TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Benjamin LADOUX

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01114 – N° Portalis 352J-W-B7J-C656W

N° MINUTE :

9/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 11 juillet 2025

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT- OPH

Etablissement Public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire B0096

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [V] [D]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

assistée de Maître Benjamin LADOUX, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D2059

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mai 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 juillet 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 11 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01114 – N° Portalis 352J-W-B7J-C656W

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 juillet 2016, PARIS HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Madame [Z] [V] [D] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3] incluant une cave moyennant le paiement d’un loyer mensuel hors charges de 519,80 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, PARIS HABITAT-OPH a fait délivrer à Madame [Z] [V] [D] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 3 558,66 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2025, PARIS HABITAT-OPH a assigné en référé Madame [Z] [V] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résolution de plein droit du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [Z] [V] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais et risques de la défenderesse,

— condamner Madame [Z] [V] [D] à payer à titre provisionnel la somme de 5 713,67 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts légaux à compter de l’assignation ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours, majoré des charges, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner Madame [Z] [V] [D] à payer la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’audience du 6 mai 2025, PARIS HABITAT-OPH, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 7 654,71 euros, selon décompte arrêté au 2 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus. Le bailleur a par ailleurs donné son accord à l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire selon les modalités proposées par la locataire.

Madame [Z] [V] [D], assistée par son conseil, a reconnu le montant de la dette et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux, en réglant 212,63 euros en plus du loyer courant. Elle a par ailleurs conclu au rejet de la demande au titre des frais irrépétibles.

Elle expose avoir rencontré des difficultés financières après avoir quitté son emploi d’aide-soignante pour intégrer une formation d’infirmière dont le coût n’a pas été immédiatement pris en charge par FRANCE TRAVAIL. Elle déclare avoir repris le paiement du loyer courant, percevoir l’allocation d’aide au retour à l’emploi (ARE) ainsi que les allocations familiales pour un total de 3 600 euros par mois et avoir trois enfants à charge. Enfin, elle précise que sa demande de FSL a été acceptée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions en défense visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 13 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, PARIS HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), également par la voie électronique le 4 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, le bail conclu le 7 juillet 2016 contient une clause résolutoire (article 16.2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 octobre 2024 pour la somme en principal de 3 558,66 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande provisionnelle en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé dans le commandement (seule la somme de 250 euros a été réglée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 4 décembre 2024.

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Madame [Z] [V] [D] est redevable des loyers impayés en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

PARIS HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [Z] [V] [D] est redevable de la somme de 7 474,56 euros à la date du 2 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus, déduction faite des frais de contentieux qui relèvent des dépens (7 654,71 euros – 180,15 euros facturés le 18 octobre 2024).

Madame [Z] [V] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel de la somme de 7 474,56 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5 533,52 euros (montant visé dans l’assignation moins les frais de contentieux) en application de l’article 1231-6 du code civil.

Elle sera également condamnée au paiement à titre provisionnel à compter de l’échéance de mai 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, Madame [Z] [V] [D] a repris le règlement du loyer courant et la bailleresse a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire selon les modalités proposées par la locataire qui justifie avoir obtenu l’accord du FSL pour une prise en charge de sa dette.

Elle sera dès lors autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Madame [Z] [V] [D] avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [V] [D], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de PARIS HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 juillet 2016 entre PARIS HABITAT-OPH et Madame [Z] [V] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation ([Adresse 2]) et la cave situés [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies à la date du 4 décembre 2024,

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [V] [D] à payer à PARIS HABITAT-OPH la somme de 7 474,56 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 533,52 euros à compter du 10 janvier 2025,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Madame [Z] [V] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 207,63 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée un mois après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Madame [Z] [V] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, PARIS HABITAT-OPH puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* que Madame [Z] [V] [D] soit condamnée à verser à PARIS HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS Madame [Z] [V] [D] à payer à PARIS HABITAT-OPH la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs autres demandes,

CONDAMNONS Madame [Z] [V] [D] aux dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président.