TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/50703 – N° Portalis 352J-W-B7J-C623L

N° : 9-CH

Assignation du :

24 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 juin 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

La Ville de [Localité 8] prise en la personne de Mme la Maire de [Localité 8]

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par Maître Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C1844

DEFENDERESSE

Madame [Z] [B]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C0628

DÉBATS

A l’audience du 06 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 24 janvier 2025 par la Ville de Paris à l’encontre de Madame [Z] [G], née le 11 janvier 1993 à Neuilly-sur-Seine (92) devant le président du tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure accélérée au fond sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation concernant un appartement situé [Adresse 2], ([Adresse 5], escalier 1, 5ème étage, porte 6) ;

Vu les écritures de la Ville de [Localité 8] et par la défenderesse, déposées à l’audience ;

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile ;

MOTIFS

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation disposait, jusqu’au 21 novembre 2024, que « Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Depuis le 21 novembre 2024, l’article L.631-7 dispose que « Constituent des locaux à usage d’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa.

Lorsqu’une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d’usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d’habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage.

L’usage d’habitation s’entend de tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu’il a fait l’objet d’un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article. »

L’alinéa premier de l’article L.651-2 du même code prévoit que « Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. » L’amende a été portée à 100 000 euros le 21 novembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 8] d’établir l’existence d’un local à usage d’habitation et un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 8] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

Sur la qualification de résidence principale ou secondaire

La défenderesse soutient que le local litigieux constitue sa résidence principale et qu’elle n’a jamais cessé de la considérer comme tel, ayant du déménager avec l’ensemble de sa famille en Inde afin de s’occuper de son beau-père, situation qui s’est pérennisée sans toutefois qu’elle ne l’ait anticipée.

Aux termes de l’article L.631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation, « […] Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ».

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Il appartient à la partie défenderesse qui invoque les dispositions susvisées d’établir la preuve que le local litigieux constitue sa résidence principale et que si elle n’a pu l’occuper c’est en raison de l’état de santé de son beau-père, personne à charge.

En premier lieu, il n’est pas contestable comme résultant des attestations des voisins parisiens de la défenderesse et des avis de radiation des établissements scolaires de deux de ses enfants que le local litigieux constituait, jusqu’au mois de décembre 2021, sa résidence principale.

La défenderesse expose être arrivée en Inde avec ses trois enfants et son époux le 8 janvier 2022 et s’être inscrite sur le registre des Français établis hors de France de Pondichéry le 19 mai 2022. Elle ne conteste pas vivre en Inde depuis cette date, mais expose qu’elle vit avec ses beaux-parents pour s’occuper de son beau-père atteint de la maladie de Parkinson et dont l’état de santé s’est aggravé.

Il résulte donc des écritures de la défenderesse ainsi que des pièces produites par elle qu’elle vit en Inde de façon régulière depuis l’année 2022, son quatrième enfant étant né le 22 mai 2024 à [Localité 7], en Inde.

Si celle-ci indique à l’oral que cette inscription sur le Registre des Français établis hors de France de Pondichéry ne valait pas reconnaissance d’une résidence habituelle en [6] mais a été faite sur les conseils du consulat pour des raisons de sécurité, l’article 1er du décret n°2003-1377 du 31 décembre 2003 relatif à l’inscription au registre des Français établis hors de France dispose que « L’expression Français établi hors de France désigne toute personne de nationalité française ayant sa résidence habituelle dans une circonscription consulaire telle que prévue par la convention de Vienne du 24 avril 1963 sur les relations consulaires susvisée et définie par arrêté du ministre des affaires étrangères. »

Dès lors, l’ensemble des éléments précités établit que la défenderesse a entendu établir chez ses beaux-parents sa résidence habituelle.

Comme justificatif de l’état de santé de son beau-père, la défenderesse produit quatre certificats médicaux. Le certificat médical daté du 30 mars 2023 évoque la présence de ganglions lymphatiques chez le patient ; le certificat du 27 décembre 2023 mentionne que « Il allait bien jusqu’en mars 2023 sans comorbidités antérieures jusqu’en avril 2023.

En avril 2023, on lui a signalé un gonflement au niveau de la région du cou. (…)

Au cours de la 2ème semaine de décembre, il a commencé à ressentir des courbatures et des douleurs corporelles. (…)

Depuis lors, on a remarqué un ralentissement de toutes ses activités. (…)

Des tremblements ont été observés (…)

Il est conscient, alerte et orienté ».

Le certificat médical établi le 27 décembre 2023 évoque un syndrome parkinsonien, « qui pourrait être soit une maladie de Parkinson idiopathique, soit une manifestation d’une maladie sous-jacente, de nature métabollique ou auto-immune.» Enfin, le certificat médical du 2 janvier 2024 recommande la pratique d’exercices pour la maladie de Parkinson et un examen quatre semaines plus tard.

Aucun autre élément médical n’est produit et il n’est dès lors pas démontré que l’état de santé du beau-père de la défenderesse aurait été altéré avant le mois d’avril 2023, voire avant le mois de décembre 2023.

En conséquence, la défenderesse ne justifie pas que la non occupation du local litigieux en 2022 et en 2023 serait liée à l’état de santé de son beau-père.

Par ailleurs, la défenderesse a spontanément indiqué à l’agent assermenté par courrier électronique du 16 octobre 2024 que le bien avait été mis en location pour des raisons financières : « Je vis effectivement en Inde, mais je vis chez mes beau parents, nous n’avons pas d’adresse à notre nom. (…) Je le loue sur airbnb, parce que je n’ai aucun autre revenu. Nous avons 4 enfants et je payes tous mes impôts en France uniquement.

Ni mon mari ni moi n’avons de revenus ici en Inde. Et nous n’écartons pas l’idée de rentrer en France lorsque mon beau-père sera, je l’espère prochainement, guéri».

Si le maintien en Inde pouvait être justifié par l’état de santé du beau-père de la défenderesse en 2024, il convient de relever qu’elle n’a pas démontré que le local litigieux pouvait être considéré comme sa résidence principale en 2022 et 2023, de sorte que les circonstances liées à l’état de santé de son beau-père en 2024 ne sauraient permettre de redonner au local litigieux le caractère de résidence principale.

Aussi, la défenderesse succombe à démontrer que le local litigieux constitue sa résidence principale.

Sur l’usage d’habitation du local

Il n’est pas contesté par la défenderesse que le local litigieux est affecté à un usage d’habitation.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage

En l’espèce, il ressort du constat de location meublée touristique du 3 décembre 2024 établi par l’agent assermenté du service du logement de la mairie de [Localité 8], que le local a été proposé à la location courte durée sur le site Airbnb, l’hôte se prénommant [P].

Le constat recense 220 commentaires, publiés entre le mois de décembre 2021 et le mois d’octobre 2024.

Il s’ensuit que la défenderesse a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, au sens de l’article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation, en louant cet appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Sur le montant de l’amende

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, a introduit l’obligation de changement d’usage dont le manquement est sanctionné par l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation. L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction issue de la loi du 19 novembre 2024, applicable au 21 novembre 2024, a porté l’amende encourue de 50 000 à 100 000 euros.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 8] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Il résulte de la copie d’écran de l’annonce publiée sur le site Airbnb le 15 janvier 2025 que celle-ci était toujours active à cette date, puisqu’elle n’a été retirée que le 5 février 2025, soit après la délivrance de l’assignation. En outre, la copie écran de l’annonce permet de constater la présence de neuf commentaires de touristes postés entre le mois de novembre 2024 et le mois de janvier 2025, alors qu’une visite des lieux a eu lieu le 31 octobre 2024 au cours de laquelle le père de la défenderesse a pu être informé de l’illégalité de ces locations.

Dès lors que le bien a été offert à la location après le 21 novembre 2024, les nouvelles dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation sont applicables.

Il résulte des pièces transmises par Madame [G] que celle-ci a loué son bien 349 nuitées en 2023 et 224 nuitées en 2024. Il résulte de son avis d’impôts sur le revenu de l’année 2022 qu’elle a déclaré à ce titre la somme de 29 470 euros et pour l’année 2023, celle de 35 524€. Il résulte également des captures d’écran du site Airbnb que le local a continué d’être loué dans les premiers jours du mois de janvier 2025, et ce malgré la visite des lieux par la ville de [Localité 8].

La Ville de [Localité 8] estime que les gains, entre 2023 et 2024, sans compter l’année 2022, s’élèvent à 74 213 euros. Le montant de la compensation est de 60 000 euros.

Compte tenu d’une part, du nombre important de nuitées données en location en 2023 et 2024, des revenus procurés nécessairement supérieurs à ce qu’une location classique aurait rapporté à la défenderesse, du retrait tardif de l’annonce trois mois après la visite des lieux par la ville de [Localité 8], nuancée toutefois par la collaboration de la défenderesse, et d’autre part, de la situation financière de la défenderesse et de sa charge de famille toutefois également nuancées par le coût de la vie en Inde, il y a lieu de condamner cette dernière au paiement de la somme de 50 000€.

Sur la demande de retour à l’usage d’habitation du local litigieux

Il résulte des dispositions de l’article 651-2 du code de la construction et de l’habitation que le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Il n’est pas démontré que le bien aurait été mis en location sur un autre site que le site airbnb et la défenderesse démontre que cette annonce a été désactivée le 5 février 2025. Dès lors que la Ville de [Localité 8] ne peut contraindre un propriétaire à proposer son bien à la location classique, il est établi que le bien est retourné à un usage d’habitation et la Ville de [Localité 8] sera déboutée de ses demandes.

Sur la demande de condamnation de la défenderesse sur le fondement de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme

L’article L.324-1-1 du code du tourisme dispose que “II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme.

La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Un téléservice permet d’effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée.

Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d’un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.

Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour l’enregistrement.

V.-Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 euros ».

Par délibération des 4, 5 et 6 juillet 2017, le Conseil de [Localité 8] a décidé de mettre en œuvre le dispositif prévu par l’article L.324-1-1 II et III du code du tourisme et de soumettre à déclaration préalable soumise à un enregistrement toute location pour de courtes durées d’un local meublé à destination d’une clientèle de passage n’y élisant pas domicile.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la défenderesse n’a pas procédé à la déclaration préalable soumise à enregistrement du local litigieux.

Compte tenu du nombre important de nuitées louées par la défenderesse entre le mois de décembre 2021 et le 31 octobre 2024, date à laquelle la défenderesse a procédé à la déclaration du meublée, et des éléments précités, l’amende civile sera ordonnée à hauteur de 5000 euros au titre du défaut de déclaration préalable à la mise en location d’un meublé de tourisme.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à verser à la Ville de [Localité 8] la somme de 2000 € au titre de ses frais de procédure en vertu de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le président, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Condamne Madame [Z] [G] à verser une amende civile de 50 000 euros sur le fondement du code de la construction et de l’habitation, dont le produit sera intégralement reversé à la Ville de [Localité 8] ;

Condamne Madame [Z] [G] à verser une amende civile de 5000 euros sur le fondement du code du tourisme, dont le produit sera intégralement reversé à la Ville de [Localité 8] ;

Rejette la demande de condamnation à retour à l’habitation ;

Condamne Madame [Z] [G] à verser la somme de 2000 euros à la Ville de [Localité 8] au titre des frais irrépétibles ;

Condamne Madame [Z] [G] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 8] le 11 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN