompte démontrant que la société PHARMAPOLE INTERNATIONAL lui doit la somme de 38036,83 euros, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

La société PHARMAPOLE INTERNATIONAL ayant reconnu ce montant à l’audience et n’apportant aucun élément de nature à le remettre en cause, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2024 sur la somme de 14942,16 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3725,54 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur la demande de délai de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société PHARMAPOLE INTERNATIONAL a demandé à pouvoir régler la dette locative en 12 mensualités, ce que la société SCI DU 64 BIS POINCARE a accepté.

Il convient en conséquence de faire doit à la demande selon les modalités précisées au présent dispositif.

Enfin, il convient d’entériner l’accord des parties portant sur la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais de paiement selon les modalités précisées ci-après.

Sur la demande de dommages-intérêts

En l’espèce, la clause pénale stipulée au contrat de bail prévoit qu’en cas de non-paiement de toute somme due à son échéance et dès le premier acte d’huissier le preneur devra de plein droit payer 10% du montant de la somme due pour couvrir le bailleur tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de la somme.

Le montant de 3459 euros sollicité par la demanderesse apparait manifestement excessif puisqu’elle percevra les intérêts au taux légal en raison du retard de paiement ainsi qu’une somme au titre des dépens et des frais irrépétibles. Il convient en conséquence de réduire la clause pénale à la somme de 1000 euros en application de l’article 1231-5 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la société PHARMAPOLE INTERNATIONAL, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 mars 2024 mais non de sa notification à la CCAPEX aucunement nécessaire s’agissant d’un bail non soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Les frais de l’exécution forcée éventuelle du présent jugement sont par principe à la charge du débiteur en application de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution dans les strictes limites d’ordre public prévues par ce texte, de telle sorte que les frais laissés par les textes réglementaires à la charge du créancier de l’exécution qui ne sont pas des dépens et ne revêtent pas le caractère d’un dommage ne sauraient être mis à la charge du débiteur de l’exécution autrement que dans le cadre des prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. La société SCI DU 64 BIS POINCARE sera donc déboutée de sa demande formée au titre de l’article A444-32 du code de commerce.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1500 euros à la demande de la société SCI DU 64 BIS POINCARE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai d’un mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 juillet 2022 entre la société SCI DU 64 BIS POINCARE, d’une part, et la société PHARMAPOLE INTERNATIONAL, d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à Paris (75016) est résilié depuis le 7 avril 2024,

CONDAMNE la société PHARMAPOLE INTERNATIONAL à payer à la société SCI DU 64 BIS POINCARE la somme de 38036,83 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2024 sur la somme de 14942,16 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3725,54 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE la société PHARMAPOLE INTERNATIONAL à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 3170 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

CONSTATE l’accord des parties tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement,

DIT en conséquence que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 avril 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de la société PHARMAPOLE INTERNATIONAL et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,la société PHARMAPOLE INTERNATIONAL sera condamnée à verser à la société SCI DU 64 BIS POINCARE une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 3735,54 euros, payable et révisable dans les mêmes conditions que le contrat de bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE la société PHARMAPOLE INTERNATIONAL à payer à la société SCI DU 64 BIS POINCARE la somme de 1000 euros au titre de la clause pénale,

DEBOUTE la société SCI DU 64 BIS POINCARE de sa demande aux fins de paiement par la seule société PHARMAPOLE INTERNATIONAL des frais d’état des lieux de sortie,

CONDAMNE la société PHARMAPOLE INTERNATIONAL aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 6 mars 2024, mais non le coût de la notification à la CCAPEX et les sommes dues le cas échéant en vertu de l’article 444-32 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société PHARMAPOLE INTERNATIONAL à payer à la société SCI DU 64 BIS [Adresse 8] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Fait et jugé à [Localité 7] le 12 décembre 2024

La Greffière La Présidente