TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

M^e LICATA

M^e MASSONI

M^e ROUART

■

9ème chambre 2ème section

N° RG 23/07252 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7O4

N° MINUTE : 1

Assignation du :

03 Mars 2021

JUGEMENT

rendu le 16 Octobre 2024

DEMANDERESSE

Madame [G] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Gilda LICATA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0838

DÉFENDERESSES

S.A.S GESTIPROM, anciennement dénommée CORSEA PROMOTION, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Paul-philippe MASSONI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0220

S.E.L.A.F.A. MJA, prise en la personne de Maître [S] [P], es-qualité liquidateur Judiciaire de la société GESTIPROM

[Adresse 1]

[Localité 6]

Non représentée

Décision du 16 Octobre 2024

9ème chambre 2ème section

N° RG 23/07252 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7O4

S.A.R.L. CORSEA VACANCES prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Emmanuel ROUART, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B0992, et M^e Christophe VINOLO,avocat au barreau de Toulon, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Gillles MALFRE, Premier Vice-président adjoint

Augustin BOUJEKA, Vice-Président

Alexandre PARASTATIDIS, Juge

assistés de Quentin CURABET, Greffier, lors des débats et de Alice LEFAUCONNIER, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 04 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Monsieur PARASTATIDIS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 16 octobre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Le 29 novembre 2011, M. [K] [N] intervenant pour le compte de la société Elite finance conseil, dans le cadre d’un démarchage à domicile, a effectué pour Mme [G] [Y], qui exerce la profession de responsable administrative et financière, une simulation intitulée « compte patrimoine retraite », pour lui proposer d’acquérir auprès du promoteur, la SAS Corséa promotion, moyennant un prix de 125.591 euros TTC, un bien de type studio dans une résidence en l’état futur d’achèvement dénommée « La citadelle resort » et située sur la commune de [Localité 4] en Corse, dans le cadre d’une opération de défiscalisation basée sur le dispositif « Censi-Bouvard ».

Ce dispositif concerne l’investissement en résidences meublées telles que les résidences médicalisées, pour les séniors, pour les étudiants ou les résidences de tourisme. A la condition de louer leur bien pendant une durée de 9 ans avant de pouvoir le revendre, les propriétaires qui investissent dans ce cadre bénéficient de réduction d’avantages fiscaux sous la forme d’une réduction d’impôt et d’une récupération de la TVA.

Le même jour, Mme [G] [Y] a signé un avant-contrat de réservation et la vente en l’état futur d’achèvement a été régularisée par acte authentique devant notaire le 19 janvier 2012.

L’opération a été financée par un prêt souscrit auprès du Crédit Mutuel de Bretagne pour un montant de 123.098 euros et racheté le 1er juin 2017 par la Caisse d’Epargne.

Le 28 avril 2012, Mme [Y] a signé un bail commercial avec la Sarl Corséa vacances d’une durée de 11 ans à compter du 30 avril 2011, date de la livraison du bien, en échange d’un loyer annuel de 4.584 euros HT, pour l’exercice d’une activité de « résidence de tourisme classée » consistant en la location meublée de courte durée de studios avec différents services proposés à la clientèle.

Le tribunal de commerce de Nanterre a prononcé la liquidation judiciaire de la société Elite finance conseil par jugement du 20 juin 2013 et la clôture de la procédure pour insuffisance d’actif le 24 janvier 2017.

Le 18 avril 2016, la société Adonis, société exploitante de la résidence de tourisme, a adressé pour le compte de la Sarl Corséa Vacances à Mme [Y] un avenant au bail commercial venant abaisser le loyer annuel à la somme de 3.438 euros HT, et ce rétroactivement à compter du 1er janvier 2015.

Mme [Y] a mis en demeure la société Adonis de lui régler un arriéré de loyer d’un montant de 12.070,38 euros par lettre du 23 mars 2020.

Mme [Y] a ensuite assigné la Sarl Corséa Vacances devant le tribunal judiciaire de Bastia qui, par jugement du 6 mai 2021, a condamné cette dernière à lui reverser la somme de 12.070,38 euros de loyers de retard, outre des dommages et intérêts.

Par ordonnance de référé du 3 mai 2018 du tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires a obtenu la désignation d’un expert judiciaire afin de réaliser des investigations portant sur divers désordres apparus dans la résidence.

C’est dans ce contexte que, après avoir fait réaliser une estimation de son appartement en février 2021 retenant une valeur de 67.637 euros, Mme [Y] a fait assigner par actes d’huissier de justice en date des 3 et 5 mars 2021, les sociétés Corséa promotion et Corséa vacances devant le tribunal judiciaire de Paris afin de voir :

« Dire et juger que la société CORSEA PROMOTION et la société Elite finance conseil ont manqué à leur obligation précontractuelle d’information et de conseil à l’égard de Madame [G] [V] [Y] et ont indissociablement engagé leur responsabilité à l’égard de cette dernière.

Dire et juger à titre surabondant que la société CORSEA PROMOTION et la société CORSEA VACANCES se sont rendues à titre indissociable coupables de fautes contractuelles caractérisées dans l’exécution des prestations qui leurs étaient dévolues, la première en qualité de promoteur-vendeur, la deuxième en sa qualité de mandataire la Demanderesse, au titre d’un contrat de bail.

Dire et juger que l’ensemble de ces manquements fautifs ont concouru à priver Madame [G] [V] [Y] de la perte de chance de n’avoir pas contracté l’opération litigieuse.

Dire et juger que l’ensemble de ces manquements fautifs ont concouru à priver Madame [G] [V] [Y] des revenus locatifs escomptés.

En conséquence,

Condamner in solidum avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir et capitalisation dans les conditions des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil la société CORSEA PROMOTION, la société CORSEA VACANCES en réparation de la perte de chance, au paiement de la somme de 36.612, euros.

Dire et juger que ces manquements fautifs sont aussi source pour Madame [G] [V] [Y] d’un important préjudice moral,

En conséquence :

Condamner in solidum avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir et capitalisation dans les conditions des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, la société CORSEA PROMOTION et la société CORSEA VACANCES en réparation du préjudice moral, au paiement à Madame [G] [V] [Y] de la somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En tout état de cause :

Condamner in solidum la société CORSEA PROMOTION et la société CORSEA VACANCES au paiement à Madame [G] [V] [Y] de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner les mêmes, in solidum, aux entiers dépens.

Dire et juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter 1'exécution provisoire du jugement à intervenir dès lors que cette exécution provisoire est parfaitement compatible avec la nature de l’affaire ».

Par conclusions d’incident du 17 juin 2021, la société Gestiprom (anciennement dénommée SAS Corséa Promotion) a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de Mme [Y], soutenue également par la Sarl Corséa Vacances.

Par ordonnance du 15 décembre 2021, le juge de la mise en état a principalement déclaré Mme [Y] irrecevable à agir contre la SAS Corséa Promotion au titre de la réparation du préjudice résultant d’un manquement à son devoir de conseil et d’information au regard de la valeur vénale réelle du bien immobilier lors son acquisition, mais l’a déclarée en revanche recevable à agir sur le fondement d’un manquement à son devoir de conseil et d’information concernant d’une part, les perspectives de valorisation du bien immobilier objet de la vente et, d’autre part, concernant la rentabilité locative de l’immeuble. Il a par ailleurs déclaré Mme [Y] irrecevable à agir en responsabilité contre la Sarl Corséa Vacances au titre du défaut de vigilance lors de la livraison de l’immeuble.

Par acte d’huissier de justice du 6 mai 2022, la Sarl Corséa vacances a donné congé du bail commercial destiné à l’exploitation d’une résidence de tourisme pour le 19 janvier 2023.

Par jugement du 15 décembre 2022, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire de la société Gestiprom.

Le 2 février 2023, Mme [Y] a déclaré sa créance auprès de la SALAFA MJA désignée comme mandataire judiciaire.

Par jugement du 17 février 2023, la juridiction consulaire a prononcé la liquidation judiciaire de la société Gestiprom et a désigné la SELAFA MJA en qualité de liquidateur judiciaire.

Par ordonnance du 19 avril 2023, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire, initialement enregistrée sous le n° RG 21/03889, et a ordonné son rétablissement par décision du 26 mai 2023 sous le n° RG 23/07252.

Par exploit de commissaire de justice du 6 juin 2023, Mme [Y] a fait assigner le liquidateur judiciaire en intervention forcée et l’instance enregistrée sous le n° RG 23/11314 a été jointe par décision du 27 septembre 2023 à l’instance n° RG 23/07252, l’affaire étant désormais appelée sous ce seul numéro.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 18 janvier 2024, aux visas des articles 1240 nouveau, 1382 ancien, 1343-2 nouveau, 1154 ancien, 1231 et suivants (1134 et 1147 anciens) du code civil, et 699 et 700 du code de procédure civile, Mme [Y] demande au tribunal de :

« DIRE que l’opération présentée à Madame [G] [V] [Y] était une opération financière complexe de long terme (i) ayant pour support un bien immobilier géré par un tiers, (ii) intégralement financée par un emprunt remboursé par la perception de loyers, par les réductions d’impôt procurées par le dispositif d’incitation fiscale Censi-Bouvard avec en complément un effort d’épargne mensuel, (iii) destinée à permettre, suivant la revente du bien au terme de l’engagement de location, le remboursement du prêt contracté et la réalisation d’un capital net supérieur à l’effort d’épargne fourni et donc la constitution d’un capital,

DIRE que la société Elite finance conseil est intervenue dans le cadre d’un démarchage pour présenter l’opération financière à Madame [G] [V] [Y] était tenue à son égard à une obligation d’information et à un devoir de conseil,

DIRE qu’il appartenait en conséquence à la société Elite finance conseil de se renseigner sur les perspectives réelles de valorisation du bien au terme de l’engagement de location pour (i) informer utilement Madame [G] [V] [Y] et satisfaire à son obligation d’information, (ii) vérifier que l’opération proposée était adaptée à l’objectif de constitution d’un capital de Madame [G] [V] [Y] et satisfaire à son devoir de conseil,

DIRE qu’en s’abstenant de réaliser la moindre étude sur les perspectives réelles de valorisation du bien au terme de l’engagement de location et en communiquant à Madame [G] [V] [Y] une étude financière faisant état de perspectives de valorisation du bien litigieux au terme de l’engagement de location totalement irréalistes et fondées sur des données purement théoriques, la société Elite finance conseil a manqué à son obligation d’information et à son devoir de conseil,

DIRE que la société Elite finance conseil, nécessairement consciente en sa qualité de professionnel des risques qu’elle faisait courir à Madame [G] [V] [Y] aurait dû attirer l’attention de Madame [G] [V] [Y] sur le caractère purement théorique des informations de l’étude financière relative aux perspectives de réalisation d’un capital et les risques pour elle à s’engager dans une opération dont la réussite était fondée sur des données purement théoriques,

Qu’à aucun moment, cette mise en garde n’a été opérée, la seule mention du caractère non contractuel de l’étude financière étant parfaitement insuffisante à caractériser une telle mise en garde,

DIRE que dans le cadre de cette opération, les perspectives de valorisation du bien au terme de l’engagement de location revêtaient une importance essentielle pour ne pas dire cruciale dès lors que la possibilité d’atteindre l’objectif assigné à l’opération (la constitution d’un capital) dépendait très étroitement et principalement de la valeur du bien au terme de l’engagement de location,

DIRE que la société GESTIPROM (anciennement dénommée CORSEA PROMOTION) est responsable du fait des manquements commis par la société Elite finance conseil

DIRE que la société GESTIPROM (anciennement dénommée CORSEA PROMOTION) et la société CORSEA VACANCES se sont rendues à titre indissociable coupables de fautes contractuelles caractérisées dans l’exécution des prestations qui leur étaient dévolues, la première en qualité de promoteur-vendeur, la deuxième en sa qualité de mandataire la Demanderesse, au titre d’un contrat de bail.

DIRE que quand bien même Madame [G] [V] [Y] n’ignorait pas que l’investissement proposé (comme d’ailleurs tout investissement) comportait une part d’aléa, l’absence d’étude préalable par la société Elite finance conseil sur les perspectives réelles de valorisation du bien au terme de l’engagement de location et la communication sans mise en garde d’une information y relative totalement irréaliste, a conduit Madame [G] [V] [Y] à s’exposer à un risque certain ou quasi-certain qui s’est réalisé

DIRE que les manquements de la société Elite finance conseil à son obligation d’information et de conseil ont privé Madame [G] [V] [Y] de la chance d’éviter le risque certain ou quasi certain qui s’est réalisé (i) que la valeur du bien au terme de l’engagement de location ne permette pas de réaliser un capital net supérieur à l’effort d’épargne fourni, (ii) que la valeur du bien au terme de l’engagement de location ne permette même pas de rembourser le solde du capital restant dû auprès de l’établissement ayant financé l’opération litigieuse, (iii) d’avoir ainsi, et pendant de nombreuses années, fourni en vain un important effort d’épargne (sans constituer le moindre capital)

DIRE que l’ensemble de ces manquements fautifs ont concouru à priver Madame [G] [V] [Y] des revenus locatifs escomptés.

DIRE que Madame [G] [V] [Y] est bien fondée à mettre en cause la responsabilité de la société GESTIPROM (anciennement dénommée CORSEA PROMOTION) et de la société Elite finance conseil

En conséquence,

CONDAMNER in solidum avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, la SELAFA MJA en la personne de Maître [P], ès-qualité Liquidateur Judiciaire de la société GESTIPROM (anciennement dénommée CORSEA PROMOTION) et la société CORSEA VACANCES au paiement à Madame [G] [V] [Y] de la somme de 64.911 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance d’éviter le risque certain ou quasi certain qui s’est réalisé,

DIRE que les sommes allouées à Madame [G] [V] [Y] à titre de dommages et intérêts, porteront intérêts de droit à compter de la demande en justice, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil.

FIXER la créance au passif de la liquidation judiciaire de la société GESTIPROM à la somme de 64.911 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance d’éviter le risque certain ou quasi certain qui s’est réalisé au bénéfice de Madame [G] [V] [Y]

CONDAMNER in solidum avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, la SELAFA MJA en la personne de Maître [P], ès-qualité Liquidateur Judiciaire de la société GESTIPROM (anciennement dénommée CORSEA PROMOTION) et la société CORSEA VACANCES au paiement à Madame [G] [V] [Y] de la somme de 4 443 euros au titre du préjudice résultant de la résiliation du bail commercial

DIRE que les sommes allouées à Madame [G] [V] [Y] à titre de dommages et intérêts, porteront intérêts de droit à compter de la demande en justice, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil.

FIXER la créance au passif de la liquidation judiciaire de la société GESTIPROM à la somme de 4 443 euros au titre du préjudice résultant de la résiliation du bail commercial au bénéfice de Madame [G] [V] [Y]

DIRE que ces manquements fautifs sont aussi source pour Madame [G] [V] [Y] d’un important préjudice moral,

En conséquence ;

CONDAMNER in solidum avec intérêts au taux légal à compter de la date du Jugement à intervenir et capitalisation dans les conditions des articles 1153-1 (ancien) et 1154 (ancien) du Code civil, la SELAFA MJA en la personne de Maître [P], ès-qualité Liquidateur Judiciaire de la société GESTIPROM (anciennement dénommée CORSEA PROMOTION) et la société CORSEA VACANCES en réparation du préjudice moral, au paiement à Madame [G] [V] [Y] de la somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts.

FIXER la créance au passif de la liquidation judiciaire de la société GESTIPROM à la somme de 12.000 euros au titre du préjudice moral au bénéfice de Madame [G] [V] [Y]

En tout état de cause :

CONDAMNER in solidum la SELAFA MJA en la personne de Maître [P], ès-qualité Liquidateur Judiciaire de la société GESTIPROM (anciennement dénommée CORSEA PROMOTION) et la société CORSEA VACANCES au paiement à Madame [G] [V] [Y] de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les CONDAMNER aux entiers dépens.

DEBOUTER les Défenderesses de toutes demandes, fins, moyens, à l’encontre de Madame [G] [V] [Y]

DIRE qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du Jugement à intervenir dès lors que cette exécution provisoire est parfaitement compatible avec la nature de l’affaire. »

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 13 janvier 2023, aux visas des articles 122 et 700 du code de procédure civile, la Sarl Corséa vacances demande au tribunal de :

« ACCUEILLIR la société CORSEA VACANCES en ses écritures et la dire bien fondée en ses prétentions ;

REJETER toutes fins, moyens et conclusions contraires ;

JUGER que l’action engagée Mme [Y] au titre du défaut de vigilance à l’encontre de la société CORSEA VACANCES est prescrite ;

JUGER que les demandes formées par Mme [Y] à l’encontre de la société CORSEA VACANCES au titre du défaut de vigilance sont donc irrecevables ;

DECLARER irrecevable Mme [Y] en sa demande de condamnation indemnitaire contre la société CORSEA VACANCES au titre de la perte de chance de percevoir les loyers suite à l’avenant, étant donné la décision déjà rendue à ce sujet par le Tribunal Judiciaire de BASTIA en date du 6 mai 2021.

En tout état de cause :

JUGER que toutes les autres demandes indemnitaires formulées à l’encontre de la société CORSEA VACANCES sont mal fondées et non justifiées ;

DEBOUTER Mme [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions établies à l’encontre de la société CORSA VACANCES ;

CONDAMNER, Madame [G] [Y], à payer à Société CORSEA VACANCES la somme de 5.000 € (CINQ MILLE EUROS) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance, et dire que Maître Emmanuel ROUART pourra recouvrer directement ceux dont il aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du Code procédure civile ; »

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour l’exposé des moyens et arguments venant au soutien de leurs demandes.

La SELAFA MJA, liquidateur judiciaire de la société Gestiprom (anciennement dénommée SAS Corséa promotion) n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 29 mai 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience tenue en juge rapporteur du 4 septembre 2024 et mise en délibéré au 16 octobre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 474 du même code, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. En l’espèce, la SELAFA MJA, citée à une adresse certaine conformément aux dispositions de l’article 655 du code de procédure civile, selon le procès-verbal de signification produit, n’a pas constitué d’avocat. La décision sera en conséquence réputée contradictoire à l’encontre de l’ensemble des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, le tribunal rappelle que ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater » ou « donner acte » et qu’il n’y sera par conséquent pas répondu par la juridiction. Il en est de même des « demandes » tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

1 – Sur la responsabilité de la société Gestiprom (anciennement SAS Corséa promotion)

Mme [Y] expose à titre liminaire que l’investissement litigieux était une opération financière ayant pour support un bien immobilier géré par un tiers, financé par la perception de loyers et les réductions d’impôt procurées par le dispositif d’incitation fiscale Censi-Bouvard avec en complément un effort d’épargne mensuel, destiné à lui permettre, suivant la revente du bien au terme de la période de défiscalisation, la réalisation d’un capital supérieur à l’effort d’épargne fourni et donc la constitution d’un capital ayant vocation à financer les études supérieures de son fils. Elle souligne dès lors l’importance des renseignements fournis par la société Elite finance conseil sur les perspectives de valorisation du bien au terme de l’opération, élément essentiel et décisif dans sa décision d’investir.

Elle fait ainsi grief à la société Elite finance conseil d’avoir manqué au devoir d’information, de conseil et de mise en garde dont elle était débitrice à l’égard de l’investisseuse non avertie qu’elle était en lui communiquant une information précontractuelle manifestement erronée en lui remettant une étude financière dénuée de sérieux dont les éléments chiffrés concernant les perspectives de valorisation du bien à l’issue de la période de défiscalisation étaient purement théoriques et non objectifs, puisque correspondant au prix d’acquisition revalorisé au taux annuel de 2% pendant la période de défiscalisation. Elle ajoute que la société Elite finance conseil ne lui a par ailleurs communiqué aucune étude préalable du marché immobilier local et lui a présenté comme certaine la possibilité de revente du bien sans aucune perte. Sans contester le caractère aléatoire inhérent à une étude prospective, elle soutient que son interlocuteur, qui n’a notamment émis aucune réserve sur les aléas liés aux montants et paiements effectifs du loyer ou la valeur du bien à terme, ne lui a dès lors pas communiqué une information utile et l’a mise sciemment dans l’incapacité de vérifier que l’opération financière proposée était adaptée à ses objectifs de placement et au niveau de risque qu’elle entendait accepter, précisant que la mention « non contractuel » apposée sur la documentation n’est pas de nature à exonérer le commercialisateur.

Mme [Y] fait valoir que le caractère erroné de la simulation est caractérisé dès lors que celle-ci faisait état d’une valeur d’un bien suivant la livraison de 115.719 euros HT, d’une revalorisation constante de la valeur du bien tous les ans à hauteur de 2 %, d’un effort d’épargne mensuel après avantage fiscal de 156 euros pendant 10 ans ainsi qu’à l’issue de la période de défiscalisation, d’une valeur du bien d’un montant de 150.093 euros, d’un capital réalisé par l’investisseur de 131.626 euros, d’un capital restant dû de 89.774 euros et d’une rentabilité annuelle de 20,37 %, alors qu’à l’issue de l’opération, il apparaît que le prix des loyers n’a jamais été revalorisé mais, au contraire, a baissé depuis le 1er janvier 2015, que les loyers ne sont pas réglés, que la valeur de revente du bien est loin d’être celle indiquée dans la simulation et que le capital restant dû au terme de la période de défiscalisation pourrait être d’un montant très supérieur à celui indiqué dans la simulation. A l’appui de sa démonstration, Mme [Y] expose que le bien a été estimé par une agence le 11 février 2021 à 67.637 euros net vendeur et qu’un lot similaire au sien a été vendu dans la même résidence le 19 août 2021 au prix de 65.000 euros.

Elle ajoute qu’en sa qualité d’investisseuse non avertie et en présence d’un professionnel tenu à une obligation d’information, de conseil et de loyauté, elle n’avait pas à rechercher d’autres informations que celles fournies par son interlocuteur et mandataire.

Elle conclut dès lors à la reconnaissance d’un manquement de la société Elite finance conseil et par voie de conséquence à la responsabilité de la SAS Corséa promotion tant en sa qualité de société professionnelle de l’immobilier promoteur-vendeur de l’opération de défiscalisation tenue au devoir d’information et de conseil au profit des investisseurs prévu par l’article L.111-1 du code de la consommation que de mandant de la société Elite finance conseil qui était chargée pour son compte de commercialiser le programme immobilier, conformément aux dispositions de l’article 121-29 alinéa 2, dans sa rédaction antérieure, du code de la consommation.

Sur ce,

L’article 795 du code de procédure civile dispose que les ordonnances du juge de la mise en état n’ont pas autorité de le la chose jugée au principal. Cependant, à titre d’exception, toute ordonnance statuant sur une exception de procédure ou sur un incident mettant fin à l’instance est revêtue de l’autorité de la chose jugée, faute de recours exercé en temps utile.

En l’espèce, par ordonnance du 15 décembre 2021, le juge de la mise en état a déclaré Mme [Y] irrecevable à agir contre la société Gestiprom (anciennement dénommée SAS Corséa Promotion) au titre de la réparation du préjudice résultant d’un manquement à son devoir de conseil et d’information au regard de la valeur vénale réelle du bien immobilier lors de son acquisition, mais l’a déclarée en revanche recevable à agir sur le fondement d’un manquement à son devoir de conseil et d’information concernant d’une part, les perspectives de valorisation du bien immobilier objet de la vente et, d’autre part, concernant la rentabilité locative de l’immeuble.

Il n’est pas contesté que Mme [Y] n’a pas exercé de voie de recours à l’encontre de la décision précitée. En conséquence, il n’y a pas lieu d’examiner le moyen fondé sur un manquement au devoir de conseil et d’information au regard de la valeur vénale réelle du bien immobilier lors de son acquisition.

S’agissant des autres moyens, en application de l’article 1147 du code civil, dans sa version antérieure applicable au litige, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’article L.541-8-1 du code monétaire et financier, dans sa rédaction antérieure, dispose que :

« Les conseillers en investissements financiers doivent :

1° Se comporter avec loyauté et agir avec équité au mieux des intérêts de leurs clients ;

2° Exercer leur activité, dans les limites autorisées par leur statut, avec la compétence, le soin et la diligence qui s’imposent au mieux des intérêts de leurs clients, afin de leur proposer une offre de services adaptée et proportionnée à leurs besoins et à leurs objectifs ;

3° Être dotés des ressources et procédures nécessaires pour mener à bien leurs activités et mettre en œuvre ces ressources et procédures avec un souci d’efficacité ;

4° S’enquérir auprès de leurs clients ou de leurs clients potentiels, avant de formuler un conseil mentionné au I de l’article L. 541-1, de leurs connaissances et de leur expérience en matière d’investissement, ainsi que de leur situation financière et de leurs objectifs d’investissement, de manière à pouvoir leur recommander les opérations, instruments et services adaptés à leur situation. Lorsque les clients ou les clients potentiels ne communiquent pas les informations requises, les conseillers en investissements financiers s’abstiennent de leur recommander les opérations, instruments et services en question ;

5° Communiquer aux clients d’une manière appropriée, la nature juridique et l’étendue des éventuelles relations entretenues avec les établissements promoteurs de produits mentionnés au 1° de l’article L. 341-3, les informations utiles à la prise de décision par ces clients ainsi que celles concernant les modalités de leur rémunération, notamment la tarification de leurs prestations.

Ces règles de bonne conduite sont précisées par le règlement général de l’Autorité des marchés financiers.

Les codes de bonne conduite mentionnés à l’article L. 541-4 doivent respecter ces prescriptions qu’ils peuvent préciser et compléter ».

L’article L.533-12 du même code ajoute que :

« I. – Toutes les informations, y compris les communications à caractère promotionnel, adressées par un prestataire de services d’investissement à des clients, notamment des clients potentiels, présentent un contenu exact, clair et non trompeur. Les communications à caractère promotionnel sont clairement identifiables en tant que telles.

II. – Les prestataires de services d’investissement communiquent à leurs clients, notamment leurs clients potentiels, les informations leur permettant raisonnablement de comprendre la nature du service d’investissement et du type spécifique d’instrument financier proposé ainsi que les risques y afférents, afin que les clients soient en mesure de prendre leurs décisions d’investissement en connaissance de cause.»

En l’espèce, il ressort de l’extrait k-bis produit par la demanderesse que la société Elite finance conseil exerçait l’activité « agence immobilière, activité de conseil, gestion, courtage, vente de produits financiers, courtage d’assurance et valeurs mobilières ». Il est par ailleurs mentionné dans l’étude « compte patrimoine retraite » qu’elle est enregistrée auprès de l’Autorité des marchés financiers (AMF), membre de l’association nationale des conseillers financiers-CIF et enregistrée à l’ORIAS.

Il est dès lors constant que la société Elite finance conseil a agi en qualité de CIF tenu aux obligations énoncées précités.

Le 29 novembre 2011, M. [N] intervenant pour le compte de la société Elite finance conseil-EFC, a ainsi réalisé pour Mme [Y] une simulation intitulée « compte patrimoine retraite » dans laquelle il lui proposait d’acquérir un bien immobilier moyennant un prix de 125.591 euros TTC et mentionnait un effort d’épargne mensuel lissé de 196 euros, un revenu mensuel garanti de 382 euros, avec une revalorisation à terme du bien immobilier de 129.645 euros (Hypothèse 1) ou de 150.093 euros (hypothèse 2 intégrant une indexation à 2% par an).

Comme exposé précédemment, aux termes de la décision rendue par le juge de la mise en état le 15 décembre 2021, la responsabilité de la société Gestiprom (anciennement SAS Corséa promotion) ne peut être recherchée s’agissant d’un manquement à son devoir de conseil et d’information au regard de la valeur vénale réelle du bien immobilier lors de son acquisition.

Si Mme [Y] reproche à cette simulation son caractère théorique, il n’en reste pas moins qu’elle n’avait de prétentions qu’illustratives. Elle n’était pas présentée comme une étude scientifique, faute d’aucune référence. La demanderesse ne peut pas considérer comme étant fautif le fait de ne pas l’avoir spécifié, du moment qu’elle ne s’affichait pas comme telle et ne garantissait pas son résultat.

De même, s’agissant des perspectives de valorisation du bien, Mme [Y] ne peut pas reprocher à la société Elite finance conseil de l’avoir laissée dans l’illusion de valeurs véritables en dépit de l’absence d’étude de marché et de n’avoir pas réservé l’impossible maîtrise des variables évolutives, alors que nécessairement, les données futures à dix ans énoncées dans la simulation ne pouvaient qu’être prospectives, et ne pouvaient pas représenter une réalité.

En revanche, le tribunal relève que ladite étude fiscale et patrimoniale de la société Elite finance conseil ne mentionne pas l’existence d’un quelconque risque lié à une absence de paiement de loyers dans le cadre du bail commercial et ne donne pas une estimation chiffrée des revenus annuels locatifs.

Ce document ne spécifie d’ailleurs pas la nécessité d’établir, en ce cas, des baux commerciaux qui n’étaient pas des conventions passées de gré à gré, ce dont il résulta que les loyers n’étaient pas négociables, et il n’est pas justifié de la remise préalable des projets de bail.

Or, la société Adonis, société exploitante de la résidence de tourisme, a adressé à Mme [Y], pour le compte de la Sarl Corséa Vacances, une lettre en date du 18 avril 2016 l’informant de ce qu’elle rencontrait des difficultés financières en raison notamment des malfaçons affectant la résidence et sollicitait une baisse rétroactive au 1er janvier 2015 du loyer fixe afin de pouvoir être compétitif et équilibrer financièrement son exploitation. Mme [Y] se voyait donc adresser un avenant au bail commercial stipulant une baisse du loyer de 25%, assortie d’une partie de loyer variable avec partage du résultat brut d’exploitation à 50/50 entre le propriétaire et le gestionnaire au lieu des 30/70 proposés initialement. Il résulte également de sa lettre recommandée avec AR du 23 mars 2020 adressée au gestionnaire et du jugement du tribunal judiciaire de Bastia du 6 mai 2021 que l’avenant, qu’elle n’a pourtant pas signé, a été appliqué de manière unilatérale, entraînant une perte de revenus. Enfin, il ressort des pièces produites que malgré la diminution des loyers, la copropriété a connu de nombreux impayés.

Il n’est dès lors pas démontré que la société Elite finance conseil a informé l’investisseuse des risques de l’opération, notamment de moindres loyers dont la perception, dans ce montage hôtelier dépourvu de précision, était présentée sans risque. Aucune réserve n’était non plus faite sur la perception de l’avantage fiscal, qui était présenté comme acquis, ou sur la quantification de l’effort d’apport supplémentaire.

Par conséquent, la société Elite finance conseil a commis un manquement à son devoir de conseil et d’information.

Or, l’article L.121-29 alinéa 2 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure applicable, dispose que « L’entreprise est civilement responsable des démarcheurs, même indépendants, qui agissent pour son compte ».

Il ressort des développements précédents que, quand bien même la société Elite finance conseil s’est présentée comme un CIF indépendant, elle n’a fait qu’appliquer une méthode de commercialisation consistant à vendre les biens proposés dans le cadre d’une opération de défiscalisation intégrant un montant de loyer et un prix de vente qui a été décidé par le promoteur lui-même, soit la SAS Corséa promotion qui a agi en tant que mandant, ce qui n’est pas contesté.

Le promoteur et mandant du démarcheur étant tenu des fautes commises par son mandataire, il y a lieu de dire que la société Gestiprom (anciennement dénommée SAS Corséa promotion) doit être déclarée responsable des agissements de son mandataire, la société Elite finance conseil.

2 – Sur la responsabilité de la Sarl Corséa vacances

La demanderesse soutient que c’est à tort que le juge de la mise en état a déclaré irrecevable son action en responsabilité contre la Sarl Corséa vacances au titre d’un manquement à son devoir de vigilance lors de la livraison du bien, rappelant les obligations mises à la charge de cette société notamment dans l’article 7 du bail commercial.

Elle ajoute que la société Corséa vacances n’a jamais effectué de démarche pour contraindre la société Gestiprom, dont elle est une émanation, à régler ses charges de copropriété, défaillance qui a aggravé le préjudice des acquéreurs de la résidence.

Enfin, elle soutient que la société défenderesse a commis une faute en résiliant le contrat de bail commercial le 6 mai 2022 qui a engendré un préjudice financier résultant de l’obligation qui lui sera faite de rembourser 9/20ème de la TVA qu’elle a pu récupérer sur le prix d’acquisition dès lors que la condition de prestations offertes par la résidence n’est plus remplie pour bénéficier de cet avantage fiscal.

En réplique, la Sarl Corséa vacances soutient l’irrecevabilité de la demande de Mme [Y] sur le fondement d’un manquement à son devoir de vigilance lors de la livraison du bien, rappelant que ce point a déjà été tranché par le juge de la mise en état.

Elle conclut également au rejet de la demande indemnitaire au titre de la résiliation du contrat de bail commercial en ce que la demanderesse n’apporte aucune démonstration d’une faute qui lui serait imputable.

Enfin, elle soutient le rejet des demandes indemnitaires au titre de la perte de chance de percevoir des loyers suite à l’avenant et au titre du loyer du mois d’avril 2022 qui sont sans objet, les prétentions relatives à ces moyens n’étant pas reprises dans le dispositif des dernières écritures de la demanderesse.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 795 du code de procédure civile et de l’ordonnance du juge de la mise en état du 15 décembre 2021, Mme [Y] qui n’allègue pas avoir exercé une voie de recours à l’encontre de ladite ordonnance, est irrecevable à agir en responsabilité contre la Sarl Corséa Vacances au titre du défaut de vigilance lors de la livraison de l’immeuble. Il n’y a donc pas lieu d’examiner ce moyen.

Par ailleurs, en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est tenu de statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Au cas particulier, Mme [Y] ne formule aucune prétention dans le dispositif de ses dernières écritures sur le fondement d’une inertie de la Sarl Corséa vacances dans la gestion des impayés de la copropriété. Par suite, le tribunal n’est pas saisi et il n’y a pas lieu de statuer sur cette prétention.

Enfin, Mme [Y] n’apporte aucun élément permettant de caractériser la faute qu’elle impute à la Sarl Corséa vacances à l’occasion de la résiliation du contrat de bail commercial. En conséquence, le moyen est rejeté.

3 – Sur le préjudice

Mme [Y] expose avoir exposé au 30 novembre 2023 des dépenses pour un montant de 75.304 euros au titre des divers frais versés au cours de l’opération alors qu’elle n’a retiré des revenus fonciers et réductions d’impôts qu’à hauteur de 68.347 euros, soit un différentiel en sa défaveur de 6.957 euros. Elle ajoute qu’en cas de revente du bien elle subirait une perte de 57.954 euros. Elle évalue dès lors son préjudice financier au titre des sommes qu’elle n’aurait pas versées si elle n’avait pas contracté à la somme de 64.911 euros dont elle demande la réparation intégrale.

Elle réclame également la somme de 4.443 euros au titre du préjudice résultant de la résiliation du bail commercial, outre celle de 12.000 euros au titre de son préjudice moral.

Sur ce,

Si Mme [Y] fait valoir les frais exposés sans bénéfice à ce jour, il n’en reste pas moins qu’elle est toujours propriétaire du bien, en sorte que le préjudice financier lié à la perte de chance de ne pas investir revêt en conséquence au jour de la présente décision un caractère incertain dans son quantum le rendant insusceptible de donner lieu à réparation, faute pour le tribunal de pouvoir constater l’existence même du préjudice et fixer, le cas échéant, de manière éclairée la fraction à allouer, le prix de revente du bien étant inconnu tout comme les éventuels remboursements de TVA susceptibles de lui être réclamés. En effet, la perte de chance dérivant d’un manquement à une obligation précontractuelle est celle d’éviter le risque qui s’est réalisé, lequel ne s’accomplit pas à la conclusion du contrat mais dans la concrétisation de ses conséquences dommageables, ici d’une perte de fonds exposés en vain. Cette perte n’étant pas advenue, les prétentions tendant à la réparation du dommage financier doivent être rejetées.

En revanche, Mme [Y] a nécessairement subi un préjudice moral, compte tenu de la source d’inquiétude générée par le litige en considération de sa durée et des sommes concernées, qui sera indemnisé par l’allocation d’une somme de 5.000 euros.

Il convient de fixer la créance ainsi définie au passif de la liquidation judiciaire de la société Gestiprom, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la demande en justice avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

4 – Sur les demandes accessoires

La SELAFA MJA, prise en la personne de Maître [P] ès-qualité liquidateur judiciaire de la société Gestiprom (anciennement dénommée SAS Corséa promotion), qui succombe, est condamnée aux dépens de l’instance et à payer à Mme [Y] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Y] qui succombe partiellement est condamnée aux dépens supportés par la Sarl Corséa vacances.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée par la Sarl Corséa vacances sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est revêtue de droit de l’exécution provisoire conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable en l’espèce, l’instance ayant été introduite postérieurement au 31 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE la créance de Mme [G] [Y] dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société Gestiprom (anciennement dénommée SAS Corséa promotion), à la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la demande en justice ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la société Gestiprom (anciennement dénommée SAS Corséa promotion), prise en la personne de son liquidateur judiciaire, la SELAFA MJA, en la personne de Maître [P] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [G] [Y] aux dépens engagés par la Sarl Corséa Vacances ;

CONDAMNE la société Gestiprom (anciennement dénommée SAS Corséa promotion), prise en la personne de son liquidateur judiciaire, la SELAFA MJA, en la personne de Maître [P], à payer à Mme [G] [Y] la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 16 octobre 2024.

La Greffière Le Président