TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [O] [P] épouse [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01845 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7DEH

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 09 septembre 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH,

[Adresse 3]

représenté par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [O] [P] épouse [E],

[Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 juin 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 09 septembre 2025 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 09 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01845 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7DEH

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 mai 2004, la SAGI (Société Anonyme de Gestion Immobilière), aux droits de laquelle vient aujourd’hui l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, a consenti un bail d’habitation à Mme [O] [E] [P] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 333,30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3.072,19 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [O] [E] [P] le 8 octobre 2024.

Par assignation du 30 janvier 2025, l’établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, voir statuer sur le sort de ses biens mobiliers qui garnissent les lieux, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [E] [P] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3.565,44 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 février 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 3 juin 2025, l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 26 mai 2025, s’élève désormais à 6.450,14 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse. L’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [O] [E] [P] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 500 euros, en plus du loyer courant. Ses revenus sont de 2.000 euros par mois, elle vit dans les lieux avec un enfant de 28 ans handicapé qui perçoit 100 euros par mois de son curateur ; elle travaille pour la ville de [Localité 4] avec un contrat à durée indéterminé depuis 2021. Elle indique par ailleurs, qu’elle a versé 900 euros le 26 mai mais que son logement est insalubre, que son fils ne peut pas descendre les escaliers et qu’elle a fait une demande pour changer de logement mais s’est vu opposer un refus.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [O] [E] [P] a indiqué faire l’objet d’une telle procédure, son dossier de surendettement ayant été déclaré recevable. Il a été décidé que la dette locative devait être remboursée en 4 mois soit des mensualités de 959,07 euros ce qui apparait impossible au regard des revenus de la demanderesse alors que l’échéancier à hauteur de 500 euros apparait beaucoup plus réaliste. Les parties en conviennent et sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [O] [E] [P] évoque l’insalubrité de son logement sans autre précision et n’apporte aucune preuve, commencement de preuve ou élément probant permettant d’apprécier cette allégation. En l’état, ce moyen ne saurait constituer une contestation sérieuse.

L’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 7 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.072,19 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 décembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après, lequel se révèle être plus favorable au locataire que celui décidé par la commission de surendettement et qui emporte l’assentiment des parties à l’instance .

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 mai 2025, Mme [O] [E] [P] lui devait la somme de 6.450,14 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [O] [E] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux limité à 4% au regard de la situation de surendettement de la défenderesse et à compter du 7 octobre 2024 sur la somme de 3.072,19 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 493,25 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [O] [E] [P] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [O] [E] [P], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique (surendettement), l’équité commande de ne pas la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

VU la décision de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 4] en date du 10 octobre 2024,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 mai 2004 entre l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [O] [E] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 8 décembre 2024,

CONDAMNE Mme [O] [E] [P] à payer à l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 6.450,14 euros (six mille quatre cent cinquante euros et quatorze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 mai 2025, avec intérêts au taux limité à 4% à compter du 7 octobre 2024 sur la somme de 3.072,19 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 493,25 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [O] [E] [P] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 13 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 500 euros (cinq cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [O] [E] [P],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 décembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [E] [P] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [O] [E] [P] sera condamnée à verser à l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [O] [E] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 octobre 2024 et celui de l’assignation du 30 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge